Komşuluk Hukuku Nedir? Komşuya Karşı Haklarınız

Kısa Cevap

Komşuluk hukuku, taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen kurallar bütünüdür. Temel ilke şudur: Malik, taşınmazını kullanırken komşularını hoş görülebilecek dereceyi aşacak biçimde rahatsız etmekten kaçınmalıdır. Gürültü, koku, duman gibi taşkınlıklar; komşu araziye taşan yapılar; taşan ağaç dal ve kökleri bu kapsamdadır. Hoşgörü sınırını aşan bir rahatsızlıkta komşu, elatmanın önlenmesi ve gerekirse tazminat davası açabilir.

Bu Durumda mısınız?

• Komşunuzun gürültüsü, kokusu veya dumanı yaşamınızı olumsuz etkiliyor.
• Komşunuz arsanıza taşkın bir yapı (bina, duvar, çıkma) yaptı.
• Komşunuzun ağacının dal veya kökleri arazinize girip zarar veriyor.
• İşletme/tesis faaliyeti (ahır, atölye vb.) komşuluk sınırlarını aşan rahatsızlık veriyor.
• Aleyhinize komşuluk hukukuna aykırılık davası açıldı ve hakkınızı merak ediyorsunuz.

Bu durumların çözümü taşınmazların konumuna ve olayın özelliğine göre değişir; somut olayda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Komşuluk Hukuku Nedir?

Komşuluk hukuku, mülkiyet hakkının komşular yararına sınırlandığı bir alandır. Türk Medeni Kanunu bu sınırı “kullanma biçimi” başlığı altında düzenler:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.737 — Kullanma biçimi

Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Görüldüğü gibi Kanun, mülkiyet hakkını mutlak değil, komşuların menfaatiyle sınırlı kabul eder. “Yapma, kaçınma, katlanma” olarak özetlenebilecek bu sınırlamalar TMK m.737 ile m.750 arasında düzenlenmiştir.

Hoşgörü Sınırını Aşan Rahatsızlıklar

Her rahatsızlık hukuka aykırı değildir; ölçü, hoş görülebilecek sınırın aşılıp aşılmadığıdır. (Rahatsızlık gürültüden kaynaklanıyorsa bu özel hukuk yolunun yanında idari yol da işletilebilir; hangi kuruma başvurulacağı ve süreler için gürültü şikâyeti nereye yapılır yazımıza bakınız.) Yargıtay bu değerlendirmenin objektif ölçütle yapılmasını arar:

“Mahkemece yapılacak araştırmalarda somut olayın özelliği, komşu taşınmazların yerleri, nitelikleri, konumları, kullanma amaçları göz önünde tutularak, normal bir insanın hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşan bir elatmanın bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir. Davacının sübjektif ve aşırı duyarlılığı ile değil, objektif her normal insanın duyarlılığına göre elatmaya katlanıp katlanamayacağı araştırılmalı; sonuçta katlanılabilir, hoşgörü sınırlarını aşan bir zarar veya elatmanın varlığı tespit edildiği takdirde mülkiyet hakkının taşkın olarak kullanıldığı sonucuna varılmalıdır.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/17880, K. 2020/6460, T. 20.10.2020 — komşuluk hukukuna aykırılık; bozma)

Buna göre önemli olan kişisel hassasiyet değil, ortalama bir insanın katlanabileceği düzeydir. Örneğin komşu taşınmazda beslenen hayvanların kokusu ve sesi, hoşgörü sınırını aşıyorsa hukuka aykırı sayılır.

Kusur Aranmaz — Komşuluk Davasında Sorumluluk

Komşuluk davasının önemli bir özelliği, davalının kusurunun aranmamasıdır:

“Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, elatmanın önlenmesi davasına etkili değildir. Yeter ki, davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunsun.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/17880, K. 2020/6460, T. 20.10.2020 — komşuluk hukukuna aykırılık; bozma)

Yani komşunun “kasıtlı olmadığını” ya da “elinde olmadığını” söylemesi tek başına yeterli değildir. Malik, taşkın kullanım nedeniyle zarar görür ya da zarar tehlikesiyle karşılaşırsa, durumun eski hâline getirilmesini ve zararının giderilmesini isteyebilir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.730 — Taşınmaz malikinin sorumluluğu

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.

Ne Yapılabilir? Elatmanın Önlenmesi ve Önlemler

Hoşgörü sınırının aşıldığı belirlenirse mahkeme, doğrudan yasaklama yerine, tarafların çıkar dengesini gözeten önlemlere karar verir:

“Taşkın kullanma belirlendiği takdirde elatmanın tamamen ortadan kaldırılması veya tahammül sınırları içerisine çekilebilmesi için ne gibi önlemlerin alınması gerektiği bilirkişiler aracılığı ile tespit edilerek, tarafların yarar ve çıkar dengelerini gözetilerek bunların en uygununa karar verilmelidir.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/17880, K. 2020/6460, T. 20.10.2020 — komşuluk hukukuna aykırılık; bozma)

Yani amaç, komşuluğu tümüyle imkânsız kılmak değil, rahatsızlığı katlanılabilir düzeye indiren en uygun önlemi bulmaktır; bu belirlenirken davalıya en az zarar verecek çözüm tercih edilir. Ayrıca zarar henüz doğmamış olsa bile, yakın gelecekte doğması muhakkaksa zarar tehlikesinin önlenmesi davası açılabilir.

Taşkın Yapı: Komşu Araziye Tecavüz

Komşuluk uyuşmazlıklarının sık görülen bir türü, bir yapının komşu araziye taşmasıdır:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.725 — Taşkın yapılar

Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Kural olarak komşu, kendi arazisine taşan yapıya katlanmak zorunda değildir. Yargıtay bunu açıkça belirtir:

“Kural olarak hiçbir arazi maliki, komşu taşınmazda yapılan bir yapının kendi arazisine taşırılmasına katlanmakla yükümlü değildir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1245, K. 2021/1241, T. 14.10.2021 — taşkın yapı nedeniyle elatmanın önlenmesi; bozma)

Bu nedenle malik, haksız elatmanın önlenmesini (ve gerekirse yıkımı) dava edebilir. Buna karşılık, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişiye TMK m.725/2 bazı haklar tanır: malik, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, iyiniyetli yapı sahibi uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak kurulmasını veya o arazi parçasının kendisine devrini isteyebilir. Bu haklar, yapı sahibinin iyiniyetli olması koşuluna bağlıdır.

Ağaç Dal ve Kökleri, Geçit ve Mecra

Komşuluk hukuku, doğal unsurları da kapsar. Komşunun arazisinden taşan ağaç dal ve köklerine ilişkin kural şudur:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.740 — Dal ve kökler

Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Bunun yanında, yola bağlantısı olmayan taşınmaz için komşudan geçit hakkı istenebilir; su, elektrik gibi hatların komşu araziden geçirilmesi de (mecra hakkı) komşuluk hükümlerine tâbidir (TMK m.744). Ayrıntı için bkz. Geçit Hakkı Nedir? Zorunlu Geçit Davası ve Şartları.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Komşuluk hukukundan doğan elatmanın önlenmesi davaları, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise bu davalar taşınmaza bağlıdır ve kanun burada tarafların anlaşmasına kapalı bir kural koyar:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 — Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki (1. fıkra)

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Buradaki yetki kesin yetkidir — taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz, davalı yetkisizlik itirazında bulunmasa bile mahkeme yetkisizliği resen gözetir. Maddenin kapsamı geniştir: yalnız mülkiyet uyuşmazlıkları değil, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile zilyetliğe ilişkin davalar da aynı kurala tabidir; komşuluk hukukundan doğan elatmanın önlenmesi istemleri de bu çerçevede taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, uyuşmazlığın birden fazla taşınmaza ilişkin olması hâlinde davanın taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabileceğini öngörür. Komşu parsellerin birden çok olduğu durumlarda pratik önemi vardır.

Sık Yapılan Hatalar

• Her rahatsızlığı dava konusu sanmak. Yalnızca objektif hoşgörü sınırını aşan rahatsızlıklar hukuka aykırıdır (14. HD, 2020).
• “Kusurum yok” savunmasına güvenmek. Komşuluk davasında kusur aranmaz; illiyet bağı yeterlidir (14. HD, 2020).
• Taşkın yapıya katlanmak zorunda sanmak. Kural olarak komşu, taşan yapıya katlanmak zorunda değildir (HGK, 2021).
• Taşkın yapıda 15 günlük süreyi kaçırmak. İyiniyetli yapı sahibinin hakları, malikin 15 gün içinde itiraz etmemesine bağlıdır (TMK m.725).
• Dalları hemen kesmek. Önce komşuya kaldırması için uygun süre verilmeli; kaldırılmazsa kesme hakkı doğar (TMK m.740).

Özet

• Komşuluk hukuku, maliki komşularını hoşgörü sınırını aşacak biçimde rahatsız etmekten alıkoyar (TMK m.737).
• Ölçü: kişisel değil, objektif normal insanın katlanabileceği sınırdır (14. HD, 2020).
• Kusur aranmaz; eylem ile zarar arasında illiyet bağı yeterlidir (14. HD, 2020).
• Çözüm: elatmanın önlenmesi + en uygun önlem + zararın giderilmesi (TMK m.730; 14. HD).
• Taşkın yapı: malik katlanmak zorunda değildir; iyiniyetli yapı sahibinin hakları 15 günlük itiraz süresine bağlıdır (TMK m.725; HGK, 2021).

İlgili yazılar: Geçit Hakkı Nedir? Zorunlu Geçit Davası ve Şartları · Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartları ve Hesabı · Kat Mülkiyeti Nedir? Kuruluşu, Arsa Payı ve Ortak Yerler · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme