DOP Nedir? Düzenleme Ortaklık Payı ve %45 Sınırı

Kısa Cevap

DOP, düzenleme ortaklık payının kısaltmasıdır. İmar uygulaması (parselasyon) yapılırken, düzenlemeye giren arazi ve arsaların yüzölçümünden; yol, park, okul, sağlık tesisi gibi umumi hizmet alanları için düşülen paydır. Bugünkü kanun buna kesin bir tavan koyar: düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez. DOP’un karşılığı ayrıca ödenen bir bedel değil, düzenlemenin taşınmaza kazandırdığı değer artışıdır.

İki nokta uygulamada belirleyicidir ve çoğu kaynakta atlanır: uygulanacak üst sınır işlem tarihinde yürürlükte olan orandır (bu oran geçmişte yüzde 35 ve yüzde 40 idi), ve DOP oranı düzenleme sınırı içindeki bütün parsellere eşit uygulanmak zorundadır.

Bu Durumda mısınız?

• Arsanız imar uygulamasına girdi ve tapunuzdaki yüzölçümün küçüldüğünü fark ettiniz.
• Belediyeden gelen parselasyon planında yüksek bir DOP oranı görüyorsunuz.
• Kesintinin yüzde 45 sınırını aşıp aşmadığını hesaplamak istiyorsunuz.
• Komşu parselden farklı bir oranda kesinti yapıldığını görüyorsunuz.
• Aynı yerden daha önce de DOP kesilmişti; ikinci kez kesinti yapılıyor.
• Parselasyon işlemi size tebliğ edilmedi; yalnız askıda ilan edildiğini duydunuz.
• DOP karşılığında bedel alıp alamayacağınızı araştırıyorsunuz.
• İmar uygulamasına karşı dava açmayı düşünüyorsunuz.

İmar uygulamaları teknik ve süreye bağlı işlemlerdir; somut durumunuz için bir avukata danışmanız yerinde olur.

DOP Nedir?

Kurum, İmar Kanunu’nun parselasyon planlarını düzenleyen maddesinde yer alır:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 — Parselasyon planlarının hazırlanması

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.

Bu tek cümlede kurumun mantığı vardır:

1. Ne zaman? Arazi ve arsaların dağıtımı sırasında — yani imar uygulaması yapılırken.
2. Ne kadar? Umumi hizmet alanlarının tesisi için yeteri kadar saha.
3. Neyin karşılığında? İki gerekçe birlikte sayılır: umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları.

Son nokta DOP’u kamulaştırmadan ayıran esas farktır: burada ayrıca bir bedel ödenmez; karşılık, taşınmazın düzenlemeyle kazandığı değer artışıdır.

Yüzde 45 Sınırı

Kanun, idarenin takdirine kesin bir tavan koyar:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

İki ayrıntı önemlidir:

• Ölçüt düzenlemeden önceki yüzölçümdür. Hesap, uygulama sonrası değil öncesi alan üzerinden yapılır.
• Sınır bu maddeye göre alınacak paylar içindir. Cümlenin kendisi “bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları” diyerek kapsamı çizer.

Sınırın aşıldığı iddiası, imar uygulamasına karşı açılacak iptal davasında ileri sürülebilir. Ancak burada bir tuzak vardır: kanundaki tavan her zaman yüzde 45 değildi.

Hangi Tarihteki Oran Uygulanır?

Bu, DOP uyuşmazlıklarında en sık atlanan noktadır. Yüzde 45’lik tavan bugünün kuralıdır; daha eski uygulamalarda daha düşük oranlar yürürlükteydi. Danıştay, bir parselasyonu denetlerken kanunun bugünkü metnini değil, işlem tarihinde yürürlükte olan metnini esas alır. Altıncı Daire, 2023 tarihli bir kararında uygulanacak hükmü açıkça bu şekilde çerçeveler:

“2.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2019/15512, K. 2023/4769, T. 18.05.2023 — bozma, oy birliği)

Dikkat edilirse Daire, 2023 yılında verdiği kararda yüzde kırk tavanını uygulamaktadır; çünkü denetlediği işlem, oranın yükseltilmesinden önce tesis edilmiştir. Aynı ilkeyi bir başka kararda tarih ekseniyle birlikte kurar:

“Nitekim, dava konusu parselasyon, mevzuat değişikliği ile DOP oranının üst sınırının %40’dan %45’e çıkarılmasından sonra yapılmış olup önceki parselasyonda en fazla %40 oranında DOP kesintisinin yapılabileceği açıktır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2023/1197, K. 2025/658, T. 13.02.2025 — bozma, oy birliği)

Pratik sonuç şudur: elinizdeki parselasyonun tarihi, uygulanabilecek azami oranı belirler. Eski tarihli bir uygulamada yüzde 45’e yakın bir kesinti görüyorsanız, o tarihte tavanın kaç olduğu ayrıca incelenmelidir. Kesintinin bugünkü tavanın altında kalması, o gün yürürlükte olan tavanı aşmadığı anlamına gelmez.

DOP Oranı Bütün Parsellerde Aynı Olmak Zorunda mı?

Evet. Bu, DOP’un en güçlü ve en az bilinen güvencesidir. Danıştay Altıncı Dairesi, oranın nasıl hesaplanacağını ve nasıl uygulanacağını iki aşamalı olarak kurar:

“Parselasyon yapılırken, uygulama imar planına ve mevzuata uygun şekilde düzenleme sınırı belirlenmeli ve imar planında kamusal kullanımlara ayrılan ve mevzuatta düzenleme ortaklık payı hesabında kullanılacağı belirtilen alanlar düzenleme sınırı içinde bulunan tüm kadastro ve imar parsellerinin yüzölçümüne oranlanarak düzenleme ortaklık payı (DOP) oranı elde edilmelidir. Bu oranın düzenleme sınırı içindeki tüm parsellere eşit olarak uygulanması suretiyle yapılan kesinti sonucunda net imar parseli alanı elde edilir.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2023/1197, K. 2025/658, T. 13.02.2025 — bozma, oy birliği)

Yani oran, düzenleme sahasının bütünü üzerinden tek bir kez hesaplanır ve o sahadaki her parsele aynı oranda uygulanır. Kesinti yapılan somut miktar parselden parsele değişir; oran değişmez.

Bu ölçüt, malikin kendi dosyasında kontrol edebileceği türdendir: dağıtım cetvelinde komşu parsellerin kesinti oranları görünür. Anılan kararda bozma sebebi tam da budur:

“Somut olayda, aynı düzenleme sahası içerisinde bulunan kimi parsellerden %44,80 oranında DOP kesintisi yapılırken, kimi parsellerden ikinci kez parselasyona konu edildikleri gerekçesiyle DOP kesintisi yapılmamış ve böylece ilk parselasyonda belirlenen DOP oranının uygulanması suretiyle DOP oranı yönünden parseller arasında eşitliğe aykırı davranılmıştır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2023/1197, K. 2025/658, T. 13.02.2025 — bozma, oy birliği)

Karar, eşitsizliğin yönünü de gösterir: kesinti yapılmayan parseller değer artışından yararlanmış, yükü tümüyle kesinti yapılan parseller taşımıştır.

Etaplar hâlinde yapılan uygulamalarda

İmar planı etaplar öngörüyorsa oran her etap için ayrı hesaplanabilir; ancak Daire buna bir sınır koyar:

“Uygulama imar planının uygulama etaplarını belirlemesi nedeniyle, düzenleme sahalarının dayanağı imar planına uygun şekilde etaplar halinde belirlenmesi suretiyle parselasyon yapılması durumunda ise, her bir etaba ilişkin DOP miktarı, o etap içerisinde yer alan kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranlanarak DOP oranı belirlenir. Ancak imar planı içerisinde düzenleme sahası tespit edilirken, diğer bir ifade ile uygulama etapları belirlenirken DOP miktarının etaplara dağılımında mümkün olduğunca hakkaniyetli davranılması gerekir. DOP miktarının büyük çoğunluğunun belli etaplarda yığılmasına engel olunarak düzenleme sahalarındaki DOP oranları mümkün olduğunca dengeli tutulmalıdır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2023/1197, K. 2025/658, T. 13.02.2025 — bozma, oy birliği)

Etaplama, yüksek DOP yükünü belirli bir bölgeye yığmanın aracı olarak kullanılamaz.

Aynı Parselden İkinci Kez DOP Alınabilir mi?

Kural olarak hayır; ama bunun kanunda yazılı ve uygulamada sık işleyen bir istisnası vardır. Hüküm doğrudan İmar Kanunu’ndadır:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 (Değişik fıkra: 4/7/2019-7181/9 md.)

Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

Fıkra dört ayrı şartı birlikte arar:

1. Yapılaşma koşulunda veya nüfusta artış bulunmalıdır — herhangi bir plan değişikliği yetmez.
2. Yalnız artış olan parsellerden alınabilir.
3. Uygulama sonucunda oluşan değer, önceki değerden az olmamalıdır.
4. Daha önceki terk ve kesintiler dikkate alınır; ilave kesinti, ilk uygulamadaki oranı yüzde 45’e tamamlayan kadardır; yani sıfırdan yeni bir yüzde 45 değil.

Dördüncü şart pratikte en çok hata yapılan yerdir: ilk uygulamada yüzde 35 kesinti yapılmışsa ikinci uygulamada alınabilecek ilave pay en fazla yüzde 10’dur.

İmar affı uygulamalarından gelen terkler için de kanun ayrı bir tamamlama kuralı getirir ve bunun mükerrer sayılmayacağını açıkça yazar:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 (Ek sekizinci fıkra: 18/7/2021-7333/10 md.)

umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez.

DOP Hangi Alanlar İçin Kullanılır?

Kanun, DOP ile karşılanacak alanları tek tek sayar:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Listenin karakteri, DOP’un mantığını açıklar: alınan pay özel bir kişiye değil, düzenleme alanındaki nüfusun ortak ihtiyaçlarına tahsis edilir. Bu nedenle “ortaklık payı” adını taşır.

Kanun, listenin ardından iki teknik kural daha getirir. Bunların ilki 2024 sonunda eklenmiştir ve piyasadaki içeriklerin çoğunda henüz yer almaz:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 (Ek cümleler: 5/12/2024-7534/6 md.)

Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

İki pratik sonuç: taşkın kontrol tesisi için öncelikle Hazine arazisi kullanılır, malikin arsasına ancak o yetmezse ve yüzde 45 aşılmamak kaydıyla başvurulur; ve kapanan imar/kadastro yolları öncelikle DOP’a ayrılan toplam alandan düşülür; yani kapanan yol, DOP yükünü artıran değil azaltan bir kalemdir.

DOP ile Kamulaştırma Farkı

Bu ikisi sıkça karıştırılır ama hukuki yapıları farklıdır.

	DOP	Kamulaştırma
Dayanak	İmar K. m.18	Kamulaştırma mevzuatı
Bedel	Ayrıca ödenmez; karşılığı değer artışıdır	Bedel ödenir
Ne zaman?	İmar uygulaması (parselasyon) sırasında	Kamu yararı kararıyla, bağımsız olarak
Sınır	Yüzölçümün %45’i (işlem tarihindeki oran)	Miktar sınırı yok, ihtiyaç kadar

Danıştay, DOP’un bedelsizliğini parselasyonun amacı içinde tanımlar:

“Ayrıca imar planına uygun parsellerin oluşturulması ile birlikte yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesinin sağlanması parselasyonun bir diğer amacını oluşturmaktadır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2023/1197, K. 2025/658, T. 13.02.2025 — bozma, oy birliği)

Ancak tablo, ikisinin birbirinin alternatifi olduğu anlamına gelmez. Kanun, aynı parselde ikisinin birlikte gerekmesi hâlinde hesap sırasını da belirler:

3194 sayılı İmar Kanunu m.18

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Sıra önemlidir: önce kamulaştırma düşülür, DOP kalan alan üzerinden hesaplanır. Ters sırayla yapılan hesap malikin aleyhine sonuç verir. Ayrıca DOP ile karşılanamayan umumi ve kamu hizmet alanları için kanun kamulaştırmaya yönlendirir; yani yüzde 45 tavanı dolduğunda idarenin eli boş kalmaz, kamulaştırma yoluna gitmesi gerekir.

Kamulaştırmanın kendi kuralları için kamulaştırma nedir ve kamulaştırmasız el atma yazılarımıza bakabilirsiniz.

Yetkili İdare

Kanun, uygulamayı yapacak idareyi de belirler: düzenleme yetkileri belediye ve mücavir alan içinde belediyelerce, bu alanların dışında ise valilikçe kullanılır. Bu, hem işlemin muhatabını hem de dava açılacak idareyi belirlediği için pratikte önem taşır.

Parselasyona Karşı Dava Süresi Ne Zaman Başlar?

Bu bölüm, DOP uyuşmazlıklarında esasa hiç girilmeden kaybedilen dosyaların sebebidir. Danıştay, parselasyon işlemini herkese yönelik genel bir düzenleme değil, her malikin kendi taşınmazına ilişkin kişisel bir işlem sayar ve sonucu buradan çıkarır:

“Dolayısıyla parselasyon işlemi niteliği itibarıyla subjektif ve doğrudan mülkiyet hakkına yönelik bir işlem olduğundan, dava açma süresinin başlaması için ilanen tebliğin yeterli olmadığı, bu sebeple parselasyon işleminin ilgili taşınmaz malikine tebliğ edilmesi ve yasal bildirimi üzerine dava açma süresinin başlaması esastır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2021/9405, K. 2025/4605, T. 02.10.2025 — onama, oy çokluğu)

Bunun malik lehine sonucu şudur: askıda ilan tek başına dava süresini başlatmaz. Size tebligat yapılmamışsa, sırf ilan süresi geçti diye hakkınızın düştüğü söylenemez.

Buna karşılık işlemi askı süresi içinde fiilen öğrenmişseniz durum değişir:

“Parselasyon işleminin askı süresi içerisinde öğrenilmesi halinde ise İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi kapsamında dava açma süresinin belirlenmesi gerekmektedir.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2021/9405, K. 2025/4605, T. 02.10.2025 — onama, oy çokluğu)

Süre kaçtıysa yeni bir başvuru onu geri getirmez

Uygulamada en pahalı hata budur. Süre geçtikten sonra idareye yeniden başvurup “işlemi geri alın” demek, çoğu kişinin sandığının aksine yeni bir dava süresi doğurmaz:

“Öte yandan birel işlem olan ve uygulamakla tükenen parselasyon işleminin kesinleşmesinden sonra ilgililerin hakkında işlem tesis edilmesine imkan tanıyan İdari Yargılama Usulü Kanunu 10. maddesi uyarınca idareye yapılacak başvurunun yeni dava açma süresi başlatabilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2021/9405, K. 2025/4605, T. 02.10.2025 — onama, oy çokluğu)

Daire bunu iki gerekçeye dayandırır: parselasyon birel (kişiye özgü) bir işlemdir ve uygulamakla tükenmiştir. Sürekli etki doğuran bir düzenleme olmadığı için, ona karşı her yeni başvuru süreyi yeniden açan bir kapı sayılmaz. Bu nedenle parselasyon işleminde süre, sonradan onarılabilecek bir eksiklik değildir.

(Anılan karara bir üye karşı oy yazmıştır; karşı oy, kararın usulüne [onama mı bozma mı verilmesi gerektiğine] ilişkindir, yukarıdaki üç kurala değil.)

Sık Yapılan Hatalar

• DOP’u kamulaştırma sanmak. DOP’ta ayrıca bedel ödenmez; karşılık değer artışıdır.
• Yüzde 45’i uygulama sonrası alan üzerinden hesaplamak. Ölçüt düzenlemeden önceki yüzölçümdür.
• Bugünkü tavanı geçmiş bir uygulamaya uygulamak. Denetimde esas alınan oran, işlem tarihinde yürürlükte olan orandır.
• Her kesintiyi DOP saymak. Kanunun saydığı umumi hizmet alanları dışındaki tahsisler ayrı değerlendirilir.
• Komşu parsellerin oranını hiç karşılaştırmamak. Oran, düzenleme sınırı içindeki tüm parsellere eşit uygulanmalıdır; farklılık başlı başına bir iptal sebebidir.
• İkinci kesintiyi peşinen kabul etmek. Esas olan bir defadan fazla DOP alınmamasıdır; ilave kesinti ancak kanundaki dört şart birlikte varsa ve önceki kesintiler düşülerek yapılabilir.
• Kamulaştırmayı ve DOP’u aynı alan üzerinden hesaplamak. Kamulaştırma varsa DOP, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
• Tebligat beklerken süreyi kaçırdığını sanmak — ya da tersi. Askıda ilan tek başına süreyi başlatmaz; ama işlemi askı süresinde öğrendiyseniz süre işler.
• Süre geçtikten sonra idareye yeniden başvurmak. Bu başvuru yeni bir dava süresi doğurmaz.

Özet

• DOP = düzenleme ortaklık payı; imar uygulamasında yüzölçümden düşülen paydır (İmar K. m.18).
• Karşılığı ayrı bir bedel değil, düzenlemenin doğurduğu değer artışıdır; Danıştay bunu “bedelsiz olarak” alınan bir pay diye tanımlar.
• Bugünkü üst sınır yüzde 45’tir ve düzenlemeden önceki yüzölçüm üzerinden hesaplanır; ancak denetimde işlem tarihinde yürürlükte olan oran uygulanır.
• Oran, düzenleme sınırı içindeki bütün parsellere eşit uygulanır; parseller arasında oran farkı eşitlik ilkesine aykırıdır.
• Aynı parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır; istisna, yapılaşma/nüfus artışı hâlinde yüzde 45’e tamamlayan ilave kesintidir.
• Yol, park, otopark, ibadet yeri, eğitim ve sağlık tesisi gibi umumi hizmet alanları için kullanılır; kapanan yollar DOP’a ayrılan alandan düşülür.
• Yetki belediye ve mücavir alanda belediyede, dışında valiliktedir.
• Uygulama idari işlemdir; iptal davasına konu edilebilir. Süre kural olarak tebliğle başlar, ilanla değil. Kaçırılan süre yeni başvuruyla geri gelmez.

İlgili yazılar: Kamulaştırma Nedir · Kamulaştırmasız El Atma · İmar Planının İptali Davası · Arsa Payı Düzeltme Davası · İptal Davası Nedir