Arsa payı, bir apartmandaki dairenin veya dükkânın arsanın bütünü üzerindeki ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Arsa payı dairenin metrekaresiyle değil, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olarak belirlenir; bu oran mimari projede gösterilir ve tapuya kesirle yazılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 · m.12/a).
Bu yazıda arsa payının ne olduğunu, tapuda nasıl göründüğünü, nasıl hesaplandığını, kaç olması gerektiğini, aidat ve oy hakkına etkisini, sonradan değişip değişmediğini, arsa payı düzeltme davasını ve kentsel dönüşümdeki rolünü açıklıyoruz.
1. Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, anagayrimenkulün arsasında her bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin her birine tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesiyle kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Toplu yapılara ilişkin Yönetmelik de arsa payını, arsanın Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları olarak tanımlar (Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik m.4/1-b).
Arsa payı bağımsız bölümden ayrılamaz. Kat mülkiyeti devredilir veya miras yoluyla geçerse ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.5). Anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz (aynı madde).
2. Arsa Payı Tapuda Ne Demek?
Arsa payı tapuda kesirle yazılır; örneğin “120/2400” ifadesi, bağımsız bölümün arsanın bütünü üzerinde 2400’de 120 oranında pay sahibi olduğunu gösterir. Pay, arsada ayrılmış belirli bir yeri değil, bütün üzerindeki oranı ifade eder; kat mülkiyetinin ortak mülkiyet esaslarına göre kurulmasının anlamı budur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3).
Arsa payı kat irtifakı aşamasında da tapuda görünür. Bir arsa üzerinde kat irtifakları, her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı arsanın kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilerek kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.14). Arsa payı kat mülkiyetini kayıtlayan haklarla da bağlantılıdır: kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.5).
3. Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak belirlenir. Kat mülkiyetinin kurulması için gereken mimari proje; bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerlerin ölçülerini ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa paylarını açıkça gösterir. Bu projeyi proje müellifi mimar hazırlar, yetkili kamu kurum ve kuruluşları malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylar ve proje elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/a).
Arsa payı hesabında Kanun iki ölçüt koyar: konum ve büyüklük. Bir formül öngörmez. Bu yüzden internette sık görülen “daire alanı bölü toplam inşaat alanı” yöntemi, yalnız büyüklüğü hesaba kattığı için Kanundaki ölçütün yarısını dışarıda bırakır. Aynı büyüklükteki iki bağımsız bölümün arsa payı, konumları farklıysa farklı olabilir; zemin kattaki dükkân ile üst kattaki daire arasındaki değer farkı arsa payına yansıyabilir.
3.1. Arsa Payı ile Daire Metrekaresi Hesaplama
Arsa payından metrekare hesaplanabilir, ancak çıkan sayı dairenin metrekaresi değildir. Tapudaki pay kesri parsel alanıyla çarpılırsa payın metrekare karşılığı bulunur. Varsayımsal bir örnekle: 1.000 m² parselde 120/2400 arsa payına sahip bağımsız bölümün payı, 1.000 × 120 / 2400 = 50 m² arsaya karşılık gelir.
Arsa payı hesabındaki bu 50 m², arsada o malike ayrılmış bir alan değildir; malik arsanın bütününe bu oranda ortaktır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Dairenin kendi alanı arsa payından değil, mimari projede gösterilen bağımsız bölüm ölçülerinden öğrenilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/a).
3.2. Arsa Payı Kaç Olmalı?
Arsa payı için Kanunda sabit bir oran yoktur. Doğru arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerinin binadaki bütün bağımsız bölümlerin değerleri içindeki oranıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Bu nedenle “arsa payım kaç olmalı” sorusunun cevabı, tek başına daire alanından çıkarılamaz; binadaki öteki bölümlerle karşılaştırma gerektirir.
Arsa payının yanlış belirlendiğinden şüphelenen malik, önce mimari projedeki dağılımı ve binadaki öteki bağımsız bölümlerin paylarını karşılaştırmalıdır. Paylar değerle oranlı değilse düzeltme için dava açılabilir; bu yol aşağıda açıklanmıştır.
4. Arsa Payı Neleri Belirler?
Arsa payı tapudaki bir kesirden ibaret değildir; kat mülkiyetindeki hak ve yükümlülüklerin önemli bir bölümü ona göre ölçülür:
| Konu | Arsa payının etkisi | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak yerler | Kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında malik olur; garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerdeki kullanma hakkı da aksine sözleşme yoksa arsa payıyla oranlıdır | Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 |
| Aidat ve giderler | Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit paylaşılır | Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 |
| Yönetici seçimi | Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır | Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 |
| Ortak yerlerde yenilik | Faydalı yenilik ve ilaveler, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilen kararla yapılır | Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 |
| Kentsel dönüşüm | Dönüşüm kararları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır; yıkılan binanın arsası malikleri adına payları oranında tescil edilir | 6306 sayılı Kanun m.6/1 |
Arsa payı aidat bakımından her gideri kapsamaz. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa eşit olarak katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Aidat borcunun takibi aidat ödemeyene ne yapılır yazımızda açıklanmıştır.
5. Arsa Payı Sonradan Değişir mi?
Arsa payı, bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Dairenin tadilatla değer kazanması, çevrenin değişmesi veya manzaranın kapanması arsa payını kendiliğinden değiştirmez; arsa payı, tahsis anındaki değer oranına bağlıdır.
Arsa payının yeniden tespit edildiği ayrı bir durum kat ilavesidir. Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması veya arsanın boş kısmında yeni bölüm yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi ve yeni ilaveler dahil bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.44). Kat ilavesindeki yeniden tespit bir dava değil, oybirliğiyle yapılan bir işlemdir; bu yüzden aşağıdaki düzeltme davasıyla karıştırılmamalıdır.
6. Arsa Payı Düzeltme Davası
Arsa payı düzeltme davası, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde açılır. Bu durumda her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Davanın konusu, başlangıçtaki oransız dağıtımdır; sonradan oluşan değer değişikliği dava sebebi olamaz (aynı madde).
| Soru | Cevap | Dayanak |
|---|---|---|
| Kim açar? | Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi | Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 |
| Hangi mahkeme? | Sulh hukuk mahkemesi | Kat Mülkiyeti Kanunu ek m.1 |
| Süre var mı? | Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 bir dava açma süresi öngörmez | Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 |
| Ölçüt nedir? | Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri | Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 |
| Değer nasıl belirlenir? | Özel veya teknik bilgi gerektirdiği için bilirkişi incelemesiyle | HMK m.266 |
Arsa payı düzeltme davasında bağımsız bölümlerin değerini belirlemek hukuk dışında teknik bilgi gerektirir. Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir (HMK m.266). Kanun davanın konusunu tek bir payın artırılması olarak değil, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi olarak tanımlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3); bir payın değişmesi öteki payları da etkiler.
6.1. Arsa Payı Düzeltme Davasında Süre
Arsa payı düzeltme davası için Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 ayrı bir süre öngörmez. Bununla birlikte değerlendirme tahsis tarihindeki değerlere dayandığı için, uzun süre beklemek o tarihteki değerlerin bilirkişi eliyle belirlenmesini güçleştirebilir.
7. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı
Kentsel dönüşümde arsa payının önemi bina yıkıldıktan sonra artar. Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir ve taşınmaz, önceki vasfıyla değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu nedenle yıkımdan sonra her malikin arsadaki payı, eski arsa payına göre belirlenir.
Kentsel dönüşümde arsa payı oy ağırlığını da belirler. Yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı konularında, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Arsa payı oransız belirlenmişse bu oransızlık hem kararın çoğunluğuna hem yeni yapıdaki paylaşıma taşınır. Dönüşümdeki çoğunluk kuralı ve pay satışı kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda, Kanunun bütün süreleri 6306 sayılı Kanun yazımızda açıklanmıştır.
Kat mülkiyetinin kuruluşu ve ortak yerler kat mülkiyeti nedir, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş kat irtifakı nedir yazılarımızda ele alınmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı nedir?
Arsa payı, anagayrimenkulün arsasında her bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3).
Arsa payı nasıl hesaplanır?
Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak belirlenir ve proje müellifi mimarın hazırladığı, yetkili idarece onaylanan mimari projede gösterilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 · m.12/a). Kanun bir formül öngörmez; yalnız metrekareye bakılarak yapılan hesap, konumun etkisini dışarıda bırakır.
Tapuda arsa payı ne demek?
Tapuda kesirle yazılan arsa payı, bağımsız bölümün arsanın bütünü üzerindeki ortak mülkiyet payını gösterir. Kat mülkiyeti, bu payın ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesiyle kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Pay, arsada ayrılmış belirli bir yeri değil, bütün üzerindeki oranı ifade eder.
Arsa payı ile daire metrekaresi nasıl hesaplanır?
Tapudaki pay kesri parsel alanıyla çarpılırsa payın metrekare karşılığı bulunur. Bu sonuç dairenin metrekaresini göstermez; arsada ayrılmış bir alan da değildir. Arsa payı daire alanından değil, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerinden türetilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3).
Arsa payı kaç olmalı?
Kanun sabit bir oran öngörmez. Arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Aynı binada eşit büyüklükteki iki dairenin arsa payı, konumları farklıysa farklı olabilir.
Arsa payı aidatı etkiler mi?
Etkiler. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20).
Arsa payı sonradan değişir mi?
Bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalma sebebiyle arsa payı değiştirilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Binaya kat ilavesi yapılırsa bütün bağımsız bölümlerin arsa payları, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle yeniden tespit edilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.44).
Arsa payı düzeltme davası nedir?
Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (Kat Mülkiyeti Kanunu ek m.1).
Arsa payı düzeltme davasında süre var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.3, arsa payının yeniden düzenlenmesi için bir dava açma süresi öngörmez. Buna karşılık uzun süre beklemek, tahsis tarihindeki değerlerin bilirkişi eliyle belirlenmesini zorlaştırabilir.
Kentsel dönüşümde arsa payı neden önemli?
Bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat mülkiyeti terkin edilir ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir. Dönüşüme ilişkin kararlar da hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu nedenle arsa payı hem yeni yapıdaki payı hem oy ağırlığını belirler.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler