Paylı mülkiyet, birden çok kişinin bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır (Türk Medeni Kanunu m.688). Elbirliği mülkiyeti ise kanun veya sözleşmeden doğan bir topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olmaktır; burada belirlenmiş pay yoktur, her ortağın hakkı malın tamamına yaygındır (TMK m.701). Farkın en önemli sonucu satışta görülür. Paylı mülkiyette paydaş kendi payını tek başına satabilir, rehnedebilir, pay haczedilebilir. Elbirliği mülkiyetinde topluluk sürdükçe bir pay üzerinde tasarruf yapılamaz ve yönetim ile tasarruf kural olarak oybirliği ister (TMK m.702). Miras kalan taşınmaz paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyetindedir (TMK m.640). Mirasçılardan biri sulh hâkiminden elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir (TMK m.644).
1. Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet (eski adıyla müşterek mülkiyet), birden çok kimsenin maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688).
Paylı mülkiyetin en sık kaynakları iki kişinin birlikte taşınmaz satın alması, elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmesi ve bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıdır. Tapuda paylı mülkiyet, her malikin karşısında yazan pay oranından anlaşılır (1/2, 3/8 gibi).
2. Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Elbirliği mülkiyeti (eski adıyla iştirak hâlinde mülkiyet), kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olmaktır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701).
En sık görülen elbirliği mülkiyeti miras ortaklığıdır. Birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640). Mirasçıların miras payları kanunda belirli olsa bile (örneğin ½ ve ¼), bu paylar tereke paylaşılana kadar belirli bir taşınmaz üzerinde ayrı pay hâline gelmez.
3. Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyet Arasındaki Fark
| Ölçüt | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|
| Eski adı | Müşterek mülkiyet | İştirak hâlinde mülkiyet |
| Pay | Belli pay (TMK m.688) | Belirlenmiş pay yok (TMK m.701) |
| Malik sıfatı | Paydaş | Ortak |
| Payın satışı | Paydaş tek başına satabilir (m.688/3) | Topluluk sürdükçe pay üzerinde tasarruf yok (m.702/3) |
| Payın haczi | Mümkün (m.688/3) | Tasfiye sonundaki hisse haczedilir (İİK m.94) |
| Olağan yönetim | Her paydaş yapabilir (m.690) | Kural olarak oybirliği (m.702/2) |
| Malın tamamının satışı | Bütün paydaşların kabulü (m.692) | Kural olarak oybirliği (m.702/2) |
| Tipik kaynağı | Birlikte satın alma, paylıya çevirme | Miras ortaklığı (m.640) |
| Sona erme | Ortaklığın giderilmesi (m.698) | Devir, topluluğun dağılması, paylıya geçiş (m.703) |
4. Paylı Mülkiyette Yönetim: Kim, Hangi Kararı Alır?
Paylı mülkiyette yönetim kararları, işin ağırlığına göre üç kademede alınır:
- Olağan yönetim işleri: Her paydaş olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir (TMK m.690).
- Önemli yönetim işleri: İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi işler için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. Pay ve paydaşların eşitliğinde hâkim, bir paydaşın istemi üzerine hakkaniyete uygun karar verir ve gerekirse kayyım atar (TMK m.691).
- Olağanüstü yönetim ve tasarruf: Malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan ölçüyü aşan yapı işleri ve malın tamamı üzerinde tasarruf, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).
Paydaşlar bu kuralların bir kısmını oybirliğiyle değiştirebilir. Ancak malın korunması için zorunlu yönetim işlerini yapma ve acil önlemleri alma yetkisi anlaşmayla kaldırılamaz. Taşınmazlarla ilgili bu anlaşmalar, imzaları noterlikçe onaylanırsa tapuya şerh verilebilir (TMK m.689). Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler paydaşlarca payları oranında karşılanır; fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir (TMK m.694).
5. Paylı Mülkiyette Kullanım Uyuşmazlığı
Paylı mülkiyette kullanım uyuşmazlığının kanundaki çözümü önce hâkimin kullanım belirlemesidir. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme, kullanımın zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693).
Kullanım uyuşmazlığında üç yol birbirinden ayrılmalıdır:
| Yol | Amaç | Dayanak |
|---|---|---|
| Kullanım biçiminin belirlenmesi | Ortaklığı sürdürüp kullanımı düzenlemek | TMK m.693/2 |
| El atmanın önlenmesi | Payına yapılan haksız el atmayı durdurmak | TMK m.683/2 |
| Ortaklığın giderilmesi | Paylı mülkiyeti sona erdirmek | TMK m.698-699 |
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan kullanım bedeli istenmesi ayrı bir taleptir; ayrıntısı ecrimisil yazısındadır. El atmanın önlenmesi davası için el atmanın önlenmesi davası, paydaşlardan birinin yaptığı yapının kime ait olduğu için muhdesat aidiyetinin tespiti yazılarına bakın.
5.1. Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma
Paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hâle getiren paydaş için kanun ayrı bir dava tanır. Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malı kullandırdığı kişilerin davranışlarıyla diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve bu yüzden ilişkinin devamını çekilmez hâle getiren paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır (TMK m.696).
Hâkim, çıkarılan paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmak mümkünse bu kısmı ona özgüler. Ayırma mümkün değilse, payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaşlar bu istemi dava ile birlikte ileri sürmelidir. Payı isteyen de çıkmazsa hâkim davalıya payını devretmesi için süre verir; süre içinde devredilmeyen pay açık artırmayla satılır (TMK m.696).
6. Paylı Mülkiyette Satış ve Hacizli Payın Satışı
Paylı mülkiyette satış iki farklı işlemdir:
- Kendi payını satmak: Paydaş payını tek başına devredebilir (TMK m.688/3). Payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3).
- Malın tamamını satmak: Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Anlaşma yoksa yol ortaklığın giderilmesidir.
Paylı mülkiyette hacizli payın satışı ise icra hukukunun konusudur: pay alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3). Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Diğer paydaşlar bu yüzden icradan satılan payı önalım yoluyla alamaz. Hisse satışının ayrıntıları için hisseli tapuda hisse satışı, önalım hakkının kapsamı için önalım (şufa) hakkı yazılarına bakın.
7. Elbirliği Mülkiyetinde Hisse Satışı ve Yönetim
Elbirliği mülkiyetinde hisse satışı, paylı mülkiyetteki gibi yapılamaz. Ortakların hak ve yükümlülükleri topluluğu doğuran kanun veya sözleşmeyle belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa hem yönetim hem tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz (TMK m.702).
Miras ortaklığında bu kuralın pratik sonucu şudur: mirasçılardan biri tapuda elbirliği hâlinde kayıtlı taşınmazdaki “hissesini” tek başına satamaz. Taşınmazın tamamı bütün mirasçıların katılımıyla satılabilir. Mirasçılardan biri kendi payını ayrı olarak satmak istiyorsa önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmelidir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK m.640/3).
Elbirliği mülkiyetinde koruma tek başına mümkündür: ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (TMK m.702/4). Mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir (TMK m.640/4).
Elbirliği mülkiyetindeki bir mal hissesi haczedilirse icra dairesi ilgili üçüncü kişilere durumu bildirir. Borçlunun belirli bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesi haczedilmişse haciz şerhi tapu kaydına işlenir (İcra ve İflas Kanunu m.94). Bu hissenin satışı gerekirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar (İİK m.121).
8. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, miras ortaklığındaki kilidi açan yoldur. Bir mirasçı, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isterse sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir (TMK m.644).
Dönüştürmeden sonra her mirasçı miras payı oranında paydaş olur ve payını satabilir, rehnedebilir. Paylı mülkiyete geçişle elbirliği mülkiyeti sona erer (TMK m.703). Paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. Başvuru usulü, dilekçe ve tapu müdürlüğü yolu için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yazısına bakın. Tarım arazisinde bu dönüşüm ayrıca Bakanlık iznine tabidir; ayrıntısı hisseli tarla satışı yazısındadır.
8.1. Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi ve Ortaklığın Giderilmesi
Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer (TMK m.703). Paylı mülkiyette ise her paydaş, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m.698).
Paylaşma malın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Uyuşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m.699). Davanın işleyişi, arabuluculuk ve harç için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakın.
İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi Davası · Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi · Önalım (Şufa) Hakkı · Hisseli Tapuda Hisse Satışı
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyet nedir?
Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (TMK m.688). Eski adı müşterek mülkiyettir. Tapuda 1/2, 1/3 gibi pay oranı yazan kayıt paylı mülkiyettir.
Elbirliği mülkiyet nedir?
Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Ortakların belirlenmiş payları yoktur, her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (TMK m.701). En sık görülen örneği miras ortaklığıdır (TMK m.640).
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette her paydaşın belli bir payı vardır ve pay devredilebilir, rehnedilebilir, haczettirilebilir (TMK m.688). Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş pay yoktur; yönetim ve tasarruf kural olarak oybirliği ister ve topluluk sürdükçe bir pay üzerinde tasarruf edilemez (TMK m.702).
Tapuda paylı mülkiyet nasıl anlaşılır?
Tapu kaydında her malikin karşısında pay oranı yazıyorsa mülkiyet paylıdır. Elbirliği mülkiyetinde malikler iştirak hâlinde, pay oranı belirtilmeden yazılır; bu, ortakların belirlenmiş payı bulunmamasının sonucudur (TMK m.701/2).
Paylı mülkiyette paydaş kendi payını satabilir mi?
Evet. Paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir (TMK m.688/3). Payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).
Elbirliği mülkiyetinde hisse satışı yapılabilir mi?
Topluluk devam ettiği sürece bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz (TMK m.702/3). Malın tamamının satışı için kural olarak bütün ortakların oybirliği gerekir (m.702/2). Tek bir mirasçının 'payını' satabilmesi için önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir (TMK m.644).
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete nasıl çevrilir?
Mirasçılardan biri sulh hâkiminden istemde bulunur; hâkim diğer mirasçıları itiraz için davet eder. Haklı bir itiraz gelmez veya süresinde paylaşma davası açılmazsa elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir (TMK m.644).
Elbirliği mülkiyeti nasıl sona erer?
Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer; paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m.703).
Paylı mülkiyette kiraya verme kararı nasıl alınır?
Adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işidir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilir (TMK m.691). Küçük onarımlar gibi olağan yönetim işlerini her paydaş tek başına yapabilir (TMK m.690).
Paylı mülkiyette hacizli payın satışı nasıl olur?
Pay alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3) ve icra yoluyla satılabilir. Cebrî artırmayla satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz (TMK m.733/1). Taksim edilmemiş miras gibi elbirliği hâlindeki bir mal hissesinin satışında icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar (İİK m.121).
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa ne yapılır?
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir; uyuşmazlıkta yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler ve bu belirleme kullanımın zaman veya yer itibarıyla bölünmesi biçiminde olabilir (TMK m.693). Ortaklığı sona erdirmek isteyen paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698).
Paydaş paylı mülkiyetten çıkarılabilir mi?
Yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyerek paylı mülkiyet ilişkisinin devamını diğerleri için çekilmez hâle getiren paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir; davanın açılması kural olarak pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır (TMK m.696).
Paylı mülkiyette vergi ve giderleri kim öder?
Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine hüküm yoksa paydaşlarca payları oranında karşılanır; payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TMK m.694).
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler