Yapı Malikinin Sorumluluğu Nedir? (TBK 69)

Kısa Cevap

Yapı malikinin sorumluluğu, bina veya diğer yapı eserlerinin yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik yüzünden doğan zararlardan malikin sorumlu tutulmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.69’da düzenlenmiştir. Kusur aranmaz ve malike kurtuluş kanıtı imkânı tanınmamıştır.

Bu Durumda mısınız?

• Bina cephesinden, çatısından veya balkonundan düşen bir parça size ya da aracınıza zarar verdi.
• Asansör, merdiven veya ortak alandaki bir eksiklik nedeniyle yaralandınız.
• Yıkılan bir duvar, çöken bir istinat yapısı veya taşan bir kanal zarara yol açtı.
• Malik olarak, taşınmazınızdan kaynaklanan bir zarardan sorumlu tutuldunuz.
• Zarara yol açan yapı bir kamu kurumuna ait ve hangi mahkemeye başvuracağınızı bilmiyorsunuz.

Her dosya kendi koşullarında değerlendirilir; adım atmadan önce bir avukata danışmanız yerinde olur.

Dayandığı Kanun Maddesi

TBK m.69 — Giderim yükümlülüğü

“MADDE 69- Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.”

(6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.69)

Sorumluluğun Niteliği: Özen Sorumluluğu

Hukuk Genel Kurulu bu sorumluluğu diğer kusursuz sorumluluk türlerinden ayırmıştır:

“Yapı malikinin sorumluluğu, bir kusur sorumluluğu olmadığı gibi tehlike sorumluluğu da değildir. Bu sorumluluk, niteliği itibariyle bir kusursuz sorumluluk türü olan özen (olağan sebep) sorumluluğudur.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/439, K. 2017/1463, T. 29.11.2017 — BOZULMASINA; karar, olayın tarihi nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m.58’e ve usul bakımından mülga 1086 sayılı HUMK m.429’a gönderme yapar — nitelendirme bugünkü TBK m.69 bakımından da geçerlidir, madde yürürlüktedir)

Kurtuluş Kanıtı Yoktur

Bu, maddenin adam çalıştıranın sorumluluğundan ayrıldığı en kritik noktadır. 3. Hukuk Dairesi 2025 tarihli bir kararında şöyle demiştir:

“Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır. Malik, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin (mücbir sebep, zarar görenin tam kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi) varlığı durumunda sorumluluktan kurtulabilir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1310, K. 2025/4770, T. 13.10.2025 — bozma)

Karşılaştırma şudur: adam çalıştıran gerekli özeni gösterdiğini ispatlayarak kurtulabilirken, yapı maliki için böyle bir kapı yoktur. Malikin elindeki tek savunma, illiyet bağının kesildiğini ortaya koymaktır.

Hukuk Genel Kurulu bu katılığı bir başka açıdan da vurgulamıştır:

“Buna karşılık malik, kendi yapısına benzeyen başka yapılarda da aynı eksikliklerin bulunduğunu veya o yapıların maliklerinin de yapılarına kendisinden daha iyi bakamadıklarını ispat ederek sorumluluktan kurtulamaz.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/434, K. 2022/1597, T. 24.11.2022 — direnme uygun bulunarak dosyanın Özel Daireye GÖNDERİLMESİNE, oy birliği; karar olayın tarihi nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m.41 ve m.58’e gönderme yapar, alıntılanan tanım bugünkü TBK m.69 bakımından da geçerlidir)

“Diğer Yapı Eserleri” Neleri Kapsar?

Madde yalnız binaları değil, “diğer yapı eserleri”ni de kapsar. Hukuk Genel Kurulu kapsamı geniş biçimde çizmiştir:

“Öğreti ve uygulamada bina kavramı insanların, hayvanların ya da eşyaların korunması veya barınmasına tahsis edilmiş, bu amaca elverişli, toprağa bağlı yapı eseri olarak ifade edilmektedir. Binanın dışındaki yapı eserleri ise toprakla doğrudan veya dolaylı bağlantısı olan sabit ve insan faaliyeti ile yapılmış ya da değiştirilmiş (yapay olarak meydana getirilmiş) şeylerdir. Bu tanım ekseninde; reklam tabelaları, köprüler, kanallar, barajlar, telefon ve elektrik direkleri, karayolları, tren ve tramvay rayları, banyo küvetleri, kombi ve şofbenler, inşaat iskeleleri, vinçler, asansörler, su kuyuları, su tesisatı, kanalizasyon tesisatı, merdivenler, yüzme havuzları, çocuk oyun parkları, açık ve kapalı spor tesisleri yapı eserine örnek olarak gösterilmektedir”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/434, K. 2022/1597, T. 24.11.2022 — direnme uygun bulunarak dosyanın Özel Daireye GÖNDERİLMESİNE, oy birliği; karar olayın tarihi nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m.41 ve m.58’e gönderme yapar, alıntılanan tanım bugünkü TBK m.69 bakımından da geçerlidir)

Bu liste, maddenin uygulama alanının sanılandan çok daha geniş olduğunu gösterir: asansör, merdiven, havuz, oyun parkı ve kombi gibi gündelik unsurlar da kapsamdadır.

Kim Sorumludur?

Madde iki grup sorumlu sayar. Birincisi maliktir. İkincisi, intifa ve oturma hakkı sahipleridir; ancak onların müteselsil sorumluluğu madde metninde yalnız bakımdaki eksikliklerle sınırlandırılmıştır. Yapımdaki bozukluktan doğan zarar bu fıkranın dışında kalır.

Madde metninde kiracı sayılmamıştır. Kiracının bir sorumluluğu söz konusu olacaksa bu, TBK m.69’a değil başka bir hukuki temele dayanır.

Yapı İdareye Aitse: Hangi Yargı Yolu?

Zarara yol açan yapı belediyeye veya bir kamu kurumuna aitse, TBK m.69 doğrudan uygulanmayabilir. Hukuk Genel Kurulu ayrımı şöyle kurmuştur:

“İdarenin yürütmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmetine ilişkin olarak uygulamaya koyduğu plan ve projeye göre tesislerin kurulması, işletilmesi ve bakımı sırasında kişilere verdiği zararların tazmini istemiyle açılacak davaların çözüm ve görümü, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları ihlal edilenler tarafından açılacak tam yargı davaları kapsamında yargısal denetim yapan idari yargı yerine; idarece herhangi bir hakka haksız müdahalede bulunulduğu, plan ve projeye aykırı iş görüldüğü iddiasıyla açılacak zararın tazmini davalarının, haksız fiillere ilişkin özel hukuk hükümlerine göre çözümü ise adli yargı yerine ait olacaktır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/227, K. 2011/285, T. 04.05.2011 — bozma)

Kısacası: idare plana uygun davranmışsa idari yargıda tam yargı davası, plana aykırı davrandığı iddia ediliyorsa adli yargı gündeme gelir. İdari yargı yolu için tam yargı davası yazımıza bakabilirsiniz.

Zarar Doğmadan Önce: Önlem İsteme Hakkı

Yukarıdaki bölümlerin tamamı zarar doğduktan sonrası içindir. Kanun, zararı beklemek zorunda bırakmayan ayrı bir hak daha tanır: tehlikeyle karşılaşan kişi, önlem alınmasını isteyebilir. Bu hak, yapı malikinin sorumluluğunu düzenleyen m.69’un hemen ardından gelir ve kanunda onunla bir çift oluşturur (m.69 “a. Giderim yükümlülüğü”, m.70 “b. Zarar tehlikesini önleme”).

TBK m.70 — Zarar tehlikesini önleme

“MADDE 70- Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır.”

(6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.70)

Maddenin lafzından üç sonuç çıkar:

1. Zarar şartı yoktur. Aranan, zarar görme tehlikesiyle karşılaşmış olmaktır; m.69’un aksine gerçekleşmiş bir zarar gerekmez.
2. Muhatap “hak sahipleri”dir — yani m.69’da sorumlu tutulan malik ile intifa ve oturma hakkı sahipleri.
3. İdari yol kapanmaz. Madde, kişilerin ve malların korunmasına ilişkin kamu hukuku kurallarını saklı tutar; belediyeye yapılan yapı güvenliği başvurusu bu hakkın yerine geçmez, yanında durur.

Uygulamada bu, düşme tehlikesi taşıyan bir cephe kaplaması, çürümüş bir balkon korkuluğu veya bakımsız bir asansör için maliki zarar doğmadan harekete geçmeye zorlayan hukuki dayanaktır.

Maddenin lafzı istemin hangi usulle ileri sürüleceğini (ihtar, tespit, dava türü) ve hangi sürelere tabi olduğunu göstermez; bu yazıda usule ilişkin bir iddia kurulmamıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Malikin kusurunu ispata çalışmak. Sorumluluk kusursuzdur; yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik ile zarar arasındaki bağ yeterlidir.
• Kurtuluş kanıtı beklemek. Adam çalıştıranın aksine, yapı malikine bu imkân tanınmamıştır.
• Kapsamı binayla sınırlı sanmak. Asansör, merdiven, direk, kanal ve havuz gibi unsurlar da yapı eseridir.
• Kiracıyı doğrudan bu maddeye dayanarak dava etmek. Madde metninde kiracı sorumlu olarak sayılmamıştır.
• İdareye ait yapılarda yargı yolunu atlamak. Plan ve projeye uygunluk ayrımı görevli yargı yerini değiştirir.

Özet

• TBK m.69, bina ve diğer yapı eserlerinden doğan zararlarda malike kusursuz sorumluluk yükler.
• Hukuk Genel Kurulu bu sorumluluğu tehlike sorumluluğundan ayırarak özen sorumluluğu olarak nitelendirmiştir.
• Malike kurtuluş kanıtı tanınmamıştır; ancak illiyet bağını kesen sebeplerle kurtulabilir.
• Yapı eseri kavramı geniştir ve asansör, merdiven, direk, kanal, havuz gibi unsurları kapsar.
• İntifa ve oturma hakkı sahiplerinin müteselsil sorumluluğu yalnız bakımdaki eksikliklerle sınırlıdır.
• Yapı idareye aitse, plan ve projeye uygunluk ayrımına göre idari veya adli yargı görevli olur.

Kusursuz sorumluluğun diğer hâlleri ve tazminat kalemlerinin genel çerçevesi için maddi ve manevi tazminat davası yazımıza bakabilirsiniz.