İpotek Nedir? Nasıl Kurulur, Borç Ödenmezse Ne Olur?

Kısa Cevap

İpotek, bir para alacağını güvence altına almak için bir taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehnidir. Borç ödenmezse, alacaklı ipotekli taşınmazı cebrî icra yoluyla sattırarak (paraya çevirerek) alacağını bu bedelden öncelikli olarak alabilir. İpotek, hâlen mevcut bir alacak için kesin borç ipoteği, ileride doğacak/doğması muhtemel bir alacak için ise limitli bir üst sınır ipoteği olarak kurulabilir; ipoteğe konu taşınmazın mutlaka borçlunun mülkiyetinde olması da gerekmez. İpotek, tapu kütüğüne tescille kurulur ve borç sona erdiğinde malik, ipoteğin kaldırılmasını (fek) isteyebilir.

Bu Durumda mısınız?

• Bir kredi ya da borç için taşınmazınıza ipotek konulması istendi ve sonuçlarını merak ediyorsunuz.
• Taşınmazınıza, başkasının borcu için ipotek verip veremeyeceğinizi soruyorsunuz.
• Kredi sözleşmenizdeki ipoteğin kesin borç ipoteği mi yoksa üst sınır ipoteği mi olduğunu anlamak istiyorsunuz.
• Borcunuzu ödediniz ama alacaklı ipoteği kaldırmıyor, ne yapacağınızı bilmiyorsunuz.
• İpotekli bir taşınmazı devralmayı düşünüyor, ipoteğin akıbetini merak ediyorsunuz.

Bu soruların cevabı somut borç ilişkisine ve ipotek akit tablosunun içeriğine göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

İpotek Nedir?

İpotek, bir taşınmaz rehni türüdür: bir para borcunun ödenmesini güvence altına almak için, bir taşınmaz teminat olarak gösterilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ipoteğin niteliğini şöyle tanımlar:

“İpotek kişisel bir alacağın teminat alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinde alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218, T. 10.09.2013 — bozma)

İpotek taşınmazın mülkiyetini alacaklıya geçirmez; taşınmaz malikte kalır, üzerinde alacaklı lehine sınırlı bir ayni hak doğar. Borç ödenirse ipotek sona erer; ödenmezse alacaklı ipotekten doğan haklarını kullanır.

Hangi Alacaklar İpotekle Güvence Altına Alınır?

Kanun, ipoteğin amacını ve kapsamını geniş tutar:

4721 sayılı TMK m.881 — Amaç ve nitelik

Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

İki önemli sonuç çıkar: (1) ipotek, yalnızca mevcut bir borç için değil, ileride doğacak (doğması kesin veya olası) bir alacak için de kurulabilir; (2) ipoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması şart değildir — bir üçüncü kişi de kendi taşınmazını başkasının borcu için ipotek gösterebilir. Bu hâlde taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu olmaz; alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili sayılması için istemin hem asıl borçluya hem kendisine yöneltilmiş olması gerekir (TMK m.887).

İpotek Nasıl Kurulur?

İpotek, tarafların anlaşmasıyla ve tapu kütüğüne tescille kurulur:

4721 sayılı TMK m.856 — Tescil

Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Kurulum, taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünde yapılır; tescil kurucu niteliktedir ve kuruluş sözleşmesi resmî şekle tabidir (adi yazılı bir anlaşma ipotek doğurmaz). Tescilde; güvence altına alınan alacağın tutarı ya da azami miktarı, taraflar ve ipoteğe konu taşınmaz belirtilir.

İpoteğin Kapsamı Ne Kadardır?

İpoteğin sağladığı güvence yalnızca anaparadan ibaret değildir:

4721 sayılı TMK m.875 — Güvencenin kapsamı

Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer: 1. Ana para, 2. Takip giderleri ve gecikme faizi, 3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.

Yani ipotek yalnız borcun anaparasını değil, icra takip giderlerini ve gecikme faizini de güvence altına alır. Bu, aşağıda görüleceği gibi ipoteğin fek şartları bakımından da önemlidir.

Kesin Borç (Anapara) İpoteği mi, Üst Sınır İpoteği mi?

Uygulamada, özellikle kredi ipoteklerinde, ipoteğin hangi türde kurulduğu (kesin borç mu, üst sınır mı) hem takip türünü hem de ipoteğin sınırlarını belirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ayrımı ve dayandığı kanun hükümlerini şöyle açıklar:

“İpotek ile sağlanan amaç alacağa teminat sağlamaktır. İpotek, rehni verenle alacaklı arasında yapılacak resmi senede dayanır. Rehin hakkı, ayni hak olarak bu senede dayanılarak tapu kütüğüne yapılacak tescille doğar. Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İlerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/778, K. 2012/94, T. 22.02.2012 — bozma)

Bu ayrımın kanuni dayanağı, TMK m.881’in yanında üst sınır ipoteğini düzenleyen hükümdür:

4721 sayılı TMK m.851 — Ana para

Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.

Kesin borç ipoteğinde, ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır: teminat altına alınan borç ilişkisi geçersizse ya da paraya çevirme anında geçerli bir alacak yoksa, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Hukuk Genel Kurulu bunu açıkça vurgular:

“Paraya çevirme anında geçerli bir alacağın varlığı rehin hakkının kullanılması için zorunludur. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/778, K. 2012/94, T. 22.02.2012 — bozma)

Üst sınır ipoteğinde ise, henüz kesinleşmemiş bir borç ilişkisinin doğuracağı belirsizlik, tapu kütüğüne yazılan bir limitle sınırlanır:

“Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/778, K. 2012/94, T. 22.02.2012 — bozma)

Bu ayrımın pratik önemi büyüktür: kesin borç ipoteğine dayanan takipte İİK’nın ilamlı icra hükümleri işletilirken, üst sınır ipoteğine dayanan takipte kredi/cari hesap ilişkisine göre hesap özeti-ihtarname tebliğine bağlı farklı bir usul izlenir. Akit tablosunda faiz ve takip giderlerinin de teminata dahil edildiği hâllerde anapara ipoteği, teminatın limitli tesis edildiği hâllerde ise üst sınır ipoteği kabul edilmelidir.

Borç Ödenmezse Ne Olur?

İpoteğin asıl işlevi, borç ödenmediğinde ortaya çıkar. Bu hâlde alacaklı, ipotekli taşınmazı doğrudan mülk edinemez; alacağını, taşınmazın cebrî icra yoluyla (ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiple) satılması ve elde edilen bedelden öncelikli olarak karşılanması suretiyle alır. Taşınmazın mülkiyeti ise satış gerçekleşene kadar malikte kalır; takibin usulü, yukarıda görüldüğü gibi ipoteğin kesin borç mu üst sınır mı olduğuna göre değişir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İpotekli alacağın tahsili için izlenecek yol, İcra ve İflâs Kanunu’nun “Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip” başlıklı babında düzenlenmiştir. Bu, cebri icranın üç yolundan biridir ve rehinle güvenceye bağlanmış alacakta kural olarak zorunludur: alacaklı, borçlu iflasa tabi olsa bile önce rehni paraya çevirmek zorundadır; rehin tutarı borcu karşılamazsa kalan alacak için haciz veya iflas yoluna gidebilir (İİK m.45). Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacakları bu kuralın istisnasıdır.

Takip, ipotek belgesinin tapudan alınacak resmî örneğiyle başlar:

2004 sayılı İİK m.148 — Takip talebi

Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58 inci maddeye göre takip talebinde bulunur.

Yetki bakımından iki seçenek vardır: genel yetkili icra dairesi ya da taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi.

Akit Tablosu Yolu Belirler: İcra Emri mi, Ödeme Emri mi?

Bu bölümün en kritik ayrımı burasıdır ve ayrımı yapan şey borcun büyüklüğü ya da alacaklının kimliği değil, ipotek akit tablosunun içeriğidir. Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin yasal mimarisini ortaya koyarken ölçütü şöyle formüle eder:

“İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte kesin borç ipoteğine dayanılmış ise; eş söyleyişle, doğmuş bir alacağın temini için düzenlenen ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva ediyorsa başvurulacak yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takiptir ve bu durumda 2004 sayılı İİK’nun 149.maddesi gereği borçluya ve taşınmaz sahibi üçüncü şahsa birer icra emri gönderilir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/1717, K. 2015/895, T. 04.03.2015 — değişik gerekçeyle bozma, oybirliği)

Kanun bu iki ihtimali ayrı maddelerde düzenler:

2004 sayılı İİK m.149 — İcra emri

İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.

Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını istiyebileceği bildirilir.

2004 sayılı İİK m.149/b — Ödeme emri

149 uncu maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere 60 ıncı maddeye göre birer ödeme gönderir. 1. Ödeme müddeti otuz gündür. 2. Yedi gün içinde itiraz olunmaz ve 1 numaralı bendde yazılı müddet içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını istiyebileceği bildirilir.

Aradaki fark, borçlunun elindeki savunma imkânını doğrudan belirler:

Akit tablosu	Gelen belge	Ödeme süresi	Borçlunun yolu
Kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içeriyor ve alacak muaccel (m.149)	İcra emri	30 gün	Takibe itiraz yok; icra mahkemesinden icranın geri bırakılması istenir (m.149/a)
Bunun dışındaki muaccel alacaklar (m.149/b)	Ödeme emri	30 gün	Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz (m.150)

İcra emri gelen borçlunun yolu, ilamlı icradaki rejimin kendisidir: İİK m.149/a, icranın geri bırakılması bakımından m.33’ün birinci, ikinci ve dördüncü fıkralarına yollama yapar. Burada pratikte en çok gözden kaçan nokta, geri bırakma isteminin reddi hâlinde satışın kendiliğinden durmamasıdır. İstinafa başvuran borçlu veya üçüncü şahıs takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmazsa satış devam eder; talep bölge adliye mahkemesince reddedilirse bu teminat, ayrıca hükme gerek kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacaklarında bu oran yüzde otuz olarak uygulanır (m.149/a).

Kredi ve Cari Hesap İpoteğinde Özel Yol (İİK m.150/ı)

Üst sınır ipotekleri çoğu zaman bir kredi veya cari hesap ilişkisinin teminatıdır ve akit tablosu kayıtsız şartsız bir borç ikrarı içermez. Kanun bu hâl için, doğrudan ödeme emrine götürmeyen özel bir mekanizma kurar:

2004 sayılı İİK m.150/ı — Kredi kurumlarının özel durumu

Borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdî veya gayrinakdi bir krediyi kullandıran tarafın ibraz ettiği ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf, krediyi kullanan tarafa ait cari hesabın kesilmesine veya kısa, orta, uzun vadeli kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetinin veya gayrinakdi kredinin ödenmiş olması nedeniyle tazmin talebinin veya borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla krediyi kullanan tarafa kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adrese gönderilmek suretiyle tebliğ edildiğini veya 68/b maddesi gereğince tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noterden tasdikli bir sureti icra müdürüne ibraz ederse icra müdürü 149 uncu madde uyarınca işlem yapar.

Yani hesap özeti veya ihtar noter aracılığıyla usulünce tebliğ edilmişse, üst sınır ipoteğinde de m.149 işletilir ve borçluya icra emri gönderilir. Buna karşılık hesap özeti-ihtarname tebliğ edilmemişse yol ilamsız takiptir ve m.149/b uyarınca ödeme emri çıkarılır.

Borçlunun buradaki savunması da özeldir: hesap özetine, ihtara ya da tazmin talebine, tebliğden itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz etmiş olduğunu ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Ancak aynı madde bir sınır daha koyar. İnceleme sırasında borçlu, borcun sona erdiğine veya ertelendiğine ilişkin resmî veya imzası ikrar edilmiş bir belge sunmadıkça takibin durdurulmasına karar verilemez. Sekiz günlük noter itirazını kaçırmak, bu yüzden yalnızca bir usul kaybı değildir; savunmanın belge rejimini de ağırlaştırır.

İtirazın Sınırı: İpotekte Rehin Hakkı Tartışılamaz

Ödeme emri gelen borçlunun itiraz hakkı vardır, ancak kapsamı sınırlıdır:

2004 sayılı İİK m.150 — İtiraz

Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde 72 nci madde hükümleri kıyasen uygulanır.

Bu cümle, ipotek takibini taşınır rehni takibinden ayıran noktadır. Taşınır rehninde borçlu rehin hakkına itiraz edebilir ve sırf rehin hakkına itiraz olunursa alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yolundan vazgeçip takibin haciz yoluyla devamını isteyebilir (m.147). İpotekte ise bu kapı kapalıdır: rehin hakkının kendisi takip içinde tartışılamaz, ipoteğe karşı çıkılacaksa yol ipoteğin iptali davasıdır ve bu davada menfi tespit davasına ilişkin İİK m.72 hükümleri kıyasen uygulanır. Ödeme emrine itirazın genel usulü ve süreleri için icra takibi ve ödeme emrine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Takip Tapuya Şerh Edilir — Taşınmazı Sonradan Alan Kişi Ne Yapmalı?

İpotekli bir taşınmazı satın almayı düşünenler için bu hüküm belirleyicidir:

2004 sayılı İİK m.150/c — Tapuya şerh

İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.

Sonuç iki yönlüdür. Bir yandan takip, tapu kaydına düşen şerhle herkese karşı görünür hâle gelir. Öte yandan şerhten sonra taşınmazı edinen kişiye ayrıca icra veya ödeme emri tebliğ edilmez — yani süreç ona haber verilmeden ilerler ve satışla karşılaşabilir. Tapu kaydını devirden önce bu şerh yönünden incelemek, ipotek kaydını görmek kadar önemlidir.

Taşınmaz kiraya verilmişse alacaklının elinde bir imkân daha vardır: icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder (m.150/b).

Satış İsteme Süresi: Taşınmazda Bir Yıl

Takibin başlatılmış olması tek başına yetmez; satış süresinde istenmezse takip ayakta kalmaz:

2004 sayılı İİK m.150/e — Satış isteme müddeti

Alacaklı, taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde, taşınmaz rehnin satışını da aynı tarihten itibaren bir yıl içinde isteyebilir.

Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer.

Sürenin başlangıcı haciz tarihi değil, ödeme veya icra emrinin tebliği tarihidir. Süre kaçırılırsa sonuç haczin kalkması değil, doğrudan takibin düşmesidir. Takibin düşmesi ipotek hakkını sona erdirmez: ipotek bir ayni haktır ve terkini istenebilmesi alacağın sona ermesine bağlıdır (TMK m.883, aşağıda). Satışın nasıl yürüdüğü ve elektronik ihale usulü için icrada satış ve elektronik ihale süreci, ihaleye karşı başvurulabilecek yol için ihalenin feshi davası yazılarına bakabilirsiniz.

İpoteğin Kaldırılması (Fek)

Borç sona erdiğinde ipoteğin tapu kaydından silinmesi kendiliğinden olmaz; bunun için terkin (fek) işlemi gerekir:

4721 sayılı TMK m.883 — İpoteğin terkinini isteme hakkı

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

Uygulamada sık karşılaşılan sorun, alacaklının borç ödendiği hâlde terkin talebinde bulunmamasıdır. Bu durumda izlenecek üç yol (tapuda terkin, İİK m.153 icra dairesi yolu ve dava) ile süreli ipotekte 2019’da getirilen otuz günlük kural ipoteğin fekki ve terkini yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu durumda malikin izleyeceği yolu açıkça belirtir:

“Kuşkusuz alacak sona erdiği halde alacaklı terkin taahüdüne rağmen terkin talebinde bulunmazsa taşınmaz maliki ipoteğin fekkini dava yoluyla isteyebilir.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218, T. 10.09.2013 — bozma)

Ancak bu davada, ipoteğin kapsamına giren kalemler (yukarıdaki TMK m.875) göz ardı edilemez. Aynı kararda Daire, fekkin şartını şöyle somutlaştırır:

“Alacaklı, ipoteğin fekki için anaparanın dışında takip masraflarını ve geçen günlerin faizlerini de isteyebileceğinden, ipoteğin kaldırılmasına ancak anaparanın, gecikme faizinin, icra takibi yapılmışsa takip giderlerinin ödenmesi halinde karar verilebilir.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218, T. 10.09.2013 — bozma)

Bu nedenle “borcumu ödedim” iddiası tek başına yeterli değildir; ödemenin anapara + gecikme faizi + varsa takip giderlerinin tamamını kapsadığı, yazılı delille ispatlanmalıdır. Nitekim yukarıdaki kararda davacı, ipotek bedelinin tam olarak ödendiğini kanıtlayamadığı için menfi tespit talebinin kabulü Daire tarafından bozulmuştur.

