Kat Malikleri Kurulu: Toplantı Çağrısı, Yeter Sayı ve Vekâlet (KMK m.27-32)

Kısa Cevap

Kat malikleri kurulu, apartmanın yönetim organıdır ve bağımsız bölüm maliklerinin tamamından oluşur; ayrıca bir üyelik işlemi gerekmez (KMK m.27). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yeter sayısız kalırsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).

Tartışmaların yoğunlaştığı üç başlık şudur: çağrı usulü, yeter sayının iki ölçütü (sayı ve arsa payı) ve vekâlet sınırları. Çağrı başlığında yaygın bir yanılgı vardır ve aşağıda ayrıca ele alınmıştır: on beş gün ve şekil şartı olağanüstü toplantıya özgüdür, olağan toplantı için kanun ayrı bir çağrı usulü öngörmez.

En sık karıştırılan nokta ise oy hakkıdır: arsa payı oy sayısını belirlemez. Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir tek oya sahiptir.

Bu Durumda mısınız?

• Yönetim toplantı yapmıyor; nasıl toplantıya zorlayacağınızı bilmiyorsunuz.
• Çağrı size ulaşmadı ya da kapıya asılan ilanla duyuruldu; alınan kararın geçerliliğini sorguluyorsunuz.
• Toplantıda bir kişi onlarca vekâletle gelip tüm kararları tek başına aldı.
• Arsa payı büyük olan malik “benim oyum daha ağır” diyor.
• Bloktaki dairelerin çoğu tek kişiye ait; o kişi her kararı belirliyor.
• Gündemde olmayan bir konu toplantıda birden karara bağlandı.
• Toplantıya katılamadınız, alınan karara itiraz etmek istiyorsunuz.

Kurul Nedir, Kimlerden Oluşur?

Kanun yönetim yetkisini doğrudan kurula verir (KMK m.27):

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Buradan üç sonuç çıkar. Birincisi, kurul kat maliklerinin tamamıdır; şirket genel kurulu gibi ayrıca üye kaydı yapılmaz, kat maliki olmak kurul üyesi olmak demektir. İkincisi, yönetim tarzını belirleme yetkisi kurula aittir, ama bu yetki kanunun emredici hükümleriyle sınırlıdır. Üçüncüsü, kiracılar kurulun üyesi değildir; kiracının kanundan doğan borçları vardır (apartman ve site aidatını kim öder) ama oy hakkı yoktur.

Kurulun yönetim tarzını belirleyen temel belge yönetim planıdır (KMK m.28):

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planı bir sözleşme niteliğinde olduğu için değiştirilmesi ağır bir çoğunluğa bağlanmıştır (KMK m.28):

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Dikkat: bu beşte dört, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Yönetim planı değişikliği kararlarının sıkça iptal edilme sebebi bu ayrımdır.

Olağan Toplantı: Yılda En Az Bir Kez

Kanun toplanmayı zorunlu kılar ve zaman belirlemez ise kendisi belirler (KMK m.29):

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda takvim farklıdır (KMK m.29):

Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Bu ayrım pratikte önemlidir: birden çok bloktan oluşan sitelerde “her yıl toplanmadınız” itirazı, toplu yapı rejimi uygulanıyorsa yerinde olmayabilir.

Olağan toplantıda çağrı usulü: kanunun yazmadığı şey

Bu, yazılı kaynakların çoğunda yanlış aktarılan noktadır. On beş gün, imza karşılığı çağrı ve taahhütlü mektup şartları maddenin birinci fıkrasında değil, ikinci fıkrasında yer alır. Ve ikinci fıkra olağanüstü toplantıyı düzenler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi fıkraları bu adla ayırır:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin birinci fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; olağanüstü toplantılarla ilgili olan ikinci fıkrasında ise, önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü bir mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlanmıştır.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2407, K. 2018/1679, T. 12.03.2018 — onama, oy birliği)

Bunun somut sonucunu Daire bir başka kararında göstermiştir. Toplantı zamanı yönetim planında gösterilmiş olan bir olağan toplantıda, ilk derece mahkemesi çağrının usulsüz olduğu gerekçesiyle kararı iptal etmiş; Daire bu kararı bozmuştur:

“İptaline karar verilen 06.01.2014 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının olağan toplantı olduğu, bu toplantının yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer gösterilmemişse takvim yılının ilk ayında yapılacağı açık olup özel başka bir düzenleme getirilmediği, bu cümleden olmak üzere; toplantı gününün apartman girişindeki ilan panosunda ilan edilmesinin yeterli olduğu, kat maliklerine ayrıca tebligat yapılmasına dahi gerek olmadığı anlaşılmakla;”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/4777, K. 2017/7276, T. 04.10.2017 — bozma, oy birliği)

Bu kararın sınırlarını olduğu gibi belirtmek gerekir. Birincisi, o dosyada toplantı zamanı yönetim planının 8. maddesiyle önceden sabitlenmişti (Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının ilk on günü) ve Daire “özel başka bir düzenleme getirilmediği” kaydını açıkça düşmüştür; yani ilanın yeterli sayılması, toplantı tarihinin zaten yönetim planından bilinebilir olmasına dayanır. İkincisi, Daire bozma sonucuna iki ayrı gerekçeyle ulaşmıştır; davanın kanunda öngörülen sürelerden sonra açılmış olması da ayrıca belirtilmiştir. Bu nedenle karardan “her olağan toplantıda ilan yeterlidir” biçiminde genel bir kural çıkarılmamalıdır.

Uygulamaya dönük dürüst özet şudur: olağan toplantı için kanun bir çağrı şekli öngörmemiştir. Yönetim planı bir usul getirmişse ona uyulur; getirmemişse ve toplantı zamanı planda belliyse ilan panosundaki duyuru yeterli görülebilmektedir. