Kamulaştırma Davası: Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma davası, satın alma usulüyle anlaşma sağlanamadığında kamulaştırmayı yapan idarenin, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini istediği davadır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). Kamulaştırma davasında mahkeme malike davetiye gönderir, bedelde anlaşmaya çağırır, anlaşma olmazsa keşif yapıp bilirkişi kuruluna değer tespit ettirir ve tespit ettiği bedel bankaya yatırıldıktan sonra taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir (m.10). Malik kamulaştırma davasında bilirkişi raporuna itiraz edebilir; tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır (m.10).

1. Kamulaştırma Davası Nedir?

Kamulaştırma davası, olağan kamulaştırmanın son aşamasıdır. İdare tapuda kayıtlı taşınmazlar için önce satın alma usulünü uygulamak zorundadır; anlaşma olmazsa veya malik ferağ vermezse m.10’a göre işlem yapılır (2942 m.8). Kamulaştırma davası bu noktada başlar: idare, m.7 uyarınca topladığı bilgi ve belgeleri ve m.8 uyarınca yaptırdığı bedel tespitini bir dilekçeye ekleyerek mahkemeye başvurur (m.10).

Kamulaştırma davası uygulamada “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası” olarak da anılır. Kanun bu davanın iki sonucunu birlikte ister: taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve bu bedelin peşin veya kanunun izin verdiği hallerde taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescili (2942 m.10). Kamulaştırma sürecinin önceki aşamaları kamulaştırma nedir yazısında açıklanmıştır.

2. Kamulaştırma Davasını Kim Açar, Hangi Mahkemede Görülür?

Kamulaştırma davasını kamulaştırmayı yapan idare açar; malik bu davada davalıdır (2942 m.10). Kamulaştırma davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (m.10). Bu kanundan doğan ve adli yargıda çözülmesi gereken uyuşmazlıklar basit yargılama usulüyle görülür (m.37).

Kamulaştırma davası sırasında taşınmazın gerçek malikinin başka bir kişi olduğu anlaşılırsa dava gerçek malik de dahil edilerek devam eder; tapu malikinin daha önce öldüğü anlaşılırsa mirasçıları davaya dahil edilir (2942 m.14). Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaşın tek başına dava hakkı vardır (m.14).

Kamulaştırma davasında malikin kendisi dava açmaz; ancak aynı süreçte malikin açabileceği iki ayrı dava vardır. Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı idari yargıda iptal davasıyla, belgelerdeki maddi hatalar adli yargıda düzeltim davasıyla ileri sürülür (2942 m.14). İdare de belgeleri mahkemeye verdiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir (m.14).

3. Kamulaştırma Davası Nasıl İşler?

Kamulaştırma davası kanunda sırası ve süreleri belirlenmiş aşamalarla ilerler (2942 m.10):

1. Başvuru: İdare, m.7 ve m.8 belgelerini ekleyerek asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle tescili ister.
2. Duruşma günü ve davetiye: Mahkeme, başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler; dava dilekçesi ve belgelerin örneklerini ekleyerek malike meşruhatlı davetiye gönderir. Adresi bulunamayanlara Tebligat Kanunu m.28 uyarınca ilan yoluyla tebligat yapılır; duruşma günü idareye de tebliğ edilir.
3. Gazete ve internet ilanı: Kamulaştırmanın ve belgelerin özeti, taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerden birinde en az birer defa yayımlanır.
4. Anlaşmaya davet: İlk duruşmada hâkim tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet eder. Taraflar anlaşırsa hâkim anlaşılan bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder.
5. Keşif: Anlaşma olmazsa hâkim en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü belirler; m.15’teki bilirkişilerle ve ilgililerin huzurunda taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar. Köy veya mahalle muhtarı da davet edilir ve beyanı alınır.
6. Bilirkişi raporu: Bilirkişiler, tarafların ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak m.11’deki esaslara göre raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verir; mahkeme raporu duruşma günü beklenmeden taraflara tebliğ eder.
7. Rapora itiraz duruşması: Tarafların rapora itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Anlaşma olmazsa hâkim gerektiğinde on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir.
8. Bedelin tespiti: Hâkim tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
9. Bankaya yatırma: Mahkeme, bedelin kendi belirlediği banka hesabına yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verir; bu süre gerektiğinde bir defa uzatılabilir.
10. Tescil ve ödeme kararı: Makbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir; karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir.

Kamulaştırma davasında bu işlemler, mahkemenin davetine uymayan olursa ilgilinin yokluğunda yapılır (2942 m.10). Mülkiyet, mahkemenin tescil kararıyla idareye geçer (m.25).

3.1. Kamulaştırma Davasında Davetiyede Neler Yazar?

Kamulaştırma davasında malike gönderilen meşruhatlı davetiye veya ilan, malikin haklarını ve sürelerini gösteren belgedir. Davetiyede şunlar yazılır (2942 m.10):

• taşınmazın tapudaki yeri, mevkii, pafta, ada ve parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü;
• malik veya maliklerin ad ve soyadları ile kamulaştırmayı yapan idarenin adı;
• m.14’teki süre içinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabileceği ve husumetin kime yöneltileceği;
• iptal davası açanların dava açtıklarını belgelendirmemeleri halinde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve taşınmazın tespit edilen bedel üzerinden idare adına tescil edileceği;
• tespit edilen bedelin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı;
• taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerin tebliğden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.

Davetiyede veya ilanda husumetin yöneltileceği idare hiç belirtilmemiş ya da yanlış gösterilmişse ve bu yüzden dava yanlış idareye açılmışsa, gerçek hasma tebligat yapılarak davaya devam edilir (2942 m.10).

4. Kamulaştırma Davasında Malikin Süreleri

Kamulaştırma davasında malikin haklarını kaybetmemesi için izlemesi gereken süreler farklı kaynaklardan başlar:

Süre	Ne için	Baş­lan­gıç	Dayanak
On gün	Savunma ve delil­le­rin yazılı bil­di­rimi	Dave­ti­ye­nin tebliği	2942 m.10
Otuz gün	Kamu­laş­tırma işle­mine karşı iptal (idari yargı) veya düzel­tim (adli yargı) davası	m.10 teb­li­gatı veya gazete ilanı	2942 m.14
Otuz gün	Kul­la­nı­la­ma­yan kalan kısmın da kamu­laş­tı­rıl­ması için yazılı başvuru	Kamu­laş­tırma kara­rı­nın tebliği	2942 m.12

Kamulaştırma davasında m.10 uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devri, ferağı veya temliki yasaktır (2942 m.31/b). Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi de malik için bu tebligatla başlar (m.25). Bu devir yasağının tapuya yansıması 31/b şerhi yazısında açıklanmıştır.

5. Kamulaştırma Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma davasında bedeli, en az üç kişilik bilirkişi kurulunun raporundan yararlanarak mahkeme belirler; bilirkişilerden birinin gayrimenkul değerleme uzmanı ya da taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman olması zorunludur (2942 m.15). Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü ve değerini etkileyen bütün unsurları ayrı ayrı belirtir; arazilerde net geliri, arsalarda özel amacı olmayan emsal satışları, yapılarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payını esas alır (m.11). Kamulaştırmayı gerektiren projenin yol açacağı değer artışı dikkate alınmaz (m.11). Değer tespitinde idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır (m.15). Hesaplama yöntemleri, ödeme zamanı ve banka kamulaştırma bedeli yazısında ayrıntılı açıklanmıştır.

Kamulaştırma davası taşınmazın yalnız bir kısmına ilişkinse, kalan kısmın değer kaybı veya artışı m.12’deki esaslara göre bedele eklenir ya da bedelden düşülür (2942 m.12). Taşınmazın mülkiyeti yerine üzerinde irtifak kurulmuşsa, irtifakın doğurduğu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir (m.11); bunun uygulaması elektrik direği kamulaştırma bedeli yazısında açıklanmıştır.

