Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma ve Dönme

Kısa Cevap

Ön ödemeli konut satışında cayma ve sözleşmeden dönme farklı haklardır. Tüketici, kanuni koşullarla on dört gün içinde cayabilir; sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden dönebilir. Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi ayrıca değerlendirilir. Bildirim şekli, kesinti ve para iadesi süresi kullanılan hakka göre değişir (6502 sayılı Kanun m.43-45).

Bu Durumda mısınız?

Henüz teslim edilmeyen konut için ödeme yapmış olmak, bütün uyuşmazlıkların aynı kurala tabi olduğu anlamına gelmez. Sözleşmenin şekli, imzalandığı tarih, teslim taahhüdü ve ayrılma gerekçesi önce birlikte incelenmelidir. Aşağıdaki durumlardan biri varsa sözleşme ve ödeme belgelerini bir avukatla değerlendirin:

• Projeden ev aldınız; imzadan kısa süre sonra vazgeçmek istiyorsunuz.
• Satıcı, iade için her durumda aynı kesintiyi uygulayacağını söylüyor.
• Teslim tarihi geçtiği hâlde inşaat tamamlanmadı.
• Noterde düzenlenmeyen sözleşmeyle ödeme yaptınız; satıcı sözleşmenin geçersizliğini ileri sürüyor.

Bu yazı ön ödemeli konut satışına özgüdür. Diğer alışverişler için cayma hakkının hangi sözleşmelerde bulunduğu ayrıca açıklanmıştır.

Başvuru yollarının genel çerçevesi tüketici hakları rehberindedir. Teslim edilen evdeki sorunlar için ayıplı konut davası yazısında seçimlik haklar ve ispat ayrıca ele alınmıştır.

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?

Ön ödemeli konut satışında tüketici bedeli tamamen veya kısmen önce öder; satıcı konutu sonradan devir veya teslim etmeyi üstlenir. Satışın adı yerine tarafların üstlendiği edimler incelenir. Yapı ruhsatı ve sözleşme öncesi bilgilendirme de kanunda ayrıca düzenlenmiştir (6502 sayılı Kanun m.40).

6502 sayılı Kanun m.40 — kanun metni:

“MADDE 40- (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Maddenin 2. fıkrası, sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesini; 3. fıkrası, yapı ruhsatı olmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağını belirtir. Sözleşme dosyasını incelerken yalnız ödeme planını değil, bu belgeleri de isteyin. Teslim tarihinin ve bağımsız bölümün hangi belgede tanımlandığını kaydedin.

Noterde Yapılmayan Sözleşmenin Durumu Nedir?

Şekil şartı ile tüketicinin korunması birlikte değerlendirilmelidir. Kanun, satışın tapuya tescilini ve satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını öngörür. Bunun yanında satıcının, geçersizliği sonradan tüketicinin aleyhine ileri sürmesini engeller. Bu koruma, şekil şartının ortadan kalktığı anlamına gelmez (6502 sayılı Kanun m.41).

6502 sayılı Kanun m.41 — kanun metni:

“MADDE 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ön ödemeli konut satışına ilişkin bir bedel iadesi davasında uygulanacak özel düzenlemenin 6502 sayılı Kanun m.41/1 olduğunu belirtmiştir:

“Kanun’un 41/1. maddesinde şekil şartı düzenlenmiş ve ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi hâlde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği belirtilmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/6985, K. 2022/8516, T. 07.11.2022 — GEREKÇESİ DÜZELTİLEREK ONANMASINA)

Daire, somut sözleşmenin noterde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersizliğe ilişkin gerekçenin özel tüketici düzenlemesine dayanması gerektiğini açıklayarak kararı gerekçesini düzelterek onamıştır. Bu nedenle sözleşmenin geçersizliğine dayalı iade talebiyle geçerli sözleşmeden dönme talebini birbirine karıştırmayın. Genel satış vaadi çerçevesi için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazısına bakabilirsiniz.

Cayma Hakkı Nasıl Kullanılır?

Cayma, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden kullanılabilen haktır. Ön ödemeli konuta ilişkin yönetmelik, bildirimin bu süre içinde noterlik aracılığıyla satıcıya yöneltilmesini düzenler. Bildirimin gönderilmesi ile para iadesi için sürenin başlaması ayrı tarihlere bağlanmıştır.

6502 sayılı Kanun m.43 — kanun metni:

“MADDE 43- (1) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.”

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.8 — bildirim ve iade:

“(2) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.”

Yönetmelik m.8/5’e göre para ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç on dört gün içinde geri verilmelidir. Satıcının iadesinden sonra tüketicinin edinimlerini geri vermesi için on günlük süre düzenlenmiştir (m.8/6; 6502 sayılı Kanun m.43/3). İmza, bildirim ve tebliğ tarihlerini bu yüzden ayrı kaydedin.

Cayma ve Dönmede Hangi Tarih Ne İşe Yarar?

Sözleşmenin imzalandığı tarih, bildirimin yöneltildiği tarih ve satıcıya ulaştığı tarih aynı işlevi görmez. Cayma hakkının kullanılmasında süresi içinde yöneltme; iade süresinin başlangıcında ise satıcıya ulaşma önem taşır. Bu ayrım, 6502 sayılı Kanun m.43 ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.8 ve m.9 birlikte okunarak yapılmalıdır.

Kayıt	Neyi değerlendirmeye yarar?	Dosyada nereden görülür?
Sözleşmenin kuruluşu	Cayma veya gerekçesiz dönme döneminin başlangıcı	Sözleşme, noter belgesi
Bildirimin yöneltilmesi	Hakkın hangi tarihte kullanıldığı	Noter işlem ve gönderim kayıtları
Bildirimin satıcıya ulaşması	İade için öngörülen sürenin başlangıcı	Tebliğ veya teslim kaydı
İlk teslim taahhüdü	Satıcının edimini ne zaman yerine getireceği	Sözleşme ve ön bilgilendirme
Teslim tarihini değiştiren belge	Sonraki taahhüdün içeriği ve tarafları	Ek protokol, tarihli yazışma
Yapılan iadeler	Kalan tutar ve belgelerin durumu	Banka hareketleri, teslim belgeleri

Bu tablo süre hesaplayan otomatik bir şablon değildir. Sözleşmenin tarihi, geçiş hükümleri ve başvurulan hakkın koşulları ayrıca kontrol edilir. Aynı dosyada farklı hukuki sebepler bulunduğunda bir tarihin bütün talepler için ortak başlangıç kabul edilmesi yanlış olabilir. Özellikle sözleşmeden ayrılma bildirimi ile temerrüde ilişkin bildirimin içerikleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Bildirimde sözleşme ve bağımsız bölüm tanımlanmalı, kullanılan hak ve ayrılma gerekçesi anlaşılır olmalıdır. Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmediği ileri sürülüyorsa hangi taahhüdün hangi belgeye göre ihlal edildiği gösterilmelidir. İade istenen para ile geri alınması istenen borçlandırıcı belgeler de birbirinden ayrılmalıdır. Bu hazırlık, bildirimin hukuki koşullarının dosyaya göre incelenmesinin yerine geçmez.

Sözleşmeden Dönmede Kesinti Ne Kadar Olabilir?

Gerekçesiz dönme, caymadan daha uzun bir döneme yayılır; fakat aynı mali sonuçları doğurmaz. 6502 sayılı Kanun m.45/1, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden dönme hakkını ve satıcının isteyebileceği tazminatın üst sınırlarını düzenler. Bu sınırlar, her dosyada otomatik kesinti yapılacağı anlamına gelmez.

6502 sayılı Kanun m.45 — kanun metni:

“MADDE 45- (1) (Değişik: 2/1/2017-KHK-684/8 md.; Aynen kabul: 1/2/2018-7074/8 md.) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.”

Sözleşmeden itibaren dönem	İstenebilecek tazminatın üst sınırı
İlk üç ay	Sözleşme bedelinin %2’si
Üç ila altı ay arası	Sözleşme bedelinin %4’ü
Altı ila on iki ay arası	Sözleşme bedelinin %6’sı
On iki ila yirmi dört ay arası	Sözleşme bedelinin %8’i

Tablo yalnız m.45/1’deki tazminat üst sınırlarını gösterir. Aynı hüküm, satış veya satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları da ayrıca düzenler. Satıcının sunduğu hesapta masraf ve tazminatın hangi dayanakla ayrıldığını kontrol edin. Yönetmelik m.9/2, dönme bildiriminin noterlikler aracılığıyla yöneltilmesini öngörür.

Kesinti Hesabına Sayısal Örnek

Sözleşme bedelinin 5.000.000 TL olduğu ve tüketicinin sözleşmeden itibaren sekizinci ayda m.45/1 kapsamındaki gerekçesiz dönme hakkını kullandığı varsayılsın. Bu dönem için %6 üst sınır, 300.000 TL’ye karşılık gelir. Bu sayı, satıcının her durumda hak kazandığı bir kesinti değildir; yalnız kanundaki tazminat tavanının aritmetik karşılığıdır.

Satıcının hiç veya gereği gibi ifa etmemesi nedeniyle m.45/2 kapsamında bedelsiz dönme gündeme geliyorsa aynı %6 hesabı doğrudan uygulanamaz. Ayrıca m.45/1’deki vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile tazminat ayrı incelenir. Hesabın tek satırda “toplam kesinti” olarak verilmesi bu ayrımı görünmez kılabilir.

Dosyada sözleşme bedeli, tüketicinin fiilen ödediği toplam ve satıcının dayandığı kesinti kalemleri farklı büyüklüklerdir. Hangi oranın hangi tutara uygulandığı açık olmalıdır. Önceden yapılmış iadeler de hesaba işlenmelidir. Örnek, geçmiş tarihli sözleşmelerin geçiş hükümleri incelenmeden kullanılacak genel bir hesap tablosu değildir.

Satıcı Yükümlülüğünü Yerine Getirmezse Kesinti Yapabilir mi?

Satıcının hiç veya gereği gibi ifa etmediği durum, tüketicinin yalnızca fikir değiştirmesinden ayrıdır. 6502 sayılı Kanun m.45/2, satıcının yükümlülüğünü yerine getirmediği hâlde tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyeceğini açıkça düzenler. Önce ihlalin ne olduğu ve sözleşmedeki hangi yükümlülüğe ilişkin bulunduğu belirlenmelidir.

6502 sayılı Kanun m.45 — kanun metni:

“(2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.”

Yönetmelik m.9/4 de satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde bedelsiz dönmeyi devir veya teslime kadar düzenler. Sözleşmede yazan teslim tarihi, yapılan ek protokoller ve konutun mevcut durumu birlikte incelenmelidir. Sırf projeden çıkmak isteyen kişiyle satıcının ifa etmemesi nedeniyle ayrılan kişi için aynı kesinti hesabı kurulamaz.

Sözleşmedeki Kesinti Hükmü Nasıl İncelenir?

Sözleşmede bir kesinti yazması, o kesintinin her ayrılma sebebinde uygulanacağı anlamına gelmez. Önce talebin cayma mı, gerekçesiz dönme mi, satıcının ihlali nedeniyle dönme mi olduğu belirlenir. Ayrıca tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye alınan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde aleyhe dengesizlik yaratan koşullar, haksız şart incelemesine tabidir (6502 sayılı Kanun m.5).

6502 sayılı Kanun m.5 — kanun metni:

“(2) Tüketiciyle akdedilen sözleşmelerde yer alan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda sözleşmeyi düzenleyen, kesin olarak hükümsüz sayılan şartlar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez.”

Standart bir koşulun ayrıca müzakere edildiğini ileri süren sözleşmeyi düzenleyen, bunu ispatla yükümlüdür (m.5/3). Bununla birlikte yalnız kesintinin yüksek görünmesi, her şartın kendiliğinden hükümsüz sayılması için yeterli bir değerlendirme değildir. Hangi yükümlülüğün ihlal edildiği, hükmün içeriği ve sözleşmenin kurulduğu koşullar incelenmelidir. Satıcının istediği her kalemi sözleşme hükmü, kanuni dayanak ve hesap belgesiyle eşleştirin.

Para İadesi İçin Her Durumda Yüz Seksen Gün Beklenir mi?

Kanun m.45/3’teki genel dönme düzenlemesi, para ve belgelerin bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde iadesini öngörür. Bunun bütün ihlal durumlarına otomatik uygulanacağı sonucu çıkarılmamalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, faaliyetini tamamen durdurmuş şirket hakkındaki dosyada bu ayrımı yapmıştır.

6502 sayılı Kanun m.45 — kanun metni:

“(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”

İnşaat faaliyetlerinin tamamen durduğu somut olayda Daire, iade süresine dayanılarak alacağın henüz muaccel olmadığının kabul edilmesini doğru bulmamıştır:

“Bu durumda 6502 sayılı TKHK’ın 45/3 maddesinde, sözleşmeden dönme halinde ödemenin iadesi için getirilen sürenin ancak faaliyetleri devam eden şirketler hakkında uygulanacağı, davalı şirketin faaliyetlerini tamamen durdurmuş olduğundan 6502 sayılı TKHK’ın 45/3 maddesinin davalı şirket için uygulama alanı bulamayacağı, 6098 sayılı TBK’nın 124. maddesindeki süre verilmesini gerektirmeyen durumun var olduğu kabul edilerek değerlendirme yapılması gerekirken İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesince 6502 sayılı TKHK’ın 45/3 maddesi gereğince takip tarihi itibariyle alacak henüz muaccel olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/5766, K. 2022/5594, T. 01.12.2022 — BOZULMASINA)

Kararın dayandığı TBK m.124, süre verilmesinin etkisiz olacağının borçlunun durumundan veya tutumundan anlaşıldığı durumları da kapsar. Bu karar, her gecikmede bekleme süresinin kalktığı anlamına gelmez. Dosyada inşaat faaliyetlerinin tamamen durmuş olması ve ifanın durumu teknik incelemelerle değerlendirilmiştir; yalnız genel bir gecikme iddiası aynı kabulün yerine geçmez.

Teslim Süresi ve Proje Değişikliği Nasıl Değerlendirilir?

Güncel kanun metni, ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmesini zorunlu tutar; üst sınır kırk sekiz aydır. Üst sınır, daha kısa teslim taahhüdünü kendiliğinden uzatmaz. Proje değişikliği ise ayrıca bildirim ve dönme düzenlemesine tabidir (6502 sayılı Kanun m.44; Yönetmelik m.11).

6502 sayılı Kanun m.44 — kanun metni:

“MADDE 44- (1) (Değişik:24/3/2022-7392/6 md.) Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.”

Yönetmelik m.11, sonradan yapılan proje değişikliğinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmesini öngörür. Tüketici değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde bedelsiz dönebilir; değişiklik yasal zorunluluktan veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa yönetmelik masraf ve tazminat kesintisi için ayrı hüküm getirir. Bu nedenle değişikliğin nedeni de belgelendirilmelidir.

Tapu veya Anahtar Verilmesi Teslim İçin Yeterli mi?

Ön ödemeli konutta teslimin hangi hukuki ve fiilî işlemlerle gerçekleştiği birlikte incelenmelidir. Yönetmelik m.10/2, kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ile kat irtifakına konu konutta tescil ve oturmaya elverişli zilyetlik devrini ayrı düzenler. Bu nedenle tapudaki kayıt türü belirtilmeden yalnız “tapu verildi” denmesi yeterli bir inceleme değildir.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.10 — devir ve teslim:

“(2) Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir: a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili, b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.”

Kat irtifakı bulunan dosyada anahtarın verilmesi, konutun oturmaya elverişli olup olmadığı sorusunu kendiliğinden çözmez. Aynı şekilde tescil belgesi, fiilen hangi alanın hangi durumda teslim edildiğini bütünüyle göstermeyebilir. Tapu kaydı, teslim tutanağı ve konutun fiilî durumuna ilişkin teknik tespitler bu nedenle beraber okunmalıdır.

Teslimin gerçekleştiği tarih, kullanılan hukuki yol ve bankanın bağlı kredi sorumluluğunun süresi bakımından da önem taşıyabilir. Konut tamamlanmış ancak vaat edilen nitelikleri taşımıyorsa ayıplı teslim; tamamlanma ve teslim gerçekleşmemişse buna ilişkin ihlal ayrı anlatılmalıdır. Katalog, teknik şartname ve teslim kaydını karşılaştırmak, dosyanın hangi soruna odaklandığını belirlemeyi sağlar.

Konut Kredisi Kullanıldıysa Banka da Sorumlu Olur mu?

Her konut kredisi bağlı kredi sayılmaz. Satış sözleşmesiyle finansman sözleşmesinin belirli konutun alımı için objektif ekonomik birlik oluşturması gerekir. Bağlı kredi varsa konutun hiç veya gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle kullanılan seçimlik haklarda satıcıyla finansman kuruluşunun birlikte sorumluluğu gündeme gelir; bankanın sorumluluğu miktar ve süre bakımından sınırlıdır (6502 sayılı Kanun m.35).

6502 sayılı Kanun m.35 — kanun metni:

“(2) Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.”

Maddenin 4. fıkrası, satıcıyla finansman kuruluşu arasında belirli konutun tedarikine ilişkin sözleşme bulunmadan tüketicinin kendisinin seçtiği konutun bedelinin krediyle ödenmesini bağlı kredi dışında bırakır. Dolayısıyla yalnız dekontta satıcının hesabının görünmesiyle bütün şartlar tamamlanmış sayılmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bağlı kredi değerlendirmesinde birden fazla olguyu birlikte dikkate almıştır:

“Dosya içerisinde yer alan ve davalılar arasında imzalanan garantörlük sözleşmesi, kullanılan kredinin davalı şirket hesabına aktarılmış olması, inşaatın tamamlanması seviyesi dikkate alındığında kullanılan kredinin bağlı kredi kapsamında olduğu anlaşılmıştır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/618, K. 2024/486, T. 06.02.2024 — DÜZELTİLEREK ONANMASINA)

Karar, banka ile satıcı arasındaki ilişkiyi de incelemeyi gerektirir. Satış sözleşmesi, kredi sözleşmesi, proje finansmanına ilişkin belgeler ve ödeme akışı birlikte dosyalanmalıdır. Satıcıya yöneltilen toplam alacak ile bankanın sorumlu tutulabileceği kapsam ayrı gösterilmelidir; bankanın bütün ödemelerden sınırsız sorumlu olduğu varsayılmamalıdır.

Bankanın Sorumlu Tutulmadığı Bir Karar

Bağlı kredi iddiasının kabul edildiği kararlar kadar reddedildiği dosyalar da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.02.2025 tarihli kararında sözleşmelerin içeriklerini ve satıcı ile banka arasındaki ilişkinin ispatını inceleyerek ekonomik birlik oluşmadığı sonucunu benimsemiştir. Bu sonuç, sadece proje aşamasındaki bir konutun krediyle alınmasına dayanılarak sorumluluk kurulamayacağını gösterir.

Daire, kendi değerlendirmesinde şu gerekçeyi kullanmıştır:

“davalı banka ve inşaat şirketi arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmaması dikkate alındığında iki sözleşme arasında ekonomik birlik oluşmadığı kuşkusuz olduğundan Bölge Adliye Mahkemesince davalı banka yönünden pasif husumet yokluğundan verilen ret kararında bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2137, K. 2025/1182, T. 26.02.2025 — ONANMASINA)

Kararda satış sözleşmesindeki banka kredisi kaydı, kredi sözleşmesinin içeriği ve banka ile inşaat şirketi arasındaki sözleşme ilişkisi birlikte ele alınmıştır. Önceki bölümdeki garantörlük ilişkisi bulunan dosyayla karşılaştırıldığında, sonuca etki eden olgunun yalnız kredi kullanılması olmadığı görülür. Mahkemenin banka yönünden ret kararı, satıcıya karşı ileri sürülen bütün taleplerin de aynı nedenle reddedildiği anlamına gelmez.

Bu iki yönlü okuma, delil hazırlığına somut bir görev yükler: kredi sözleşmesinde proje veya satıcı bağlantısının nasıl kurulduğunu, satıcının yönlendirmesinin içeriğini ve taraflar arasındaki belgeleri incelemek. Sözleşmede banka kredisi seçeneğinin bulunmasıyla m.35’teki bütün bağlı kredi koşullarının ispatlandığı varsayılmamalıdır.

Teslim Tarihi Ertelenirse Bankanın Bir Yıllık Süresi Değişir mi?

Bağlı kredide bir yıllık süreyi değerlendirmek için hangi teslim tarihinin esas alınacağı belirlenmelidir. Yargıtay, aşağıdaki dosyada satıcının bildirdiği yeni teslim tarihini kabul etmiş; bankaya ayrıca bildirim yapılmamasını tüketici aleyhine değerlendirmemiştir. Bu sonuç, garantörlük ilişkisi ve somut yazışmalar incelenerek verilmiştir (6502 sayılı Kanun m.35).

Daire çoğunluğu, teslim tarihinin ertelenmesine ilişkin bildirim yükümlülüğü üzerinde durmuştur:

“konutun teslim tarihinin revize edildiğine ilişkin davalı bankanın iddiasına göre muvafakatinin alınmamış olması satıcı şirketin beyanına itibar ederek revize edilen tarihi kabul eden tüketici aleyhine sonuç doğuramayacağı gibi teslim tarihinin revize edildiğine ilişkin bilgilendirmede bulunmak da davalı satıcı şirketin yükümlülüğündedir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/5973, K. 2023/1972, T. 21.06.2023 — ONANMASINA)

Dosyada ilk teslim tarihi 30.09.2016, esas alınan ertelenmiş teslim tarihi 31.10.2017’dir. Daire, davanın bir yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı sonucuna ulaşmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir; bankanın sorumluluk süresinin uzaması tartışmasız bir kabul olarak sunulmamalıdır. Yukarıdaki 06.02.2024 tarihli karar da kendi dosyasındaki yazı ve ek protokol üzerinden ertelenen teslim tarihini değerlendirmiştir.

Bu kararlar, satıcıyla yapılan her yeni sözleşmenin bankanın sorumluluğunu sınırsız uzatacağı anlamına gelmez. İlk teslim taahhüdünü, erteleme yazısını, ek protokolü, bankayla yazışmaları ve dava tarihini ayrı satırlarda gösteren bir kronoloji hazırlayın. Süre hesabında yalnız sözleşmenin ilk sayfasına veya yalnız son erteleme mesajına bakılması uyuşmazlığın bir bölümünü dışarıda bırakabilir.

Cayma veya Dönme Kredi ve İade Akışını Nasıl Etkiler?

Bağlı kredi kullanılan konutta sözleşmeden ayrılma, yalnız satıcıya ödenen peşinatın geri verilmesinden ibaret olmayabilir. Cayma döneminde kredi sözleşmesinin yürürlüğü ve masraf talebi, 6502 sayılı Kanun m.43/2’de ayrıca düzenlenir. Cayma veya dönme bilgisinin finansman kuruluşuna iletilmesi de yönetmelikte satıcının yükümlülüğü olarak gösterilir.

6502 sayılı Kanun m.43 — bağlı kredi:

“(2) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.”

Yönetmelik m.8/2, cayma bilgisinin satıcı tarafından ilgili finansman kuruluşuna derhâl bildirilmesini öngörür. Dönme için benzer bildirim hükmü m.9/2’de bulunur. Bu sebeple satıcıya gönderilen bildirimin yanında banka dosyasındaki işlem ve kayıtların da takip edilmesi gerekir. Satıcıyla bir yazışma yapılmış olması, banka kayıtlarında hangi değişikliğin yapıldığını tek başına göstermez.

Yönetmelik m.9/7, bağlı kredi bulunan dönme hâlinde satıcıdan finansman kuruluşuna ve oradan tüketiciye uzanan iade akışını ayrıca düzenler. Peşinat, krediyle karşılanan kısım, bankaya yapılan ödemeler ve kısmi iadeler tek toplam altında karıştırılmamalıdır. Para iadesiyle birlikte tüketiciyi borç altına sokan belgelerin iadesi de kontrol edilmelidir (6502 sayılı Kanun m.45/3).

Dosyayı kapatırken yalnız hesaba gelen paraya bakmayın. Satış ve kredi ilişkisine ait belgelerle ödeme hareketleri karşılaştırılmalı; neyin iade edildiği, neyin hâlen ihtilaflı olduğu ve hangi borçlandırıcı belgenin geri verilmediği ayrı gösterilmelidir. Böylece aynı ödeme iki kez hesaba alınmaz veya banka üzerinden geçen bir iade gözden kaçmaz.

Geç Teslimde İade ile Tazminat Nasıl Ayrılır?

Satıcının temerrüdünde konutun teslimini istemek, ifa yerine zararının giderilmesini istemek ve sözleşmeden dönmek farklı hukuki sonuçlara yönelir. TBK m.125 bu seçenekleri ayrı düzenler. Ön ödemeli konutun özel hükümleriyle birlikte hangi yolun kullanıldığı belirlenmeden, bütün tutarların “gecikme zararı” adıyla toplanması doğru bir talep kurgusu oluşturmaz.

TBK m.125 — seçimlik yollar:

“Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.”

Maddenin ilk fıkrası, koşulları gerçekleştiğinde ifa ve gecikme sebebiyle tazminat istemini; son fıkrası ise dönme üzerine karşılıklı ifa yükümlülüklerinden kurtulmayı, verilenlerin geri istenmesini ve kusursuzluğunu ispat edemeyen borçlu karşısında sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı düzenler. Bu yolların dayandığı zarar türleri ve kanıtlanması gereken olgular birbirinin aynı değildir.

Tercih	Talebin yöneldiği sonuç	İncelenecek temel ayrım
İfa ve gecikme tazminatı	Konutun teslimi ve gecikmenin zararının giderilmesi	Teslim borcu sürerken doğan gecikme
İfa yerine tazminat	İfanın yerine geçecek zararın giderilmesi	İfadan vazgeçme ve istenen zararın kapsamı
Sözleşmeden dönme	Verilenlerin geri alınması ve koşulları varsa dönmeye bağlı zarar	İade ile sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar

Tablo TBK m.125’in ayrımını gösterir. Uygun süre verilmesi TBK m.123’te, süre verilmesini gerektirmeyen durumlar TBK m.124’te düzenlenir. İnşaatın tamamen durması hakkındaki yukarıdaki karar da bu ikinci ayrımla bağlantılıdır. Her geç teslimin, hiçbir ek değerlendirme yapılmadan aynı sonucu doğurduğu kabul edilmemelidir.

Kira kaybı, ödenen bedelin iadesi ve rayiç değer talebi için hangi dönemin ve hangi hukuki yolun esas alındığı ayrı açıklanmalıdır. Özellikle sözleşmeyi ayakta tutmak isteyen tüketicinin talebiyle sözleşmeden dönen tüketicinin talebi aynı kelimelerle anlatılmamalıdır. Aşağıdaki üçüncü kişiye devir kararı da kendi özel usul ve olay koşulları içinde okunmalıdır.

İade Alacağında Faiz Başlangıcı Nasıl Belirlenir?

Para alacağının varlığı ile faizin hangi tarihten başlayacağı ayrı sorulardır. TBK m.117, muaccel borçta ihtarla temerrüdü ve ihtar aranmayan durumları düzenler. Ön ödemeli konutta ise kullanılan cayma veya dönme yolunun özel iade süreleri de dikkate alınmalıdır; sözleşmenin imza tarihi otomatik faiz başlangıcı olarak kabul edilmemelidir.

İncelemede önce hangi alacağın ne zaman istenebilir hâle geldiği, ardından borçlunun temerrüdü belirlenir. Cayma bildirimi, dönme bildirimi, tebliğ kaydı, sözleşmedeki ödeme düzeni ve yapılan iadeler bu nedenle birlikte okunur. Bir bildirimde yalnız projeden ayrılma iradesi açıklanmış olmasıyla belirli bir para alacağına ilişkin talebin açıkça iletilmesi aynı belge içeriği değildir.

Hesap çizelgesinde anapara, talep edilen faiz başlangıcı, bunun dayandığı belge ve yapılan kısmi iadeler ayrı sütunlarda gösterilebilir. Faizin türü ve oranı da alacağın ve ilişkinin niteliğine göre ayrıca incelenir. Bu yazıdaki kesinti yüzdeleri faiz oranı değildir; bunların iade hesabında birbirine karıştırılmaması gerekir.

Konut Dava Sırasında Başkasına Satılırsa Ne Olur?

Tüketici sözleşmeyi ayakta tutmak isterken dava konusu konutun üçüncü kişiye devredilmesi, yalnız cayma bedelinin iadesinden farklı bir inceleme gerektirir. HMK m.125/1, dava açıldıktan sonra davalının dava konusunu devretmesi hâlinde davacıya devralana karşı devam etme veya devreden hakkında tazminata dönüştürme imkânı tanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tüketicinin sözleşmeyi ayakta tutma iradesini bildirdiği ve konutun yargılama sırasında üçüncü kişiye satılması üzerine davayı tazminata dönüştürdüğü dosyada hesabı şöyle açıklamıştır:

“Bu durumda Mahkemece yapılacak iş; taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibariyle rayiç değeri tespit edildikten sonra, davacının yaptığı ödeme sözleşmedeki bedele oranlanarak belirlenen geri ödenecek tutar üzerinden, davacıya yargılama sırasında iade edilen tutar da göz ardı edilmeden, davanın kabulüne karar vermek olmalıdır.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3267, K. 2025/3090, T. 27.05.2025 — BOZULMASINA)

Bu kararın sınırı belirgindir: geçerli olduğu kabul edilen sözleşme, sözleşmeyi ayakta tutmak isteyen tüketici, dava sırasında üçüncü kişiye devir ve tazminata dönüştürülen talep birlikte değerlendirilmiştir. Buradan her cayma veya dönmede bugünkü konut fiyatının istenebileceği sonucu çıkarılamaz. Daire, somut hesapta üçüncü kişiye devir tarihindeki rayici, ödenen bedelin sözleşme bedeline oranını ve daha önce iade edilen tutarı dikkate almıştır.

Dolayısıyla yalnız ilk ödeme dekontunu sunmak yeterli bir dosya hazırlığı değildir. Devir tarihi, ödeme toplamı, sözleşme bedeli ve kısmi iadeler belgelenmelidir. Hangi hukuki sonucun istendiği belirlenmeden “paramı güncel değeriyle istiyorum” biçiminde genel bir hesap kurulması, birbirinden farklı talepleri karıştırabilir.

Hangi Tarihteki Hüküm Uygulanır?

Bu yazıdaki süre ve oranlar, 3 Eylül 2026 tarihinde kontrol edilen metinlere dayanır. Eski bir sözleşmeye uygulanacak hüküm yalnız karar tarihine bakılarak seçilemez. 6502 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi önceki tüketici işlemleri için geçiş hükümleri içerir; m.44 ve m.45’in metinlerinde de değişiklik kayıtları bulunur.

Sözleşme tarihi, teslim taahhüdü, ek protokol ve dönme bildirimi birlikte incelenmelidir. Yukarıdaki Yargıtay kararındaki somut olayın tarihleri de bugünkü genel süre tablosunun yerine geçirilmemelidir. Eski sözleşme hakkında tarihsel metin kontrolü yapılmadan bugünkü oranla hesap kurulması doğru bir yöntem değildir.

Dava Öncesinde Hangi Hazırlık Yapılmalı?

Önce hangi hukuki sebebe dayanıldığı belirlenmelidir: cayma, gerekçesiz dönme, satıcının ihlali veya şekil eksikliği. Bunlar farklı taleplere ve incelemelere yol açabilir. Belgeler toplandıktan sonra tüketici mahkemesi, arabuluculuk ve varsa diğer başvuru yolları somut talebe göre değerlendirilmelidir (6502 sayılı Kanun m.73 ve m.73/A).

1. Sözleşme, ön bilgilendirme formu ve tüm ödeme belgelerini toplayın.
2. Noter bildirimi ile satıcıya ulaşma tarihini ayrı belgeleyin.
3. Teslim taahhüdünü ve inşaatın mevcut durumunu karşılaştırın.
4. Satıcının kesinti hesabını masraf, tazminat ve hukuki sebep bakımından ayırın.
5. Kredi varsa satış ve finansman sözleşmelerini, erteleme yazılarını ve bankanın sorumluluğunun kapsamını birlikte inceleyin.
6. Para iadesi, konutun devri ve tazminat taleplerinin farklı inceleme gerektirebileceğini değerlendirin.

Tüketici mahkemesi başvurusunda m.73/A’daki arabuluculuk istisnaları ayrıca incelenir. Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnası, konutla ilgili bütün para taleplerini kapsayan genel bir muafiyet değildir. Konut teslim edilmiş fakat ayıplıysa ayıplı malın seçimlik hakları çerçevesi de dikkate alınır.

Sık Yapılan Hatalar

En sık karışan noktalar, sürenin hangi tarihten başladığı ve ayrılmanın hangi sebebe dayandığıdır. İşlem dosyasını bu iki soruya cevap verecek şekilde hazırlamak, karşı tarafın hesabının denetlenmesini de kolaylaştırır.

• On dört günlük cayma ile yirmi dört aya kadar dönmeyi aynı hak sanmak.
• Yüzde sekizi her durumda uygulanacak sabit kesinti kabul etmek.
• Satıcının ihlalini belgelemeyip talebi yalnız vazgeçme olarak açıklamak.
• Kırk sekiz aylık üst sınırın sözleşmedeki daha kısa teslim tarihini kaldırdığını sanmak.
• Sözleşmenin şekil sorunuyla cayma veya dönmenin koşullarını karıştırmak.

Özet

• Cayma ve dönme ayrı haklardır; bildirim ve iade süreleri de ayrıdır.
• Gerekçesiz dönmede kesinti üst sınırları sözleşmeden geçen zamana göre değişir.
• Satıcının ifa etmemesi hâlinde bedelsiz dönme ayrıca değerlendirilir.
• İnşaatın tamamen durması, genel iade süresinin uygulanmasında önem taşıyabilir.
• Sözleşme tarihi, şekli ve talebin niteliği dava hazırlığının başlangıcıdır.