Devremülk Sözleşmesinin İptali: Cayma, Dönme ve İade

Kısa Cevap

Devremülk sözleşmesinden çıkmanın iki ayrı yolu vardır: cayma ve dönme. Cayma, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçesiz kullanılır ve devremülkte bildirimin noterlik aracılığıyla yöneltilmesi yeterli sayılır. Cayma süresi geçmişse, 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önce ön ödemeli olarak satın alınmış ve henüz devir ve teslimi yapılmamış devremülkte dönme hakkı gündeme gelebilir.

Bu Durumda mısınız?

• Tatil köyünde düzenlenen bir tanıtım toplantısında sözleşme imzaladınız, birkaç gün sonra vazgeçtiniz.
• Sözleşmeyi imzaladınız ancak size ön bilgilendirme formu ya da cayma formu verilmedi.
• Adınıza tapu çıkarıldı, fakat tesisi hiç kullanmadınız veya kullanıma hazır hâlde teslim almadınız.
• Sözleşme kapsamında senet imzaladınız ve şimdi bu senetlerle takip başlatıldı.
• Yıllardır aidat ödüyorsunuz ama rezervasyon talebiniz sürekli reddediliyor.

Bu durumların hukuki sonucu, sözleşmenin türüne, imza tarihine ve teslimin gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değişir. Somut belgeleriniz üzerinden bir avukata danışmanız yerinde olur.

Devremülk ile Devre Tatil Aynı Şey Değildir

İki kavram günlük dilde birbirinin yerine kullanılır, ancak hukuken farklı rejimlere tabidir ve bu fark sizin hangi haklara sahip olduğunuzu doğrudan belirler.

Devre mülk bir ayni haktır ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenir:

“Madde 57 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.”

(634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57)

Devre tatil ise bir sözleşme türüdür ve tüketici mevzuatında tanımlanır:

“MADDE 50- (1) Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/1)

Yönetmelik bu iki kavramı birbirine açıkça bağlar ve devre mülkü tanımlarken doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’na yollama yapar:

“ç) Devre mülk hakkı: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hakkı,”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.4)

Pratik sonuç şudur: devremülkte hakkınız müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Şahsi hak sağlayan devre tatilde ise yalnızca sözleşmeden doğan bir kullanım hakkınız olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu, devre mülkün hangi taşınmazlar üzerinde kurulabileceğini de sınırlar:

“Madde 58 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.”

(634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.58)

Bu sınırlama uygulamada sıkça atlanır: devre mülk ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Size satılan taşınmaz bu niteliklerden yoksunsa, bu ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Dayandığı Kanun Maddeleri

Devre tatil ve devre mülke ilişkin temel çerçeve, 6502 sayılı Kanun m.50’de kurulur. Maddenin ikinci fıkrası, 2022 değişikliğinden sonra devre mülkü kendi yasağının dışında bırakır:

“(2) (Değişik:24/3/2022-7392/8 md.) Devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olması ya da devre tatil satışının finansal kiralama ile yapılması bu maddenin uygulanmasını engellemez. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/2)

Bu fıkranın taşıdığı iki yasak sıklıkla gözden kaçar: kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz ve devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz. Size satış yapan şirketin taşınmaz üzerinde ayni hakkı bulunup bulunmadığı, bu nedenle incelenmesi gereken bir noktadır.

Fıkranın ilk cümlesi ise bu sayfanın geri kalanının dayanağıdır: hakkın “şahsi veya ayni bir hak olması” maddenin uygulanmasını engellemez. Yani devremülkte hakkınızın ayni olması, tek başına sizi 50. maddenin dışına çıkarmaz.

Yönetmelik aynı köprüyü daha açık kurar — ve iki şarta bağlar:

“(3) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.2/3)

Bu köprü koşulludur ve koşullar sözleşmenizde aranır: sözleşme bir yıldan uzun süre için kurulmuş olmalı ve size birden fazla dönem için gecelik konaklama imkânı tanımalıdır. Adı ne olursa olsun bu iki niteliği taşımayan bir satış, Yönetmelik bakımından devre tatil sözleşmesi sayılmaz; aşağıdaki cayma rejimi de ona doğrudan uygulanmaz.

Bu köprüden sonra maddenin devre mülke ilişkin kapsamı yine de fıkradan fıkraya değişir. Aşağıdaki tablo bu farkı gösterir:

Fıkra	Kural	Devre mülk kapsamda mı?	Dayanak
m.50/2	Mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil kurulamaz	Hariç (devre mülk kurulabilir)	fıkranın kendi “hariç olmak üzere” kaydı
m.50/6	On dört günlük cayma hakkı	Dâhil	m.50/2 ilk cümlesi + Yön. m.2/3 · Yön. m.8/1 ve m.9/3 devre mülkü adıyla anar
m.50/8	Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz	Açıkça dâhil	fıkranın kendi “de dâhil olmak üzere” kaydı
m.50/9	Sözleşme en fazla on yıl için kurulur	Hariç	fıkranın kendi “hariç olmak üzere” kaydı

Bir fıkradaki “hariç” kaydına bakıp maddenin tamamının devre mülke uygulanmadığı sonucunu çıkarmak bu nedenle hatalıdır; kapsam her fıkrada ayrıca okunmalıdır.

Cayma Hakkı: On Dört Gün ve Devremülkte Bildirim Kanalı

Cayma hakkı, hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeyi sona erdirme imkânıdır:

“MADDE 7 – (1) Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.7)

Kanun aynı hakkı düzenler ve buna bir ödeme yasağı ekler:

“(6) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. (Ek cümleler:24/3/2022-7392/8 md.) Bu yasağa rağmen, tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda alınan bedel tüketiciye derhâl iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satım, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/6)

Buradaki iki cümle uygulamada büyük fark yaratır: cayma süresi dolmadan alınan bedel derhâl iade edilir ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir. Toplantı sırasında imzalatılan senetler bu kapsamda değerlendirilir.

Bildirimin şekli ise devre mülkte farklıdır:

“MADDE 8 – (1) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu (Mülga ibare:RG-29/7/2022-31907) devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile (Değişik ibare:RG-29/7/2022-31907) devre mülk sözleşmelerinde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.8/1)

Hükmün lafzına dikkat edin: bildirimin bu kanaldan yöneltilmesi “yeterlidir”. Yani düzenleme, şahsi hakka konu devre tatilde yazılı bildirim veya kalıcı veri saklayıcısını, devre mülkte ise noterliği yeterli sayar. Metin, devre mülkte başka bir kanalın geçersiz olduğunu ayrıca söylememektedir; ancak yeterliliği açıkça güvence altına alınan kanal noterliktir. Uygulamada ispat ve süre tartışmasına girmemek için noter kanalının tercih edilmesi bu nedenle yerinde olur.

Bildirimin içeriği ise serbesttir:

“(3) Tüketici, cayma hakkını kullanırken Ek-6’da yer alan cayma formunu kullanabileceği gibi cayma kararını bildiren açık bir beyanda da bulunabilir.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.8/3)

Cayma sonrasında iade için devre mülke özel bir süre öngörülmüştür:

“(3) Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.9/3)

Bu fıkra ayrıca şunu teyit eder: devre mülk hakkı veren sözleşmelerde cayma hakkı vardır — düzenleme bu hakkın kullanılması hâlinde iadenin nasıl yapılacağını ayrıca kurala bağlamıştır.

Eksik Bilgilendirme Cayma Süresini Bir Yıla Kadar Uzatır

On dört günlük sürenin geçmiş olması tek başına yolun kapandığı anlamına gelmez. Satıcı bilgilendirme yükümlülüklerini yerine getirmemişse süre işlemez:

“MADDE 10 – (1) Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer. (2) Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde, on dört günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.10)

Atıf yapılan yükümlülüklerden biri cayma formunun sözleşme anında verilmesidir:

“(2) Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.”

(Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.8/2)

Diğerleri ön bilgilendirmeye ilişkindir. Dosyanızda bu belgeler yoksa, cayma süresinin ne zaman işlemeye başladığı ayrıca değerlendirilir.

Hangi Tarihteki Kanun Uygulanır?

Bu konuda sözleşmenizin imza tarihi belirleyicidir. 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanun, m.50’nin birçok fıkrasını değiştirmiş ve ön ödemeli devre tatil rejimini kaldırmıştır. Yargıtay bu ayrımı açıkça yapar:

“Somut uyuşmazlık 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önceki dönemde imzalanmış bir sözleşmeye ilişkin olduğundan o tarihte yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (6502 sayılı Kanun) mülga düzenlemeleri üzerinden incelenmelidir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Aynı karar, değişikliğin kapsamını da tarif eder:

“7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’a eklenen 4/A maddesinin 4. fıkrası ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması imkânı ortadan kaldırılmış ve bu yasağa paralel olarak 50. maddenin 9. fıkrası da 8. madde ile mülga edilmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Bugünkü metin bu yasağı şöyle ifade eder:

“(8) (Değişik:24/3/2022-7392/8 md.) Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/8)

Buradaki “de dâhil olmak üzere” ibaresi önemlidir: yasak devre mülkü de kapsar. Buna karşılık on yıllık süre sınırı devre mülke uygulanmaz:

“(9) (Değişik:24/3/2022-7392/8 md.) Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/9)

Değişiklik yalnız Kanunda kalmamıştır: yukarıda alıntılanan Yönetmelik hükümlerinin içindeki (Mülga ibare:RG-29/7/2022-31907) ve (Değişik ibare:RG-29/7/2022-31907) kayıtlarının gösterdiği gibi, Yönetmelik de 29/7/2022 tarihinde buna paralel olarak değiştirilmiştir. Bu sayfadaki alıntılar Yönetmeliğin bugünkü metnindendir; daha eski bir sözleşmede hangi metnin uygulanacağı ayrıca belirlenir.

Değişiklikten önce kurulmuş sözleşmelerde ise, yürürlükten kalkmış olan eski dokuzuncu fıkranın tanıdığı dönme hakkı gündeme gelir. Aşağıdaki bölüm bu ihtimali ele alır.

Ön Ödemeli Sözleşmelerde Dönme Hakkı ve Teslim Ölçütü

Cayma süresi geçmiş olsa bile, ön ödemeli olarak satın alınan ve henüz devir ve teslimi yapılmamış devremülkte tüketicinin gerekçesiz dönme hakkı bulunabilir. Bu hakkın kaynağı, bugün yürürlükte olmayan bir fıkradır:

“Devre tatil/devre mülk sözleşmeleri açısından 6502 sayılı Kanun’un 50. maddesinin mülga 9. fıkrası ile tüketiciye ön ödemeli satış sözleşmelerine dair genel hükümlerden ayrı bir dönme hakkı tanınmıştır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Daire, mülga fıkranın metnini kararında aynen aktarmıştır — dönmenin şartları ve bedeli buradadır:

“Anılan fıkra “Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder” şeklindedir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Bu metinden dört pratik sonuç çıkar. Bir: dönme gerekçe gerektirmez, ama caymadan farklı olarak bedelsiz değildir — satıcı sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebilir. İki: bu tazminat koşulsuz değildir; satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Üç: iade süresi dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren doksan gündür (caymadaki on dört günden farklıdır). Dört: iade karşılıklıdır. Satıcı iade ettikten sonra tüketici on gün içinde edinimlerini geri verir.

Geriye asıl soru kalır: “devir ve teslim” olgusu ne zaman gerçekleşmiş sayılır? Daire, cevabı önce aynı dönemin Yönetmelik hükmünde arar:

“Yönetmelik’in “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlıklı mülga 15/3. maddesinin 2. cümlesine göre “Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır””

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Son cümle belirleyicidir: taşınmaz kullanıma hazır şekilde devredilmemişse “teslim gerçekleşmemiş sayılır.” Yani tescil ve zilyetlik birlikte aranır.

Daire bu noktada zilyetliği ayrıca Medeni Kanun üzerinden tanımlar. Türk Medeni Kanunu zilyetliği fiilî hâkimiyet olarak tanımlar:

“Madde 973- Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.”

(4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.973)

“Madde 977- Zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi hâlinde devredilmiş olur.”

(4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.977)

Daire bu hükümleri birleştirerek şu ölçüte varır:

“Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Tapu Devri Tek Başına Teslim Sayılmaz

Yukarıdaki ölçütün pratik karşılığı şudur: adınıza tapu çıkarılmış olması, tek başına teslimin gerçekleştiğini göstermez. İkinci bir olgu daha aranır; taşınmazın fiilen kullanıma hazır hâlde size bırakılmış olması. Üstelik bunu ispat etme yükü sizde değildir:

“Türk Medeni Kanunu’ndaki anlatımdan hareket edildiğinde ve bilhassa devre mülk hakkının devre mülk sisteminin hukuki niteliği gereği müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifaktan oluştuğu da gözetildiğinde; devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Kararın konu edindiği olayda ilk derece mahkemesi, tapu devri yapıldığı için sözleşmenin geçerli hâle geldiği gerekçesiyle davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Daire bu yaklaşımı yeterli görmemiştir:

“Tüm bu açıklamalar sonrası somut olayın incelenmesinde taraflar arasında devre mülk sözleşmesinin akdedildiği, 29.03.2018 tarihinde tapu devrinin gerçekleştiği, davacı tarafından sözleşme konusu tesisin kullanılmadığı beyan edildiği, davalılarca da tesisin teslim edildiği ya da davacı tarafça kullanıldığı konusunda itirazının olmadığı, davalı tarafça dava konusu devre mülkün zilyetliğinin devredildiği ispat edilmediği gözetilerek davacı yanın sözleşmeden dönme hakkı olduğu değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2570, K. 2025/2084, T. 14.04.2025 — bozma, oy birliğiyle)

Bu karar, 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önce kurulmuş bir sözleşme hakkındadır ve dayandığı dokuzuncu fıkra bugün yürürlükte değildir. Bu nedenle ölçüt, aynı dönemde kurulmuş ön ödemeli sözleşmeler bakımından anlamlıdır. Sözleşmeniz değişiklikten sonra kurulduysa, ön ödemeli devre tatil zaten kurulamayacağından tablo farklıdır ve ayrıca değerlendirilmelidir.

Hangi Mahkeme Görevli?

Devremülk uyuşmazlıkları kural olarak tüketici mahkemesinde görülür:

“MADDE 73- (1) Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/1)

Anılan kararda iki ayrı mahkeme karşılıklı yetkisizlik kararı vermiş; biri davayı taşınmazın aynına ilişkin saymış, diğeri saymamıştı. Daire her iki noktayı da karşılamıştır:

“Devre Mülk Hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın Tüketici Mahkemeleri’nde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesi’nce tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/4877, K. 2022/7404, T. 25.04.2022 — yargı yeri belirlenmesi, oybirliğiyle)

Aynı kararda, sözleşmenin iptali ve bedel iadesi istemli davanın niteliği bakımından şu tespit yapılmıştır:

“dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/4877, K. 2022/7404, T. 25.04.2022 — yargı yeri belirlenmesi, oybirliğiyle)

Daire bu tespiti dava dilekçesi ve dosya kapsamına dayandırmıştır; yani niteleme somut talebe göre yapılır. O olayda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili sayılmamıştır. Daire aynı cümlede, tüketici lehine getirilmiş ek yetki kuralını da “dikkate alındığında” diyerek bu sonuca dâhil etmiştir:

“(5) Tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir.”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/5)

Yani tatil köyünün bulunduğu ilde dava açmak zorunda değilsiniz; kendi yerleşim yerinizdeki tüketici mahkemesi de seçilebilir.

Dava açmadan önce ayrıca bir dava şartı gündeme gelir:

“MADDE 73/A- (Ek:22/7/2020-7251/59 md.) (1) Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Şu kadar ki, aşağıda belirtilen hususlarda dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz: a) Tüketici hakem heyetinin görevi kapsamında olan uyuşmazlıklar b) Tüketici hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar c) 73 üncü maddenin altıncı fıkrasında belirtilen davalar ç) 74 üncü maddede belirtilen davalar d) Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar”

(6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/A)

Bu maddenin (d) bendi devremülk uyuşmazlıklarında ayrıca değerlendirilmelidir: istisna, taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar için öngörülmüştür. Yukarıdaki 5. Hukuk Dairesi kararı ise yetki bakımından, o dosyadaki talebin taşınmazın aynına ilişkin olmadığı sonucuna varmıştı. Bu iki nitelemenin aynı sonuca varıp varmayacağı talebin somut içeriğine göre belirlenir; bu nedenle arabuluculuğa başvurulup başvurulmayacağı dava açılmadan önce ayrıca değerlendirilmelidir.

Görev, yetki ve zorunlu arabuluculuk konusunda ayrıntı için tüketici mahkemesinin görev ve yetki kuralları başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Sözleşmenizin tarihini ve türünü belirleyin. Devre mülk mü, şahsi hak sağlayan devre tatil mi? 24/3/2022 öncesi mi sonrası mı?
2. Dosyanızı toplayın. Sözleşme, ön bilgilendirme formu, cayma formu (Ek-6), ödeme belgeleri, senet fotokopileri, tapu kaydı, rezervasyon yazışmaları.
3. Hangi belgelerin verilmediğini tespit edin. Ön bilgilendirme veya cayma formu verilmemişse Yönetmelik m.10 gündeme gelir.
4. Cayma süresi içindeyseniz bildirimi güvenli kanaldan yapın. Devre mülkte yeterliliği açıkça düzenlenen kanal noterliktir; şahsi hakka konu devre tatilde yazılı bildirim veya kalıcı veri saklayıcısı yeterlidir.
5. Teslim olgusunu değerlendirin. Tapu devredilmiş olsa bile tesis fiilen kullanıma hazır teslim edilmemişse bu olgu kayda geçirilmelidir.
6. Senetler için ayrıca hareket edin. Senetler devredilmişse icra takibi riski doğar; borçlu olmadığınızın tespiti talebi ayrıca değerlendirilir.
7. Başvuru yolunu seçin. Parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi gündeme gelir.
8. Dava şartını atlamayın. Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir (m.73/A); istisnaları yukarıda anılan bentlerdir.

Sık Yapılan Hatalar

• Devre mülkte bildirimi adi yazılı yolla göndermek. Yönetmelik m.8/1 devre mülk için noterlik kanalını yeterli sayar; başka bir kanalın yeterliliği metinde düzenlenmemiştir, bu da süre dolduktan sonra tartışma doğurabilir.
• “On dört gün geçti, yapacak bir şey yok” varsaymak. Bilgilendirme yükümlülükleri ihlal edilmişse süre bir yıla kadar uzayabilir.
• Tapuyu teslim sanmak. Tapu devri ile fiilî teslim ayrı olgulardır; Daire ikisini birlikte arar.
• Teslim edilmediğini kendisi ispata çalışmak. Zilyetliğin devredildiğini ispat yükü satıcıdadır.
• Senetleri görmezden gelmek. Cayma hâlinde belgelerin tüketici yönünden geçersizliği kanunda düzenlenmiştir; ancak senet üçüncü kişiye devredilmişse durum ayrıca değerlendirilir.
• Sözleşmeyi imzalatan şirketin ayni hak sahibi olup olmadığını sorgulamamak. m.50/2 son cümlesi, ayni hak sahibi olmayanların devre tatil satışı yapamayacağını düzenler.
• Maddenin tamamının devre mülke uygulanmadığını sanmak. Kapsam fıkradan fıkraya değişir.
• Dönmeyi cayma ile aynı sanmak. Mülga fıkraya göre dönmede satıcı sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebilir; iade süresi de on dört gün değil doksan gündür. Buna karşılık satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse hiçbir bedel talep edemez.
• Sözleşmenin Yönetmelik kapsamında olduğunu ölçmeden varsaymak. Yönetmelik m.2/3 iki şart arar: bir yıldan uzun süre ve birden fazla dönem için gecelik konaklama imkânı.

Özet

• Devre mülk ile devre tatil farklıdır: ilki Kat Mülkiyeti Kanunu m.57’de düzenlenen, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Buna rağmen köprü kuruludur: hakkın ayni olması m.50’nin uygulanmasını engellemez ve Yönetmelik m.2/3 tapuya konu devre mülk satışlarını (bir yıldan uzun süre ve birden fazla dönem için gecelik konaklama şartıyla) devre tatil sözleşmesi sayar.
• Cayma süresi on dört gündür; devre mülkte bildirimin noterlik aracılığıyla yöneltilmesi yeterli sayılır (Yönetmelik m.8/1). Cayma hâlinde iade, bildirimin ulaşmasından itibaren on dört gün içinde yapılır (m.9/3).
• Ön bilgilendirme veya cayma formu verilmemişse tüketici on dört günlük süreyle bağlı değildir; süre cayma süresinin bitiminden itibaren bir yıl sonra sona erer (Yönetmelik m.10).
• 7392 sayılı Kanun ön ödemeli devre tatili yasaklamıştır ve bu yasak devre mülkü de kapsar (m.50/8); değişiklikten önceki sözleşmeler o tarihteki hükümlere göre incelenir.
• Tapu devri tek başına teslim değildir: Yargıtay, devir/teslim için tescilin yanı sıra zilyetliğin de devredilmiş olmasını arar ve ispat yükünü satıcıya yükler; aktardığı mülga Yönetmelik hükmü “kullanıma hazır” devir yoksa teslimin gerçekleşmemiş sayılacağını söyler.
• Dönme bedelsiz değildir: mülga fıkraya göre satıcı sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebilir, iade süresi doksan gündür; ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse hiçbir bedel talep edemez.
• Görevli mahkeme tüketici mahkemesidir; dava taşınmazın aynına ilişkin sayılmadığından tüketicinin yerleşim yeri mahkemesi de seçilebilir.