Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri (TBK 470, TMK 1009)

Kısa Cevap

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasının belirli bir payını, yükleniciye (müteahhide) bir yapı (bağımsız bölümler) inşa etmesi karşılığında devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yani yüklenici binayı yapar; karşılığında sözleşmede belirlenen daire/işyeri veya arsa payını alır. Bu sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri/satış vaadi unsurlarını bir arada taşıyan karma bir sözleşmedir ve taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekilde yapılması gerekir. Sözleşmeden doğan haklar tapuya şerh edilebilir; şerhle bu haklar sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Bu Durumda mısınız?

• Arsa sahibi olarak, arsanızı kat karşılığı vererek bina yaptırmayı düşünüyorsunuz.
• Yüklenici (müteahhit) olarak sözleşmedeki yükümlülüklerinizi ve haklarınızı öğrenmek istiyorsunuz.
• Kat karşılığı sözleşmenin noterde mi yapılması gerektiğini soruyorsunuz.
• Yüklenici inşaatı bitirmiyor veya geciktiriyor ve haklarınızı merak ediyorsunuz.
• Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmenin faydasını öğrenmek istiyorsunuz.

Bu soruların cevabı sözleşmenin içeriğine göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki temel edim vardır: arsa sahibi, arsasının bir kısmını (arsa payını) devretmeyi; yüklenici ise bu arsa üzerinde bir yapı meydana getirmeyi üstlenir. Yüklenicinin kazancı, sözleşmede kendisine bırakılan bağımsız bölümler (daireler/işyerleri) veya arsa paylarıdır. Bu yönüyle sözleşme, hem bir “yapım” işini hem de bir “taşınmaz devri” taahhüdünü içerir.

Hukuki Niteliği: Karma Sözleşme

Sözleşmenin bir ayağı, yüklenicinin eseri (yapıyı) meydana getirme borcudur ve bu, eser sözleşmesinin konusudur:

6098 sayılı TBK m.470 — Eser sözleşmesinin tanımı

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu eser sözleşmesi unsurunu (yapının inşası) ile taşınmaz devri/satış vaadi unsurunu (arsa payının yükleniciye geçmesi) bir arada barındıran karma bir sözleşmedir. Burada arsa sahibinin “bedeli” para değil, arsa payıdır. Taşınmaz devri içerdiği için sözleşmenin resmî şekilde (uygulamada noterde düzenleme biçiminde) yapılması gerekir; şekle aykırılık sözleşmeyi geçersiz kılabilir.

Geçerlilik Şartı: Noterde “Resen Düzenleme” Şeklinde

Bu, sözleşmenin en kritik ve en çok hata yapılan noktasıdır. Kural olarak sözleşmeler şekle bağlı değildir; ama bu sözleşme istisnadır:

“22. Sözleşmeler ve bu arada eser sözleşmeleri de kural olarak hiçbir şekle bağlı değildir. Dolayısıyla yasada aksi öngörülmedikçe, eser sözleşmeleri, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Yasa’da belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

Sebebi, sözleşmenin içinde bir taşınmaz devri taahhüdü taşımasıdır:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 — Hukukî işlem

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 — Şekil

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Genel Kurul bu maddelerden çıkan sonucu, uygulamada aranan somut biçime kadar götürür:

“24. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

Değerlendirme — buradaki kelime seçimi hayati: aranan biçim “noterde resen düzenleme”dir. Noterin bir metnin altındaki imzayı onaylaması (tasdik) bu şartı karşılamaz; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerekir. İnternette dolaşan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği” metinleri, iki taraf imzalayıp cebe koyduğunda adi yazılı sözleşmedir ve emredici kural gereği geçersizdir. Bir örnek metinden yola çıkacaksanız bile, o metnin sonunda gidilecek yer noterdir.

Yapılış biçimi	Geçerli mi?
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı metin	Hayır — emredici kurala aykırı
Noterde imza onayı (tasdik)	Hayır — düzenleme değildir
Noterde resen düzenleme	Evet
Tapu sicil müdürlüğünde resmî senet	Evet (Tapu Kanunu m.26 kapsamındaki işlemler)

Adi Yazılı Sözleşme Geçersiz — Ama İki İstisnası Var

Kural sert olsa da mutlak değildir. Yargıtay, sözleşme fiilen hayata geçmişse geçersizliği ileri sürmeyi dürüstlük kuralına aykırı sayar:

“27. Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

Birinci istisna — yüklenici inşaatı büyük ölçüde bitirmişse:

“28. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

İkinci istisna — arsa payı tapuda devredilmişse:

“29. İkinci istisnası ise, “Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi” zaten biçim koşuluna bağlı değildir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

Genel Kurul iki istisnayı tek cümlede özetler:

“Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1195, K. 2023/507, T. 24.05.2023 — bozma)

Değerlendirme — istisnaya güvenmek risklidir. Anılan dosyada davacı, geçersiz sözleşme uyarınca herhangi bir edimi yerine getirdiğini ya da bedel ödediğini ispatlayamadığı için istisna işlememiş ve direnme kararı bozulmuştur. Yani istisna, “nasılsa sonradan geçerli olur” güvencesi vermez; ifanın ya da tapu devrinin ispatlanabilir olmasına bağlıdır. Doğru yol, sözleşmeyi baştan noterde düzenletmektir. İstisna, kural hiç uygulanmadığında başvurulan bir onarım mekanizmasıdır.

Sınır: Bu karar usul yönünden mülga 1086 sayılı Kanun hükümlerine göre incelenmiştir ve gerekçesinde anılan Tapu Kanunu m.26 kısmen değişikliğe uğramıştır; ancak yukarıdaki alıntılar kararın şekil şartına ilişkin esas gerekçesinden olup bu usul dayanaklarından etkilenmez. Genel Kurul aynı ilkelerin başka kararlarında da benimsendiğini ayrıca belirtmiştir.

Tapuya Şerhin Sağladığı Koruma

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, tapuya şerh edilerek güçlendirilebilir:

4721 sayılı TMK m.1009 — Kişisel hakların şerhi

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Görüldüğü gibi kanun, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapuya şerh edilebileceğini açıkça sayar. Şerh verildiğinde, yüklenicinin (ya da ondan daire alan üçüncü kişilerin) hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Bu, özellikle arsa sahibinin taşınmazı başkasına devretmesi ihtimaline karşı önemli bir güvencedir.

Taraflar Yükümlülüğünü Yerine Getirmezse

Sözleşmenin tarafları borçlarını yerine getirmezse genel borçlar hukuku kuralları uygulanır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye ve süresine uygun tamamlamazsa (temerrüt/ayıplı ifa), arsa sahibi duruma göre; ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir, sözleşmeden dönebilir ya da koşulları varsa sözleşmeyi feshedebilir. Arsa sahibi de arsa payını devretme borcunu yerine getirmezse, yüklenici tescile zorlama dâhil hukuki yollara başvurabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmenin şekli, teslim süreleri ve tapu durumu belirleyici olduğundan, süreç en baştan doğru kurgulanmalıdır.

Sözleşmenin Feshi: Geriye mi, İleriye mi Etkili?

Yüklenici edimini yerine getirmezse sözleşme feshedilebilir; ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, kural olarak tarafların anlaşmasına ya da mahkeme kararına bağlıdır. Yargıtay bunu şöyle ifade eder:

“arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.”

(Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2014/3973, K. 2015/2836, T. 22.04.2015 — arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi)

Feshin sonucu, inşaatın geldiği aşamaya göre değişir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (25.01.1984, 3/1) ışığındaki yerleşik uygulamada: inşaat henüz ileri bir seviyeye gelmemişse sözleşme geriye etkili feshedilir ve taraflar aldıklarını iade eder; inşaat belirli bir seviyeyi aşmışsa, yıkımın israfa yol açmaması için sözleşme ileriye etkili feshedilir ve yüklenicinin tamamladığı işin oranı belirlenerek tasfiye yapılır. Mahkeme, tarafın talebiyle bağlıdır (HMK m.26); talep dışına çıkarak geriye yerine ileriye (ya da tersi) etkili fesih kararı veremez.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmeyi adi yazılı yapmak. Taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekil gerekir; adi yazılı sözleşme geçersiz olabilir.
• Tapuya şerh ettirmemek. Şerh, hakları sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar (TMK m.1009).
• Teslim süresi ve gecikme sonuçlarını belirlememek. Yüklenicinin temerrüdünde arsa sahibinin hakları sözleşmedeki düzenlemeye göre şekillenir.
• Arsa payı devrinin zamanlamasını netleştirmemek. Payların ne zaman ve hangi koşulla devredileceği açıkça kararlaştırılmalıdır.
• Üçüncü kişi (daire alıcısı) risklerini göz ardı etmek. Yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin durumu, şerh ve tapu kayıtlarına göre değişir.

Özet

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığında yapı inşasını konu alan karma sözleşmedir (eser + taşınmaz devri).
• Nitelik: eser sözleşmesi (TBK m.470) + satış vaadi/taşınmaz devri unsuru; bedel para değil arsa payıdır.
• Şekil: taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekil (noter) gerekir.
• Şerh: tapuya şerhle haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
• Temerrüt: yüklenici/arsa sahibi yükümlülüğünü yerine getirmezse genel borçlar hukuku yolları işler.

İlgili yazılar: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şekli ve Tapu Şerhi (TBK 29, TMK 1009) · Kat Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakından Farkı ve Kuruluşu (634 sayılı Kanun) · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025)