Ayıplı Konut Davası: Haklar, İspat ve Zamanaşımı

Kısa Cevap

Ayıplı konut davası, tüketici olarak alınan konutun sözleşmede kararlaştırılan veya objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle gündeme gelir. Tüketici, koşullarına göre bedelden indirim, onarım, sözleşmeden dönme veya ayıpsız misliyle değişim isteyebilir. Konutun teslim tarihi, satışın tüketici işlemi olup olmadığı ve talep edilen çözüm birlikte değerlendirilmelidir (6502 sayılı Kanun m.3, 8, 11, 12).

Bu Durumda mısınız?

Konut satın alırken görülen sorunla hukuken ileri sürülecek talep aynı şey değildir. Önce vaat edilen özellik, teslim edilen durum ve istenen çözüm ayrı ayrı belirlenmelidir. Aşağıdaki durumlarda satış sözleşmesi, teknik şartname ve teslim belgelerini bir araya getirerek dosyanızı bir avukatla değerlendirin:

• Yeni teslim edilen evde yağmurla birlikte su sızıntısı ortaya çıktı.
• Satış broşüründe gösterilen bir özellik teslim edilen konutta bulunmuyor.
• Satıcı tamir öneriyor; siz evde kalıp bedelden indirim istiyorsunuz.
• Konutu teslim aldığınız belge gerekçe gösterilerek bütün talepleriniz reddediliyor.

Bu yazı, ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcıdan tüketici olarak alınan konuta odaklanır. Genel çerçeve için ayıplı mal ve tüketicinin seçimlik hakları yazısını okuyabilirsiniz.

Genel başvuru çerçevesi tüketici hakları rehberinde yer alır. Henüz teslim edilmemiş projeden ayrılmak istiyorsanız ön ödemeli konut satışından cayma ve dönme ayrı bir konudur.

Her Konut Satışı Tüketici İşlemi midir?

Konutun satışa konu olması tek başına 6502 sayılı Kanun’un uygulanması için yeterli değildir. Alıcının amacı ve satıcının hangi sıfatla hareket ettiği belirlenmelidir. Kanun’un 3. maddesi, tüketiciyi ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişi; satıcıyı ise ticari veya mesleki amaçlarla mal sunan kişi üzerinden tanımlar.

6502 sayılı Kanun m.3 — kanun metni:

“k) Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi,”

Bu nedenle kendi evini satan bir kişiyle yapılan işlemi, ticari faaliyeti kapsamında konut satan şirketle yapılan işlemle aynı kabul etmeyin. Satıcı şirketin unvanı, sözleşmenin tarafları, ödeme belgeleri ve satın alma amacı bu ayrım için incelenmelidir. Aşağıdaki süreler ve seçimlik haklar, işlemin tüketici mevzuatı kapsamında bulunduğu kabulüyle açıklanmıştır.

Ayıplı Konutun Kanuni Ölçütü Nedir?

Ayıp, yalnızca evin kullanılamaz durumda olması demek değildir. Sözleşmede vaat edilen özelliğin bulunmaması veya konutun beklenen faydayı azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik bir eksiklik taşıması da değerlendirmeye girer. Belirleyici karşılaştırma, somut satışta kararlaştırılan özelliklerle teslim edilen konut arasındadır (6502 sayılı Kanun m.8).

6502 sayılı Kanun m.8 — kanun metni:

“MADDE 8- (1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır. (2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.”

Dava hazırlığında, ayıp ile eksik ifa ayrımını da gözeterek her sorun için ayrı kayıt tutun: vaat nerede yazıyor, gerçekte ne teslim edildi, fark ne zaman görüldü? Fotoğraf yalnız mevcut durumu gösterebilir; sözleşme ve teknik şartname ise neyin vaat edildiğini ortaya koyar. Genel nitelikteki şikâyet yerine oda, tesisat veya özellik bazında açıklama yapmak incelemeyi kolaylaştırır.

Satıcı İlanın Kendisine Ait Olmadığını Söylerse?

İlan, katalog ve internet tanıtımları konutun vaat edilen niteliklerinin belirlenmesinde önemlidir; ancak hangi açıklamanın satıcıyı bağladığı da incelenir. 6502 sayılı Kanun m.9/2, kendisinden kaynaklanmayan reklam, sözleşme kurulurken düzeltilmiş açıklama ve satın alma kararıyla bağlantısı bulunmayan açıklama için satıcının ispatlayabileceği savunmaları düzenler.

6502 sayılı Kanun m.9 — kanun metni:

“(2) Satıcı, kendisinden kaynaklanmayan reklam yoluyla yapılan açıklamalardan haberdar olmadığını ve haberdar olmasının da kendisinden beklenemeyeceğini veya yapılan açıklamanın içeriğinin satış sözleşmesinin akdi anında düzeltilmiş olduğunu veya satış sözleşmesi kurulma kararının bu açıklama ile nedensellik bağı içinde olmadığını ispatladığı takdirde açıklamanın içeriği ile bağlı olmaz.”

Bu hüküm nedeniyle yalnız üzerinde proje adı bulunan tek bir görsel sunmakla yetinilmemelidir. Görselin kaynağı, yayımlandığı tarih, satış görüşmesinde kullanılıp kullanılmadığı ve sonradan bir düzeltme yapılıp yapılmadığı birlikte araştırılır. Satıcının gönderdiği e-posta eki ile başka bir kişinin hazırladığı görselin delil bağlamı aynı olmayabilir.

Örneğin yüzme havuzunun belirli özelliklerle sunulduğu iddiasında katalog sayfasının tamamını saklamak, yalnız havuz resmini kesip almak kadar dar bir kayıt oluşturmaz. Sayfadaki dipnotlar, açıklamalar ve hangi etap için düzenlendiği de önemlidir. Bu belgeler, m.8’deki vaat edilen özellik ile m.9’daki satıcı savunmasını aynı dosyada değerlendirmeyi sağlar.

Konutu Görerek Almak Bütün Ayıp Haklarını Kaldırır mı?

Konutun gezilmesi, her eksikliğin bilindiği anlamına gelmez. Buna karşılık tüketicinin sözleşme kurulurken belirli bir ayıptan haberdar olması veya haberdar olmasının beklenmesi, o ayıp bakımından sözleşmeye aykırılık değerlendirmesini etkiler. Kanun, bu durumun dışındaki ayıplara ilişkin seçimlik hakları saklı tutar (6502 sayılı Kanun m.10/2).

6502 sayılı Kanun m.10 — bilinen ayıp:

“(2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır.”

Burada sözleşmenin kurulduğu tarih ile daha sonraki teslim tarihi ayrı tutulmalıdır. Teslim tutanağındaki bir kayıt, içeriği ve düzenlendiği zaman dikkate alınarak değerlendirilir. Özellikle tutanakta hangi sorunun açıkça gösterildiği, tüketiciye hangi açıklamanın yapıldığı ve ilgili kaydın neyi kapsadığı incelenmelidir.

Varsayımsal karşılaştırma: Alıcıya sözleşme kurulurken bir odanın belirli özelliğinin bulunmadığı açıkça gösterilmiş olabilir. Aynı konutta daha sonra yağmurla ortaya çıkan ve o kayıtla ilgisi bulunmayan yalıtım sorunu ise ayrıca değerlendirilir. Bir sorun hakkındaki bilgi, başka bir sorunun da bilindiği sonucunu kendiliğinden doğurmaz. Bu yüzden her ayıp kalemi için bilgi, vaat ve teslim durumunu ayrı açıklayın.

Sosyal Tesisin Eksikliği Her Zaman Ayıp mıdır?

Sosyal tesisin vaat edildiği biçimde sağlanmaması, dosyanın özelliklerine göre ayıp veya eksik ifa olarak nitelendirilebilir. Bu ayrım, yalnız kullanılan kelimeyi değiştirmez; uygulanacak sorumluluk hükümlerini ve zarar hesabını da etkiler. Hukuk Genel Kurulu, sosyal donatıların siteye ait olmayan alana yapılmasına ilişkin bir dosyada eksik ifa değerlendirmesini benimsemiştir.

Kurul, aynı dosyada Özel Dairenin ayıp değerlendirmesinden farklı bir sonuca ulaşmıştır:

“Tüm bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde; dava konusu sosyal donatı alanları yönünden davalı şirketin sözleşmeye aykırı davrandığı hususu Mahkeme ve Özel Daire arasında çekişmesiz olup açıklanan hukuki niteliklerine göre bu aykırılığın ayıp değil eksik ifa niteliği taşıdığı ve bu yönden direnme gerekçesinin yerinde olduğu sonucuna varılmıştır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/527, K. 2025/323, T. 21.05.2025 — NİTELENDİRME YÖNÜNDEN DİRENME UYGUN; HESAP YÖNÜNDEN DEĞİŞİK GEREKÇEYLE BOZULMASINA)

Kurul, mülga Borçlar Kanunu ile karşılaştırma yaparken somut uyuşmazlıkta TBK m.112’nin uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Kararda, sözleşme ve ekleriyle üstlenilen yan edimler de değerlendirilmiştir. Kurulun incelemesi yalnız havuz veya spor alanının fiziksel olarak bulunup bulunmadığıyla sınırlı değildir. Bu alanların sözleşmede nasıl vaat edildiği ve hangi hukuki koşullarla sağlandığı da önem taşır. Bu nedenle “tesis yapılmış, dava konusu kalmamış” veya “tesis eksik, mutlaka ayıp vardır” şeklinde tek cümlelik bir sonuca gidilemez.

Kararın çoğunluk gerekçesi, eksik ifada TBK m.112’nin uygulanacağını ve ayıp oranında bedel indirimi hesabıyla eksik ifa zararının hesabının farklı olduğunu açıklar. TBK m.112, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde, borçlunun kusursuzluğunu ispat edemediği durumda doğan zararı gidermesini düzenler. Kurul, bu dosyada yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasını istemiştir; belirli bir tazminat tutarını kesinleştirmemiştir.

Dosya hazırlanırken satış sözleşmesi ve teknik şartnamenin yanında tanıtım kataloğunu, vaziyet planını, sosyal tesisin bulunduğu parseli ve kullanım koşullarını gösteren belgeleri de inceleyin. Teknik raporda sorunun varlığı açıklanırken hukuki nitelendirme ile hesap yönteminin birbirine uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Bedel İndirimi, Onarım ve İade Nasıl Ayrılır?

Tüketicinin dört seçimlik hakkı vardır; ancak bunların uygulanma koşulları birbirinin aynısı değildir. Konutu elinde tutmak isteyen kişinin bedelden indirim talebiyle sözleşmeden dönerek ödediğini geri isteyen kişinin talebi ayrıdır. Onarımın aşırı masraf gerektirmemesi, misliyle değişimin ise mümkün olması gerekir (6502 sayılı Kanun m.11).

6502 sayılı Kanun m.11 — kanun metni:

“MADDE 11- (1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.”

Talep	İstenen çözüm	Dikkat edilecek nokta
Bedelden indirim	Konut elde tutulur, ayıp oranında indirim istenir	Ayıbın satış bedeline etkisi açıklanır
Onarım	Ayıbın giderilmesi istenir	Aşırı masraf ve orantısız güçlük değerlendirilir
Sözleşmeden dönme	Konutun geri verilmesi karşılığında bedel iadesi istenir	Geri vermeye hazır olunduğu bildirilir
Ayıpsız misliyle değişim	Ayıpsız karşılığın verilmesi istenir	Değişimin mümkün olması gerekir

Tablonun dayanağı 6502 sayılı Kanun m.11/1-3’tür. Aynı maddenin 4. fıkrası, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda onarım veya değişim talebinin yöneltilmesinden itibaren altmış iş günü öngörür. Beşinci fıkra, dönme veya indirim tercih edildiğinde iadenin derhâl yapılmasını düzenler. Altıncı fıkra, seçimlik hakla birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat talebine de imkân tanır; bu, her zarar kaleminin kendiliğinden kabul edileceği anlamına gelmez.

Ücretsiz Onarım Talebi Süresinde Yerine Getirilmezse

6502 sayılı Kanun m.11/4, konut için ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değişim talebinin yöneltilmesinden itibaren altmış iş günlük süreyi düzenler. Talep süresinde yerine getirilmezse tüketicinin diğer seçimlik hakları kullanmakta serbest olduğu aynı fıkrada belirtilir. Bu nedenle yalnız arıza bildirimini değil, hangi seçimlik hakkın ne zaman talep edildiğini de belgelemek gerekir.

Satıcının keşif için gelmesi, malzeme sipariş ettiğini söylemesi veya kısmi müdahale yapması ile talebin gereği gibi karşılanması aynı olgu değildir. Yapılan işlemleri tarih sırasıyla kaydetmek, hangi sorunun giderildiğini ve hangisinin sürdüğünü ortaya koyar. Bu kayıtlar, teknik incelemede de başlangıç ve son durumun karşılaştırılmasını sağlar.

Onarım yerine başka bir hakka yönelirken yeni talebin açık ve önceki süreçle tutarlı olması önemlidir. Bir bölümün onarılmasının bütün ayıpları giderip gidermediği ya da önceki müdahalenin yeni bir zarar oluşturup oluşturmadığı somut delillerle değerlendirilmelidir. Kanundaki süre, her teknik sorunun aynı ağırlıkta olduğu veya her talebin aynı hesapla sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Bedel İndirimi Nasıl Hesaplanır?

Ayıp oranında bedel indirimi, konutun bugünkü fiyatından rastgele bir oran düşülmesiyle hesaplanmaz. Yargıtayın aşağıdaki kararında uyguladığı nispi yöntemde, satış tarihindeki ayıpsız ve ayıplı rayiç değerlerin oranı sözleşmede kararlaştırılan satış bedeline yansıtılır. İnceleme tarihiyle satış tarihinin karıştırılması, bilirkişi hesabını değiştirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hesabın hangi tarihe göre yapılacağını şöyle açıklamıştır:

“Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/647, K. 2024/515, T. 07.02.2024 — BOZULMASINA)

Daire, somut dosyada bilirkişinin satış tarihi yerine dava tarihindeki ayıplı ve ayıpsız değerleri kullanmasını bozma nedeni saymıştır. Aynı kararda proje tanıtımında gösterilen sosyal tesislerin konut maliklerinin kullanımına özgülenmemesi ayıp olarak değerlendirilmiştir. Yukarıdaki Genel Kurul kararıyla birlikte okunduğunda, farklı dosyalardaki sosyal donatı sorunlarının tek bir hukuki nitelendirmeyle geçiştirilemeyeceği görülür.

Varsayımsal hesap örneği: Sözleşmedeki satış bedeli 4.000.000 TL; satış tarihindeki ayıpsız rayiç 5.000.000 TL ve aynı tarihteki ayıplı rayiç 4.500.000 TL kabul edilsin. Ayıplı değerin ayıpsız değere oranı %90, değer eksilmesi oranı %10 olur. Bu oran sözleşme bedeline uygulandığında indirim 400.000 TL’dir. Örnek, yöntemin aritmetiğini gösterir; bir konutun gerçek rayici veya davada hükmedilecek tutar değildir.

Hesabı denetlerken şu üç soruyu ayırın: İki rayiç aynı tarihe mi ait? Ayıbın değere etkisi hangi karşılaştırmalarla açıklanmış? Bulunan oran hangi satış bedeline uygulanmış? Onarım teklifindeki tutar, piyasa değeri kaybı ve eksik ifa zararı birbirinin yerine otomatik geçirilemez.

Onarım Gideri Talebi Bedel İndirimine Çevrilebilir mi?

Ayıbın giderilmesi için gereken masrafın tahsili ile ayıp oranında satış bedelinin indirilmesi farklı taleplerdir. Mahkeme, talep sonucuyla bağlıdır; belirsizliği açıklattırabilir. Bu nedenle dilekçede yalnız “ayıpların bedeli” demek yerine istenen çözümün ve her alacak kaleminin açıklanması gerekir (HMK m.26; HMK m.31).

Daire, giderim bedeli istenen bir dosyada incelemenin o talep üzerinden yapılması gerektiğini belirtmiştir:

“davacının ayıp giderim bedeli talebine ilişkin inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3665, K. 2024/168, T. 15.01.2024 — SONUCA ETKİLİ OLMAMAK ÜZERE KANUN YARARINA BOZULMASINA)

Davacı, dubleks konuttaki ayıpları gidermek için gereken bedeli istemiştir. Karar, bu talebin kendiliğinden başka bir seçimlik hak üzerinden hesaplanamayacağını gösterir. Bununla birlikte kanun yararına bozma, bu dosyadaki kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz (HMK m.363/2). Kararı, davacıya yeniden ödeme yapılmasına hükmedilmiş gibi okumamak gerekir.

Uygulamada dilekçe, satıcıya yapılan bildirim ve bilirkişiden istenen inceleme aynı talebi tarif etmelidir. Konutu satıcıya onartmak mı, giderim masrafını tahsil etmek mi, yoksa konutu mevcut durumuyla tutup satış bedelini indirmek mi istendiği açıklaştırılmalıdır. Talebin dayanağı ve varsa ek zararlar kendi koşulları içinde değerlendirilir.

Gizli Ayıbı Hemen Bildirmedim, Hakkım Biter mi?

6502 sayılı Kanun kapsamındaki tüketici satışlarında ayıp ihbarı için eski kanundan alınmış ayrı bir süre uygulanmamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı giderirken gözden geçirme ve bildirim külfetinin kaldırıldığını açıklamıştır. Bu ayrım, zamanaşımını veya seçimlik hakkın karşı tarafa bildirilmesi gereğini ortadan kaldırmaz.

Yargıtay, tüketici kanunundaki düzenleme nedeniyle genel hükümlere gidilemeyeceğini şu şekilde açıklar:

“Öyle ki açık ya da gizli ayıplar için alışılagelen gözden geçirme ve bildirimde bulunma külfetleri, 6502 sayılı Kanun’da kaldırılarak yerine geçen “ispat yükü” adı altında bir düzenleme getirildiğinden, Türk Borçlar Kanunu’na gitmek mümkün değildir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4007, K. 2024/3633, T. 08.11.2024 — UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ)

Kararın devamında, ayıbı erken öğrenmesine rağmen uzun süre seçimlik hakkını kullanmayan tüketicinin somut duruma göre hakkın kötüye kullanılması itirazıyla karşılaşabileceği de belirtilir. Bu nedenle karar, beklemenin her koşulda risksiz olduğu şeklinde okunmamalıdır. Sorunu ve istediğiniz çözümü tarih ve içerik bakımından kanıtlanabilir şekilde satıcıya iletin.

Ayıplı Konutta Zamanaşımı Kaç Yıldır?

6502 sayılı Kanun m.12’ye göre konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda esas alınan süre teslimden itibaren beş yıldır; kanun veya sözleşmeyle daha uzun süre belirlenmiş olabilir. İkinci el tüketici satışında üç yıl bir alt sınırdır. Gizli ayıp ile ağır kusur veya hileyle gizlenmiş ayıp aynı kavram değildir.

6502 sayılı Kanun m.12 — kanun metni:

“MADDE 12- (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. (2) Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz. (3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.”

Maddenin 3. fıkrasında zamanaşımının uygulanmaması, ayıbın ağır kusur ya da hile ile gizlenmesi koşuluna bağlanmıştır. Bir sorunun sonradan fark edilmiş olması tek başına bu istisnayı kanıtlamaz. Teslim tutanağı, sorunla ilgili önceki yazışmalar ve yapılan müdahaleler ayrı ayrı incelenmelidir.

Eski sözleşmeler için ayrıca kanunun zaman bakımından uygulanması kontrol edilmelidir. 6502 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin 2. fıkrası, önceki tüketici işlemlerinin kural olarak gerçekleştiği dönemdeki kanuna tabi olduğunu ve istisnalarını düzenler. Kararın verildiği yıl ile satışın yapıldığı yıl bu nedenle birbirinin yerine kullanılamaz.

Ayıbı Kim İspatlar, Hangi Belgeler Toplanır?

Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıplar için kanuni karine vardır. Bu sürede ortaya çıkan ayıbın teslim tarihinde bulunduğu kabul edilir; ancak karine malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Karineye dayanmak, satış ve teslim tarihini belgelemeye gerek olmadığı anlamına gelmez (6502 sayılı Kanun m.10; HMK m.190).

6502 sayılı Kanun m.10 — kanun metni:

“MADDE 10- (1) Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz.”

Dava hazırlığında sözleşme ve eklerini, ilan veya broşürün tarihli nüshasını, teslim tutanağını, fotoğrafları, teknik incelemeleri ve satıcıyla yazışmaları aynı dosyada toplayın. Sorunun ne zaman ortaya çıktığını ve yapılan onarımları ayrıca kaydedin. Özellikle onarım sonrasında önceki durumun gösterilmesi zorlaşabilecekse delil tespiti ihtiyacını değerlendirin.

HMK m.400, ileride açılacak davada ileri sürülecek vakıalar için keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık ifadeleri gibi delil tespiti işlemlerinin istenmesine imkân verir. Bunun için hukuki yarar aranır. Delil tespiti yazısında bu usulün kapsamı ayrıca açıklanmıştır.

Onarım Öncesinde Delil Tespiti Nasıl Hazırlanır?

Onarım veya söküm, ayıbın önceki durumunun incelenmesini zorlaştıracaksa delil tespiti gündeme gelir. HMK m.400, mevcut ya da ileride açılacak davada kullanılacak vakıanın keşif, bilirkişi incelemesi veya tanıkla tespitine imkân tanır. Talepte, delilin neden şimdi korunması gerektiği somutlaştırılmalıdır; yalnız ileride dava açılacağının söylenmesiyle yetinilmemelidir.

HMK m.400 — hukuki yarar:

“(2) Delil tespiti istenebilmesi için hukuki yararın varlığı gerekir. Kanunda açıkça öngörülen hâller dışında, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilinde bulunuyorsa hukuki yarar var sayılır.”

HMK m.402 uyarınca dilekçede tespit edilecek vakıalar ve bilirkişiye sorulması istenen sorular gösterilir. Su alan bir konutta yalnız “ayıp bedeli belirlensin” denmesi yerine sızıntının yeri, muhtemel kaynağı, imalatla ilişkisi, mevcut hasar ve gerekli müdahalenin kapsamı ayrı sorularla açıklanabilir. Bunlar hukuki sonucun bilirkişiye bırakılması değil, teknik olguların belirlenmesi içindir.

İncelenecek konu	Hazırlanacak kayıt	Teknik sorunun örneği
Sızıntı veya rutubet	Tarihli görüntüler, müdahale kayıtları, etkilenen alanlar	Sorunun kaynağı ve yayılımı nedir?
Vaat edilen malzeme	Teknik şartname, teslim edilen malzemenin bilgileri	Teslim edilen malzeme kararlaştırılan niteliğe uygun mu?
Ölçü veya plan farkı	Sözleşme eki plan, ölçüm ve proje belgeleri	Karşılaştırılan ölçüler aynı alan tanımına mı dayanıyor?
Ortak alandaki sorun	Konum, parsel ve kullanım belgeleri	Sorun hangi yapıyı ve hangi kullanım alanını etkiliyor?

Dava açılmadan önce başvurulabilecek mahkemeler HMK m.401/1’de; dava açıldıktan sonraki başvuru ise aynı maddenin 4. fıkrasında düzenlenir. Dava açıldıktan sonra tespit talebi, davanın görüldüğü mahkemeye yöneltilir. Hakların korunması bakımından zorunluluk varsa HMK m.403 kapsamında karşı tarafa önceden tebligat yapılmadan tespit mümkün olabilir; bu yolun koşulları ayrıca açıklanmalıdır.

Tespit raporu, uyuşmazlığın bütün hukuki sonuçlarını tek başına belirlemez. Raporun konusu, tespit sırasında incelenebilen yerler ve varsa inceleme sınırları dikkate alınmalıdır. Onarım tamamlandıktan sonra sunulan faturalar da önceki teknik durumun açıklanmasının yerine bütünüyle geçmez; faturalar ile ayıbı gösteren deliller birbirini tamamlar.

Bilirkişi Raporu Çelişkili veya Eksikse Ne Yapılır?

Bilirkişi raporunun sonuç bölümündeki tutar kadar, bu tutara nasıl ulaşıldığı önemlidir. Teknik inceleme ihtiyacı HMK m.266’ya, raporun tamamlatılması veya yeni inceleme talepleri HMK m.281’e dayanır. Hâkim raporu diğer delillerle birlikte değerlendirir; raporun varlığı, dayandığı varsayımların tartışılmasını engellemez (HMK m.282).

Yargıtay, aynı yere ilişkin dosyalarda farklı bilirkişi tespitleri bulunduğunda çelişkilerin giderilmesini istemiştir:

“O halde mahkemece, dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle bilirkişilerden hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3966, K. 2024/2573, T. 26.09.2024 — BOZULMASINA)

Karar, 2005 tarihli satışa ve mülga mevzuat dönemindeki ihbar tartışmasına ilişkindir. Burada kullanılan yönü, çelişkili teknik raporların giderilmesi gereğidir; eski ihbar rejimi güncel tüketici satışına taşınmamalıdır. Aynı sitedeki başka dosyanın bulunması da her konut için aynı tutara hükmedileceği anlamına gelmez. İncelenen bağımsız bölüm, arsa payı, vaatler, teslim ve ayıbın niteliği farklı olabilir.

HMK m.281/1, raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksikliklerin tamamlatılmasını, belirsizliğin açıklanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını talep etme imkânı verir. Talebin hazırlanması çok zor, imkânsız veya özel teknik çalışmaya bağlıysa yine bu süre içinde başvurularak, kanundaki koşullarla bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmeyen ek süre istenebilir. Ek süre kendiliğinden doğmaz.

İtirazın, yalnız sonuca katılmama şeklinde bırakılmaması gerekir. Raporda hangi ölçümün eksik olduğu, hangi tarih veya belgenin yanlış esas alındığı, hangi hesabın açıklanmadığı gösterilmelidir. Örneğin nispi hesapta satış tarihi yerine rapor tarihinin kullanılması ile yalıtımın sebebinin araştırılmaması farklı itirazlardır. Birincisi hesap kabulünü, ikincisi teknik incelemenin kapsamını ilgilendirir.

Tarafın kendi aldığı bilimsel görüşün hukuki çerçevesi HMK m.293’tedir. Böyle bir görüş, mahkemece alınan rapordaki teknik bir hatayı açıklamak için kullanılabilir; sırf bu nedenle ayrıca süre istenemez. Teknik görüş, dilekçedeki somut itiraz ve dosyadaki belgelerle ilişkilendirilmelidir.

Hangi Zarar Hangi Talebin İçinde Gösterilir?

Ayıbın giderilme masrafı, konutun değer kaybı ve ayıp nedeniyle ileri sürülen ek zarar aynı hesap kalemi değildir. 6502 sayılı Kanun m.11/6, seçimlik hakla birlikte TBK hükümlerine göre tazminat istenmesine imkân tanır. Ancak her kalemin dayanağı, ayıpla ilişkisi ve ispatı ayrıca açıklanmalıdır.

Bir ödeme listesinin tamamının tek başlık altında toplanması, hangi tutarın hangi sebeple istendiğini belirsiz bırakabilir. Örneğin onarım gideri ile aynı imalatın bedel indirimindeki etkisi ayrı ayrı yazıldığında, hesapların örtüşüp örtüşmediği de incelenebilir. Aynı olguya ilişkin tutarların neden farklı kalemlerde yer aldığı açıklanmalıdır; teknik hesap ile hukuki talep birbirini karşılamalıdır.

Dosya için bir talep çizelgesi hazırlanabilir: sorun, tercih edilen hak, hesap yöntemi, tutarı destekleyen belge ve karşı tarafın itirazı. Böyle bir çizelge, HMK m.26 kapsamındaki taleple bağlılık bakımından da dilekçenin ne istediğini görünür kılar. Tutarı henüz belirlenemeyen kalemlerde izlenecek usul ise dosyanın özellikleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmelidir.

Hangi Mahkemeye Başvurulur, Arabuluculuk Gerekir mi?

İşlem tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mahkemesinin görevi 6502 sayılı Kanun m.73’ten kaynaklanır. Dava öncesi arabuluculuk ise talebin niteliğine ve m.73/A’daki istisnalara göre belirlenir. Konutla ilgili her uyuşmazlığın taşınmazın aynından doğduğu varsayılarak arabuluculuk aşaması atlanmamalıdır.

6502 sayılı Kanun m.73 — kanun metni:

“MADDE 73- (1) Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.”

M.73/A, tüketici mahkemesindeki uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk öngörür; tüketici hakem heyetinin görevindeki uyuşmazlıkları ve tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları diğer istisnalarla birlikte ayırır. Bu nedenle para talebi ile mülkiyete ilişkin talebi dava öncesinde açıkça belirleyin. Başvuru yolu için tüketici mahkemesi ve tüketici hakem heyetine başvuru yazılarındaki ayrımlara bakabilirsiniz.

Adım Adım Dava Hazırlığı

Hazırlığın ilk amacı, ayıbın ne olduğu ile hangi hakkın kullanıldığını birbirine bağlamaktır. Dava yalnız fotoğrafların sıralanmasından ibaret olmamalıdır. Satış ilişkisi, teslim, sorun, bildirim ve talep aynı kronoloji içinde açıklanmalı; deliller her iddiayla ilişkilendirilmelidir.

1. Satıcının kimliğini ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığını belirleyin.
2. Sözleşme, teslim ve ayıbın ortaya çıkış tarihlerini ayrı ayrı yazın.
3. Her ayıbı vaat edilen özellik ve mevcut durumla karşılaştırın.
4. Konutu tutma, onarım, değişim veya iade tercihinin hukuki koşullarını inceleyin.
5. Delil tespiti ile başvuru yolu ve arabuluculuk gereğini değerlendirin.

Sık Yapılan Hatalar

En önemli hata, farklı hukuki sorunlara aynı süreyi veya aynı çözümü uygulamaktır. Tüketici satışının kapsamı, zamanaşımı, ispat karinesi ve seçimlik hakkın koşulları ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Aşağıdaki kabuller dosyanın gereksiz yere daraltılmasına yol açabilir:

• Altı aylık ispat karinesini dava açma süresi sanmak.
• Her gizli ayıbı hileyle gizlenmiş ayıp kabul etmek.
• Bütün talepleri yalnızca onarım maliyeti üzerinden açıklamak.
• Eski kanun dönemindeki ihbar kuralını güncel tüketici satışına uygulamak.
• Satıcı ile yüklenicinin aynı kişi olduğunu belgeleri incelemeden varsaymak.

Özet

• Önce satışın tüketici işlemi olup olmadığı belirlenir.
• Ayıp ile eksik ifa ayrılır; talep ve hesap yöntemi buna göre belirlenir.
• Konutta beş yıllık süre ile altı aylık ispat karinesi birbirinden ayrılır.
• Gizli ayıp, tek başına zamanaşımını kaldırmaz.
• Dava yolu, deliller ve arabuluculuk talebin niteliğine göre değerlendirilir.