Şufa hakkı (önalım hakkı), paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların bu payı öncelikle alabilmesini sağlayan haktır (Türk Medeni Kanunu m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734/1). Şufa hakkı süresi, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır (m.733). 25/12/2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun iki kuralı değiştirdi. Üst süre iki yıldan bir yıla indi. Önalımcının yatıracağı tutar da tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedel oldu (m.734/2). İcradan (cebrî artırmayla) yapılan satışlarda ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda şufa hakkı kullanılamaz (m.733/1).
1. Şufa Hakkı Nedir? Önalım Hakkı Ne Demek?
Şufa hakkı, önalım hakkının geleneksel adıdır; Türk Medeni Kanunu “önalım hakkı” terimini kullanır. Kanun iki tür önalım hakkı tanır:
| Yasal önalım hakkı | Sözleşmeden doğan önalım hakkı | |
|---|---|---|
| Kaynağı | Kanun (TMK m.732) | Tarafların sözleşmesi (TMK m.735) |
| Hak sahibi | Paylı mülkiyetteki diğer paydaşlar | Sözleşmede belirlenen kişi |
| Doğduğu an | Payın üçüncü kişiye satışı | Sözleşmedeki koşul |
| Üçüncü kişilere etkisi | Kanundan doğar | Tapuya şerhle her malike karşı; şerhin etkisi 10 yıl (m.735/1-2) |
Sözleşmeden doğan önalım hakkında da yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.735/3). Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi TMK m.1009’a dayanır.
2. Şufa Hakkı Kimindir? Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyetteki diğer paydaşlara aittir ve bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde doğar (TMK m.732). Bu tanımdan üç sonuç çıkar:
- Paydaşa satışta şufa doğmaz. Alıcı zaten paydaşsa “üçüncü kişi” koşulu gerçekleşmez.
- Satış dışındaki devirler lafzın dışındadır. Kanun “satması hâlinde” der; bağış veya trampa satış değildir.
- Elbirliği mülkiyetinde bu hak yoktur. Madde “paylı mülkiyette” der; elbirliği mülkiyetinde ise topluluk sürdükçe bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz (TMK m.702/3). Mülkiyet türlerinin farkı için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısına bakın.
3. Şufa Hakkı Süresi: Üç Ay ve Bir Yıl
Şufa hakkı süresi iki ayrı süreden oluşur ve ikisi birlikte işler: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4).
| Süre | Başlangıç | Uzunluk |
|---|---|---|
| Kısa süre | Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi (m.733/3) | 3 ay |
| Üst süre | Satış tarihi | 1 yıl |
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3). Kanun kısa sürenin başlangıcını bu bildirime bağladığı için noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz. Satış tarihinden işleyen bir yıllık üst süre ise bildirim yapılmasa da işler. Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak sona erer.
Geçiş kuralı: Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir. Bu Kanunla m.733’te yapılan değişiklikler, yürürlükten (25/12/2025) önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder (TMK geçici m.1/1). Ölçüt dava tarihi değil satış tarihidir. Önceki üst süre ve geçiş hükmünün ayrıntısı için önalım davasında rayiç bedel yazısına bakın.
4. Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası
Şufa hakkı tek taraflı bir bildirimle değil, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Satıcıya veya alıcıya ihtarname göndermek davanın yerine geçmez ve süreyi durdurmaz.
Şufa davasının usul çerçevesi:
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi (m.734/1).
- Yetkili mahkeme: Dava, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabileceği için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir (HMK m.12/1).
- Görevli mahkeme: Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
- Arabuluculuk: Önalım davası, dava şartı arabuluculuk öngörülen uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
4.1. Şufa Davasında Yatırılacak Bedel: Rayiç Bedel
Şufa davasında yatırılacak bedel 25/12/2025’ten beri rayiç bedeldir. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırır. Yükümlülük kesin sürede yerine getirilmezse payın önalımcı adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734/2).
Bu değişiklik süre değişikliğinin tersine derdest davalara da uygulanır: 7571 sayılı Kanunla m.734’te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır (TMK geçici m.1/2). Tapuda düşük gösterilmiş bir satış bedeli bu yüzden yatırılacak tutarı belirlemez. Şufa davası açmayı düşünen paydaş, payın piyasa değerini ödemeye hazır olmalıdır. Bedelin belirlenmesi ve geçiş tablosu için önalım davasında rayiç bedel yazısına bakın.
5. Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılamaz?
Şufa hakkının kullanılamadığı satışlar kanunda sayılmıştır: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Bu fıkra 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir ve geçici m.1/1 uyarınca 25/12/2025’ten sonraki satışlara uygulanır.
Pratik sonucu: hacizli bir payın icradan satışında diğer paydaşlar önalım davası açamaz. Paylı mülkiyette hacizli payın durumu için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısına bakın.
6. Şufa Hakkından Feragat
Şufa hakkından vazgeçmenin iki biçimi vardır ve şekil şartları farklıdır (TMK m.733/2):
- Genel feragat: Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
- Belirli bir satış için vazgeçme: Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Payını satmak isteyen paydaş için en güvenli yol, satıştan önce diğer paydaşlardan o satışa özgü yazılı vazgeçme almaktır.
7. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuda şufa hakkını önlemenin kanuni yolları sınırlıdır:
- Payı mevcut bir paydaşa satmak: Yasal önalım üçüncü kişiye satışta doğar (TMK m.732).
- Feragat veya vazgeçme almak: Genel feragat resmî şekil ve tapu şerhiyle, belirli satış için vazgeçme yazılı şekilde yapılır (TMK m.733/2).
- Satışı noterden bildirmek: Bildirim önalımı ortadan kaldırmaz ama üç aylık sürenin işlemesini başlatır (TMK m.733/3-4). Alıcının hukuki belirsizliği bu süreyle kısalır.
Satış olan bir işlemi bağış veya başka bir sözleşme gibi göstermek ise önalımı önlemez, yeni bir risk doğurur. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde tarafların gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (Türk Borçlar Kanunu m.19). Gerçekte satış olan işlem, görünüşteki adına rağmen satış olarak değerlendirilebilir. Bu, hem önalım davasına hem de muvazaa iddiasına kapı açar. Ayrıntısı için hisseli tapuda habersiz satış yazısına bakın.
İlgili yazılar: Önalım Davasında Rayiç Bedel · Hisseli Tapuda Habersiz Satış · Hisseli Tapuda Hisse Satışı · Ortaklığın Giderilmesi Davası
Sıkça Sorulan Sorular
Şufa hakkı nedir?
Şufa hakkı (önalım hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı öncelikle almasını sağlayan haktır (TMK m.732).
Şufa hakkı ne demek?
Şufa, önalım hakkının eski adıdır. Türk Medeni Kanunu'nda 'önalım hakkı' olarak geçer; kanundan doğan yasal önalım hakkı (TMK m.732) ile sözleşmeden doğan önalım hakkı (TMK m.735) olarak ikiye ayrılır.
Şufa hakkı süresi ne kadar?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bir yıllık üst süre 25/12/2025'ten sonraki satışlara uygulanır; önceki satışlarda değişiklikten önceki hükümler geçerlidir (TMK geçici m.1/1).
Önalım hakkı nasıl kullanılır?
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12/1). İhtarname göndermek hakkı kullanmak yerine geçmez.
Şufa davasında ne kadar para yatırılır?
Hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılır; yatırılmazsa pay önalımcı adına tescil edilemez (TMK m.734/2). Bu kural 25/12/2025'ten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m.1/2).
Paydaşlar arasındaki satışta şufa hakkı doğar mı?
Hayır. Yasal önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar (TMK m.732). Bir paydaşın payını başka bir paydaşa satması bu koşulu karşılamaz.
Şufa hakkı hangi satışlarda kullanılamaz?
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). İcradan satılan paya bu nedenle önalım davası açılamaz.
Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir?
Kanuni yollar şunlardır: payın diğer paydaşa satılması (TMK m.732), paydaşın önceden önalım hakkından resmî şekilde feragat etmesi ve feragatin tapuya şerhi ya da belirli bir satış için yazılı vazgeçme (TMK m.733/2). Gerçekte satış olan bir işlemin başka bir sözleşme gibi gösterilmesi ise görünüşteki işlem bakımından muvazaa sorunu doğurur (TBK m.19).
Önalım hakkından feragat nasıl yapılır?
Önalım hakkından genel feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).
Satış bana bildirilmediyse şufa süresi işler mi?
Kanun üç aylık sürenin başlangıcını satışın noter aracılığıyla bildirilmesine bağlar (TMK m.733/3-4). Noter bildirimi yapılmamışsa satış tarihinden işleyen bir yıllık üst süre yine işler.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir?
Tarafların sözleşmeyle kurduğu önalım hakkıdır. Tapu kütüğüne şerh verilirse şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735).
Şufa davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Önalım davası, dava şartı arabuluculuk öngörülen uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır; o listede kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları yer alır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler