Tapuda "6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır" Ne Demek?

Kısa Cevap

Tapu kaydınızda gördüğünüz bu ibare, yapınız hakkında riskli yapı tespiti yapıldığını ve bu durumun tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlendiğini gösterir. Kanun bunu doğrudan düzenler: riskli yapılar, beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir (KentselDonusumK m.3).

En pahalıya gelen yanlış anlama şudur: “bana tebligat gelmedi” savunması burada işlemez. Kanun, tespit tutanağının yapıya asılmasını, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesini ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesini öngörür ve tespit işlemini muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayar. İtiraz için verilen on beş günlük süre de o günden işlemeye başlar.

Bu Durumda mısınız?

• Tapu kaydınızı aldınız ve beyanlar hanesinde bu ibareyi ilk kez gördünüz.
• Daire almayı düşünüyorsunuz, tapuda bu kaydı fark ettiniz.
• Binaya bir tutanak asıldığını duydunuz ama size elden tebligat gelmedi.
• Komşularınız tespit yaptırmış, siz haberdar değildiniz.
• İtiraz etmek istiyorsunuz ama sürenin ne zaman başladığını bilmiyorsunuz.
• Kiracısınız ve bu kaydın sizi nasıl etkilediğini soruyorsunuz.
• Dönüşüm sürecindeki harç ve vergi muafiyetlerini araştırıyorsunuz.
• İbarenin tapudan nasıl kaldırılacağını arıyorsunuz.

Bu İbare Tapuya Nasıl Girer?

Tespit yapıldıktan sonra kütüğe işlenmesi ve ilgililere duyurulması tek bir fıkrada düzenlenmiştir (KentselDonusumK m.3):

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir.

Bu tek fıkra dört ayrı bilgi taşır:

1. Kaydın yeri: beyanlar hanesi. İbare bir şerh değil, beyanlar hanesine yazılan bir belirtmedir. 2. Süre: en geç on iş günü. Tespitten sonra kütüğe işlenmesi bu süreye bağlanmıştır. 3. Bildirimi kim yapar: Başkanlık veya İdare. 4. Duyuru üç kanaldan yürür: yapıya tutanak asılması, maliklere e-Devlet Kapısı bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilan.

Kanun ayrıca dördüncü bir ilan kanalı daha ekler (KentselDonusumK m.3):

Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Tespiti kim yaptırır?

Tespit yalnız maliklerin talebine bağlı değildir. Kanun, tespitin maliklerden veya kanuni temsilcilerinden süre verilerek istenebileceğini, verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde tespitlerin Başkanlıkça veya İdarece yapılacağını ya da yaptırılacağını düzenler (KentselDonusumK m.3). Yani komşularınızın talebi ya da idarenin resen hareketi de tespiti başlatabilir.

Tespitin engellenmesi hâli de düzenlenmiştir (KentselDonusumK m.3):

Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır.

Kapıyı açmamak bu nedenle süreci durdurmaz; yalnız kolluk marifetiyle resen tespit yolunu açar.

”Bana Tebligat Gelmedi” Savunması Neden İşlemez?

Bu bölüm, yazının en pratik kısmıdır. Kanun tebliğ anını açıkça belirler (KentselDonusumK m.3):

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Üç sonuç doğar:

• Elden tebligat şart değildir. Muhtarlıkta ilan yapılmışsa, ilanın son günü tebliğ tarihidir.
• Kapsam geniştir. Hüküm yalnız malikleri değil ayni ve şahsi hak sahiplerini de kapsar; kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi de bu tebliğin muhatabıdır.
• İtiraz süresi o günden işler. Aşağıdaki on beş günlük süre, bu tebliğ sayılan günden başlar.

Bu yüzden “yurt dışındaydım”, “adresimde bulunamadım”, “tutanağı görmedim” gibi açıklamalar tek başına süreyi durdurmaz. Aynı mantık, dönüşümün sonraki aşamasındaki bildirimlerde de karşınıza çıkar: orada da muhtarlıkta ilanın son günü bildirim sayılır. Ayrıntısı kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızdadır.

Tespite İtiraz: On Beş Gün ve Teknik Heyet

İtiraz hakkı ve incelemeyi yapacak merci birlikte düzenlenmiştir (KentselDonusumK m.3):

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Dikkat edilecek noktalar:

• Süre on beş gündür ve tebliğ sayılan günden işler.
• İtiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracı tebliğin muhatabıdır ama itiraz yolu kanun metninde malike bağlanmıştır.
• İnceleme teknik heyetçedir. Heyet dört üniversite öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur. Bu, itirazın hukuki değil öncelikle teknik bir tartışma olduğunu gösterir: dilekçeye teknik gerekçe ve karşı rapor eklenmesi belirleyicidir.
• İtiraz reddedilirse riskli yapı kararının iptali için idari yargı yolu açıktır.

Bu, dönüşüm sürecinde tek malikin gerçekten etkili olabildiği aşamadır: tespit teknik heyetçe kaldırılırsa sonraki tüm işlemlerin dayanağı ortadan kalkar. Tespit kesinleştikten sonra uygulama kararı aşamasında aynı etkiyi aramak sonuç vermez.

Yargı aşamasında da belirleyici olan teknik rapordur

İtiraz reddedilip iş idari yargıya taşındığında tartışma hukuki zemine geçmez; teknik zeminde devam eder. Danıştay, riskli yapı tespit raporuna dayanan bir uyuşmazlıkta, işlemlerin hukuki denetiminin tespit raporundaki teknik değerlendirmelerin doğruluğuna göre yapılması gerektiğini belirtmiş; teknik değerlendirmesi gösterilmemiş bir bilirkişi raporunu hükme esas alınabilir görmemiş ve mahkemenin kendi keşif ve bilirkişi incelemesini yaptırması gerektiğine karar vermiştir:

“İdare Mahkemesince; davacının iddiaları, davalının savunmaları ile dosyada bulunan bilgi ve belgeler dikkate alınmak suretiyle aralarında konusunda uzman bilirkişilerden oluşturulacak bir heyet ile, yapı alanında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması ve bunun sonucunda düzenlenecek raporun incelenip değerlendirilmesi suretiyle karar verilmesi gerektiğinden”

(Danıştay 6. Dairesi, E. 2021/5293, K. 2022/1333, T. 10.02.2022 — riskli yapı tespit raporu; bozma)

Aynı kararda Daire, hükme esas alınan raporun neden yeterli olmadığını da açıkça saptamıştır. Raporda varılan sonuca ulaşmak için yapılan teknik değerlendirmeler bulunmadığı gibi yapının risk durumu da açıkça ortaya konulmamıştır:

“Bu açıklamalar ışığında; bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek nitelikte bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

(Danıştay 6. Dairesi, E. 2021/5293, K. 2022/1333, T. 10.02.2022 — bozma)

Pratik çıkarım: itiraz dilekçesine eklenecek karşı teknik rapor, yalnız sonucu değil o sonuca götüren hesap ve değerlendirmeyi de göstermelidir. Sonuç cümlesi taşıyan ama yöntemi göstermeyen rapor, yargı aşamasında da ağırlık taşımıyor.

Mülkiyet hakkı çerçevesi: 6306 sınırlama yetkisini sıkı kurallara bağlar

Dönüşüm mevzuatı mülkiyet hakkına sınırlama getirir; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu bu sınırlamanın çerçevesini şöyle kurar:

“6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun da, mülkiyet hakkına sınırlama getirilmesine ilişkin hükümler içermekle birlikte, sınırlama yetkisinin kullanımını oldukça sıkı kurallara bağlamış ve ortada kamu yararını ilgilendiren durumun bulunduğunun hiçbir şüpheye yer vermeyecek şekilde açık ve somut olarak ortaya konulmasının gerekliliğini öngörmüştür.”

(Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E. 2021/1893, K. 2021/1527, T. 22.09.2021 — bozma)

Kapsam uyarısı — bu karar riskli alan ilanına ilişkindir, riskli yapı tespitine değil (biri Cumhurbaşkanı kararıyla alan ilanı, diğeri yapı bazında tespit). Alıntı buraya, 6306 uygulamasının bütününde geçerli olan ölçüt olarak alınmıştır; tespit usulüne dair bir kural getirmez. Kararın sonucunun da malik lehine olmadığını belirtmek gerekir: Kurul bu ölçütü koyduktan sonra somut olayda kanunun aradığı oran şartının gerçekleştiğini saptayarak idarenin işlemini hukuka uygun bulmuştur. Ölçütün pratik değeri şudur: kamu yararının açık ve somut olarak ortaya konulması bir gerekliliktir ve bu, idarenin dayandığı belgelerin denetlenebileceği anlamına gelir.

Tespit Kesinleşince Ne Olur? Yıkım ve Salt Çoğunlukla Karar (6306 m.6)

İtiraz edilmez ya da itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir; bundan sonrası tahliye ve yıkım aşamasıdır. Asıl belirleyici soru ise yıkımdan sonra parselin ne olacağıdır. Ve kanun bu kararı oybirliğine değil, nitelikli bir çoğunluğa bağlar:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri (1. fıkra, ilgili cümle)

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Cümlenin üç unsuru pratikte belirleyicidir. Birincisi, karar yapı yıktırılmadan önce alınır. Yıkımı bekleyip sonra anlaşmaya çalışmak kanunun kurduğu sıra değildir. İkincisi, çoğunluk kişi sayısına göre değil hisse oranına göre hesaplanır; “paydaşların salt çoğunluğu” ifadesi, sahip olunan hisseler oranında bir çoğunluğu anlatır. Üçüncüsü, karar konularının listesi geniştir: tevhit, ifraz, kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve payların satışı aynı çoğunlukla kararlaştırılabilir.

Bu madde 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla eklenen cümleler dâhil olmak üzere birden çok kez değiştirilmiştir; ayrıca hakkında geçmiş tarihli bir Anayasa Mahkemesi kısmi iptal kaydı bulunmaktadır. Somut bir uygulamada maddenin ilgili fıkrasının güncel lafzı ayrıca teyit edilmelidir.

Şerh mi, Beyan mı? Tapudaki Yeri Neden Önemli

Tapu kütüğünde her kayıt aynı hukuki güce sahip değildir. Riskli yapı kaydı beyanlar hanesine yazılır; kanun bunu “beyanlar hanesinde belirtilmek üzere” diyerek açıkça belirler (KentselDonusumK m.3).

Ayrım şu bakımdan önemlidir: şerh, kişisel bir hakkı veya tasarruf kısıtlamasını üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Beyan ise kural olarak bilgilendirici niteliktedir; kamu hukukundan doğan durumları duyurur. Riskli yapı kaydı da bu ikinci gruptadır. Tek başına bir tasarruf yasağı kurmaz, durumu aleni kılar. Tapu kütüğündeki üç sütunun farkı ve terkin usulleri için tapuda şerh yazımıza bakabilirsiniz.

Riskli Yapı Belirtmesi Olan Daire Satılabilir mi?

Belirtme, satışı kendiliğinden yasaklayan bir kayıt değildir. Beyanlar hanesindeki kayıt, durumu üçüncü kişilere duyurur; bunun pratik sonucu alıcı tarafındadır: kaydı görerek satın alan kişi, yapının riskli olduğunu ve dönüşüm sürecinin sonuçlarını bilerek almış sayılır.

Alıcı bakımından üç kontrol gerekir:

1. Tespit kesinleşti mi? İtiraz süresi geçmiş, itiraz reddedilmiş midir?
2. Uygulama kararı alındı mı? Alınmışsa satın alan kişi o kararla bağlı olarak süreci devralır; kararın sonuçları için kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımıza bakınız.
3. Kayıtta başka bir kısıtlama var mı? Belirtmenin yanında ihtiyati tedbir gibi ayrı bir kayıt bulunup bulunmadığı tapu kaydından kontrol edilmelidir.