İpotekli Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?

İpotek, kişisel değil ayni bir hak olduğundan taşınmazı izler; malik değişse de ipotek kural olarak aynen devam eder:

4721 sayılı TMK m.888 — Taşınmazın devri

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.

Yeni malik borcu üstlenirse, alacaklı kendisine başvurma hakkını sakladığını bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, önceki borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888/2). Tapu kaydındaki ipotek şerhinin satıştan önce mutlaka incelenmesi bu yüzden kritiktir. Alım öncesinde kaydın bütününde nelere bakılacağı ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazısındadır.

İpotek ile Haciz Arasındaki Fark

İpotek, uygulamada sık sık haciz ile karıştırılır; hukuki nitelikleri farklıdır:

• Kaynak: İpotek, tarafların iradesiyle, önceden ve resmî şekilde kurulan bir güvence hakkıdır (TMK m.856); haciz, icra takibinde devlet eliyle uygulanan bir el koymadır.
• Öncelik: İpotek, alacaklıya satış bedeli üzerinde diğer alacaklılara karşı öncelik sağlar; haciz sıraya göre işler.
• Zamanlama: İpotek genellikle borç ilişkisinin başında kurulur; haciz ise borcun ödenmemesi sonrasında devreye girer.

Sık Yapılan Hatalar

• İpoteğin mülkiyeti alacaklıya geçirdiğini sanmak. İpotek taşınmazı alacaklıya devretmez; taşınmaz malikte kalır, üzerinde sınırlı bir ayni hak doğar (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218).
• Kesin borç ipoteği ile üst sınır ipoteğini karıştırmak. İkisinin takip usulü ve kapsamı farklıdır; ipotek akit tablosunun içeriği belirleyicidir (Yargıtay HGK, E. 2011/778, K. 2012/94).
• “Anaparayı ödedim” demenin fek için yeterli sanılması. Fek, ancak anapara ile birlikte gecikme faizi ve varsa takip giderlerinin tamamının ödendiği ispatlanırsa mümkündür (TMK m.875; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218).
• Borç bitince ipoteğin kendiliğinden silineceğini varsaymak. İpoteğin tapudan terkini için ya alacaklının talebi ya da malikin açacağı fek davası gerekir (TMK m.883).
• Ödenmezse taşınmazın alacaklıya kalacağını sanmak. Alacaklı taşınmazı mülk edinemez; taşınmaz cebrî icrayla satılır, bedelden öncelikli tahsil yapılır.
• İpotekli taşınmazı satın alırken ipoteğin kendiliğinden düşeceğini sanmak. İpotek, aksi kararlaştırılmadıkça taşınmazı izler (TMK m.888).

Özet

• İpotek, para alacağını güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehindir (TMK m.881).
• Kapsam: mevcut veya doğması kesin/olası gelecekteki alacaklar güvence altına alınabilir; teminat anapara, gecikme faizi ve takip giderlerini de kapsar (TMK m.875).
• Tür: kesin borç (anapara) ipoteği doğmuş alacak için, üst sınır ipoteği ileride doğacak alacak için limitle kurulur (TMK m.851; Yargıtay HGK, E. 2011/778, K. 2012/94).
• Kuruluş: resmî şekilde ve tapu kütüğüne tescille kurulur; tescil kurucudur (TMK m.856).
• Kaldırma (fek): alacaklının terkin etmemesi hâlinde dava açılabilir, ancak yalnız anapara+faiz+giderlerin tamamı ödenmişse (TMK m.883; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/7576, K. 2013/11218).
• Devir: ipotek taşınmazı izler; malik değişse de aksi kararlaştırılmadıkça güvence aynen sürer (TMK m.888).
• Sonuç: borç ödenmezse taşınmaz cebrî icrayla satılır, alacaklı bedelden öncelikli tahsil eder.

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · İlamsız İcra Takibi ve Ödeme Emrine İtiraz · İhtiyati Haciz Nedir? Şartları, Süreler ve İtiraz (İİK 257-265)