Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352)

Kısa Cevap

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı bu taahhüde rağmen boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Geçerli bir taahhütte üç nokta kritiktir: taahhüt yazılı olmalı, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalı ve belli (kesin) bir boşaltma tarihi içermelidir. Bu şartları taşımayan taahhütler geçersiz sayılabilir. Uygulamada en çok tartışılan nokta ise, taahhüdün geçersizliğini kimin ispatlayacağıdır.

Bu Durumda mısınız?

• Kiraya veren olarak elinizde bir tahliye taahhütnamesi var ve kiracı taşınmazı boşaltmıyor.
• Kiracı olarak size tahliye taahhüdü imzalatıldı ve bunun geçerli olup olmadığını soruyorsunuz.
• Taahhüdün sözleşmeyle aynı gün mü yoksa teslimden sonra mı alınması gerektiğini merak ediyorsunuz.
• Taahhüde dayanarak ne kadar sürede icra/dava yoluna gitmeniz gerektiğini öğrenmek istiyorsunuz.
• Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar yolunu değerlendiriyorsunuz.

Bu soruların cevabı taahhüdün içeriğine ve tarihine göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kural olarak güçlü biçimde korunur ve kiraya verenin tahliye sebepleri sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesi, bu sınırlı sebeplerden biridir: kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir üstlenmesidir. Kiracı taahhüdüne uymazsa, kiraya verene kanun özel bir tahliye yolu tanır. Bu kurum yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür; bu kapsam dışındaki taşınmazlar için tahliye taahhüdü hükümleri uygulanmaz.

Taahhüdün içinde yer aldığı kira ilişkisinin genel hükümleri için kira sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz.

Geçerlilik Şartları

Kanun, hem taahhüdün geçerliliğini hem de sonucunu tek fıkrada düzenler:

6098 sayılı TBK m.352 — Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle (tahliye taahhüdü)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Maddeden geçerliliğin üç şartı çıkar: (1) taahhüt yazılı olmalıdır; (2) kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmelidir; (3) belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Özellikle “teslimden sonra” şartı önemlidir: Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ilk kira sözleşmesiyle birlikte (kiralanan teslim edilmeden önce) alınan taahhüt, kiracının serbest iradesine dayanmadığı için geçerli sayılmaz. Amaç, kiracının baskı altında değil, özgür iradesiyle taahhütte bulunmasını sağlamaktır. Buna karşılık kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüt, kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilir:

“Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11078, K. 2014/3241, T. 18.03.2014 — tahliye taahhüdünün geçerliliği)

Buna göre kiralanan teslim edildikten (kira ilişkisi kurulduktan) sonra verilen taahhüt, kural olarak kiracının özgür iradesinin ürünü sayılır ve geçerlidir.

İspat Yükü Kimde?

Uygulamada asıl çekişme, taahhüdün gerçekte ne zaman alındığı üzerinedir. Kiracı çoğu kez taahhüdün sözleşmeyle birlikte, boş ve tarihsiz olarak imzalatıldığını; kiraya veren ise sonradan, serbest iradeyle verildiğini savunur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu noktada ispat yükünün geçersizliği ileri süren kiracıda olduğunu açıkça belirtir:

“Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021 — bozma)

Yani düzenleme ve boşaltma tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile bu, taahhüdü tek başına geçersiz kılmaz; taahhüdün teslimden önce/sözleşmeyle aynı anda alındığını iddia eden kiracı bunu kanıtlamak zorundadır. İspat edemezse, belgede yazılı tarihe göre geçerli bir taahhüt bulunduğu kabul edilir. Bu nedenle kiracı açısından, taahhüdün geçersizliği iddiası ancak somut delillerle (tanık, yazışma, belgenin oluşum biçimi vb.) desteklenebildiğinde sonuç doğurur.

Taahhüde Rağmen Boşaltılmazsa: İcra Yolu mu, Dava Yolu mu?

Geçerli bir taahhüde rağmen kiracı boşaltmazsa, kiraya verenin harekete geçmesi için süre sınırı vardır: kiraya veren, taahhüt (boşaltma) tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icraya başvurmalı ya da tahliye davası açmalıdır (TBK m.352/1). Kanun burada iki ayrı yol sunar:

• Dava yolu: Kiraya veren, yetkili sulh hukuk mahkemesinde taahhüde dayalı tahliye davası açar.
• İcra yolu: Kiraya veren, icra dairesinde tahliye talepli takip başlatır; kiracıya bir tahliye emri gönderilir (İİK m.272).

Hangi yol seçilirse seçilsin, bir aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye imkânı o dönem için kaybedilebilir. Bu nedenle taahhüt tarihi geldiğinde ve kiracı boşaltmadığında gecikmeden hareket edilmelidir.

Kiracı İtiraz Ederse: İki Ayrı Yol, İki Ayrı Mahkeme

İcra yolu seçilmişse kiracının süresinde itirazı takibi durdurur, ama iş orada bitmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025 tarihli bir kararında kiraya verenin bu noktadaki seçimlik hakkını ve iki yolun farklı mahkemelere gittiğini açıkça ortaya koymuştur:

“Takibe kiracının itirazı üzerine, kiraya veren 2004 sayılı Kanun’un 275. maddesi uyarınca, tahliye taahhütnamesi noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir veya aynı Kanun’un 67. maddesi uyarınca itirazın iptali davası açabilir. Kiraya verenin, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması yönünde seçimlik hakkı bulunmaktadır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3875, K. 2025/759, T. 11.02.2025 — kanun yararına bozma)

İki yolun dayanağı da, mercii de, belge şartı da aynı değildir:

	İtirazın kaldırılması	İtirazın iptali
Dayanak	İİK m.275	İİK m.67
Gidilecek mahkeme	İcra mahkemesi	Sulh hukuk mahkemesi
Taahhütnamede aranan nitelik	Noterlikçe resen tanzim ya da tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş olmalı	Kararda böyle bir şart aranmamıştır

Belge niteliği burada yol ayrımını belirler: icra mahkemesi seçeneği, taahhütnamenin yukarıdaki niteliklerden birini taşımasına bağlanmıştır. Elinizdeki belge adi yazılı ise (yani noterde düzenlenmemiş ya da onaylanmamışsa) geriye sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası kalır.

Kararın somut olayı da tam bu noktada düğümlenmiştir: kiracının itirazı üzerine kiraya veren itirazın iptali davası açmış, ilk derece mahkemesi ise icra hukuk mahkemeleri görevlidir diyerek davayı usulden reddetmişti. Daire bunu usul ve yasaya aykırı bulmuştur. İtirazın iptali davası açıldığında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ayrımın ne kadar kaygan olduğunu gösteren şey de budur: bu dosyada iki mahkemeyi karıştıran, mahkemenin kendisi olmuştur.

Davayı Kim Açabilir? (Kiralayan Sıfatı)

Tahliye taahhüdüne dayalı dava, herkes tarafından değil, kiralayan (kiraya veren) sıfatındaki kişi tarafından açılabilir. Salt malik olmak, tek başına dava hakkı vermez:

“Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/8596, K. 2012/11687, T. 18.09.2012 — bozma)

Bu nedenle taşınmazı sonradan satın alan yeni malik gibi durumlarda, tahliye taahhüdüne dayanabilmek için kira ilişkisindeki kiralayan sıfatının da kazanılmış olması önem taşır.

İki Haklı İhtar ile Tahliye

Tahliye taahhüdünün yanında, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı bir başka yol daha vardır:

6098 sayılı TBK m.352 — İki haklı ihtar (2. fıkra)

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yani kiracı, belirtilen dönem içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren süresi içinde dava yoluyla tahliye sağlayabilir. Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinin başlıcalarıdır.

Kira ödememe, ihtar ve takip seçenekleri kiracı tahliyesi rehberinde birlikte ele alınmıştır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Aşağıdaki metin, yukarıda açıklanan üç geçerlilik şartını (yazılı olma · teslimden sonra verilme · belli bir boşaltma tarihi) karşılayacak biçimde düzenlenmiş bir örnektir. Adi yazılı biçim yeterlidir; noterde düzenlenmesi zorunlu değildir, ancak düzenleme tarihinin ispatı bakımından noter onayı kiraya verenin lehinedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRALANAN TAŞINMAZ
Adres            : ......................................................
                   ......................................................
Bağımsız bölüm   : ....... (kat / daire / işyeri no)

TARAFLAR
Kiraya veren     : ......................................  T.C. No: ..............
Kiracı           : ......................................  T.C. No: ..............

KİRA İLİŞKİSİ
Kira sözleşmesi tarihi        : ....../....../..........
Kiralananın teslim tarihi     : ....../....../..........

TAAHHÜT
Yukarıda adresi yazılı ve hâlen kiracısı bulunduğum taşınmazı, kira
sözleşmesinin kurulmasından ve taşınmazın bana tesliminden SONRA, hiçbir
baskı altında olmaksızın kendi hür irademle;

....../....../.......... tarihinde, kayıtsız ve şartsız olarak,
tahliye edip boş ve sağlam biçimde kiraya verene teslim edeceğimi
kabul, beyan ve taahhüt ederim.

Bu tarihte tahliye etmediğim takdirde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun
352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca hakkımda icra takibi yapılabileceğini
veya tahliye davası açılabileceğini bildiğimi beyan ederim.

Taahhütnamenin düzenlenme tarihi : ....../....../..........

TAAHHÜT EDEN KİRACI
Adı Soyadı : ......................................
İmza       : ......................................

Örneği Kullanmadan Önce Neyi Değiştirmelisiniz?

Bu metin bir başlangıç noktasıdır; somut kira ilişkinize göre uyarlanmadan imzalanmamalıdır.

1. İki tarihi ayrı ayrı yazın. Düzenleme tarihi (taahhüdün verildiği gün) ile boşaltma tarihi farklı alanlardır. Kanun boşaltma tarihinin belli olmasını arar; “bir yıl sonra” gibi belirsiz ifade yeterli değildir.
2. Teslim tarihini mutlaka doldurun. Geçerliliğin çekişme konusu olan şartı budur: taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Teslim tarihinin belgede görünmesi sonraki tartışmayı sadeleştirir.
3. Boş bırakılmış taahhütname imzalamayın. Tarihleri sonradan doldurulan belge tek başına geçersiz sayılmaz; üstelik geçersizliği iddia eden kiracı ispatla yükümlüdür (Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975, K. 2021/1108). Yani boş imzalayan taraf, ispat yükünü üstlenmiş olur.
4. Kiracı sıfatını doğru yazın. Taahhüdü, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı vermelidir; eş veya birlikte oturan üçüncü kişinin imzası kiracının taahhüdü yerine geçmez.
5. Kiralayan sıfatını kontrol edin. Taahhüde dayalı tahliye davasını açabilecek kişi bakımından yukarıdaki Davayı Kim Açabilir? (Kiralayan Sıfatı) bölümüne bakın; malik değişikliği varsa ayrıca değerlendirilmelidir.
6. Bir aylık süreyi takvime alın. Boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır (TBK m.352/1); bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanma imkânı o dönem için kaybedilebilir.
7. Konut ve çatılı işyeri sınırını gözden kaçırmayın. Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kirasına konu yerler bakımından işler.

Bu örnek genel bilgilendirme amaçlıdır ve her olaya uygun olduğu iddia edilemez. Taahhütnamenin geçerliliği, düzenlenme koşullarına ve elinizdeki belgelere göre değişir; imzalamadan veya taahhüde dayanarak işlem başlatmadan önce bir avukata danışın.

Sık Yapılan Hatalar

• Taahhüdü sözleşmeyle aynı gün almak. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir; aksi hâlde geçersiz sayılabilir (TBK m.352/1).
• Geçersizlik iddiasını delilsiz ileri sürmek. Taahhüdün teslimden önce/sözleşmeyle aynı anda alındığını iddia eden kiracı bunu ispatla yükümlüdür (Yargıtay HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108); soyut iddia sonuç doğurmaz.
• Belli tarih yazmamak. Taahhütte kesin bir boşaltma tarihi bulunmalıdır; belirsiz taahhüt amacına ulaşmaz.
• Bir aylık süreyi kaçırmak. Kiracı boşaltmazsa, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra/dava yoluna gidilmelidir (TBK m.352/1).
• Kiralayan sıfatı olmadan dava açmak. Taahhüde dayalı davayı kiralayan açmalıdır; salt malik olmak yetmez (Yargıtay 6. HD, E. 2012/8596).
• Sözlü taahhüde güvenmek. Taahhüt yazılı olmalıdır; sözlü üstlenme bu sonucu doğurmaz.
• İtiraz sonrası yanlış mahkemeye gitmek. İcra takibine itiraz edilmişse iki ayrı yol vardır: İİK m.275 itirazın kaldırılması → icra mahkemesi (taahhütnamenin noterlikçe tanzim/tasdik edilmiş ya da ikrar olunmuş olması şartıyla); İİK m.67 itirazın iptali → sulh hukuk mahkemesi. İkisi birbirinin yerine geçmez (Yargıtay 3. HD, E. 2024/3875).

Özet

• Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesidir (TBK m.352/1).
• Geçerlilik: yazılı + teslimden sonra + belli tarih. İlk sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt serbest iradeye dayanmadığı için geçersiz sayılır.
• İspat yükü: taahhüdün geçersizliğini (teslimden önce alındığını) iddia eden kiracı ispatlar (Yargıtay HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108).
• Sonuç: boşaltılmazsa kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna gider; davayı kiralayan açar.
• İtiraz gelirse seçimlik hak: noterlikçe tanzim/tasdik edilmiş ya da ikrar olunmuş taahhütte icra mahkemesinden itirazın kaldırılması (İİK m.275); aksi hâlde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali (İİK m.67) — Yargıtay 3. HD, E. 2024/3875.
• İki haklı ihtar: kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı iki ihtar → süresi içinde dava yoluyla tahliye (TBK m.352/2).

İlgili yazılar: Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? (TBK 117-125)