Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartları ve Hesabı

Kısa Cevap

Ecrimisil, halk arasındaki adıyla haksız işgal tazminatı, bir taşınmazı (veya malı) haklı bir sebep olmadan kullanan/işgal eden kişinin, malike ödemesi gereken bedeldir. Kötüniyetli (haksız) işgalci, malı haksız alıkoyması nedeniyle malikin uğradığı zararlardan ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumludur (TMK m.995). Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaş da payına düşen ecrimisili isteyebilir; ancak Yargıtay’a göre kural olarak önce işgalci paydaşın intifadan men edilmesi gerekir. Bu kuralın yerleşik içtihatla oluşmuş istisnaları da vardır. Ecrimisil, uygulamada taşınmazın kira benzeri getirisi esas alınarak hesaplanır ve beş yıllık zamanaşımına tabidir; bu süre dava tarihinden geriye doğru işler.

Bu Durumda mısınız?

• Taşınmazınız, izniniz olmadan bir başkası tarafından kullanılıyor/işgal ediliyor ve karşılığını almak istiyorsunuz.
• Paydaşı olduğunuz taşınmazı diğer paydaş tek başına kullanıyor ve payınıza düşen bedeli talep etmek istiyorsunuz.
• Diğer paydaşı intifadan men edip etmediğinizden veya bu şartın sizin durumunuzda aranıp aranmayacağından emin değilsiniz.
• Kira ilişkisi sona erdiği hâlde eski kiracı taşınmazı boşaltmıyor ve bu dönem için tazminat düşünüyorsunuz.
• Ecrimisilin nasıl hesaplandığını ve hangi süre için istenebileceğini soruyorsunuz.

Bu soruların cevabı işgalin niteliğine ve delillere göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir malın haksız kullanımının bedelini ifade eder. Malik, malını haklı bir sebep olmadan kullanan kişiden, bu kullanımın karşılığını isteyebilir. Ecrimisil ne bir ceza ne de bir kira sözleşmesi bedelidir; haksız işgalden doğan bir tazminattır ve amacı, malikin malından yararlanamamasının karşılığını sağlamaktır.

Dayanağı: Kötüniyetli Zilyedin Sorumluluğu

Ecrimisilin kanuni temeli, kötüniyetli (iyiniyetli olmayan) zilyedin sorumluluğunu düzenleyen hükümdür:

4721 sayılı TMK m.995 — İyiniyetli olmayan zilyet bakımından

İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Buna göre, malı haksız alıkoyan kötüniyetli zilyet; hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminatla yükümlüdür. Ecrimisil, işte bu sorumluluğun taşınmaz kullanımı bakımından somutlaşmış hâlidir.

Ecrimisilin Şartları

Ecrimisil talep edilebilmesi için başlıca şu unsurlar aranır: (1) haksız (izinsiz) bir kullanım/işgal bulunmalı; (2) işgalci kötüniyetli olmalı, yani malı kullanmaya hakkı olmadığını bilmeli ya da bilmesi gerekmelidir. Paylı ve elbirliği (miras) mülkiyetinde ise ayrıca, aşağıda ayrıntılı ele alınan intifadan men koşulunun gerçekleşmiş (ya da istisnalarından birinin uygulanır) olması aranır.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil: İntifadan Men Koşulu ve İstisnaları

Ecrimisil yalnızca yabancı işgalcilere karşı değil, paylı mülkiyette paydaşlar arasında da sık gündeme gelir. Her paydaşın paylı maldan yararlanma hakkı kanunla güvence altındadır:

4721 sayılı TMK m.693 — Yararlanma, kullanma ve koruma

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıp diğer paydaşların bu haktan yararlanmasına engel oluyorsa, yararlanamayan paydaş payına düşen ecrimisili isteyebilir. Ancak Yargıtay burada özel bir koşul arar. Kural olarak önce işgalci paydaşın intifadan men edilmiş (kullanıma son vermesinin bildirilmiş) olması gerekir; bununla birlikte bu kuralın yerleşik içtihatla oluşmuş istisnaları da vardır:

“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.”

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2837, K. 2019/6773, T. 02.07.2019 — paydaşlar arası ecrimisil, intifadan men istisnaları; bozma)

Yani bir paydaş, diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmek için kural olarak önce onu intifadan men etmelidir; ancak taşınmaz kamu malıysa, kendiliğinden ürün veren ya da kiraya verilerek gelir elde edilen bir yerse, işgalci paydaş taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr ediyorsa, paydaşlar arasında kullanım paylaşımı anlaşması varsa ya da daha önce aynı taşınmaz için dava/icra takibi yapılmışsa men koşulu aranmaz. İntifadan men olgusu her türlü delille ispatlanabilir; uygulamada bu genellikle bir ihtarname ile ortaya konur.

Elbirliği (Miras) Mülkiyetinde Ecrimisil: Mirasçılar Arasında

Yukarıdaki kurallar paylı mülkiyet içindir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazda ise mirasçılar paydaş değil elbirliği malikidir ve rejim farklıdır:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640 — Miras ortaklığı

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. … Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır.

Buradan akla gelen ilk soru şudur: terekeye birlikte tasarruf ediliyorsa, taşınmazda oturan mirasçıya karşı dava açmak için diğer bütün mirasçıların onayı gerekir mi? Yargıtay’ın cevabı hayırdır:

Elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/3695, K. 2017/5955, T. 01.11.2017 — BOZULMASINA)

İki sonuç birlikte okunmalıdır:

• Tek başına dava açılabilir. Mirasçı, diğer mirasçıların olurunu almak ya da miras ortaklığına temsilci atatmak zorunda değildir. Kararın bu sonucu, terekeye birlikte tasarruf kuralının (TMK m.640/2) dava açmaya engel oluşturmadığını gösterir.
• Ama payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer varsa dava dinlenmez. Payından az yer kullandığını düşünen mirasçının yolu ecrimisil değil, taksim veya ortaklığın giderilmesi davasıdır.

İntifadan men bir dava şartıdır

Mirasçılar arasında da kural aynıdır: men edilmedikçe ecrimisil istenemez. Yargıtay bu koşulun usulî niteliğini açıkça belirler:

İntifadan men, dava şartı olup yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir ve yemin dahil her türlü delil ile ispatlanır.

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2205, K. 2021/3021, T. 31.03.2021 — BOZULMASINA)

Dava şartı olması iki şey demektir: taraflar ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden inceler ve eksikliği her aşamada dikkate alınır. Bu yüzden mirasçının, dava açmadan önce kullanımdan yararlanmak istediğini karşı tarafa (uygulamada genellikle ihtarname ile) bildirmiş olması kritiktir.

Miras dosyalarında men koşulunun aranmadığı hâl

Paylı mülkiyet için sayılan istisnalar burada da geçerlidir; ancak miras uyuşmazlıklarına ilişkin istisna ayrıca belirtilmiştir:

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2205, K. 2021/3021, T. 31.03.2021 — BOZULMASINA)

Yani muris tarafından kurulan bir işletme ya da kendiliğinden ürün veren bir tarım arazisi söz konusuysa, mirasçının ayrıca ihtar çekmesine gerek kalmadan ecrimisil istenebilir. Miras kalan bir dükkânın, atölyenin veya kiraya verilmiş dairenin tek mirasçı tarafından kullanılması tipik olarak bu gruba girer.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, uygulamada taşınmazın getirebileceği kira benzeri gelir esas alınarak hesaplanır. Yargıtay, hesaplamanın ilkelerini ve alt sınırını şöyle ortaya koyar:

“Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/12134, K. 2014/15473, T. 13.10.2014 — paydaşlar arası ecrimisil ve alacak; bozma)

Aynı kararda Daire, kira geliri üzerinden hesaplamanın somut ölçütlerini de belirtir:

“İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/12134, K. 2014/15473, T. 13.10.2014 — paydaşlar arası ecrimisil ve alacak; bozma)

Buna göre belirlenecek bedel, kural olarak taşınmazın getirebileceği kira gelirinin altında kalmaz; ilk dönem için emsal kira karşılaştırmasıyla, sonraki dönemler için ise ÜFE artışı yansıtılarak belirlenir. Uygulamada bu hesap, çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.

Hangi Süre İçin İstenebilir? Zamanaşımı

Ecrimisil süresiz istenemez. Yargıtay, ecrimisil davalarının tabi olduğu süreyi net biçimde belirler:

“25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.”

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2837, K. 2019/6773, T. 02.07.2019 — paydaşlar arası ecrimisil, intifadan men istisnaları; bozma)

Yani ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir; bu tarihten daha eskiye ait dönemler zamanaşımına uğramış sayılır. Paylı mülkiyette ise bu beş yıllık dönem içinde de ecrimisil, ancak intifadan men koşulunun gerçekleştiği tarihten (örneğin ihtarnamenin karşı tarafa tebliğ edildiği tarihten) itibaren istenebilir. Men koşulu istisnalardan biriyle aranmıyorsa bu sınırlama söz konusu olmaz. Bu nedenle haksız işgal sürdükçe hak kaybı yaşamamak için gecikmeden talepte bulunmak önemlidir.

Ecrimisil ile Kira Alacağı Farkı

Ecrimisil, kira alacağıyla sık karıştırılır ama farklı hukuki temellere dayanır. Kira alacağı, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesine dayanır; borç, sözleşmeden doğar. Ecrimisil ise herhangi bir sözleşme olmadan, malı haksız kullanan kötüniyetli zilyedin TMK m.995’ten doğan tazminat sorumluluğuna dayanır. Bu ayrım, örneğin kira sözleşmesi sona erdiği hâlde tahliye edilmeyen bir taşınmazda önemlidir: sözleşme süresince talep kira alacağı, sözleşme sona erdikten sonraki haksız kullanım dönemi için talep ise ecrimisildir.

Bu Davada Harç, Masraf ve Vekalet Ücreti

Ecrimisil davası, malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2/1; başvurma harcı 2026 için 732,00 TL) ve konusu değerle ilgili olduğundan karar-ilam harcı genel nispî orana (binde 68,31) tabidir; dörtte biri açılışta peşin ödenir.

Ecrimisil miktarının belirlenmesi için bilirkişi incelemesi zorunlu sayılabilecek kadar yaygındır. Bilirkişi ücreti açılıştaki gider avansına dâhil değildir; delil avansı olarak ayrıca istenir (HMK m.324) ve kesin süre içinde yatırılmazsa o delilin ikamesinden vazgeçilmiş sayılır. Kalemlerin tamamı için mahkeme masrafları, bilirkişi/keşif giderlerinin hangi avanstan karşılandığı için gider avansı ve delil avansı, sayısal hesap için dava harcı hesaplama.

Avukatlık ücreti. Yasal taban, tarifenin asliye mahkemeleri maktu tutarıdır (2026 için 45.000,00 TL). incelenebilen 13 baro çizelgesinden 12’sinde ecrimisil için ayrı satır vardır; tavsiye edilen asgari tutarlar 81.200,00 TL ile 215.000,00 TL arasında değişmekte, buna genellikle dava değerinin %15–%16’sı eklenmektedir. Baro çizelgeleri bağlayıcı değildir ve “piyasa rayici” anlamına gelmez; yönlendirici referanstır. Bağlayıcı olan yalnız Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’dir (Avukatlık K. m.164).

Sık Yapılan Hatalar

• Ecrimisili kira sözleşmesi bedeli sanmak. Ecrimisil bir kira değil, haksız işgalden doğan tazminattır (TMK m.995).
• Paydaşlar arasında intifadan men şartını atlamak. Kural olarak önce men edilmesi gerekir; istisnalardan biri yoksa men koşulu aranmadan açılan ecrimisil talebi zayıf kalır (Yargıtay 8. HD, E. 2019/2837, K. 2019/6773).
• İstisnaları göz ardı etmek. Taşınmaz kamu malıysa, kendiliğinden ürün veriyorsa/kiraya verilmişse ya da daha önce aynı konuda dava/icra takibi yapılmışsa men koşulu aranmaz; bu durumları fark etmemek talebi gereksiz zayıflatabilir.
• Beş yıllık zamanaşımını göz ardı etmek. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir; gecikme hak kaybına yol açar.
• Değeri belgesiz talep etmek. Ecrimisil bedeli çoğu zaman keşif ve bilirkişiyle, emsal kira karşılaştırmasıyla belirlenir; talebi buna göre şekillendirmek gerekir.

Mirasçılar arasındaki kullanım uyuşmazlığında intifadan men koşulu ve konutlara ilişkin istisna için miras kalan evde oturan mirasçı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Özet

• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), taşınmazı haksız kullanan kişinin malike ödemesi gereken bedeldir (TMK m.995).
• Dayanak: kötüniyetli zilyet, haksız alıkoyma nedeniyle zarar ve ürünlerden sorumludur.
• Paylı mülkiyette: her paydaşın yararlanma hakkı TMK m.693’te düzenlenir; kural olarak intifadan men şarttır, ancak yerleşik içtihatla oluşmuş istisnaları vardır (Yargıtay 8. HD, E. 2019/2837, K. 2019/6773).
• Hesap: kira benzeri getiriye göre, emsal kira karşılaştırması + ÜFE endekslemesiyle, keşif ve bilirkişi eliyle; en azı kira geliri karşılığı zarardır (Yargıtay 1. HD, E. 2014/12134, K. 2014/15473).
• Süre: dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tabidir (Yargıtay 8. HD, E. 2019/2837, K. 2019/6773).

İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış (TMK 698-699) · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · İntifa Hakkı Nedir? Konusu, Yetkileri ve Sona Ermesi · Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Bedel ve Görevli Yargı