İpoteğin Fekki: Borç Bitti, İpotek Kalkmıyorsa Ne Yapılır?

Kısa Cevap

İpoteğin fekki, borç sona erdikten sonra ipotek şerhinin tapu kütüğünden silinmesidir. Borcun bitmesi ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. Alacaklı fek yazısı vermiyorsa malikin önünde üç yol vardır: tapuda terkin, İİK m.153 uyarınca icra dairesi yolu ve ipoteğin fekki davası. Hangi yolun açık olduğunu ipoteğin niteliği ve ödemenin ispatlanabilirliği belirler.

Bu Durumda mısınız?

• Konut kredinizi kapattınız, banka “ipotek otomatik kalkar” dedi ama tapuda şerh duruyor.
• Satın aldığınız evin üzerinde, eski malikin borcundan kalan bir ipotek görünüyor.
• İpotek belirli bir süre için kurulmuştu, süre doldu ve alacaklı hâlâ takibe geçmedi.
• Borcu ödediniz, alacaklı şirkete ulaşamıyorsunuz veya şirket fek yazısı vermiyor.
• Taşınmazı satmak veya yeni kredi kullanmak istiyorsunuz, ipotek şerhi buna engel oluyor.

Bu durumların her birinde izlenecek yol farklıdır; somut belgelere göre değerlendirme yapılması için bir avukata danışmanız yerinde olur.

İpoteğin Fekki Nedir, Hangi Şartlarda İstenir?

İpotek, alacağa bağlı bir haktır: güvence altına aldığı alacak sona erdiğinde ipoteğin varlık sebebi de ortadan kalkar. Ancak tapu kütüğündeki tescil, borcun ödenmesiyle kendiliğinden silinmez. Kaydın hukukî görünürlüğünü sürdürmesi, malikin taşınmazı satmasını veya yeniden teminat göstermesini fiilen engeller. Bu nedenle terkin ayrı bir işlem olarak istenmelidir.

Terkin talebinin temel şartı alacağın sona ermiş olmasıdır. Alacak; ödeme, ibra, takas veya alacaklının feragati gibi sebeplerle sona erebilir. Örneğin kredi borcu kapandığı hâlde alacaklı fek yazısı düzenlememiş olabilir.

Dayandığı Kanun Maddeleri

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883 — İpoteğin terkinini isteme hakkı

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/19 md.) İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1026 — Aynî hakların sona ermesi

Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir.

Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025 — Yolsuz tescilde

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.153 — İpotekli alacakta alacaklının gaip bulunması veya borcu almaktan imtinaı

İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.

Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.

İİK m.153’ün üçüncü fıkrası mülgadır (14/1/2011 tarih ve 6103 sayılı Kanun m.41). Yukarıda aktarılan birinci ve ikinci fıkralar yürürlüktedir. İkinci fıkra sayesinde bu yol, borcu henüz vadesi gelmemiş olan ancak işlemiş ve işleyecek faizleriyle birlikte ödemeyi üstlenen borçlu için de açıktır.

Üç Yol: Tapuda Terkin, İcra Dairesi ve Fek Davası

Yargıtay, malikin elindeki seçenekleri tek bir paragrafta toplamıştır:

“Türk Medeni Kanununun 883. maddesine göre alacak sona erince, ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Hatta, borçlu (malik), İİK’nun 153.maddesine göre kendi hakkında takip yaparak rehin konusu borcu itfa etmek suretiyle rehnin tapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkinini sağlama imkan ve yetkisine sahiptir. Diğer taraftan, taşınmaz rehninin terkinini gerektiren bir neden de borçlunun (malikin) ipotek konusu borcu ödemek suretiyle ipoteği terkin ettirmesidir.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/14103, K. 2018/3557, T. 08.05.2018 — BOZULMASINA)

1. Tapuda terkin. Alacaklı fek yazısını (fek müzekkeresi) düzenlerse, malik bu belgeyle tapu müdürlüğüne başvurur ve şerh silinir. En hızlı ve en ucuz yoldur; dava gerektirmez.

2. İcra dairesi yolu (İİK m.153). Alacaklı ulaşılamaz durumdaysa ya da parayı alıp ipoteği çözmekten kaçınıyorsa borçlu icra dairesine başvurur. Daire alacaklıya on beş günlük tebligat çıkarır. Alacaklı bu sürede gelmez veya kanunen makbul bir sebep göstermeksizin kaçınırsa, borçlunun borcu tamamen yatırması hâlinde icra mahkemesi ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu yol, dava yoluna göre belirgin biçimde kısadır.

3. İpoteğin fekki (terkini) davası. İlk iki yol kapalıysa veya alacağın sona erip ermediği çekişmeliyse genel mahkemede dava açılır. Dayanak, somut olaya göre TMK m.883, m.1026 veya m.1025’tir. Tescilin baştan yolsuz olduğu iddia ediliyorsa uyuşmazlık tapu iptali ve tescil davası boyutuna taşınabilir.

İİK m.153 Yolunun Sınırı: İpotek Akit Tablosu Şartı

İcra dairesi yolu her ipotekte kullanılamaz. Yargıtay, bu yolun tarafların özgür iradesiyle kurulmuş bir ipotek ilişkisini gerektirdiğini belirtmiştir:

“İpoteğin, 2981 Sayılı İmar Kanunu gereğince, imar uygulaması sonucu oluştuğunun tespiti halinde, tarafların özgür iradesiyle düzenlenmiş ipotek akit tablosunun bulunmaması nedeniyle, İİK’nun 148 ve sonraki maddelerinde öngörülen nitelikte bir hukuki ilişkinin varlığından söz edilemeyeceği için olayda İİK’nun 153/2. maddesinin uygulanması mümkün olmayacaktır.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2014/9269, K. 2014/11810, T. 22.04.2014 — BOZULMASINA)

Bu karara göre mahkemenin öncelikle ipotek akit tablosunu getirtip ipoteğin niteliğini belirlemesi gerekir. Kanundan doğan (örneğin imar uygulamasına dayanan) ipoteklerde uyuşmazlık yargılamayı gerektirir; kısa yoldan terkin kararı verilmesi bozma sebebidir.

Hangi Tarihteki Kanun Uygulanır? — 2019 Değişikliği ve Süreli İpotek

Bu konuda norm değişmiştir ve eski tarihli kaynaklar yanıltıcıdır.

2019 öncesinde Yargıtay, sürenin dolmasının tek başına terkin sebebi olmadığını açıkça belirtiyordu:

“İpoteğin terkin sebebi ne olursa olsun yasalarda ipoteğin on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra veya ipotek süresinin bitmiş olması nedeniyle kaldırılacağına ilişkin özel bir hüküm yoktur.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/14103, K. 2018/3557, T. 08.05.2018 — BOZULMASINA)

4/7/2019 tarih ve 7181 sayılı Kanun’un 19. maddesi ile TMK m.883’e eklenen ikinci fıkra, tam da böyle bir özel hüküm getirmiştir: süreli ipotekte, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmazsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Alacaklının talebi aranmaz.

Bu ayrım pratikte belirleyicidir:

Durum	Sürenin dolması tek başına yeter mi?	Dayanak
Süreli ipotek, süre bitiminden sonra 30 gün içinde şerh konulmamış	Evet — tapu müdürlüğünce terkin	TMK m.883/2 (2019 ek)
Süreli ipotek, 30 gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmuş	Hayır — teminat sürer	TMK m.883/2 (2019 ek)
Süresiz ipotek	Hayır — alacağın sona ermesi aranır	TMK m.883/1

TMK m.883/2’yi uygulayan bir bölge adliye mahkemesi kararı, süreli ipotekte otuz günlük süre geçtikten sonra ipoteğin teminat işlevinin sona ereceği yönündeki değerlendirmeyle temyiz incelemesinden geçmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu kararı bozma sebebi görmemiş ve onamıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/3976, K. 2025/4399, T. 18.12.2025 — ONANMASINA). Ayrıntılı gerekçe bölge adliye mahkemesine aittir; Yargıtay kararı usul ve kanuna uygun bulmuştur.

Ödemenin İspatı: Yazılı Delil Zorunluluğu

Fek talebinin kaderini çoğu zaman hukukî tartışma değil, ispat belirler. Yargıtay bu noktada nettir:

“Taşınmaz malikinin ödeme iddiası varsa bu iddianın da yazılı delille kanıtlanması zorunludur.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/14103, K. 2018/3557, T. 08.05.2018 — BOZULMASINA)

Aynı kararda, borcun ödendiği ispat edilemezse ipotek bedelinin depo ettirilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle kredi kapanış yazısı, dekontlar ve hesap ekstreleri ipotek silinene kadar saklanmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından kural kesindir:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 — Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki

MADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İpoteğin fekki davası taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki söz konusu olduğu için taraflar yetki sözleşmesiyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz.

İİK m.153 yolunda ise terkin kararını icra mahkemesi verir; bu, maddenin kendi metninde açıkça düzenlenmiştir.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Tapu kaydını alın. Tapudaki şerhin derecesi, tarihi, bedeli ve süreli olup olmadığı belirlenir.
2. İpotek akit tablosunu isteyin. İpoteğin sözleşmeden mi kanundan mı doğduğu, İİK m.153 yolunun açık olup olmadığını belirler.
3. Ödeme belgelerini toplayın. Kredi kapanış yazısı, dekontlar, hesap ekstresi: ispat yazılı delille yapılır.
4. Alacaklıdan fek yazısı talep edin. Talebi yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde yapın; sonraki aşamaların tarihini bu yazışma belirler.
5. Süreli ipotekte tarihleri hesaplayın. Sürenin bitiminden sonraki otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmamışsa tapu müdürlüğüne başvuru yolu açıktır.
6. Yanıt gelmezse icra dairesine başvurun. İİK m.153 yolu, dava yoluna göre daha kısadır.
7. Çekişme varsa dava açın. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, somut olaya uyan dayanakla (TMK m.883, m.1026 veya m.1025).

Sık Yapılan Hatalar

• “Kredi bitti, ipotek kendiliğinden kalkar” varsayımı. Terkin ayrı bir işlemdir; talep edilmezse şerh yıllarca kalabilir.
• Ödeme belgelerinin saklanmaması. Ödeme iddiası yazılı delille kanıtlanmak zorundadır; tanık beyanı bu boşluğu doldurmaz.
• Süreli ipotekte otuz günlük süreye dikkat edilmemesi. Bu süre 2019’da getirilmiştir; daha eski kaynaklar bu kuralı içermez.
• Her ipotekte İİK m.153 yolunun deneneceğinin sanılması. İpotek akit tablosu yoksa bu yol kapalıdır.
• Yetkili mahkemenin yanlış seçilmesi. HMK m.12 kesin yetki kuralıdır; yanlış mahkeme zaman kaybettirir.
• Süresiz ipotekte “zamanaşımı doldu” argümanına güvenilmesi. Sürenin geçmesi, süresiz ipotekte tek başına terkin sebebi değildir.

Özet

• Borcun sona ermesi ipoteği kendiliğinden silmez; terkin ayrıca istenmelidir (TMK m.883).
• Üç yol vardır: tapuda fek yazısıyla terkin, İİK m.153 icra dairesi yolu ve fek davası.
• İİK m.153 yolu, tarafların iradesiyle kurulmuş bir ipotek akit tablosu bulunmasını gerektirir.
• Süreli ipotekte, süre bitiminden sonra otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmazsa ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (2019 ek fıkra).
• Ödeme iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır; ispat edilemezse ipotek bedeli depo ettirilir.
• Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu kesin yetki kuralıdır (HMK m.12).