Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu ve Dava

Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?

Kiracı, kiralananı her talepte ve her saatte değil; bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde göstermekle yükümlüdür. Kiraya veren de ziyareti uygun bir süre önce bildirmeli ve gösterim sırasında kiracının yararlarını gözetmelidir. Bu nedenle kiracının evi gösterme borcu ile konutun özel yaşam alanı olması arasında somut olaya göre denge kurulması gerekir.

Temel kural Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesindedir:

6098 sayılı TBK m.319 — Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları birlikte okunmalıdır. Kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi tek başına sınırsız bir ziyaret yetkisi doğurmaz. Buna karşılık kiracı da önceden bildirilen, amacı ve zamanı makul bir gösterim talebini sebepsiz biçimde sürekli engelleyemez. Kira sözleşmesindeki taraf borçlarının genel çerçevesi bu özel yükümlülükle birlikte değerlendirilir.

Ev Sahibi Hangi Amaçlarla Gösterim İsteyebilir?

TBK m.319, gösterim talebini üç amaçla sınırlar: bakım, satış ve sonraki kiralama. Talebin bu amaçlardan biri için zorunlu olması gerekir. Örneğin satışa çıkarılmış bir taşınmazın muhtemel alıcı tarafından görülmesi veya sona erecek kira ilişkisinden sonra taşınmazı kiralamak isteyen kişinin inceleme yapması hükmün kapsamındadır.

Kiraya veren yalnız kendisi için değil, belirlediği üçüncü kişi için de gösterim talep edebilir. Bu kişi muhtemel alıcı, yeni kiracı adayı veya bakım işini yapacak kişi olabilir. Ancak üçüncü kişinin kim olduğu ve ziyaretin amacı kiracıya anlaşılır biçimde bildirilmelidir. Belirsiz sayıda kişinin haber vermeden gelmesi, kanundaki “zorunlu olduğu ölçüde” ve “kiracının yararlarını göz önünde tutma” sınırlarıyla bağdaşmaz.

Gösterim talebinin gerçek amacı da önemlidir. Kira sözleşmesini baskıyla sona erdirmek için sürekli ziyaret talep edilmesi ile taşınmazı satışa hazırlamak için sınırlı ziyaret istenmesi aynı değildir. Uyuşmazlıkta ilan, yazışmalar, aday alıcıyla kurulan iletişim ve önerilen ziyaret planı talebin amacını ve ölçülülüğünü göstermeye yardımcı olur.

Gösterim Ne Kadar Önce Bildirilmeli?

Kanun, bildirim için sabit bir gün sayısı belirlememiş; uygun bir süre önce bildirim yapılmasını aramıştır. Uygun süre, kiracının konutu ziyarete hazırlaması ve kendi programını düzenlemesi için gerçek bir imkân tanımalıdır. Ziyaretin amacı, günü, saat aralığı ve gelecek kişinin kimliği mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.

Yargıtay, kiracının çalışma düzeninin araştırılmadan gün ve saat belirlenmesini yeterli görmemiştir:

“Bu durumda mahkemece, davalı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak, kanun maddesinde de açıklandığı üzere, kiracının yararları gözönünde tutularak hakkaniyete uygun olacak şekilde, hem süre, hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6282, K. 2015/6125, T. 18.06.2015 — bozma)

Bildirim için kanunda noter şartı öngören bir ifade yoktur. Bununla birlikte yazılı bildirim, tarafların hangi gün ve saatleri önerdiğini ve talebe nasıl cevap verildiğini sonradan ispatlamayı kolaylaştırır. Mesaj veya e-posta yazışmalarında tek taraflı dayatma yerine alternatif zamanların sunulması, anlaşma zemininin kurulmasına da yardımcı olur.

Kiracı Hangi Gün ve Saatlerde Evi Göstermeli?

Herkes için geçerli haftalık bir gün, iki saat veya üç aylık süre yoktur. Gün, saat ve toplam gösterim dönemi; kiracının işi ve aile düzeni, taşınmazın konut ya da işyeri olması, bulunduğu yer, satışın olağan süresi ve somut talebin niteliğine göre belirlenir.

Yargıtay, kiracının tek tatil gününde uzun süre evde bekletilmesini ve taşınmazın ne kadar sürede satılabileceği araştırılmadan karar verilmesini ölçülü bulmamıştır:

“O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru değildir.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9068, K. 2014/10173, T. 22.09.2014 — bozma)

Bu ölçütler, iki taraf için de sınır getirir. Kiraya veren kiracının bütün boş zamanını gösterime ayıramaz; kiracı da uygulanabilir hiçbir zaman önermeden talebi süresiz erteleyemez. Mümkünse taraflar belirli bir dönem için, önceden haber verilmesi koşuluyla sınırlı gün ve saat aralıkları kararlaştırmalıdır.

Ev Sahibi İzin Almadan Eve Girebilir mi?

TBK m.319 kiracıya izin verme borcu yükler; fakat kiraya verene haber vermeden, kiracının iradesini aşarak veya elindeki anahtarı kullanarak konuta girme yetkisi tanımaz. Maddenin kendisi önceden bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğünü açıkça kiraya verene yüklemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiralananı gösterme uyuşmazlığında konut dokunulmazlığı ile kiraya verenin hakkını birlikte ele almıştır:

“Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9068, K. 2014/10173, T. 22.09.2014 — bozma)

Anlaşma sağlanamadığında çözüm, konuta fiilen girerek uyuşmazlığı büyütmek değil; talebi yazılı hâle getirmek, arabuluculuğa başvurmak ve gerekiyorsa mahkemeden gün ve saatleri belirleyen izin istemektir. Kiracının konutu kullanma ve özel hayatını koruma hakkı, kiracının diğer hakları ile birlikte devam eder.

Evi Göstermeyen Kiracıya Karşı Hangi Yol İzlenir?

Kiraya veren önce amacı ve önerilen zamanları somutlaştırmalıdır. Uygulanabilir yol şu sırayla kurulabilir:

1. Sözleşme ve ihtiyaç incelenir. Kira sözleşmesinde gösterime ilişkin bir kayıt olup olmadığı ve talebin bakım, satış veya sonraki kiralama amacı taşıyıp taşımadığı belirlenir.
2. Yazılı ziyaret önerisi yapılır. Kiracıya amaç, gelecek kişiler ve makul alternatif gün-saat aralıkları bildirilir.
3. Cevap ve gerçekleşmeyen ziyaretler belgelenir. Ret mesajları, cevapsız bildirimler, satış ilanı ve aday alıcıyla yazışmalar korunur.
4. Dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Taraflar gösterim dönemi, bildirim süresi ve saatler üzerinde anlaşmayı deneyebilir.
5. Anlaşma olmazsa izin davası açılır. Mahkemeden somut ve uygulanabilir bir gösterim takvimi belirlenmesi istenir; gecikme riski varsa ihtiyati tedbir talebi ayrıca gerekçelendirilir.

Yazılı talepte gün ve saat belirtilmeden yalnızca “evi göstereceğim” denilmesi, uyuşmazlığın sınırını belirsiz bırakır. Benzer şekilde kiracının her öneriyi reddedip hiçbir alternatif sunmaması da tarafların uzlaşmasını güçleştirir. Dosyada iki tarafın da ölçülü çözüm arayıp aramadığı görülebilmelidir.

Arabuluculuk Zorunlu mu ve Hangi Mahkeme Görevli?

Kiralananı göstermeye izin talebi kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir:

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir:

6100 sayılı HMK m.4 — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

Davanın talep sonucu belirli olmalıdır. Taşınmazın süresiz ve sınırsız biçimde gösterilmesi yerine; amacı, toplam dönemi, ziyaret günleri, saat aralığı ve ön bildirim düzeni somutlaştırılmalıdır. Arabuluculuk sürecinin genel işleyişi için arabuluculuk nedir yazısına bakabilirsiniz.

Gösterme Davasında İhtiyati Tedbir Verilebilir mi?

İhtiyati tedbir otomatik değildir. HMK m.389, gecikme nedeniyle hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya ciddi zarar tehlikesi gibi koşulların somutlaştırılmasını ister:

6100 sayılı HMK m.389 — İhtiyati tedbirin şartları

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli kararıyla giderilmiştir. Daire, mahkemenin koşulların oluştuğu kanaatine varması hâlinde gösterime ilişkin tedbir verebileceğini kabul etmiştir:

“TBK 319/2 maddesi uyarınca kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle açılan davalarda, her somut olayın özellikleri ile bildirilen deliller değerlendirilerek mahkemece şartları oluştuğu kanaatine varması halinde, kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4081, K. 2025/1441, T. 10.03.2025 — bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi)

Karar, her talepte tedbir verilmesini emretmez. Satış ilanı, somut alıcı görüşmeleri, kiracının gösterimi engellediğini ortaya koyan yazışmalar ve gecikmenin doğuracağı sakınca dosyaya göre değerlendirilir. Mahkeme tedbir belirlerken kiracının menfaatlerini de gözetir; geçici karar asıl davanın kabul edileceğini peşinen göstermez.

Evi Göstermemek Otomatik Tahliye Sebebi mi?

Kiralananı göstermeye izin davasının doğrudan konusu tahliye değil, gösterim koşullarının belirlenmesidir. Yargıtayın 2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararı da TBK m.319/2 kapsamında izin ve ihtiyati tedbir sorununu incelemiştir. Karardan, her ret hâlinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği veya kiracının otomatik olarak tahliye edileceği sonucu çıkmaz.

Tahliye talebi ileri sürülecekse bunun hukuki sebebi, gerekli bildirimler ve somut olayın ağırlığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle kiraya veren bakımından önce ölçülü bir gösterim takvimi istemek; kiracı bakımından ise uygun önerilere makul alternatiflerle cevap vermek, uyuşmazlığın asıl kapsamına uygun yaklaşımdır.