Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu: Göstermezse Ne Olur?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu Türk Borçlar Kanunu m.319’a dayanır ve sınırlıdır: kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır (Türk Borçlar Kanunu m.319/2). Kiraya veren de gezip görmeyi uygun bir süre önce bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (m.319/3). Kiracı evi göstermiyorsa kiraya veren kapıyı kendisi açamaz; yazılı talep, arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesinde izin davası yoluna gider.

1. Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Hangi Maddeye Dayanır?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu m.319’un ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Madde dört fıkradan oluşur ve her fıkra ayrı bir soruyu cevaplar:

• Birinci fıkra: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür (m.319/1).
• İkinci fıkra: Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (m.319/2).
• Üçüncü fıkra: Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (m.319/3).
• Dördüncü fıkra: Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (m.319/4).

İkinci ve üçüncü fıkra birlikte okunur. Kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi tek başına sınırsız bir ziyaret yetkisi doğurmaz; buna karşılık kiracı da önceden bildirilen, amacı ve zamanı belli bir gösterim talebini sürekli olarak engelleyemez. Bu yükümlülük, kira sözleşmesindeki taraf borçlarının genel çerçevesi içinde, kiracının diğer borçlarının yanında durur.

2. Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu ile Onarıma ve Değişikliğe Katlanma Farkı

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, kiraya verenin kiralanana girmesini gerektiren üç ayrı durumdan yalnız biridir. Üçü farklı hükümlere bağlıdır ve kiracının neye, hangi ölçüde katlanacağı bu yüzden değişir:

Durum	Dayanak	Kira­cı­nın borcu	Sınır
Ayıbın gide­ril­mesi, zararın önlen­mesi (ör. su kaça­ğı­nın onarımı)	TBK m.319/1	Çalış­ma­lara kat­lan­mak	Uygun süre önce bil­di­rim ve kira­cı­nın yarar­la­rı­nın göze­til­mesi (m.319/3)
Evi alıcıya, yeni kiracı adayına veya bakım için gös­terme	TBK m.319/2	Gezip görmeye izin vermek	Bakım, satış veya sonraki kira­lama için zorunlu olan ölçü; uygun süre önce bil­di­rim (m.319/3)
Yenilik ve deği­şik­lik yapıl­ması	TBK m.320	Söz­leş­me­nin feshini gerek­tir­me­yen ve kira­cı­dan kat­lan­ması bek­le­ne­bi­le­cek yenilik ve deği­şik­lik­lere kat­lan­mak	Kiraya veren kira­cı­nın men­fa­at­le­rini gözetir (m.320/2)

Üç durumun ortak noktası, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarının saklı kalmasıdır (m.319/4, m.320/2). Gösterim ile onarım arasındaki ayrım pratikte önemlidir: onarım için gelen ustanın girişi m.319/1’e, evi satın almak isteyen kişinin ziyareti m.319/2’ye dayanır. Kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu ise ayrı bir hükümdür (m.301).

3. Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Hangi Amaçlarla Doğar?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu yalnız üç amaç için doğar: bakım, satış ve sonraki kiralama (m.319/2). Talep bu amaçlardan biri için zorunlu olmalıdır. Satışa çıkarılmış taşınmazın muhtemel alıcı tarafından görülmesi veya kira ilişkisi sona erdikten sonra taşınmazı kiralamak isteyen kişinin inceleme yapması hükmün kapsamındadır.

Kiraya veren yalnız kendisi için değil, belirlediği üçüncü kişi için de gösterim isteyebilir. Bu kişi muhtemel alıcı, yeni kiracı adayı veya bakım işini yapacak kişi olabilir. Üçüncü kişinin kim olduğu ve ziyaretin amacı kiracıya anlaşılır biçimde bildirilir. Belirsiz sayıda kişinin haber vermeden gelmesi, kanundaki “zorunlu olduğu ölçüde” ve “kiracının yararlarını göz önünde tutmak” sınırlarıyla bağdaşmaz.

Talebin gerçek amacı da incelenir. Kira sözleşmesini baskıyla sona erdirmek için sürekli ziyaret talep edilmesi ile taşınmazı satmak için sınırlı ziyaret istenmesi aynı değildir. Uyuşmazlıkta satış ilanı, yazışmalar, aday alıcıyla kurulan iletişim ve önerilen ziyaret planı, talebin amacını ve ölçülülüğünü göstermeye yarar.

4. Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğunda Bildirim Ne Kadar Önce Yapılır?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, ancak kiraya verenin gezip görmeyi uygun bir süre önce bildirmesiyle işler (m.319/3). Kanun bildirim için sabit bir gün sayısı belirlemez. Uygun süre, kiracının konutu ziyarete hazırlaması ve kendi çalışma ve aile programını düzenlemesi için gerçek bir imkân tanımalıdır; ölçü, kiraya verenin aynı fıkrada yüklendiği “kiracının yararlarını göz önünde tutmak” borcudur.

Bildirimde ziyaretin amacı, günü, saat aralığı ve gelecek kişinin kimliği mümkün olduğunca açık yazılır. Kanunda bildirimin noter aracılığıyla ya da yazılı yapılması şartı yoktur. Yazılı bildirim ise tarafların hangi gün ve saatleri önerdiğini ve talebe nasıl cevap verildiğini sonradan ispatlamayı kolaylaştırır. Mesaj veya e-postada tek bir zamanı dayatmak yerine alternatif zamanlar sunmak, anlaşma ihtimalini artırır.

5. Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Hangi Gün ve Saatleri Kapsar?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu için kanunda herkes için geçerli bir gün, saat veya toplam süre yoktur. Sıklık ve saatler iki ölçüye göre belirlenir: gösterim, satış, bakım veya sonraki kiralama için zorunlu olan ölçüyü aşmamalı (m.319/2) ve kiracının yararları gözetilerek yapılmalıdır (m.319/3).

Bu ölçüler somut olayda kiracının işi ve aile düzeni, taşınmazın konut ya da işyeri olması, bulunduğu yer ve satışın veya yeni kiralamanın gerektirdiği süre üzerinden değerlendirilir. İki taraf için de sınır doğar. Kiraya veren, kiracının bütün boş zamanını gösterime ayıramaz; kiracı da uygulanabilir hiçbir zaman önermeden talebi süresiz erteleyemez. Taraflar belirli bir dönem için, önceden haber verilmesi koşuluyla sınırlı gün ve saat aralıkları kararlaştırabilir. Kiracının yalnız hafta sonunu önermesi tek başına ne yeterli ne yetersizdir; kiracının çalışma düzeni ve kiraya verenin gösterim ihtiyacı birlikte değerlendirilir.

6. Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracı evi göstermiyorsa kiraya veren kendi başına konuta giremez; talebini yazılı hâle getirir, arabulucuya başvurur ve anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinden kiralananın gösterilmesine izin verilmesini ister. Yol şu sırayla işler:

1. Talebin dayanağı belirlenir. Kira sözleşmesinde gösterime ilişkin bir kayıt olup olmadığı ve talebin bakım, satış veya sonraki kiralama amacı taşıyıp taşımadığı incelenir (m.319/2).
2. Yazılı gösterim talebi gönderilir. Kiracıya amaç, gelecek kişiler ve alternatif gün ve saat aralıkları uygun bir süre önce bildirilir (m.319/3).
3. Cevaplar ve gerçekleşmeyen ziyaretler belgelenir. Ret mesajları, cevapsız bildirimler, satış ilanı ve aday alıcıyla yazışmalar saklanır.
4. Arabulucuya başvurulur. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-a). Taraflar gösterim dönemi, bildirim süresi ve saatler üzerinde anlaşmayı burada dener.
5. Anlaşma olmazsa izin davası açılır. Mahkemeden somut ve uygulanabilir bir gösterim takvimi belirlenmesi istenir; gecikme bir sakınca doğuracaksa ihtiyati tedbir ayrıca talep edilir.

Yazılı talepte gün ve saat belirtmeden yalnızca “evi göstereceğim” demek, uyuşmazlığın sınırını belirsiz bırakır. Kiracının her öneriyi reddedip hiçbir alternatif sunmaması da anlaşmayı güçleştirir. Arabuluculuk sürecinin işleyişi için arabuluculuk nedir yazısına bakabilirsiniz.

6.1. Kiracı Evi Göstermiyorsa Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Kiracı evi göstermiyorsa kiralananı göstermeye izin davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları görür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a).

Yetkili mahkeme, genel kural olarak davalı kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6/1). Kira sözleşmesinden doğan dava, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10/1).

Dava dilekçesinde talep sonucu belirli olmalıdır. Taşınmazın süresiz ve sınırsız biçimde gösterilmesi yerine; gösterimin amacı, toplam dönemi, ziyaret günleri, saat aralığı ve ön bildirim düzeni yazılır. Bu somutluk, m.319/2’deki “zorunlu olduğu ölçüde” sınırının dilekçedeki karşılığıdır.

6.2. Kiracı Evi Göstermiyorsa İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Kiracı evi göstermiyorsa kiraya veren, dava sonuçlanana kadar gösterime izin verilmesi için ihtiyati tedbir isteyebilir; tedbir ise kendiliğinden verilmez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesini arar (HMK m.389/1).

Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendi haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m.390/3). Satış ilanı, somut alıcı görüşmeleri, kiracının gösterimi engellediğini gösteren yazışmalar ve gecikmenin doğuracağı sakınca bu ispatın malzemesidir. Tedbir dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenir (HMK m.390/1). Haklarının derhâl korunmasında zorunluluk bulunan hâllerde hâkim karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir (HMK m.390/2). Tedbir geçici bir korumadır; asıl davanın kabul edileceğini göstermez. Tedbirin genel şartları için ihtiyati tedbir nedir yazısına bakabilirsiniz.

6.3. Kiracı Evi Göstermiyorsa Tazminat İstenebilir mi?

Kiracı evi göstermiyorsa ve bu yüzden kiraya verenin somut bir zararı doğmuşsa, borca aykırılığa ilişkin genel hüküm gündeme gelir. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Bu yolda zararın varlığı ve miktarı ile göstermemeyle zarar arasındaki bağ ayrıca ispatlanır; kiracının gösterimi haklı bir sebeple reddetmesi, örneğin bildirimin uygun bir süre önce yapılmamış olması (m.319/3), bu değerlendirmede kiracı lehine rol oynar.

7. Evi Göstermeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evi göstermeyen kiracı kendiliğinden tahliye edilmez. Kiracının evi gösterme zorunluluğunu düzenleyen TBK m.319, borca aykırılık hâlinde bir fesih hakkı öngörmez; izin davasının konusu da tahliye değil, gösterim koşullarının belirlenmesidir. Kira hukukunda kiracının borca aykırılığına bağlanan fesih hükümleri başka borçlar için yazılmıştır ve birbirine karıştırılmamalıdır:

Yol	Dayanak	Hangi olaya bağlı	Gös­te­rimle iliş­kisi
Temer­rüt nede­niyle fesih	TBK m.315	Kira­cı­nın muaccel kira bede­lini veya yan gideri öde­me­mesi; konut ve çatılı işye­rinde en az otuz günlük yazılı süre	Gös­te­rim borcunu kap­sa­maz
Özen ve kom­şu­lara saygı borcuna aykı­rı­lık	TBK m.316	Kira­la­nanı özenle kul­lan­mama, kom­şu­lara say­gı­sız­lık; konut ve çatılı işye­rinde en az otuz gün süreli yazılı ihtar	Mad­de­nin laf­zında gös­te­rim sayıl­maz
Önemli sebeple ola­ğa­nüstü fesih	TBK m.331	Kira iliş­ki­si­nin deva­mını çekil­mez hâle getiren önemli sebep; yasal fesih bil­di­rim süre­sine uyulur, parasal sonuç­ları hâkim belir­ler	Gös­ter­me­me­nin önemli sebep sayılıp sayıl­ma­ya­cağı somut olaya göre değer­len­di­ri­lir
Kira­la­nanı gös­ter­meye izin davası	TBK m.319/2, HMK m.4/1-a	Kira­cı­nın gös­te­rime izin ver­me­mesi	Doğ­ru­dan bu uyuş­maz­lı­ğın yoludur

Kiraya verenin asıl amacı evi boşaltmaksa, gösterim uyuşmazlığı dışında kalan ve kendi şartları olan yollar incelenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Bu yolun ayrıntısı için 10 yıllık kiracının tahliyesi, kiraya veren ve kiracının kullanabileceği fesih yollarının tamamı için kira sözleşmesinin feshi yazısına bakabilirsiniz. Kira bedeli ödenmiyorsa izlenecek yol kira ödemeyen kiracı yazısındadır.

7.1. Evi Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu çoğu zaman satış için gündeme gelir; gösterime izin vermek ise kiracının evden çıkması anlamına gelmez. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m.351/1). Yeni malik bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (m.351/2). Gereksinim davasının şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye yazısında ayrıca ele alınmıştır.

8. Ev Sahibi Kiracının İzni Olmadan Eve Girebilir mi?

Hayır. Kiracının evi gösterme zorunluluğu, kiracıya izin verme borcu yükler; kiraya verene haber vermeden, kiracının iradesine rağmen veya elindeki yedek anahtarı kullanarak konuta girme yetkisi vermez (m.319/2-3). Madde, önceden bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğünü açıkça kiraya verene yüklemektedir. Konut dokunulmazlığı anayasal bir güvencedir: “Kimsenin konutuna dokunulamaz” (Anayasa m.21).

Kiraya verenin kiracının rızasına aykırı olarak konuta girmesinin bir de ceza boyutu vardır. Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır (Türk Ceza Kanunu m.116/1). Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir (TCK m.116/4). Maddenin lafzı konutta yaşayan kişinin rızasını arar; taşınmazın kiraya verene ait olması bu unsuru ortadan kaldıran bir istisna olarak sayılmamıştır.

Suç şikâyete bağlıdır. Yetkili kimse altı ay içinde şikâyette bulunmazsa soruşturma ve kovuşturma yapılamaz; süre, şikâyet hakkı olan kişinin fiili ve failin kim olduğunu öğrendiği günden başlar (TCK m.73/1-2). Suçun unsurları ve cezası için konut dokunulmazlığının ihlali (TCK 116) yazısına bakabilirsiniz.

Anlaşma sağlanamadığında çözüm konuta fiilen girmek değil, talebi yazılı hâle getirmek, arabulucuya başvurmak ve gerekiyorsa mahkemeden gün ve saatleri belirleyen izin istemektir. Kiracının konutu kullanma ve özel hayatını koruma hakkı, kiracının diğer hakları ile birlikte devam eder; gösterim veya onarım sırasında doğan zarar ve kira indirimine ilişkin hakları da saklıdır (m.319/4).