İcrada Satış ve Elektronik İhale Süreci

Kısa Cevap

Haczedilen malın paraya çevrilmesi bugün elektronik ortamda yürür: satış, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma ile yapılır ve teklif verme süresi yedi gündür (İİK m.111/b). Satış, hacizden itibaren bir yıl içinde istenmelidir ve talep sırasında giderlerin tamamı peşin yatırılmalıdır (İİK m.106). İhale, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlar (İİK m.115). Bu düzenlemelerin çoğu 7343 sayılı Kanun’la (2021) gelmiş, bir kısmı 2024’te yeniden değişmiştir.

Bu Durumda mısınız?

• Alacaklısınız; haciz koydunuz ancak satış aşamasının nasıl başlatılacağını ve hangi masrafların peşin yatırılacağını bilmiyorsunuz.
• Borçlusunuz; malınız “global satış” olarak elektronik portalda ilana çıkmış ve süreci anlamak istiyorsunuz.
• İcradan mal almayı düşünüyorsunuz; teminat, teklif farkı ve ödeme süresini öğrenmek istiyorsunuz.
• Haciz koydunuz ama satış istemeyi geciktirdiniz; haczin hâlâ ayakta olup olmadığını merak ediyorsunuz.
• Borçlusunuz ve malınızı cebrî satıştan daha iyi bir bedelle kendiniz satmak istiyorsunuz.
• İhaleyi kazandınız ancak malın size ne zaman teslim edileceğini ve tapunun ne zaman geçeceğini bilmiyorsunuz.

Satış İsteme Süresi: Bir Yıl ve Peşin Gider Zorunluluğu

Satış aşaması kendiliğinden başlamaz; talep gerekir ve talebin geçerliliği ödemeye bağlanmıştır. İİK m.106, başlığıyla birlikte 7343 sayılı Kanun’la yeniden yazılmıştır:

“Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı da bu hükme tabidir.”

(İcra ve İflas Kanunu m.106)

Bu, eski düzenlemeden önemli bir farktır: taşınırlar için bir yıl, taşınmazlar için iki yıl şeklindeki ayrım kaldırılmış, süre tek bir ölçüde birleştirilmiştir. Aynı madde ödeme yükümlülüğünü de sert bir yaptırıma bağlar:

“Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.”

(İcra ve İflas Kanunu m.106)

Giderler peşin yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır. Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarında yük daha ağırdır: muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve bunlara ilişkin giderlerin tamamının birlikte ve peşin yatırılması zorunludur. Peşin yatırılan miktar satış işlemleri sırasında yetersiz kalırsa icra müdürü on beş günlük süre verir; bu sürede eksik tamamlanmazsa talep yine vaki olmamış sayılır. Giderlerin tutarı, Adalet Bakanlığınca her yıl yürürlüğe konulan tarifede belirlenir.

Süre Kaçırılırsa: Haciz Kalkar

Satış istememenin yaptırımı yalnızca gecikme değildir; haczin kendisi düşer:

“Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya talep geri alınıp da kanuni müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar. Hacizli malın satılması yönündeki talep bir defa geri alınabilir.”

(İcra ve İflas Kanunu m.110)

İki nokta pratikte önemlidir. Birincisi, satış talebi yalnızca bir defa geri alınabilir; ikinci geri alma haczi korumaz. İkincisi, haczin kalkmasına sebebiyet veren alacaklı, o mala yönelik olarak haczin konulması ve muhafazası gibi tüm giderlerden sorumlu olur. Ayrıca resmî sicile kayıtlı mallarda haczin kalktığı tespit edilirse haciz şerhi sicili tutan idare tarafından terkin edilir.

Dayanak: Elektronik Satış Portalı (İİK m.111/b)

Satışın yürütüldüğü ortam ve artırmanın temel kuralları İİK m.111/b’de düzenlenmiştir:

“Haczolunan malın satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır. Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında ve teklif verme yoluyla yapılır.”

(İcra ve İflas Kanunu m.111/b)

Maddenin bir başka fıkrası teklif verenleri korur: teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemez ve sistemde gösterilemez. Teklifin çekilmesi de serbest değildir:

“Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz.”

(İcra ve İflas Kanunu m.111/b)

Teklif Farkı ve Üç Dakikalık Uzama: 2024’te Değişen Rakamlar

Artırmanın mekaniği 7 Kasım 2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la güncellenmiştir. İlk olarak asgari teklif farkı yükseltilmiştir:

“Teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve her hâlde bin Türk lirasından az olamaz.”

(İcra ve İflas Kanunu m.111/b)

Bu ölçü önceden binde bir ve yüz Türk lirası idi; değişiklik ledger’ında eski ibare bu şekilde kayıtlıdır. Dolayısıyla 2024 öncesine ait kaynaklardaki rakamlar bugün geçerli değildir.

İkinci olarak, artırmanın kapanışına dair uzama kuralı yeniden yazılmıştır:

“Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklifin verilmesi hâlinde açık artırma üç dakika uzatılır. Uzama süresi içinde yeni bir teklif verilmesi hâlinde açık artırma süresi her yeni teklifin verilmesinden itibaren üç dakika uzatılır.”

(İcra ve İflas Kanunu m.111/b)

Son uzama süresi içinde yeni teklif verilmezse mal en yüksek teklif verene ihale edilir. Uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez; bu bir saatlik süre Adalet Bakanlığının kararıyla kısaltılabilir, uzatılabilir veya kaldırılabilir ve bu kararlar Bakanlığın resmî internet sitesinde duyurulur. Yani artırmanın fiilî kapanış saati, ilanda yazan saatten en fazla bir saat sonrasına kayabilir.

Anayasa Mahkemesi İptali: Maddenin İki Parçası Yürürlükte Değil

İİK m.111/b bütünüyle yürürlükte değildir. Anayasa Mahkemesi 25 Aralık 2024 tarihli ve E. 2022/6, K. 2024/225 sayılı kararıyla maddenin sekizinci fıkrasını iptal etmiştir; iptal, kanun metnine “İptal sekizinci fıkra” şerhi olarak işlenmiştir. Aynı kararla, teklif verme süresi içinde bilişim sisteminin bakımı veya iyileştirilmesine ilişkin fıkranın ikinci cümlesi de iptal edilmiştir. Bu nedenle maddeyi 2024 sonundan önceki bir kaynaktan okumak, artık yürürlükte olmayan hükümleri geçerli sanmaya yol açar. Elektronik satışın usul ve esasları ayrıca Adalet Bakanlığınca yürürlüğe konulan yönetmelikle belirlenir; bu nedenle uygulamada kanun metniyle birlikte yönetmeliğin güncel hâline de bakılması gerekir.

İlan: On Beş Gün ve Basın İlân Kurumu

Artırmanın duyurulması sıkı bir takvime bağlıdır:

“Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.”

(İcra ve İflas Kanunu m.114)

İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. Gazete ve internet haber sitesi ilanları Basın-İlân Kurumu aracılığıyla yapılır. 2022 değişikliğiyle bir eşik getirilmiştir: toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasına kadar olan satışlarda gazete veya internet haber sitesiyle ilan yapılıp yapılmayacağına, alakadarların menfaatleri dikkate alınarak icra dairesince karar verilir.

İhale Hangi Bedelden Başlar: Yüzde Elli Kuralı

İhalenin başlangıç bedeli ve geçerlilik eşiği aynı maddede kurulur:

“Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir.”

(İcra ve İflas Kanunu m.115)

Ancak yüzde elli tek başına yeterli değildir. Artırma bedelinin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Bu kural taşınmazlara da uygulanır; İİK m.129 kısa bir gönderme yapar: “115 inci madde hükmü, taşınmazın ihale edilmesi hakkında da uygulanır.”

Mülkiyetin Geçmesi, Ödeme ve Teslim

Elektronik satışta mülkiyetin geçiş anı nettir:

“Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.”

(İcra ve İflas Kanunu m.115)

Buna karşılık mülkiyetin geçmesi, malı hemen elde etmek anlamına gelmez. Ödeme ve teslim ayrı bir maddede düzenlenmiştir:

“İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez.”

(İcra ve İflas Kanunu m.118)

Bu iki hüküm birlikte okunduğunda alıcının konumu şudur: bedeli, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile yedi gün içinde nakden ödemek zorundadır; ancak malı teslim alması ve tapuda adına tescili ihalenin kesinleşmesine bağlıdır. Bedeli süresinde yatırmamanın yaptırımı da ağırdır: en yüksek teklifi verip de süresi içinde ödemeyen alıcının teminatı iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülür.

Teminat ve Muhammen Bedelin Belirleyici Rolü

İhaleye katılmak teminat gerektirir ve teminatın ölçüsü kıymet takdirine bağlıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kıymet takdirinin satış sürecindeki merkezî işlevini ve teminat oranını birlikte ortaya koyar:

“Kesinleşen kıymet takdiri taşınmazın satışı sırasında İİK’nun 129. maddesinin göndermesi ile taşınmaz ihalesi hakkında da uygulanan İİK’nun 115. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir. Ayrıca ihalede pey süreceklerin mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminat yatırması gerekmekte olup bu miktarın belirlenmesinde de muhammen bedel esas alınır.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/163, K. 2025/1777, T. 27.02.2025 — bozma)

Aynı kararda Daire, ipotekli taşınmazın bütünleyici parça ve eklentileriyle birlikte değerinin tespit edilmesi ve bu değerin muhammen bedel sayılarak ihaleye çıkarılması gerektiğini de belirtir. Buradan çıkan sonuç, satış sürecinin bütününü etkiler: yanlış belirlenmiş bir muhammen bedel yalnızca başlangıç bedelini değil, teminat tutarını ve şartnamedeki bilgiyi de bozar. Bu yüzden değere yönelik itirazın yeri satış aşaması değil, kıymet takdirine itiraz aşamasıdır.

Borçlunun Rızaen Satış Yetkisi (İİK m.111/a)

7343 sayılı Kanun borçluya cebrî satışı önleyebilecek bir imkân tanımıştır. Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini talep edebilir; kıymet takdiri hiç yapılmamışsa borçlu kıymet takdiri yapılmasını da isteyebilir. İcra müdürü, kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra cebrî satış işlemlerini durdurarak borçluya on beş günlük süre verir. Bu sürede alacaklı bakımından satış isteme süresi işlemez.

Rızai satışta bedelin bir tabanı vardır: malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktar ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktardan ve buna ilave olarak bu aşamaya kadar bu mahcuz için yapılan takip masrafları toplamından az olamaz. Cebrî ihalenin yüzde elli üzerinden başladığı hatırlanırsa, rızai satışın borçlu için neden daha elverişli olabileceği görülür: taban yüzde doksandır.

Sık Yapılan Hatalar

Satış isteme süresini iki yıl saymak. İİK m.106 yeniden yazılmıştır; süre taşınır–taşınmaz ayrımı olmaksızın hacizden itibaren bir yıldır.

Masrafı sonra yatırmayı planlamak. Kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı satış talebiyle birlikte peşin yatırılmazsa talep vaki olmamış sayılır.

Satış talebini ikinci kez geri almak. Talep yalnızca bir defa geri alınabilir; kanuni süre içinde yenilenmezse haciz kalkar.

Teklif farkını binde bir sanmak. 7531 sayılı Kanun’la ölçü binde beşe ve bin Türk lirasına yükseltilmiştir.

Artırmanın ilandaki saatte kapandığını varsaymak. Son on dakikadaki teklifler üç dakikalık uzamalar doğurur; toplam uzama bir saate kadar çıkabilir.

İİK m.111/b’yi eski metinden okumak. Maddenin sekizinci fıkrası ve bir cümlesi Anayasa Mahkemesinin 25/12/2024 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

İhaleyi kazanınca malın hemen teslim edileceğini düşünmek. Mülkiyet artırmanın sonunda geçse de teslim ve sicil tescili ihalenin kesinleşmesine bağlıdır.

Değer itirazını satış aşamasına bırakmak. Muhammen bedele yönelik itirazın yeri kıymet takdiri aşamasıdır.

Özet

• Satış, UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırma ile yapılır; teklif verme süresi yedi gündür (İİK m.111/b).
• Satış hacizden itibaren bir yıl içinde istenmelidir ve kıymet takdiri ile satış giderlerinin tamamı talep sırasında peşin yatırılmalıdır (İİK m.106).
• Süre kaçırılır veya talep geri alınıp yenilenmezse mal üzerindeki haciz kalkar; talep yalnızca bir defa geri alınabilir (İİK m.110).
• Teklif farkı muhammen kıymetin binde beşinden ve bin Türk lirasından az olamaz; bu rakamlar 7 Kasım 2024’te yükseltilmiştir.
• Artırma, son on dakikadaki tekliflerle üçer dakika uzar; toplam uzama bir saati geçemez.
• İİK m.111/b’nin sekizinci fıkrası ve bir cümlesi Anayasa Mahkemesinin 25/12/2024 tarihli ve E. 2022/6, K. 2024/225 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
• İlan, artırma başlangıcından en az on beş gün önce yapılır; ikinci artırma birincinin bitiminden itibaren bir ayı geçmez (İİK m.114).
• İhale muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlar; bedelin rüçhanlı alacaklar ile masrafları da geçmesi şarttır (İİK m.115, m.129).
• Mülkiyet artırmanın sona erdiği anda alıcıya geçer; ancak teslim ve tescil ihalenin kesinleşmesine bağlıdır (İİK m.115, m.118).
• Bedel, fesih talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde nakden ödenir; ödenmezse teminat iade edilmez.
• Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden yedi gün içinde rızaen satış yetkisi isteyebilir; bu satışta bedel tabanı muhammen kıymetin yüzde doksanıdır (İİK m.111/a).