6. Kamulaştırma Davasında Bedele İtiraz ve Kanun Yolu

Kamulaştırma davasında bedele itiraz, bilirkişi raporuna karşı yapılır. Rapor duruşma beklenmeden taraflara tebliğ edilir ve sonraki duruşmada tarafların itirazları dinlenip bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır (2942 m.10). İtirazın etkili olabilmesi için raporun hangi tespitine yöneldiği somut olarak gösterilmelidir: yüzölçümü, arsa veya arazi kabulü, emsallerin karşılaştırılabilirliği, net gelir hesabındaki ürün ve fiyat verileri, yapıların ve ağaçların sayımı, kalan kısmın değer kaybı.

Kamulaştırma davasında tescil hükmü kesindir; tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır (2942 m.10). İstinaf veya temyiz sonucunda kesinleşen bedel hak sahibine ödenen tutardan azsa aradaki fark ilgilisinden istenir; idarenin ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz (m.10). Tescil hükmünün kesinliğine ilişkin “Tescil hükmü kesin olup” ibaresi iptal edilmiştir ve iptal 21.02.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir; bu tarihten sonra verilecek tescil kararlarında kanun yolu rejimi o tarihte yürürlükte olan metne göre ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırma davasında satın alma usulünde anlaşarak kabul edilen bedele karşı ise itiraz davası açılamaz; bu yolla satın alınan taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır (2942 m.8).

7. Kamulaştırma Davası Ne Kadar Sürer?

Kamulaştırma davasının toplam süresini kanun belirlemez; ancak aşamalar için kısa ve kesin süreler öngörür (2942 m.10):

• duruşma günü, idarenin başvurusundan itibaren en geç otuz gün sonrası;
• anlaşma olmazsa keşif en geç on gün içinde, sonraki duruşma otuz gün sonrası;
• bilirkişi raporu on beş gün içinde;
• gerekirse yeni bilirkişi kurulunun raporu on beş gün içinde;
• bedelin bankaya yatırılması için idareye on beş gün, gerektiğinde bir defa uzatılabilir.

Kamulaştırma davasının fiilen ne kadar süreceği; tebligatın yapılıp yapılamaması, ilan gereği, ek rapor ve yeni bilirkişi kurulu ihtiyacı ile kanun yolu incelemesine göre değişir. İdari yargıda açılmış bir iptal davası varsa, idari yargıda açılan davalar öncelikle görülür (2942 m.14).

8. Kamulaştırma Davasında İdare Vazgeçerse

Kamulaştırma davası sırasında idare, kamulaştırma kararını veren ve onaylayan yetkili merciin kararıyla kamulaştırmadan kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Bu durumda dava giderleri ile harç ve harcanan emek ile işin önemi gözetilerek mahkemece maktu olarak takdir edilecek avukatlık ücreti idareye yükletilir (2942 m.21).

9. Kamulaştırma Davası, İptal Davası ve El Atma Davası Farkı

Kamulaştırma davası, kamulaştırma işleminin iptali davası ve kamulaştırmasız el atma davası aynı taşınmazda karşılaşılabilir; davacı, merci ve konu bakımından ayrılır:

Dava	Davacı	Merci	Konu	Süre
Kamu­laş­tırma davası (bedel tespiti ve tescil)	İdare	Asliye hukuk mahkemesi	Bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili	Başvuru satın alma usulünden sonra (2942 m.8, m.10)
Kamu­laş­tırma işleminin iptali davası	Malik	İdari yargı	Kamu­laş­tırma işleminin hukuka aykırılığı	m.10 tebligatı veya ilanından itibaren otuz gün (m.14)
Düzeltim davası	Malik veya idare	Adli yargı	Bel­ge­ler­deki maddi hatalar	Malik için m.10 teb­li­ga­tın­dan, idare için belgelerin mahkemeye veril­me­sin­den itibaren otuz gün (m.14)
Kamu­laş­tır­ma­sız el atma davası	Malik	Adli yargıda asliye hukuk mahkemesi	Usulsüz el konulan taşınmazın bedeli	Geçici 6. madde kapsamında uzlaş­maz­lık­tan itibaren üç ay (geçici m.6)

Kamulaştırma işleminin iptali davasının sebepleri kamulaştırma kararının iptali davası, usulsüz el koymada başvuru yolu kamulaştırmasız el atma yazısında açıklanmıştır.