Tapuda Şerh Nedir? Kimler Koyabilir, Nasıl Kaldırılır?

Kısa Cevap

Şerh, tapu kütüğünde mülkiyet gibi bir aynî hak kurmayan; ancak kişisel bir hakkı ya da tasarruf yetkisine ilişkin bir kısıtlamayı kütüğe işleyerek sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getiren kayıttır.

En sık yapılan hata, internette çokça tekrarlanan “tapuya isteyen herkes şerh koydurabilir” cümlesidir. Doğru değildir. Tapu kütüğüne şerh edilebilecek haklar kanunda tek tek sayılmıştır; listede olmayan bir hak, tarafların anlaşmasıyla dahi şerh edilemez. Alacaklı olmak da tek başına şerh koydurma hakkı vermez. Alacaklının yolu mahkeme veya icra dairesi üzerinden geçer.

Bu Durumda mısınız?

• Satın almayı düşündüğünüz taşınmazın tapusunda şerh gördünüz ve bunun sizi bağlayıp bağlamayacağını bilmiyorsunuz.
• Bir kişiye alacağınız var, taşınmazını satmasını engellemek için tapuya şerh koydurmak istiyorsunuz.
• Taşınmazınızın tapusunda yıllar önce konmuş bir şerh duruyor ve nasıl sildireceğinizi arıyorsunuz.
• Tapu müdürlüğü şerh talebinizi reddetti ve gerekçesini anlamadınız.

Tescil, Şerh ve Beyan: Tapu Kütüğünde Üç Ayrı Sütun

Tapu kütüğünde her kayıt aynı hukuki güce sahip değildir. Üçünü ayırt etmek, bu konudaki soruların çoğunu tek başına çözer. Yargıtay bu ayrımı ve ayrımın en önemli sonucunu şöyle koyar:

Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/9999, K. 2018/1867, T. 13.03.2018 — bozma)

Son cümle, sayfanın geri kalanını anlamanın anahtarıdır: bir kaydın şerh veya beyan sütununa yazılmış olması, taşınmazın aynî hak bakımından durumunu değiştirmez. Şerh mülkiyeti sınırlandırmaz, taşınmazı “kilitlemez”; yalnızca kütüğe yazılan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

1. Tescil — aynî hakların kurulduğu sütundur (TMK m.1008):

Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: 1. Mülkiyet, 2. İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, 3. Rehin hakları.

Mülkiyet, intifa, geçit, ipotek buraya yazılır. Tescil hakkı kurar.

2. Şerh — kişisel hakların ve tasarruf kısıtlamalarının işlendiği sütundur. Şerh hak kurmaz; var olan kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı etkili kılar. Yargıtay şerhlerin üç işlevini şöyle sıralar:

Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/17370, K. 2016/9162, T. 07.11.2016 — bozma)

Şerh edilen kişisel hak aynî hak niteliği kazanmaz, ama aynî hakka yaklaşan bir etki doğurur.

3. Beyan — bilgilendirici nitelikteki kayıtların yazıldığı sütundur (TMK m.1012):

Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.

Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar da (imar, kültür varlığı, orman, özel kanunlardan doğan devir yasakları) kural olarak beyanlar sütununa işlenir. Halk arasında bunlara da “şerh” denmesi, en yaygın karışıklık kaynağıdır.

Tapuya Kimler Şerh Koyabilir?

Cevap üç kalemde toplanır ve hiçbiri “herkes” değildir.

1. Kişisel hak sahibi — ama yalnızca kanunda sayılan haklarda

Şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıdadır (TMK m.1009):

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Maddenin son kısmı belirleyicidir: liste dışındaki bir hakkın şerh edilebilmesi için başka bir kanunun bunu açıkça öngörmesi gerekir. “Kanunlarda açıkça öngörülen” ifadesi, tarafların sözleşmeyle yeni bir şerh türü yaratmasını engeller.

Yargıtay da bu sınırı açıkça koymuştur:

Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolaysıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/17370, K. 2016/9162, T. 07.11.2016)

“Kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez” cümlesi, internette yaygın olan “herkes şerh koydurabilir” bilgisinin karşısındaki hukuki ölçüttür.

Bu maddeden doğan iki pratik sonuç:

• Kiracı, kiracılık hakkını tapuya şerh ettirebilir; ancak bunun sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir (TBK m.312):

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

• Satış vaadi alacaklısı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı, noterde düzenlenmiş sözleşmeye dayanarak tek taraflı istemle şerh koydurabilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Satış vaadi şerhinin süresi ve beş yıl dolduktan sonra ne olduğu ayrı bir tartışmadır; ayrıntısı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazımıza bakınız. Arsa payı karşılığı inşaat tarafındaki şerh için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımız ayrıntılıdır.

2. Mahkeme ve icra dairesi — tasarruf yetkisi kısıtlamalarında

Alacaklının tapuya doğrudan gidip şerh koydurması mümkün değildir. Bu kanaldaki kayıtlar bir karar gerektirir (TMK m.1010):

Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: 1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, 2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, 3. Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

Yani alacaklının önünde iki gerçek yol vardır: dava açıp ihtiyati tedbir kararı almak, ya da icra takibi yapıp haciz koydurmak. İkisi de tapu müdürlüğüne başvuruyla değil, mahkeme veya icra dairesi kararıyla kütüğe işlenir.

3. Malik olmayan eş — aile konutunda

Malik olmayan eş, doğrudan tapu müdürlüğünden şerh isteyebilir (TMK m.194):

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

TMK m.194’teki koruma şerhe bağlı değildir, şerh yalnızca durumu açıklar. Ayrıntısı için aile konutu şerhi yazımıza bakınız.

”Satılamaz Şerhi” Diye Bir Şerh Yoktur

Arama motorlarında en çok sorulan kalıplardan biri “tapuya satılamaz şerhi nasıl konur” biçimindedir. Böyle bir şerh türü mevzuatta yoktur.

Sebebi yukarıdaki iki maddede yatar: şerh edilebilecek kişisel haklar TMK m.1009’da, tasarruf yetkisi kısıtlamaları TMK m.1010’da sayılarak belirlenmiştir. “Bu taşınmaz satılamaz” içerikli, malikin kendi isteğiyle konulan genel bir yasak kaydı bu listelerin hiçbirinde yer almaz.

Uygulamada “satılamaz şerhi” denilerek kastedilen şey genelde şu üçünden biridir:

• İhtiyati tedbir şerhi — devam eden bir davada mahkemeden alınır ve tasarruf kısıtlaması olarak kütüğe işlenir. Şartları ağırdır.

(HMK m.389)

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Yani ortada görülmekte olan veya açılacak bir dava ve korunacak somut bir hak bulunmalıdır. “İleride sorun çıkmasın” gerekçesiyle tedbir alınamaz.

• Haciz şerhi — icra takibi kesinleştikten sonra icra dairesi eliyle konur.
• Özel kanundan doğan devir yasağı — örneğin bazı kamu kurumlarınca satılan arsalarda, amacına uygun kullanılması şartıyla getirilen devir sınırlaması. Bu kayıtlar malikin isteğiyle değil kanun gereği doğar ve beyanlar sütununa işlenir. Kamulaştırmada karşılaşılan kayıt için 31/b şerhi ve terkin davası yazımıza bakınız.

Şerh Taşınmazın Satılmasını Engeller mi?

Kural olarak hayır — ve bu, tapu şerhi hakkındaki en yanlış bilinen konudur.

TMK m.1009’un ikinci cümlesinin mantığına dikkat edin: şerh, hakkın “sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı” ileri sürülmesini sağlar. Bu ifade, şerhten sonra taşınmaz üzerinde birinin hak kazanmasının mümkün olduğunu varsayar. Şerh satışı yasaklamaz; satış yapılırsa alıcının bu hakla karşılaşmasını sağlar.

Pratik karşılığı şudur:

• Alıcı iseniz: şerhli bir taşınmazı satın alabilirsiniz, ancak şerhi görerek aldığınız için iyiniyet iddiasında bulunamazsınız. Şerh sahibi hakkını size karşı ileri sürer.
• Satıcı iseniz: tapunuzdaki şerh satışı hukuken engellemez, ama fiilen alıcı bulmanızı zorlaştırır.

Bu kuralın istisnası, tasarruf yetkisini doğrudan kısıtlayan kayıtlardır: ihtiyati tedbir kararı devri açıkça yasaklıyorsa tapu müdürlüğü işlemi yapmaz.

Tapuda Şerh Olduğunu Nasıl Anlarsınız?

Burada yaygın bir yanlış vardır: tapu kaydını yalnız malikin görebileceği sanılır. Kanun bunun tersini söyler (TMK m.1020):

Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Ölçüt malik olmak değil, ilgiyi inanılır kılmaktır. Taşınmazı satın almak üzere görüşme yürüten kişi, kural olarak bu ölçütü karşılar; talebi tapu müdürlüğüne yapılır ve ilginizi somut olarak ortaya koymanız istenir.

Malik veya yetkili temsilcisi ayrıca e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden kaydı görüntüleyebilir.

Maddenin son cümlesi de en az ilk cümlesi kadar önemlidir: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Şerhli bir taşınmazı alan kişinin “ben görmemiştim” savunması bu yüzden sonuç doğurmaz. Bu nedenle tapu kaydını işlem gününde yeniden kontrol edin: aradan geçen sürede yeni bir haciz veya tedbir işlenmiş olabilir.

Şerh Nasıl Kaldırılır? (Terkin)

Kütükten silme işlemine terkin denir. Terkinin kapıları Tüzükte sayılmıştır:

Tapu Sicili Tüzüğü m.69 — Terkin (birinci fıkra)

Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.

Buradan dört yol çıkar:

1. Hak sahibinin rızasıyla. En hızlı yoldur. Lehine şerh konulan kişi tapu müdürlüğüne başvurup terkini ister.

2. Sürenin dolması hâlinde malikin istemiyle. Tüzüğün aynı maddesi, şerh edilmiş kişisel haklarda belli bir süre söz konusuysa, sürenin dolmasıyla taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin yapılacağını düzenler. Dikkat edilmesi gereken nokta: bu, sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez. Malik talep etmedikçe kayıt kütükte durmaya devam eder.

3. Hakkın sona ermesi hâlinde malikin istemiyle — ve otuz günlük dava süresi. Şerh edilmiş kişisel hak başka bir sebeple sona erdiği için kayıt hukuki değerini kaybetmişse, yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir. Tüzük burada ilgililere bir güvence tanır:

Tapu Sicili Tüzüğü m.69 — Terkin (dördüncü fıkra)

Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.

Hükmün lafzında iki nokta belirleyicidir: süre tebliğ tarihinden başlar ve dava hakkı her ilgiliye tanınmıştır; yalnız şerh lehtarına değil. Terkin tebligatı aldıysanız süreyi ilk günden hesaplayın.

4. Yenilenmediği bildirilen haciz şerhinde iki yıl. Tüzük, haciz şerhleri için ayrı bir terkin kanalı öngörür:

Tapu Sicili Tüzüğü m.69 — Terkin (beşinci fıkra)

21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir.

Malik açısından pratik sonuç şudur: tapusundaki haciz şerhi iki yıldır duruyorsa ve bu süre içinde müdürlüğe haczin yenilendiği bildirilmemişse, malik kendi istemiyle terkin isteyebilir. Hükmün kendi lafzı üç hâli bu kanalın dışında bırakır: 6183 sayılı Kanun uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin hacizler, iflas ve konkordato ile verilen süre, ve İcra ve İflas Kanunu m.150/c şerhi bulunan taşınmazlar.

Bu, borcun sona erdiği anlamına gelmez; terkin edilen yalnız tapu kaydıdır ve durum icra müdürlüğüne bildirilir. Bu kural tapu kaydının terkinine ilişkindir; icra takibi tarafında haczin tekrarlanması ayrı bir rejime tabidir ve ayrıntısı eve haciz gelir mi yazımızdadır.

Rıza da yoksa, süre de dolmamışsa geriye dava kalır. Şerhin dayanağı olan hakkın hiç doğmadığı ya da sona erdiği iddiasıyla terkin istemli dava açılır.

Davayı açarken kritik olan nokta şudur: “dayanağı yok” demek tek başına yetmez. Yargıtay, şerhin bir mahkeme kararına ya da başka bir yasal dayanağa dayanmadığı gerekçesiyle doğrudan terkine hükmeden yerel mahkeme kararını bozmuştur:

Mahkemece, söz konusu şerhin bir mahkeme kararına dayanmadığı gibi, yasal başkaca bir dayanağının da bulunmadığı, bu nedenle davacının şerhin kaldırılmasını talep etmekte hukuki yararının bulunduğundan bahisle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, mahkemece dava konusu şerhin dayanak belgelerinin eksiksiz olarak temin edildikten sonra dava konusu şerhin ne sebeple konulduğu hususunda araştırma ve inceleme yapılması toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile hüküm tesisi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/9999, K. 2018/1867, T. 13.03.2018 — bozma)

Kararın somut olayında şerh, tapu idaresinin bir yazısına dayanılarak konulmuş bir “sahte imzayla satış iddiası” kaydıydı. Daire, mahkemenin önce şerhin dayanak belgelerini eksiksiz getirtmesini ve şerhin ne sebeple konulduğunu araştırmasını aramıştır. Dava açacak taraf açısından pratik karşılığı: dilekçede yalnız “bu şerhin dayanağı yok” demek yerine, kaydın hangi yazıya/karara dayandığını tapu müdürlüğünden getirtilmesini açıkça talep etmek gerekir.

Davanın hangi yerde açılacağı bir yetki meselesidir, görev meselesi değil (HMK m.12):

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Talebiniz taşınmazın aynına ilişkin bir sonuç doğuruyorsa bu kesin yetki kuralı işler; yani başka bir yer mahkemesinde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Hangi mahkemenin görevli olduğu ise dava değerine ve talebin niteliğine göre ayrıca belirlenir.

Şerhin Süresi Var mı?

Genel bir “şerh şu kadar yıl geçerlidir” kuralı yoktur; süre şerhin türüne ve dayandığı kanuna bağlıdır.

• Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhi: kanunda beş yıllık bir süre öngörülmüştür.

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.

Bu hükmün lafzı “re’sen terkin” dese de, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bunu tapu memurunun kendiliğinden silme yetkisi olarak okumamaktadır; beş yılın dolması şerhi otomatik olarak düşürmez. Tartışmanın ayrıntısı satış vaadi sözleşmesi yazımızdadır.

• İhtiyati tedbir şerhi: davanın sonuna kadar etkilidir; dava düşer, reddedilir veya tedbir kaldırılırsa terkin edilir.
• Aile konutu şerhi: süreye bağlı değildir; konutun aile konutu niteliği devam ettiği sürece durur.
• Kira şerhi: kira ilişkisi sona erdiğinde hukuki değerini kaybeder.

Geçici Tescil Şerhi: Az Bilinen Üçüncü Kanal

TMK m.1011, iki özel durumda geçici tescil şerhi verilmesine izin verir: iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Şerh, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır.

Bu kanalın pratik değeri, hâkimin şerh kararı verirken şerhin etki bakımından süresini ve içeriğini de belirlemesidir. Aynî hak iddiasında bulunup henüz tescil isteyemeyen kişi için, ihtiyati tedbirden ayrı ve çoğu zaman gözden kaçan bir imkândır.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Şerh koydurmak istiyorsanız:

1. Hakkınızın TMK m.1009’daki listede veya özel bir kanunda yer alıp almadığını belirleyin. Yer almıyorsa şerh yolu kapalıdır.
2. Dayanağınız sözleşmeyse, sözleşmenin kanunun aradığı şekilde (satış vaadinde noterde düzenleme) yapıldığını doğrulayın.
3. Alacak tahsili amacındaysanız tapuya değil, mahkemeye (ihtiyati tedbir) veya icra dairesine (haciz) başvurun.

Tapunuzdaki şerhi kaldırmak istiyorsanız:

1. Kaydın gerçekte şerh mi yoksa beyan mı olduğunu tapu kayıt örneğinden tespit edin; ikisinin terkin usulü farklıdır.
2. Şerhin dayanağı olan hakkın sona erip ermediğini belirleyin.
3. Önce lehtarın rızasıyla terkini deneyin; sonuç alamazsanız terkin istemli dava açın.

Şerhli taşınmaz satın alacaksanız:

1. Şerhin türünü ve lehtarını öğrenin; şerhi görerek aldığınız için iyiniyet korumasından yararlanamazsınız.
2. Satış vaadi şerhi varsa, vaad alacaklısının hakkını size karşı ileri sürebileceğini hesaba katın.
3. Tapu kaydını işlem günü yeniden kontrol edin.
4. Kaydın tamamında nelere bakılacağı için ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazısına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• “Herkes şerh koydurabilir” sanmak. Şerh edilebilecek haklar TMK m.1009 ve m.1010’da sayılmıştır; liste dışı hak sözleşmeyle dahi şerh edilemez.
• Alacaklı olmayı şerh hakkı sanmak. Alacaklının yolu tapu müdürlüğünden değil, mahkeme veya icra dairesinden geçer.
• Şerh ile beyanı karıştırmak. İkisinin hukuki etkisi de terkin usulü de farklıdır.
• Şerhin satışı engellediğini sanmak. Şerh satışı yasaklamaz; alıcıyı bağlar.
• Sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden sileneceğini sanmak. Malik terkin istemedikçe kayıt kütükte kalır.
• Terkine karşı otuz günlük dava süresini kaçırmak. Tebliğ tarihinden başlar ve dava hakkı her ilgiliye tanınmıştır (Tapu Sicili Tüzüğü m.69).
• Yenilenmeyen haciz şerhini kaderine terk etmek. Tapuya işlenmiş haciz iki yıl içinde yenilendiği bildirilmemişse malikin istemiyle terkin edilir; istem gelmedikçe kayıt durur (Tapu Sicili Tüzüğü m.69).
• Terkin davasında yalnız “dayanağı yok” demek. Yargıtay, şerhin dayanak belgeleri getirtilip ne sebeple konulduğu araştırılmadan verilen terkin kararını noksan soruşturma sayar.

Özet

• Tapu kütüğünde tescil aynî hak kurar, şerh kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı etkili kılar, beyan bilgilendirir.
• Şerh edilebilecek kişisel haklar TMK m.1009’da, tasarruf kısıtlamaları TMK m.1010’da sınırlı sayıda belirlenmiştir.
• Kiracı (TBK m.312), satış vaadi alacaklısı (2644 sayılı Tapu Kanunu m.26) ve malik olmayan eş (TMK m.194) doğrudan şerh isteyebilir; alacaklı isteyemez.
• “Satılamaz şerhi” diye bir kurum yoktur; karşılığı ihtiyati tedbir (HMK m.389) veya hacizdir.
• Şerh satışı engellemez, alıcıyı bağlar; bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın aynî hak bakımından durumunu değiştirmez.
• Terkin; rıza, sürenin dolması veya mahkeme kararıyla olur (Tapu Sicili Tüzüğü m.69). Terkine karşı tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde her ilgili dava açabilir.
• Haciz şerhinde iki yıl: tapuya işlenmiş haciz iki yıl içinde yenilendiği bildirilmemişse malikin istemiyle terkin edilir; 6183 sayılı Kanun kapsamındaki kamu alacağı haczi, iflas/konkordato süresi ve İİK m.150/c şerhi bunun dışındadır.
• Terkin davasında “dayanağı yok” demek yetmez; şerhin dayanak belgeleri getirtilip ne sebeple konulduğu araştırılmalıdır.

Değerlendirme

Bu alandaki uyuşmazlıkların büyük kısmı, hukuki bir tartışmadan değil kavram karışıklığından doğuyor. Tapu kütüğündeki her kaydı “şerh” sayan, şerhi de bir tür satış yasağı gibi okuyan yaklaşım; hem gereksiz tapu başvurularına hem de asıl alınması gereken tedbirin (ihtiyati tedbir veya haciz) geç alınmasına yol açıyor.

Alacağını güvenceye almak isteyen kişi açısından tablo nettir: TMK m.1010, tasarruf kısıtlamalarını mahkeme ve icra kanalına bağlamıştır. Tapu müdürlüğüne yapılacak bir başvurunun bu sonucu doğurma ihtimali yoktur; bu yola harcanan süre, borçlunun taşınmazı devretmesi için geçen süredir. Bu nedenle taşınmazın devrinden endişe eden alacaklının ilk adımı tapu müdürlüğü değil, dava ve ihtiyati tedbir talebi olmalıdır.

Şerh lehtarları açısından ise en yüksek riskli nokta terkin sürecidir. Tapu Sicili Tüzüğü m.69, malikin istemiyle yapılan terkine karşı otuz gün içinde dava açma imkânı tanır ve süreyi tebliğ tarihine bağlar. Süre kısadır; tebligatı “sonra bakarım” diye bekletmek, yıllardır süren bir güvencenin sessizce sona ermesi anlamına gelebilir.

Ters yönde, malikler açısından gözden kaçmaya açık kalem yenilenmeyen haciz şerhidir. Tüzük m.69’un beşinci fıkrası, tapuya işlenmiş bir haczin iki yıl içinde yenilendiği bildirilmemişse terkin edilmesini öngörür, ama bunu malikin istemine bağlar. Yani süre dolmakla kayıt kendiliğinden silinmez; istem gelmedikçe şerh kütükte durur. Tapusunda eski bir haciz şerhi duran malikin ilk kontrol edeceği şey, bu iki yıllık bildirimin yapılıp yapılmadığıdır.

Şerhin türü, dayanağı ve terkin usulü somut kayda göre değiştiğinden, tapu kayıt örneğinizi bir avukatla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.