Eser (İstisna) Sözleşmesi Nedir? Ayıplı Eser ve İş Sahibinin Hakları (TBK 470)

Kısa Cevap

Eser (istisna) sözleşmesi, yüklenicinin (müteahhit, usta, imalatçı) bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. İnşaat, tadilat, ısmarlama imalat, tamir, proje gibi bir sonucun taahhüt edildiği işler bu kapsamdadır. Yüklenici işi sadakat ve özenle yapmak zorundadır; eser ayıplı (kusurlu) çıkarsa iş sahibinin üç seçimlik hakkı vardır: sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım. Bedel götürü kararlaştırılmışsa kural olarak artırılamaz. İş sahibi ayrıca, yapılan kısmın karşılığını ve yüklenicinin zararlarını ödeyerek sözleşmeyi her zaman feshedebilir.

Bu Durumda mısınız?

• Bir müteahhit/usta ile iş (inşaat, tadilat, imalat) anlaştınız ve tarafların hak ve borçlarını öğrenmek istiyorsunuz.
• Yaptırdığınız iş ayıplı/eksik çıktı; onarım, indirim ya da iade isteyip isteyemeyeceğinizi soruyorsunuz.
• Yüklenici, götürü anlaştığınız bedeli sonradan artırmak istiyor.
• İşi yarıda bırakmak/feshetmek istiyorsunuz ve sonuçlarını merak ediyorsunuz.
• Ayıbın sizin talimatınızdan mı yoksa yüklenicinin kusurundan mı doğduğu tartışmalı.

Bu soruların cevabı sözleşmeye ve somut duruma göre değişir; bir avukata danışın.

Eser Sözleşmesi Nedir?

Eser sözleşmesinde belirleyici olan, yüklenicinin bir sonucu (eseri) meydana getirmeyi üstlenmesidir:

6098 sayılı TBK m.470 — Tanımı

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Burada yüklenici yalnızca “çalışmayı” değil, belirli bir eseri ortaya çıkarmayı taahhüt eder. Bu yönüyle eser sözleşmesi, mevcut bir malın devredildiği satıştan ve yalnızca emek taahhüt edilen hizmet ilişkilerinden ayrılır.

Yüklenicinin (Müteahhidin) Özen Borcu

Yüklenici, işi keyfî biçimde değil, iş sahibinin yararına ve meslekî kurallara uygun yapmak zorundadır:

6098 sayılı TBK m.471 — Yüklenicinin borçları

Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

Özenin ölçüsü, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir yüklenicinin uyması gereken meslekî ve teknik kurallardır (TBK m.471). Yüklenici, eseri kural olarak bizzat kendisi yapar veya kendi yönetimi altında yaptırır; alt yüklenici kullansa da sorumluluğu sürer.

Eser Ayıplıysa: İş Sahibinin Seçimlik Hakları

Eser sözleşmesinin en sık uyuşmazlığı ayıplı (kusurlu) eserdir. Kanun, ayıptan yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibine seçimlik haklar tanır:

6098 sayılı TBK m.475 — İşsahibinin seçimlik hakları

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir

Bu haklar üç tanedir: (1) eser, iş sahibinin kullanamayacağı ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme; (2) eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme; (3) aşırı masraf gerektirmiyorsa, masrafı yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını/düzeltilmesini isteme (TBK m.475). Hangi hakkın kullanılacağı ayıbın ağırlığına göre belirlenir.

Bu hakların korunmasında açık ayıp, gizli ayıp ve eksik iş ayrımı önemlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ayrımı ve bildirim yükünü şöyle açıklamıştır:

Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (TBK m.474); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir (TBK m. 477). Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (TBK m. 147/son ) talep edilebilir. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/3033, K. 2022/255, T. 25.01.2022 — bozma)

Ayıp İş Sahibinin Talimatından Doğmuşsa

Her ayıptan yüklenici sorumlu değildir. Ayıp iş sahibine yüklenebiliyorsa sonuç değişir:

6098 sayılı TBK m.476 — İşsahibinin sorumluluğu

Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, işsahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek olursa işsahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.

Bu nedenle yüklenicinin uyarıları (örneğin “bu malzeme/zemin uygun değil” ihtarı) ve iş sahibinin ısrarlı talimatları belgelenmelidir; ayıbın kaynağı, sorumluluğu doğrudan etkiler.

Bedel: Götürü Bedel Sonradan Artırılabilir mi?

İş sahibini koruyan önemli bir kural, götürü bedelin bağlayıcılığıdır:

6098 sayılı TBK m.480 — Götürü bedel

Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.

Yani götürü bedelde yüklenici, iş beklenenden fazla emek/masraf gerektirse bile bedeli artıramaz. Yalnızca başlangıçta öngörülemeyen olağanüstü durumlar işi imkânsız veya aşırı güç hâle getirirse, yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını (veya dönmeyi) isteyebilir (TBK m.480). Bu, dar bir istisnadır.

İş Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

İş sahibi, eser tamamlanmadan da sözleşmeye son verebilir; ancak bunun bir bedeli vardır:

6098 sayılı TBK m.484 — Tazminat karşılığı fesih

İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

Buna göre iş sahibi, eser tamamlanmadan sözleşmeyi feshedebilir; ama yapılmış kısmın karşılığını ve yüklenicinin bütün zararlarını ödemek zorundadır. Bu, iş sahibine esneklik tanırken yükleniciyi de güvenceye alan bir dengedir. (Kat karşılığı inşaat gibi karma sözleşmelerde feshin geriye/ileriye etkisi ayrıca değerlendirilir; bkz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.)

Zamanaşımı: İki Ayrı Saat İşler

Eser sözleşmesinde zamanaşımı tek bir süre değildir. Neyi dava ettiğinize göre başka bir madde devreye girer ve bu ayrım yapılmadığı için hak kayıpları yaşanır.

Birinci saat — ayıplı eser. Eserin kendisindeki ayıp sebebiyle açılacak davalarda süre üç kademelidir:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.478 — Zamanaşımı

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Eserin niteliği	Süre	Başlangıç
Taşınmaz yapı dışındaki eserler	2 yıl	Teslim tarihi
Taşınmaz yapılar	5 yıl	Teslim tarihi
Yüklenicinin ağır kusuru varsa	20 yıl — eserin niteliğine bakılmaz	Teslim tarihi

Üç kademede de başlangıç teslimdir; ayıbın sonradan öğrenilmiş olması başlangıcı kaydırmaz.

İkinci saat — sözleşmeden doğan alacaklar. Bedel, iş artışı, gecikme gibi talepler ayıp davası değildir ve genel zamanaşımı bölümünde ayrıca sayılmıştır:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.147 — Beş yıllık zamanaşımı

6. Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.

Bendin kurgusu tersinden okunmalıdır: eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak beş yıla tabidir, ama yüklenici yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemişse alacak bu bendin dışına çıkar ve genel kurala döner:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146 — On yıllık zamanaşımı

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

Pratik sonuç: ağır kusur iki saati de uzatır — ayıp davasında 2/5 yılı 20 yıla, alacak davasında 5 yılı 10 yıla. Bu yüzden yüklenicinin kusurunun derecesi, çoğu dosyada esasa girilmeden önce tartışılan ilk konudur.

Hangi davranışın “ağır kusur” sayılacağı bu maddelerin lafzından çıkmaz; somut olayda değerlendirilir ve bu yazıda ağır kusurun ölçütüne ilişkin bir iddia kurulmamıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Ayıbı zamanında bildirmemek. Eser gözden geçirilip ayıplar gecikmeden yükleniciye bildirilmelidir; aksi hâlde hak kaybı doğabilir.
• Götürü bedelin artırılabileceğini sanmak. Kural olarak artırılamaz; yalnızca olağanüstü durumlarda hâkimden uyarlama istenir (TBK m.480).
• Kendi talimatından doğan ayıbı yükleniciye yüklemek. Ayıp iş sahibine yüklenebiliyorsa haklar kullanılamaz (TBK m.476).
• Feshi bedelsiz sanmak. Tamamlanmadan fesihte yapılan kısmın karşılığı + yüklenicinin zararı ödenir (TBK m.484).
• Uyarı ve talimatları belgelememek. Ayıbın kaynağı çoğu zaman yazılı kayıtlarla ispatlanır.

Özet

• Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser (sonuç) meydana getirmeyi, iş sahibinin bedel ödemeyi üstlenmesidir (TBK m.470).
• Özen: yüklenici işi sadakat ve özenle, kural olarak bizzat yapar (TBK m.471).
• Ayıp: iş sahibinin seçimlik hakları — dönme, indirim, ücretsiz onarım (TBK m.475); ayıp iş sahibine yüklenebiliyorsa haklar düşer (TBK m.476).
• Bedel: götürü bedel kural olarak artırılamaz (TBK m.480).
• Fesih: iş sahibi, yapılan kısmın karşılığı + zararları ödeyerek feshedebilir (TBK m.484).
• Zamanaşımında iki ayrı saat: ayıp davası teslimden itibaren 2 yıl (taşınmaz yapı dışı) / 5 yıl (taşınmaz yapı) / 20 yıl (ağır kusur) — TBK m.478. Sözleşmeden doğan alacaklar ise 5 yıl (TBK m.147/6), ağır kusur hâlinde bu bentten çıkıp genel 10 yıla döner (TBK m.146).

---

İlgili yazılar: Sözleşme Nedir? Türleri, Geçerliliği ve Sona Ermesi · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? · Cezai Şart Nedir? Şartları ve İndirilmesi · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir?