Simsarlık Sözleşmesi ve Emlakçı Komisyon Ücreti (TBK 520)

Kısa Cevap

Simsarlık (tellallık) sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşme kurulursa ücrete hak kazandığı sözleşmedir (TBK m.520). Emlakçı komisyonu bu rejime tabidir. İki nokta belirleyicidir: taşınmaz söz konusuysa sözleşme yazılı yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m.520/3), ve ücret ancak simsarın faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa doğar (TBK m.521/1). Belgenin başlığı değil içeriği esastır; “yer gösterme belgesi” de simsarlık sözleşmesi olabilir.

Bu Durumda mısınız?

• Emlakçının gösterdiği evi aldınız ve komisyon ödemek zorunda olup olmadığınızı soruyorsunuz.
• Emlakçıyla yalnızca bir “yer gösterme belgesi” imzaladınız ve bunun bağlayıcılığını merak ediyorsunuz.
• Taşınmazı eşiniz ya da bir yakınınız aldı; komisyonun doğup doğmadığını öğrenmek istiyorsunuz.
• Emlakçısınız ve komisyon alacağınız ödenmiyor.
• Emlakçının hem sizden hem karşı taraftan ücret aldığını öğrendiniz.

Bu uyuşmazlıkların sonucu neredeyse tamamen sözleşme metnine bağlıdır; belgenizle birlikte avukata danışın.

Simsarlık Sözleşmesi Nedir?

6098 sayılı TBK m.520 — Simsarlık sözleşmesi: Tanımı ve şekli

Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Üçüncü fıkra pratikte en sık atlanan kuraldır: taşınmaz simsarlığında yazılı şekil bir ispat kolaylığı değil, geçerlilik şartıdır. Sözlü anlaşmaya dayanan emlakçı, taşınmaz söz konusuysa geçerli bir simsarlık sözleşmesine dayanamaz.

İkinci fıkra da sonuç doğurur: simsarlığa vekâlet hükümleri uygulandığından, özen borcu ve sona erme bakımından vekâlet rejimi devreye girer (bkz. Vekalet Sözleşmesi Nedir?)

Başlık Değil İçerik: “Yer Gösterme Belgesi” de Sözleşmedir

Uygulamada emlakçılar çoğu zaman “sözleşme” başlıklı bir metin yerine yer gösterme belgesi ya da satılık yer gösterme formu imzalatır; karşı taraf da bunu bağlayıcı saymaz. Bu beklenti yanlıştır: belgenin adı değil, içerdiği taahhüt belirleyicidir. Yargıtay önüne gelen uyuşmazlıklarda bu tür formlar düzenli olarak simsarlık sözleşmesi kabul edilmekte ve içlerindeki ücret kayıtları uygulanmaktadır. İmzaladığınız kâğıt aracılık ve ücret taahhüdü içeriyorsa, başlığı ne olursa olsun simsarlık sözleşmesidir.

Emlakçı Ücreti Ne Zaman Doğar?

6098 sayılı TBK m.521 — Ücret: Hak etme zamanı

Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Buradaki “yaptığı faaliyet sonucunda” ibaresi bir nedensellik şartıdır: gösterilen taşınmaz alınmadıysa ya da satış simsarın faaliyetinden bağımsız bir yoldan gerçekleştiyse ücret kural olarak doğmaz. Aynı madde masraflar için ayrı bir kural koyar:

6098 sayılı TBK m.521 — Ücret: Hak etme zamanı

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.

Oran konuşulmamışsa ücret yine de doğar:

6098 sayılı TBK m.522 — Ücretin belirlenmesi

Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.

Kiminle Yazılı Sözleşmeniz Var? Belirleyici Soru

Emlakçının ücret hakkı, ücreti talep ettiği kişiyle arasındaki yazılı sözleşmeye bağlıdır. Yargıtay bu noktayı, malikle sözleşmesi bulunmayan ama alıcıyla imzalı sözleşmesi olan emlakçı bakımından açıkça ortaya koymuştur:

Kanun ve yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre, simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ücret talep ettiği kişi ile aralarında yazılı sözleşme bulunması gerekmektedir. Eldeki davada, davacı emlakçıların dava konusu taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olması, davacı ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen sözleşme bulunan davalı alıcıdan ücret talep etme haklarını etkilemez.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/370, K. 2023/1722, T. 01.06.2023 — bozma)

Karar iki yönlü okunmalıdır. Emlakçı bakımından: satıcıdan yetki almamış olmak, alıcıyla yapılmış geçerli bir sözleşmeye dayanan ücret talebini tek başına düşürmez. Alıcı bakımından: “emlakçının satıcıyla sözleşmesi yokmuş” savunması, kendi imzaladığınız belgeyi geçersiz kılmaz.

Kapsam Maddesi Ne Diyorsa Odur

Bu tür sözleşmelerin en kritik hükmü, taşınmazın başkası eliyle satın alınması hâlinde de ücretin doğacağını öngören kapsam maddesidir. Aynı kararda incelenen formda bu madde, ücret doğuran kişileri tek tek saymıştır: müşterinin kendisi, eşi, nişanlısı, kardeşleri, annesi-babası, çocukları, damadı, eniştesi ve temsilcisi bulunduğu tüzel kişilik.

Bu titizlik tesadüf değildir. Kapsam maddesi yorum yoluyla genişletilemez: sayılmayan bir kişi üzerinden yapılan alım, kural olarak ücreti doğurmaz. Nitekim eşler Türk Medeni Kanunu m.18 anlamında birbirinin kayın hısmı bile değildir; “hısımlar” ifadesinin eşi kapsadığı varsayılamaz. Sonuç olarak emlakçı kapsamı geniş tutmak istiyorsa kişileri açıkça yazmak, alıcı ise imzaladığı maddede kimlerin sayıldığını okumak zorundadır.

Simsar Ücret Hakkını Ne Zaman Kaybeder?

6098 sayılı TBK m.523 — Simsarın haklarını kaybetmesi

Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.

Bu hüküm iki ayrı davranışı yaptırıma bağlar: sadakatsizlik (kendi müvekkilinin değil karşı tarafın menfaatine hareket etmek) ve dürüstlüğe aykırı çift taraflı ücret. Sonuç ağırdır. Yalnız ücret değil, yapılan giderler de istenemez hâle gelir.

Ücret Aşırıysa İndirilebilir mi?

Sayfanın buraya kadarki kısmı ücretin ne zaman doğduğunu anlattı. Doğmuş bir ücretin miktarı da tartışılabilir; kanun bunun için ayrı bir hüküm öngörür:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.525 — Ücretten indirim

MADDE 525- Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.

Maddenin üç unsuru vardır ve üçü de pratikte belirleyicidir:

Unsur	Anlamı
Aşırı ücret	İndirim, ücretin yüksek olmasına değil aşırı olmasına bağlıdır
Borçlunun istemi	Hâkim kendiliğinden indirmez; ücreti ödeyecek taraf talep etmelidir
Hakkaniyete uygun indirim	Sonuç ücretin tamamen kaldırılması değil, hakkaniyete uygun bir tutara çekilmesidir

⇒ İkinci satır uygulamada en çok kaçırılan noktadır: sözleşmedeki oranı fahiş bulan taraf bunu açıkça ileri sürmezse hâkim indirim yapmaz. (Bu yazıda hangi oranın “aşırı” sayılacağına ilişkin bir iddia kurulmamıştır; bu, somut sözleşme ve piyasa koşullarına göre değerlendirilir.)

Blokta bir istisna daha: evlenme simsarlığı

Aynı bölümün bir maddesi, simsarlık ücretinin hiç dava edilemediği bir hâl öngörür:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.524 — Evlenme simsarlığı

MADDE 524- Evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.

Bu, emlak simsarlığını ilgilendirmez; ancak simsarlık hükümlerinin her ücreti aynı ölçüde korumadığını gösterdiği için burada anılmıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Taşınmaz simsarlığını sözlü bırakmak. Yazılı şekil geçerlilik şartıdır (TBK m.520/3).
• Belgenin başlığına güvenmek. “Yer gösterme belgesi” de simsarlık sözleşmesi sayılabilir.
• Kapsam maddesinde kişileri eksik saymak. Yorumla genişletme kabul edilmemektedir; eş dâhil edilmek isteniyorsa yazılmalıdır.
• Satış olmadan ücret beklemek. Ücret kural olarak faaliyet sonucu sözleşme kurulursa doğar (TBK m.521/1).
• Masraf kaydını atlamak. Satış gerçekleşmese de giderlerin ödenmesi isteniyorsa bu, sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır (TBK m.521/3).
• Çift taraftan ücret almayı risksiz sanmak. Dürüstlüğe aykırı hâllerde ücret ve gider hakkı tümüyle kaybedilir (TBK m.523).

Özet

• Simsarlık, aracılık edip sözleşme kurulursa ücrete hak kazanılan sözleşmedir; vekâlet hükümleri uygulanır (TBK m.520).
• Taşınmazda yazılı şekil geçerlilik şartıdır (TBK m.520/3).
• Belgenin başlığı değil içeriği esastır — “yer gösterme belgesi” de sözleşme olabilir.
• Ücret, faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa doğar; oran yoksa tarife, o da yoksa teamül uygulanır (TBK m.521-522).
• Ücret, talep edilen kişiyle yazılı sözleşme bulunmasına bağlıdır; kapsam maddesi yorumla genişletilemez (3. HD, E. 2023/370, K. 2023/1722).
• Sadakatsizlik ve dürüstlüğe aykırı çift taraflı ücret, ücret ve gider hakkını düşürür (TBK m.523).

İlgili yazılar: Sözleşme Nedir? Türleri, Geçerliliği ve Sona Ermesi · Vekalet Sözleşmesi Nedir? (TBK 502) · Cezai Şart Nedir? (TBK 179-182) · Sözleşmenin Feshi Nedir?