Hisseli Tapu Satışı: Kendi Hissemi Satabilir miyim, Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda kendi hissenizi satabilirsiniz. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve pay devredilebilir (Türk Medeni Kanunu m.688/3). Diğer paydaşların izni ya da haberdar olması satışın geçerlilik şartı değildir. Satışın sonucu ise alıcıyı etkiler: payı üçüncü kişiye satarsanız diğer paydaşlar şufa (önalım) davası açıp bedeli yatırarak payı kendi adlarına tescil ettirebilir (m.732, m.734). Bu yüzden hisseli tapu satışında asıl soru satışın geçerliliği değil, alıcının karşılaşacağı risktir. Riski belirleyen dört etken vardır: alıcının paydaş olup olmaması, satışın noterden bildirilmesi, satışın türü (icra, ihale) ve taşınmazın niteliği (tarım arazisi).

1. Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir miyim?

Hisseli tapuda kendi hissenizi satmak için diğer paydaşlardan izin almanız gerekmez. Paylı mülkiyette birden çok kimse, bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Her paydaş kendi payının malikidir ve pay devredilebilir, rehnedilebilir, alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688).

İki sınır vardır:

• Payın dışına çıkamazsınız. Paydaş kendi payını satabilir, ama paylı malın tamamı üzerinde tasarruf bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Taşınmazın belirli bir bölümünü “benim yerim” diye satmak da mümkün değildir; pay soyuttur, taşınmazın belirli bir parçasına karşılık gelmez (m.688/1).
• Paydaş anlaşması satış yetkisini kaldırmaz. Paydaşların oybirliğiyle yapabileceği farklı düzenlemeler yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkindir (TMK m.689). Payın devredilebilirliği bu kapsamda değildir.

Mülkiyet elbirliği hâlindeyse kural farklıdır. Birden çok mirasçı varsa, miras kalan taşınmaz paylaşmaya kadar mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir (TMK m.640). Topluluk sürdükçe bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz (TMK m.702/3). Mirasçının kendi payını ayrı satabilmesi için önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir (TMK m.644). Ayrım için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısına bakın.

2. Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu satışı, taşınmaz satışının şekline tabidir: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (Türk Borçlar Kanunu m.237/1). Satış iki yerden yapılabilir:

1. Tapu müdürlüğünde: Resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir, pay alıcı adına tescil edilir.
2. Noterde: Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir. Noter taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı ve satışla ilgili diğer kanunlardaki sınırlamaları gözetir. Sözleşme imzalanınca tapu bilişim sistemine kaydedilir ve tescili tapu müdürlüğü sağlar (Noterlik Kanunu m.61/A).

Adi yazılı bir “hisse devir sözleşmesi” veya emlak ofisinde imzalanan belge mülkiyeti geçirmez. Satıştan sonra yapılacak iş noter bildirimidir: yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3). Bu bildirim satışın geçerlilik şartı değildir, ama şufa hakkının üç aylık süresini başlatır.

2.1. Hisseli Tapuda Vekaletle Satış

Hisseli tapuda vekâletle satış mümkündür, ama vekâletnamenin kapsamı kritiktir. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (TBK m.504/3). Genel bir vekâletname hisse satışına yetmez; vekâletnamede taşınmazın (veya payın) devri yetkisinin özel olarak yazılı olması gerekir. Vekilin yetkisini kötüye kullanarak yaptığı satışların sonuçları için vekâlet görevinin kötüye kullanılması yazısına bakın.

2.2. Hisseli Tapu Satış Masrafları

Hisseli tapu satışında tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m.63). Noterde yapılan satışta tapu harcı ve noter ücreti alınır; taşınmaz satış sözleşmesi damga vergisinden istisnadır (Noterlik Kanunu m.61/A). Payınıza düşen bedele göre harcı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

3. Hisseli Tapu Satışının Sonucu: Şufa Hakkı

Hisseli tapu satışında şufa hakkı, payın üçüncü kişiye satılmasıyla doğar: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Maddenin lafzından üç sonuç çıkar:

Durum	Şufa hakkı doğar mı?	Dayanak
Payın başka bir paydaşa satışı	Hayır; alıcı üçüncü kişi değil	TMK m.732
Payın bir kısmının üçüncü kişiye satışı	Evet; “tamamen veya kısmen”	TMK m.732
Cebrî artırma veya Devlet İhale Kanunu satışı	Hayır; kul­la­nı­la­maz	TMK m.733/1

Şufa hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Önalımcı, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez (m.734/2). Tapuda düşük bedel göstermek bu yüzden alıcıyı korumaz. Şufa hakkının ayrıntısı için önalım (şufa) hakkı yazısına bakın.

3.1. Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi

Hisseli tapu satışına diğer paydaşların “itiraz” yolu şufa davasıdır ve süreye bağlıdır: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bu süreler 7571 sayılı Kanunla belirlenmiştir ve 25/12/2025’ten önceki satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanır (TMK geçici m.1/1).

Bildirimin sonucu alıcının yararınadır. Noter bildirimi yapılmazsa üç aylık süre başlamaz ve alıcı bir yıllık üst süre boyunca şufa davası riski altında kalır. Bildirim yapılırsa risk üç ay sonra kapanır. Satış paydaşlara haber verilmeden yapıldığında neler olduğu için hisseli tapuda habersiz satış, sürelerin geçiş kuralları için önalım davasında rayiç bedel yazısına bakın.

3.2. Şufa Hakkından Vazgeçme

Satıcı alıcıya güvence vermek istiyorsa diğer paydaşlardan vazgeçme alabilir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Genel feragat ise resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir (TMK m.733/2).

4. Hisseli Tapunun İcra Satışı: Diğer Hissedarların Durumu

Hisseli tapunun icra satışında diğer hissedarların şufa hakkı yoktur. Pay, alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3) ve icra yoluyla satılabilir. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). İcradan payı alan kişi diğer paydaşlarla paydaş olur. Bu kişiyle anlaşamayan paydaşlar için yol, ortaklığın giderilmesidir.

Paylaşılmamış miras gibi elbirliği hâlindeki bir mal hissesi haczedilirse durum farklıdır: borçlunun belirli bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesinin haczi tapu kaydına işlenir (İcra ve İflas Kanunu m.94). Satış gerekirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar (İİK m.121).

5. Hisseli Tapu Mahkeme Kararı ile Satış: Ortaklığın Giderilmesi

Hisseli tapunun mahkeme kararıyla satışı ortaklığın giderilmesi davasının sonucudur. Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma aynen bölme veya satış biçiminde yapılır. Uyuşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölme durum ve koşullara uygun görülmezse açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m.699). Bu satışta satılan tek bir pay değil, taşınmazın tamamıdır ve satış bedeli bölüşülür.

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-b). Ayrıntısı için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakın.

6. Hisseli Tarla Satışında Özel Sınır

Hisseli tarla satışında 5403 sayılı Kanun devreye girer. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine taşınmazlarının satışı hariç pay ve paydaş adedi artırılamaz (5403 sayılı Kanun m.8). Pay temliki gibi işlemler Bakanlığın iznine tabidir (m.8/B). Payın tamamının mevcut bir paydaşa devri ise tarım müdürlüğünün görüşü alınmadan tapu müdürlüğünce karşılanabilir. Ayrıntısı için hisseli tarla satışı yazısına bakın.

7. Hisseli Tapu Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Şufa riski: Alıcı paydaş değilse diğer paydaşlar şufa davası açabilir (TMK m.732). Satışın noterden bildirilmesi riski üç ayla sınırlar (m.733/3-4).
2. Bedel: Şufa davasında önalımcı rayiç bedeli yatırır (m.734/2); tapuda gerçek bedelin gösterilmesi alıcının aleyhine değildir.
3. Kullanım: Pay taşınmazın belirli bir bölümüne karşılık gelmez (m.688/1). Kullanım paydaşların anlaşmasına veya hâkimin belirlemesine bağlıdır (TMK m.693).
4. Yönetim: Kiraya verme gibi önemli yönetim işleri pay ve paydaş çoğunluğuyla karara bağlanır (TMK m.691). Tek bir payın alıcısı taşınmazı tek başına yönetemez.
5. Tarım arazisi: Paydaş sayısını artıran alımlar 5403 sayılı Kanun’a takılabilir (m.8).

İlgili yazılar: Önalım (Şufa) Hakkı · Hisseli Tapuda Habersiz Satış · Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti · Ortaklığın Giderilmesi Davası