Miras Kalan Evde Oturan Mirasçı: Kira İstenir mi?

Kısa Cevap

Miras kalan evde mirasçılardan biri oturuyorsa, diğer mirasçılar kural olarak ondan doğrudan kira (ecrimisil) isteyemez. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre önce intifadan men gerekir: oturan mirasçıya taşınmazdan yararlanmak istediğinizi bildirmeniz şarttır. Bu kuralın istisnaları vardır ve konutlar bakımından istisna gündeme gelebilir. Kalıcı çözüm ise paylaşmadır.

Bu Durumda mısınız?

• Baba evinde kardeşiniz oturuyor, siz payınızdan hiç yararlanamıyorsunuz.
• Oturan mirasçı kira ödemeyi reddediyor, “burası benim de evim” diyor.
• Anneniz babanızın ölümünden sonra evde tek başına yaşıyor ve diğer mirasçılar satış istiyor.
• Mirasçılardan biri evi kendi başına kiraya vermiş, geliri paylaşmıyor.
• Yıllardır sessiz kaldınız, şimdi geriye dönük kira talep etmek istiyorsunuz.
• Evin satılmasını istiyorsunuz ama diğer mirasçılar yanaşmıyor.

Bu başlıkların bir kısmı ecrimisil, bir kısmı paylaşma davası gerektirir; talebin yanlış kurulması dosyanın reddine yol açabildiğinden bir avukatla değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Ev Hukuken Kimin?

Ölümle birlikte taşınmaz kendiliğinden tek bir mirasçıya geçmez; mirasçılar arasında bir ortaklık doğar (4721 sayılı TMK m.640):

Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Buradaki anahtar kavram elbirliği mülkiyetidir: paylar somutlaşmamıştır, mirasçıların hepsi terekenin bütününe birlikte sahiptir. Pratik sonucu şudur: hiçbir mirasçı “benim payım şu oda” diyemez; ama aynı sebeple hiçbir mirasçı diğerini kendi başına evden çıkaramaz da.

Oturan Mirasçıdan Kira İstenebilir mi?

Bu sorunun cevabı yaygın beklentinin aksinedir. Yargıtay, paydaşlar arasındaki ecrimisil talebini bir ön koşula bağlar:

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/8043, K. 2021/629, T. 28.01.2021 — bozma)

Yani yıllarca sessiz kalıp sonra geriye dönük kira istemek kural olarak sonuç vermez. Talebin doğduğu an, oturan mirasçıya yararlanma isteğinizi bildirdiğiniz andır.

İhtarın İspatı: Dosyayı Asıl Belirleyen Nokta

Kuralın kendisi kolay anlaşılır; dosyaları kaybettiren şey ispattır. İntifadan men koşulunu ileri süren paydaş, bildirimi yaptığını ve hangi tarihte yaptığını ortaya koymak zorundadır; çünkü ecrimisil ancak o tarihten sonraki dönem için istenebilir. Buradan üç pratik sonuç çıkar:

• Tarih, talebin sınırını çizer. Beş yıl geriye dönük talep edilse bile, ihtarın çekildiği tarihten öncesi kural olarak dışarıda kalır. Bu nedenle ihtarı geciktirmek, doğrudan talep edilebilir tutarı küçültür.
• Sözlü bildirim ispat edilemez hâle gelir. Aile içi uyuşmazlıklarda “defalarca söyledim” beyanı tek başına yeterli olmaz; karşı taraf inkâr ettiğinde ispat yükü talep edendedir. Noter aracılığıyla çekilen ihtarname tarihi de içeriği de belgelendirir.
• İhtar, muhataba ulaşmalıdır. Tebliğ edilemeyen ihtarname bildirim işlevini görmez; adres araştırması ve tebligat evrakının saklanması bu yüzden önemlidir.

Yukarıdaki karar, kuralın istisnalarını da sayar — bu istisnalar ve ecrimisil hesabının ayrıntısı için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) yazımıza bakabilirsiniz.

İntifadan Men Kuralının İstisnaları

Kural mutlak değildir. Aynı karar, yerleşik uygulamayla ortaya çıkmış istisnaları sayar:

Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/8043, K. 2021/629, T. 28.01.2021 — bozma)

Bu sayımın konumuz bakımından en önemli kalemi ikincisidir: kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerler arasında kararda konut açıkça anılmaktadır. Miras kalan ev kiraya verilebilir nitelikte bir konut olduğuna göre, istisnanın uygulanma ihtimali doğar.

Bunun anlamı “her konutta intifadan men aranmaz” değildir; anlamı, dosyanın bu eksende tartışılabileceğidir. Talebi yalnız “kardeşim oturuyor” temeline dayandırmak yerine, taşınmazın kiraya verilerek gelir getirir nitelikte olduğunu ortaya koymak belirleyici olabilir.

Sağ Kalan Eş Oturuyorsa Durum Farklıdır

Evde oturan kişi mirasbırakanın sağ kalan eşi ise, kanun ona özel bir imkân tanır (4721 sayılı TMK m.652):

Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Madde, haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşe mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebileceğini öngörür. Uygulamada bu, “anne evde otursun ama tapu paylaşılsın” tipi çözümlerin hukuki dayanağıdır.

Maddenin üçüncü fıkrasında ise bir sınır vardır:

Mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek ve sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde, sağ kalan eş bu hakları kullanamaz. Tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.

Yani mirasbırakanın atölyesi/muayenehanesi gibi bölümler, aynı mesleği sürdüren bir altsoy varsa özgülemenin dışında kalır.

Özgülemenin niteliği ve bedelli oluşu Yargıtay tarafından şöyle ortaya konmuştur:

Ancak bu özgüleme ve alım hakkı bedelsiz değildir.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/720, K. 2021/2217, T. 21.10.2021 — bozma)

Türk Medeni Kanununun 652. maddesinde yer alan tereke mallarından birinin mirasçılardan birine miras hakkına mahsuben özgülenmesi, paylaştırma niteliğinde olup, özgüleme kararı, o mal üzerindeki mirasçıların “elbirliği” şeklindeki ortaklığının izalesi sonucunu hasıl eder.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/720, K. 2021/2217, T. 21.10.2021 — bozma)

Buradaki iki bilgi pratikte belirleyicidir. Birincisi, özgüleme karşılıksız bir imtiyaz değildir: eşin miras payını aşan kısım hesaplanır ve denkleştirilir. İkincisi, özgüleme paylaştırma niteliğindedir — yani ortaklığı bitiren bir sonuç doğurur. Bu ikinci nokta, aşağıdaki iki başlığın da anahtarıdır.

Bu nedenle sağ kalan eşin oturduğu dosyalarda ecrimisil talebini kurmadan önce m.652 kapsamında bir istem bulunup bulunmadığı incelenmelidir; aksi hâlde talep, korunan bir hakka karşı ileri sürülmüş olabilir.

m.652 Davasında Görevli Mahkeme Sulh Hukuktur

Bu, uygulamada sık hataya düşülen bir noktadır. Özgüleme istemi sonuçta bir tapu iptali ve tescil talebi gibi göründüğü için asliye hukuk mahkemesinde açılması gerektiği düşünülebilir. Yargıtay bu yaklaşımı bozmuştur:

Bu nedenle, Türk Medeni Kanununun 652. maddesine dayanan isteklerde görevli mahkeme, paylaşma isteklerindeki görev kurallarına göre belirlenmelidir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. (TMK md. 642) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ait davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/720, K. 2021/2217, T. 21.10.2021 — bozma)

Kararın mantığı yukarıdaki nitelendirmeden çıkar: özgüleme paylaştırma olduğu için görev de paylaşma davalarının kuralına tabidir. Görev kuralları kamu düzenindendir; mahkeme yargılamanın her aşamasında kendiliğinden inceler. Bu yüzden yanlış mahkemede açılan dava, esasa girilmeden görev yönünden reddedilir ve zaman kaybedilir.

Görevin Kaynağı: HMK m.4/1-b

Özgüleme isteminin sulh hukuk mahkemesinde görülmesinin dayanağı, Medeni Kanun’da değil usul kanunundadır. Sulh hukuk mahkemesinin görevi sınırlı sayıda iş için sayılmıştır ve paylaştırma bunlardan biridir:

6100 sayılı HMK m.4/1-b — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

Bendin iki unsuru önemlidir. Birincisi, görev dava konusunun değerinden bağımsızdır — evin değeri ne olursa olsun mahkeme değişmez. İkincisi, bent yalnız ortaklığın giderilmesini değil, paylaştırmaya ilişkin davaları da kapsar; özgüleme istemi bir paylaştırma biçimi olduğu için buraya girer.

Bu nedenle özgüleme istemiyle asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir. Görev kuralları kamu düzenindendir ve mahkemece resen gözetilir; taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi görevli kılamaz.

m.652 İstemi, Ortaklığın Giderilmesi Davasını Bekletir

Bu başlık, evde oturan sağ kalan eş ile paylaşma isteyen mirasçılar arasındaki çekişmenin en kritik noktasıdır ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından karara bağlanmıştır.

Genel kural şudur:

Diğer taraftan, ortaklığın giderilmesi davasına konu mal üzerinde mülkiyete ilişkin bir uyuşmazlık bulunması hâlinde, ortaklığın giderilmesi davasının sonlandırılmasından önce mülkiyet konusundaki uyuşmazlığın çözümlenmesi gereklidir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/509, K. 2021/1406, T. 16.11.2021 — bozma)

Kurul bunu m.652 istemine şöyle uygulamıştır:

Somut olayda da, davalı tarafından TMK’nın 652. maddesi gereğince açılan dava konusu taşınmazın miras hakkına mahsuben sağ kalan eşe özgülenmesi davasının sonucunda mülkiyet durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/509, K. 2021/1406, T. 16.11.2021 — bozma)

Kurulun dayandığı hüküm bugün de yürürlüktedir:

6100 sayılı HMK m.165 — Bekletici sorun

Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir.

En dikkat çekici kısım ise zamanlamaya ilişkindir. Yerel mahkeme, özgüleme davasının ortaklığın giderilmesi kararından sonra açıldığını gerekçe göstererek bekletici sorun yapmayı reddetmişti. Kurul bu gerekçeyi kabul etmemiştir:

hüküm kesinleşinceye kadar açılmış olan ve eldeki davanın sonucuna etki edecek mahiyetteki davanın HMK’nın 165. maddesi gereğince bekletici sorun yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/509, K. 2021/1406, T. 16.11.2021 — bozma)

Pratik sonuç iki taraf için de nettir:

• Evde oturan sağ kalan eş bakımından: ortaklığın giderilmesi davası açılmış olsa, hatta ilk derecede karar verilmiş olsa bile, hüküm kesinleşmediği sürece m.652 istemi açılabilir ve o davanın bekletilmesi gerekir. “Geç kaldım” varsayımı burada da doğru değildir.
• Paylaşma isteyen mirasçılar bakımından: karşı tarafın m.652 istemi, satış sürecini fiilen durdurur. Bu nedenle özgüleme talebinin şartlarının (haklı sebep, denkleştirilecek bedel, m.652/3 sınırı) baştan tartışılması, süreci uzatan bir bekletici sorunla sonradan karşılaşmaktan daha etkilidir.

Bu kararın konusu sağ kalan eşin m.652 istemidir. Evde oturan kişi sağ kalan eş değil de örneğin bir kardeşse, m.652’ye dayanılamaz; bekletici sorun tartışması ancak mülkiyeti etkileyen başka bir dava (örneğin tapu iptali ve tescil) varsa gündeme gelir.

Kalıcı Çözüm: Paylaşmayı İsteme Hakkı

Ecrimisil, geçmiş kullanımın karşılığıdır; ortaklığı sona erdirmez. Ortaklığı bitiren yol paylaşmadır (4721 sayılı TMK m.642):

Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu hak her zaman kullanılabilir ve diğer mirasçıların rızasına bağlı değildir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden taşınmazın aynen paylaştırılması, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılması istenir. Uygulamada bu talep ortaklığın giderilmesi davası olarak yürütülür.

Pratik strateji şudur: ecrimisil ile paylaşma birbirinin alternatifi değildir. İntifadan men ihtarı geçmişe dönük talebin kapısını açarken, paylaşma istemi geleceğe dönük çözümü getirir.

Ara Yol: Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Çevirmek

Paylaşma davası çoğu zaman uzun sürer. Kanun, ortaklığı tamamen bitirmeden payları somutlaştıran bir ara yol tanır (4721 sayılı TMK m.644):

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Bu yolun pratik değeri büyüktür: elbirliği mülkiyetinde payınız soyutken, paylı mülkiyete dönüşünce belirli bir pay oranına sahip olursunuz. Böylece payınızı devredebilir, üzerinde tasarrufta bulunabilir ve paydaş sıfatıyla ecrimisil ile elatmanın önlenmesi taleplerini daha net kurabilirsiniz. Bu yolun usulü, itiraz ihtimalleri ve sonuçları ayrı bir yazının konusudur: elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi.

Dikkat edilecek nokta maddede yazılıdır: diğer mirasçılar elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürerse ya da süresi içinde paylaşma davası açarsa dönüştürme gerçekleşmez. Bu nedenle istem, karşı tarafın olası itirazları öngörülerek hazırlanmalıdır.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Mirasçılık belgesini alın — payınızı ve mirasçı sıfatınızı belgeleyin.
2. İntifadan men ihtarı gönderin: taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğinizi yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirin.
3. Tarihi kayda geçirin — ecrimisil talebinin başlangıcı bu tarihe bağlanır.
4. İstisna eksenini değerlendirin: taşınmaz kiraya verilerek gelir getirir nitelikte mi?
5. Sağ kalan eş varsa m.652’yi kontrol edin — korunan bir hak söz konusu olabilir.
6. Masraf ve gider belgelerini toplayın; karşı taraf mahsup talep edebilir.
7. Payınızı somutlaştırmak için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilirsiniz (TMK m.644).
8. Kalıcı çözüm için paylaşma istemini ayrıca değerlendirin.

Sık Yapılan Hatalar

• Sessiz kalıp geriye dönük kira istemek. İntifadan men olmadan geçmiş dönem talebi kural olarak dinlenmez.
• İhtarı sözlü yapmak. İspat yükü talep edendedir; yazılı ve tebliğ edilebilir bir ihtar şarttır.
• Oturan mirasçıyı doğrudan tahliye ettirmeye çalışmak. Paydaş, üçüncü kişi gibi tahliye edilemez.
• Sağ kalan eşin konumunu diğer mirasçılarla aynı saymak. TMK m.652 ona ayrı bir imkân tanır.
• m.652 özgüleme davasını asliye hukukta açmak. Yargıtay, özgülemenin paylaştırma niteliğinde olduğunu ve görevin sulh hukuk mahkemesine ait olduğunu belirterek aksi yöndeki görevsizlik kararını bozmuştur (7. HD, E. 2021/720, K. 2021/2217).
• Özgülemeyi bedelsiz bir hak sanmak. Aynı kararda özgüleme ve alım hakkının bedelsiz olmadığı açıkça belirtilmiştir.
• Ortaklığın giderilmesinde karar çıktı diye m.652 istemini geç saymak. Hukuk Genel Kurulu, hüküm kesinleşinceye kadar açılan ve sonuca etki edecek davanın bekletici sorun yapılması gerektiğine karar vermiştir (HGK, E. 2018/509, K. 2021/1406).
• Ecrimisili çözüm sanmak. Ecrimisil geçmişi tazmin eder, ortaklığı sona erdirmez.
• Payı tek başına satmaya çalışmak. Elbirliği mülkiyetinde terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf edilir.

Kullanımdan doğan tazminatın genel çerçevesi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı), mirasın paylaşılması için miras paylaşımı ve miras payları yazılarımıza bakabilirsiniz.

Özet

• Miras kalan evde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar (TMK m.640); kimse tek başına tasarruf edemez.
• Oturan mirasçıdan ecrimisil istemek kural olarak intifadan men koşuluna bağlıdır (8. HD, E. 2018/8043, K. 2021/629).
• Kuralın istisnaları vardır; kiraya verilerek semere elde edilen yerler arasında kararda konut da anılır.
• Sağ kalan eş bakımından TMK m.652 ayrı bir imkân tanır: mülkiyet ya da intifa/oturma hakkı. Hak bedelsiz değildir ve m.652/3’teki meslek/sanat bölümleri sınırına tabidir.
• m.652 davasında görevli mahkeme sulh hukuktur — özgüleme paylaştırma niteliğindedir (7. HD, E. 2021/720, K. 2021/2217).
• m.652 istemi, ortaklığın giderilmesi davasını bekletir ve hüküm kesinleşinceye kadar açılabilir (HGK, E. 2018/509, K. 2021/1406).
• TMK m.644 ara yolu payları somutlaştırır: elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir.
• Kalıcı çözüm paylaşmadır (TMK m.642) ve her zaman istenebilir; ecrimisil ortaklığı sona erdirmez.