Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi: Şartlar, Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), yüklenicinin (müteahhidin) arsa üzerinde bir yapı meydana getirmeyi, arsa sahibinin de bunun karşılığında arsadan belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmenin yapım yönü eser sözleşmesidir (Türk Borçlar Kanunu m.470), arsa payı devri yönü ise taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlar. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmadığından (Türk Medeni Kanunu m.706), kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Sözleşmeden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerhle sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Bu yazı, arsasını müteahhide vermeden önce sözleşmeyi hazırlayan arsa sahibi, inşaatı üstlenen yüklenici ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi için sözleşmenin şeklini, içermesi gereken maddeleri, tapu devrini, gecikmeyi ve feshi ele alır.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Öne Çıkanlar

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; adi yazılı metin veya yalnız imza onayı resmî şekil şartını karşılamaz (TMK m.706, Noterlik Kanunu m.89).
• Hisseli arsada sözleşme kural olarak bütün paydaşların kabulünü gerektirir; 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk yeterlidir (TMK m.692, 6306 sayılı Kanun m.6/1).
• Arsa payının hangi inşaat aşamasında devredileceğini kanun belirlemez; ifa sırası sözleşmeyle kurulur (TBK m.97).
• Sözleşme tapuya şerh edilirse şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişiler yüklenicinin hakkıyla bağlı olur (TMK m.1009).
• Yüklenici işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).
• Ayıplı yapı için dava süresi teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıldır (TBK m.478).

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki edimi tek sözleşmede birleştirir. Yüklenici, arsa üzerinde yapıyı meydana getirmeyi; arsa sahibi, bunun karşılığında arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibinin ödediği “bedel” para değil, arsa payıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği karma sözleşmedir:

• Eser sözleşmesi yönü: Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Yapının inşası, ayıp ve gecikme bu hükümlere tabidir; eser sözleşmesinin genel kuralları için eser sözleşmesi yazısına bakın.
• Taşınmaz devri yönü: Arsa sahibinin arsa payını devretme borcu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir taahhüttür (TMK m.706) ve taşınmaz satışı vaadine benzer biçimde resmî şekle bağlıdır (TBK m.237/2).

2.1. Kat Karşılığı ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aynı mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı sözleşmedir; iki ad da arsa payı karşılığında yapı meydana getirilmesini anlatır. Kanun bu sözleşmeyi “arsa payı karşılığı inşaat” adıyla anar (TMK m.1009); “kat karşılığı” ise yükleniciye bırakılan karşılığın çoğu zaman bağımsız bölüm (kat, daire) olarak belirlenmesinden gelen uygulama adıdır. Şekil şartı, şerh, gecikme ve fesih kuralları iki ad için de aynıdır. Arsa payının ne olduğu ve bağımsız bölümle ilişkisi arsa payı yazısında anlatılır.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı, arsa payı devrini içeren sözleşmenin resmî şekilde yapılmasıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Taraflar ileride asıl sözleşmeyi yapmak üzere bir önsözleşme imzalıyorsa onun geçerliliği de ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29/2).

3.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler, gayrimenkul satış vaadi ve kanunlarda öngörülen benzeri işlemler, Noterlik Kanunu’nun düzenleme şeklindeki işlemlere ilişkin faslına göre düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89). Noterlerin görevleri arasında her nevi hukuki işlemi düzenlemek ile dışarıda yazılıp getirilen kâğıtların üzerindeki imzayı onaylamak ayrı ayrı sayılır (Noterlik Kanunu m.60/1, m.60/4).

Yapılış biçimi	Arsa payı devri yönünden sonuç
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı metin	Resmî şekil şartını karşılamaz (TMK m.706)
Noterde yalnız imza onayı	İmza onayı düzenleme değildir (Noterlik Kanunu m.60/4)
Noterde düzenleme şeklinde sözleşme	Resmî şekil şartı karşılanır (Noterlik Kanunu m.89)

İnternette dolaşan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği” metinleri, taraflarca imzalanıp saklandığında adi yazılı sözleşmedir. Bir örnek metinden yola çıkılacaksa bile arsa payı devrini içeren sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir. Kentsel dönüşüme özgü maddeler için kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazısına bakın.

3.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenmezse arsa payı devrini içeren kısım geçerli olmaz (TMK m.706/1). Arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan adi yazılı metne dayanarak yüklenici arsa payının devrini, ondan daire satın alan kişi de bağımsız bölümün tescilini isteyemez.

Geçersiz sözleşmeye güvenerek iş yapan ya da arsa payı devreden taraf, verdiğini sebepsiz zenginleşme hükümleriyle geri isteyebilir. Haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür; yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması durumunda doğar (TBK m.77). Adi yazılı metinle başlamış bir inşaatta bu yüzden önce sözleşmenin noterde yeniden düzenlenmesi, düzenlenemiyorsa yapılan işin ve devredilen payların karşılığının tasfiyesi gündeme gelir.

3.3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Ücreti ve Harcı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter masrafı harç ve noter ücretinden oluşur. Noter harçları Harçlar Kanunu’nun saydığı harç türlerinden biridir ve kanuna ekli (2) sayılı tarifede düzenlenir (Harçlar Kanunu m.1, (2) sayılı tarife). Noterlerin harç üzerinden hesaplanan ücretleri ile yazı ücreti gibi diğer ücretleri, Türkiye Noterler Birliğinin görüşü alındıktan sonra Adalet Bakanlığının düzenlediği tarifeyle belirlenir; tarifedeki değişiklikler her takvim yılı başından geçerli olur (Noterlik Kanunu m.112).

Bu yüzden kat karşılığı inşaat sözleşmesi için tek bir sabit ücret yoktur: tutar, işlemin yapıldığı yılın tarifesine, sözleşmede gösterilen değere ve metnin uzunluğuna göre değişir. Masrafın hangi tarafça karşılanacağı kanunda belirlenmemişse sözleşmeye yazılır; güncel tutar işlemi yapacak noterden öğrenilir.

3.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hisseli Tapuda Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak bütün paydaşların katılımını gerektirir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Mevcut binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması ve arsa paylarının yükleniciye devri bu kapsama girer.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ve alanlarda kural farklıdır: yeniden bina yaptırılmasına ve taşınmazın kat karşılığı yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin durumu kentsel dönüşümde bir kişi itiraz ederse yazısında anlatılır.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu yapıyı meydana getirmek, arsa sahibinin temel borcu kararlaştırılan arsa paylarını devretmektir. İki borç karşılıklıdır ve hangisinin önce ifa edileceği sözleşmeyle belirlenir (TBK m.97).

4.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin borçları eser sözleşmesi hükümlerinden doğar:

• Sadakat ve özen borcu: Yüklenici üstlendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa eder. Özen borcunun ölçüsü, benzer işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin uyması gereken meslekî ve teknik kurallardır (TBK m.471/1-2).
• Bizzat yapma borcu: Yüklenici yapıyı kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür; kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir (TBK m.471/3).
• Araç ve gereç sağlama borcu: Aksine âdet veya anlaşma yoksa yapının yapılması için gereken araç ve gereçleri yüklenici sağlar (TBK m.471/4). Malzemeyi yüklenici sağlamışsa malzemenin ayıbından arsa sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (TBK m.472/1).
• Bildirim borcu: İnşaat sırasında arsanın veya arsa sahibinin verdiği malzemenin ayıplı olduğu ya da işin zamanında bitmesini tehlikeye düşüren başka bir durum ortaya çıkarsa yüklenici bunu hemen arsa sahibine bildirir; bildirmezse doğacak sonuçlardan sorumlu olur (TBK m.472/3).
• Teslim borcu: Yüklenici yapıyı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve projeye uygun biçimde teslim eder. Gecikmenin ve ayıbın sonuçları aşağıdaki bölümlerde anlatılır (TBK m.473, m.475).

4.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin asıl borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmektir; bu borç para borcunun yerine geçer. Devir, sözleşmede gösterilen inşaat aşamasına bağlıysa o aşama gerçekleşmeden istenemez; aşama gerçekleştiği hâlde devirden kaçınan arsa sahibine karşı yüklenici mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TBK m.97, TMK m.716/1).

Arsanın yükleniciye hangi tarihte ve hangi durumda (boşaltılmış, yıkıma hazır) bırakılacağı da sözleşmeye yazılır. İnşaat sırasında eserin yapılması için gösterilen yerin ayıplı olduğu anlaşılırsa yüklenici bunu hemen arsa sahibine bildirmek zorundadır (TBK m.472/3); arsadan kaynaklanan engelin nasıl giderileceği, masrafı ve teslim süresine etkisi sözleşmede kararlaştırılmamışsa uyuşmazlık konusu olur.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar, sözleşmede bulunması gereken maddelerdir: kanunun taraflara bıraktığı ve sonradan uyuşmazlık doğuran konular. Aşağıdaki liste bir sözleşme örneği değildir; noterde düzenlenecek metinde karşılığı bulunması gereken başlıkları ve dayandıkları kuralı gösterir.

• Taraflar ve taşınmaz: Bütün maliklerin kimlik bilgileri, tapu kaydı (il, ilçe, ada, parsel) ve hisseli tapuda her paydaşın payı yazılır; hisseli arsada bütün paydaşların katılımı aranır (TMK m.692).
• Paylaşım ve bağımsız bölüm listesi: Hangi bağımsız bölümün veya arsa payının kime kalacağı kat, cephe, metrekare ve bağımsız bölüm numarasıyla gösterilir. Müteahhidin arsa sahibine yüzde kaç bırakacağı kanunda belirlenmiş bir oran değildir; taraflar sözleşmenin içeriğini kanunun sınırları içinde özgürce belirler (TBK m.26) ve paylaşım oranı da bu kapsamda kararlaştırılır.
• Proje, ruhsat ve yapı kullanma izni: Projenin kim tarafından hazırlatılacağı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) başvurularını kimin yapacağı ve masraflarını kimin karşılayacağı yazılır. Yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınması zorunludur (İmar Kanunu m.30/1); ayrıntısı yapı kullanma izin belgesi yazısındadır.
• Teknik şartname: Kullanılacak malzemenin cinsi ve kalitesi sözleşmenin ekinde listelenir; malzemenin ayıbından yüklenici satıcı gibi sorumludur (TBK m.472/1).
• Süreler: İşe başlama, kaba inşaat ve teslim tarihleri yazılır. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi geciktirmesi arsa sahibine dönme hakkı verir (TBK m.473/1).
• Arsa payı devir takvimi: Arsa payının hangi inşaat aşamasında ve hangi oranda devredileceği, her aşamanın neyle ölçüleceği (kaba inşaatın bitmesi, yapı kullanma izninin alınması gibi) belirlenir (TBK m.97).
• Teminat: Erken devredilen paylar için yüklenicinin vereceği teminatın türü ve ne zaman iade edileceği yazılır.
• Cezai şart ve gecikme tazminatı: Gecikme için kararlaştırılan ceza, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte istenebilir (TBK m.179/2). Gecikilen her ay için ödenecek kira karşılığı da bu maddede tutara bağlanır; cezai şartın işleyişi için cezai şart yazısına bakın.
• Temlik izni veya yasağı: Yüklenicinin bağımsız bölümleri inşaat bitmeden üçüncü kişilere devredip devredemeyeceği yazılır (TBK m.183).
• Tapuya şerh: Sözleşmenin tapuya şerh ettirileceği ve şerhin hangi aşamada kaldırılacağı kararlaştırılır (TMK m.1009).
• Kat irtifakı: Kat irtifakının ne zaman ve kim tarafından kurulacağı yazılır; kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/1). Kat irtifakının işleyişi kat irtifakı nedir yazısındadır.
• Masraflar: Noter harcı ve ücreti, tapu masrafları ve vergi gibi giderlerin hangi tarafa ait olduğu yazılır.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

Şerhin pratik anlamı, arsa sahibinin taşınmazı sözleşmeden sonra başkasına devretmesi veya taşınmaza haciz ya da ipotek konulması ihtimalinde ortaya çıkar: şerhten sonra hak kazanan kişi, yüklenicinin şerhli hakkıyla bağlı olur. Noterlerin tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verme yetkisi ise kanunda yalnız taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için sayılmıştır: noter bu sözleşmeyi taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesi hâlinde şerh eder (Noterlik Kanunu m.60/3). Tapuda şerh türleri için tapuda şerh, satış vaadi sözleşmesinin kendisi için satış vaadi sözleşmesi yazılarına bakın.

7. Kat Karşılığı Temlik Nedir?

Kat karşılığı temlik, yüklenicinin sözleşme gereği arsa sahibinden alacağı bağımsız bölümü veya arsa payını isteme hakkını üçüncü bir kişiye devretmesidir. Uygulamada yüklenici, inşaat bitmeden dairelerini satarken bu yolu kullanır. Hukuki niteliği alacağın devridir: alacaklı, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir (TBK m.183/1) ve alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.184/1).

Kat karşılığı temlikte iki sınır bulunur:

• Devir yasağı: Sözleşme alacağın devrini yasaklıyorsa temlik arsa sahibine karşı ileri sürülemeyebilir. Ancak borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralan üçüncü kişiye karşı devir yasağı savunmasını ileri süremez (TBK m.183/2).
• Yüklenicinin borcu: Temlik, yüklenicinin yapıyı tamamlama borcunu ortadan kaldırmaz. Arsa sahibi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmede kendi borcunun ifası istenirken karşı tarafın da borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olmasını arayabilir (TBK m.97).

Yükleniciden daire satın alan kişinin tapuda güvencesi bu yüzden iki kayda bağlıdır: yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin şerhi ve kendi alacak devrinin yazılı belgesi.

8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri, sözleşmede kararlaştırılan inşaat aşamasında yapılır; kanun bu aşamayı belirlemez ve konu sözleşmenin en çok uyuşmazlık doğuran başlığıdır. Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını isteyen taraf, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olmalıdır (TBK m.97). Arsa sahibi açısından bunun anlamı, arsa payının tamamını inşaat başlamadan devretmenin, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi hâlinde elinde güvence bırakmamasıdır. Yüklenici açısından ise işi bitirdiği hâlde tapunun devredilmemesi, devir borcunun ifasını isteme hakkı doğurur.

Arsa payı devri ile inşaatın ilerleyişini birbirine bağlamanın yolu, devri aşamalara bölen (kademeli tapu devri) ve her aşamayı ölçülebilir bir inşaat seviyesine bağlayan sözleşme hükmüdür. Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak tescil isteme hakkı bulunan kişi, malik kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1); edimini yerine getiren yüklenicinin ve ondan pay devralan kişinin tescil davası bu hükme dayanır. Tapuya işlenmiş devirlerin geri alınması ise dava yoluyla olur; ayrıntısı tapu iptali ve tescil davası yazısındadır.

9. Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Gecikmesi

Kat karşılığı inşaatta müteahhidin gecikmesi, arsa sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme hakkı verebilir. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).

Yüklenici temerrüde düşmüşse arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır (TBK m.125):

1. İfa ve gecikme tazminatı: Borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminatı istemek.
2. Müspet zarar: İfadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini istemek.
3. Sözleşmeden dönme: Sözleşmeden dönmek; bu hâlde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettiklerini geri isteyebilir. Borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (TBK m.125/3).

Yapım sırasında yapının ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı açıkça görülüyorsa arsa sahibi, ayıbın giderilmesi için uygun bir süre verip, aksi hâlde onarımın veya işe devamın masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473/2).

9.1. Kat Karşılığı İnşaat Yarım Kalırsa Ne Yapılır?

Kat karşılığı inşaat yarım kalırsa arsa sahibinin ilk işi, inşaatın ulaştığı seviyeyi resmî olarak tespit ettirmek ve yükleniciye borcunu yerine getirmesi için ihtarda bulunmaktır. Sonraki adım, sözleşmenin sürdürülmesinin mi yoksa sona erdirilmesinin mi seçileceğidir:

1. Delil tespiti: İleride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir; delil hemen tespit edilmezse kaybolacak veya ileri sürülmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa hukuki yarar var sayılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400). İnşaatın devam etmesi veya başka bir yükleniciye tamamlatılması mevcut durumu değiştireceği için tespit bu aşamada yapılır; usulü delil tespiti nedir yazısındadır.
2. İhtar: Yükleniciye noter aracılığıyla işe devam etmesi veya ayıbı gidermesi için uygun bir süre verilir ve süre sonunda işin üçüncü kişiye verileceği bildirilir (TBK m.473/2). İhtarın içeriği için ihtarname nedir yazısına bakın.
3. Başkasına tamamlatma izni: Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır (TBK m.113/1).
4. Dönme veya fesih: Sözleşmenin sürdürülmesi istenmiyorsa aşağıdaki fesih yollarından biri seçilir (TBK m.125/3, m.484).

10. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi temerrüt nedeniyle dönme, gecikmede erken dönme, arsa sahibinin feshi veya kentsel dönüşümde fesih kararıyla sona erdirilebilir; her yol farklı sonuç doğurur:

Yol	Şart	Sonuç	Dayanak
Temer­rüt nede­niyle dönme	Yük­le­ni­ci­nin temer­rüdü	Taraf­lar ifa yüküm­lü­lü­ğün­den kur­tu­lur, ifa ettik­le­rini geri ister	TBK m.125/3
Gecikme nede­niyle erken dönme	İşin zama­nında bit­me­ye­ce­ği­nin açıkça anla­şıl­ması	Teslim günü bek­len­me­den dönme	TBK m.473/1
İş sahi­bi­nin feshi	Eser tamam­lan­ma­dan önce	Yapılan kısmın kar­şı­lığı ödenir, yük­le­ni­ci­nin bütün zararı gide­ri­lir	TBK m.484
Kentsel dönü­şümde fesih	6306 kap­sa­mında işe baş­lan­ma­ması veya işin durması	Baş­kan­lı­ğın verdiği süre sonunda fesih	6306 sayılı Kanun m.6/14

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde inşaatın ulaştığı seviye önemlidir. Sözleşmeden dönme, tarafların daha önce ifa ettiklerini geri istemesini sağlar (TBK m.125/3); ancak arsa üzerinde yükselmiş bir yapının geri verilmesi mümkün değildir, çünkü başkasının arazisindeki yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1). Kanun ayıplı eserde aynı sorunu açıkça çözer: eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz (TBK m.475/3). Bu nedenle ileri aşamadaki bir inşaatta dönme yerine tazminat veya tasfiye yolları birlikte değerlendirilir.

10.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının süresi kanunda belirlenmemiştir. Dosyada inşaatın ulaştığı seviye keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir; davanın süresi bu incelemenin kapsamına ve tarafların itirazlarına göre değişir. Dava açılmadan önce inşaatın mevcut durumu delil tespitiyle belgelenmişse (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400) seviye uyuşmazlığı o tespite dayanılarak tartışılır.

10.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin yapıyı teslim etmesi ve arsa sahibinin arsa paylarını devretmesiyle, yani ifayla sona erer. İfa dışında sözleşmeyi sona erdiren hâller şunlardır:

• Sözleşmeden dönme: Yüklenicinin temerrüdünde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir (TBK m.125/3, m.473/1).
• Arsa sahibinin feshi: Arsa sahibi, eser tamamlanmadan önce yapılmış kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.484).
• Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi: Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesiyle kendiliğinden sona erer; arsa sahibi tamamlanan kısımdan yararlanabilecekse onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür (TBK m.486).
• Arsa sahibinin ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez: Kanun ölümle kendiliğinden sona ermeyi yüklenici için düzenler (TBK m.486). Arsa sahibi ölürse mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır; mirasbırakanın alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan doğruya kazanır, borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (TMK m.599/1-2). Arsa payını devretme borcu ve yükleniciden bağımsız bölüm isteme hakkı bu yolla mirasçılara geçer.
• Arsa sahibiyle ilgili imkânsızlık: Eserin tamamlanması arsa sahibiyle ilgili beklenmedik bir olay yüzünden imkânsızlaşırsa yüklenici yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir; imkânsızlıkta arsa sahibi kusurluysa ayrıca tazminat isteyebilir (TBK m.485).
• Kentsel dönüşümde fesih kararı: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde malikler aşağıdaki bölümde anlatılan fesih yolunu kullanabilir (6306 sayılı Kanun m.6/14).

10.3. Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmenin Feshi

Kentsel dönüşümde kat karşılığı sözleşmenin feshi için kanun özel bir yol öngörür. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, oybirliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu kararla Başkanlığa başvurulur; Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre verir (6306 sayılı Kanun m.6/14). Ayrıntısı kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazısındadır.

11. Kat Karşılığı Yapılan Binada Ayıp ve Dava Süresi

Kat karşılığı yapılan binada ayıp, eser sözleşmesinin ayıp hükümlerine tabidir. Arsa sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini isteyebilir (TBK m.474).

Ayıpta arsa sahibinin seçimlik hakları sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim ve aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarımdır; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır (TBK m.475). Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Ayıp dışındaki alacaklar için kanunda özel bir süre yoksa genel kural uygulanır: her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146).

11.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1). Aksine düzenlemenin tipik örneği tüketici işlemidir: tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/1). Kanun tüketiciyi ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişi olarak tanımlar (6502 sayılı Kanun m.3/1-k); yükleniciden bağımsız bölümü konut olarak satın alan kişinin davasında görevli mahkeme bu tanıma göre belirlenir.

11.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatsız Yapılır mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatsız yapılabilir: sözleşmeyi düzenleyen merci noterdir ve noter, tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeleri düzenleme şeklinde hazırlar (Noterlik Kanunu m.60/1, m.89). Noter tarafların üzerinde anlaştığı metni resmî şekle bağlar; paylaşım oranını, devir takvimini ve gecikmenin yaptırımını taraflar belirler. Avukatsız hazırlanan sözleşmede sonradan uyuşmazlık doğuran başlıca riskler şunlardır:

• Devir takvimi: Arsa payının tamamı inşaat başlamadan devredilirse yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibinin elinde ifa sırasına dayanan bir güvence kalmaz (TBK m.97).
• Şerh: Sözleşme tapuya şerh edilmezse taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülemez (TMK m.1009).
• Temlik: Devir yasağı yazılmamışsa yüklenici bağımsız bölümleri inşaat bitmeden üçüncü kişilere devredebilir; devir yasağı içermeyen yazılı borç tanımasına güvenen kişiye karşı yasak savunması da ileri sürülemez (TBK m.183).
• Cezai şart: Gecikme cezası kararlaştırılmış olsa bile arsa sahibi ifayı çekincesiz kabul ederse cezayı isteme hakkını kaybedebilir (TBK m.179/2).
• Hisseli arsa: Paydaşlardan biri sözleşmeye katılmamışsa 6306 kapsamı dışındaki bir parselde sözleşme bütün paydaşların kabulü şartını karşılamaz (TMK m.692).

Paylaşım oranı, arsa payı devir takvimi, teminat ve gecikme maddelerinin sözleşme noterde imzalanmadan önce bu kurallara göre hazırlanması için bir avukattan destek alınabilir.

İlgili yazılar: Satış Vaadi Sözleşmesi · Kat Mülkiyeti Nedir? · Kat İrtifakı Nedir? · Tapu İptali ve Tescil Davası