Satıcı bakımından ise kaydın varlığı, yapının niteliğine ilişkin bir bilgi verme sorununu gündeme getirir; alıcının kaydı görebilir durumda olması bu tartışmayı etkiler.

Harç ve Vergi Muafiyeti: Az Bilinen Geniş İstisna

Riskli yapı belirtmesinin en gözden kaçan sonucu, dönüşüme bağlı mali istisnalardır. Kanun, dönüşüme ilişkin işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler ile bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar bakımından damga vergisinden istisna tutar (KentselDonusumK m.7).

İstisna yalnız maliklere özgü değildir: kanun, malik olmasalar bile o yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paraları da banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutmuştur (KentselDonusumK m.7). Kiracıların çoğu bu imkânı bilmez.

Belediye harçları bakımından ise somut bir üst sınır konmuştur (KentselDonusumK m.7):

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

İki ayrıntı önemlidir: muafiyet mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni alan için geçerlidir. Bu sınırın üstündeki alan için harç doğar; ve fonksiyon değişikliğine bakılmaz, yani konuttan işyerine geçiş muafiyeti tek başına ortadan kaldırmaz.

Belirtme Tapudan Nasıl Kaldırılır?

Buradaki mantık dayanak-sonuç ilişkisidir: belirtmenin dayanağı riskli yapı tespitidir. Tespit, teknik heyet incelemesi sonucunda ya da idari yargı kararıyla ortadan kalkarsa belirtmenin de hukuki dayanağı kalmaz. Dolayısıyla kaydı hedef alan bir yol değil, tespiti hedef alan yol izlenir: süresi içinde teknik heyete itiraz, reddi hâlinde iptal davası.

Kaldırma (terkin) işleminin idari usulü Kanunda düzenlenmemiştir; ayrıntı Uygulama Yönetmeliği düzeyindedir. Bu yönetmelik 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33158) yayımlanan bir yönetmelikle değiştirilmiştir. Bu nedenle burada bir işlem adımı sıralamıyoruz: güncel usul, başvuru anında yürürlükteki yönetmelik metninden teyit edilmelidir. İnternette adım adım usul veren kaynakların bir kısmı bu değişiklikten öncesine aittir.

Güncellik notu. Bu yazıdaki hükümler 6306 sayılı Kanun’un güncel metnine dayanmaktadır. Kanunun m.3 ve m.7 maddeleri muamele denetiminde sarı bayrak taşır (maddeler birden çok kez değiştirilmiş, bazı hükümleri Anayasa Mahkemesi kararlarıyla kısmen iptal edilmiştir); eski tarihli kaynaklarda geçen fıkra numaraları bugünkü lafza denk gelmeyebilir.

Sık Yapılan Hatalar

• “Elden tebligat gelmedi, süre başlamadı” sanmak. Muhtarlıkta ilanın son günü tebliğ sayılır.
• On beş günlük itiraz süresini kaçırmak. Süre kısadır ve tebliğ sayılan günden işler.
• İtirazı hukuki dilekçeyle sınırlamak. İncelemeyi teknik heyet yapar; teknik gerekçe ve karşı rapor belirleyicidir.
• Yalnız sonuç cümlesi taşıyan rapor sunmak. Danıştay, varılan sonuca götüren teknik değerlendirmeleri göstermeyen ve yapının risk durumunu açıkça ortaya koymayan raporu hükme esas alınabilir görmemiştir (6. Daire, E. 2021/5293, K. 2022/1333).
• Belirtmeyi şerh sanmak. Beyanlar hanesindeki kayıt bilgilendiricidir; tek başına tasarruf yasağı kurmaz.
• “Riskli yapı satılamaz” sanmak. Satış kendiliğinden yasak değildir; ama alıcı durumu bilerek almış sayılır.
• Daire alırken beyanlar hanesini okumamak. Kayıt oradadır; şerhlere bakıp beyanları atlamak tipik bir hatadır.
• Tespiti engelleyerek süreci durdurmaya çalışmak. Kolluk marifetiyle resen tespit yolu açıktır.
• Harç ve damga vergisi istisnasını hiç araştırmamak. İstisna geniştir ve kiracıyı da kapsayan bir ayağı vardır.
• Bir buçuk kat sınırını atlamak. Muafiyet mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni alan içindir.
• Kaldırma usulünü eski yönetmelik metninden okumak. Yönetmelik 4 Şubat 2026’da değiştirilmiştir.

Özet

Tapudaki “6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır” ibaresi, yapı hakkında riskli yapı tespiti yapıldığını ve bunun beyanlar hanesine işlendiğini gösterir; kütüğe bildirim tespitten itibaren en geç on iş günü içinde yapılır (KentselDonusumK m.3). Duyuru dört kanaldan yürür: yapıya asılan tutanak, e-Devlet Kapısı, muhtarlıkta on beş gün ilan ve Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan.

En kritik kural tebliğ anıdır: tespit işlemi muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır; on beş günlük itiraz süresi o günden işler ve itirazı dört öğretim üyesi ile üç Bakanlık/Başkanlık görevlisinden oluşan teknik heyet inceler. Tespit maliklerin talebiyle olduğu gibi resen de yapılabilir; engellenmesi hâlinde kolluk marifetiyle resen tespit yolu açıktır.

Kayıt bir şerh değil beyandır: satışı kendiliğinden yasaklamaz, durumu aleni kılar. Dönüşüme bağlı olarak noter ve tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisi istisnaları doğar; kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerini de kapsayan bir kredi vergisi istisnası vardır ve belediye harçları bakımından muafiyet mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar geçerlidir (KentselDonusumK m.7).

Değerlendirme

Kanaatimiz, bu ibareyi tapusunda gören malikin en güçlü konumunun tespit aşamasında, en zayıf konumunun ise süre geçtikten sonra olduğudur. Gerekçe, kanunun iki tarafı asimetrik kurmasıdır: itiraz hakkı gerçek ve etkili bir yol olarak tanınmış (teknik heyet incelemesi, m.3) ama süre on beş güne sıkıştırılmış ve tebliğ muhtarlıkta ilanın son gününe bağlanmıştır. Bu iki hüküm birlikte, pratikte hakkı en çok haberdar olmama üzerinden kaybettiren bir yapı üretiyor.

Bu nedenle önceliklendirme nettir: kayıt fark edildiği anda tebliğ sayılan tarihin tespiti (muhtarlık ilanının hangi gün sona erdiği) diğer her şeyden önce gelir; süre henüz açıksa itiraz teknik gerekçeyle hazırlanmalıdır, çünkü incelemeyi hukukçu değil teknik heyet yapar. Süre kapanmışsa tartışma tespitin esasından usulüne kayar; ilan ve bildirim kanallarının gerçekten işletildiği belge üzerinden denetlenebilir.

Alıcı tarafında ise kanaatimiz, riskli yapı kaydının satışı engellemediği ama alıcının iyiniyet iddiasını zayıflattığı yönündedir; kayıt beyanlar hanesinde alenidir. Bu yüzden daire alırken şerhlerin yanında beyanlar hanesinin de okunması gerekir.

Mali istisnalar, uygulamada en çok kullanılmayan haktır; özellikle kiracıya tanınan kredi vergisi istisnası bilinmediği için kullanılmıyor. Bu yazı bir dava sonucu öngörüsü içermez; yönetmelik düzeyindeki usul 4 Şubat 2026’da değiştiğinden somut işleminizde Kanun ile yürürlükteki yönetmelik birlikte değerlendirilmeli ve nihai değerlendirme tebligat evrakınızı ve tespit raporunu gören avukat tarafından yapılmalıdır.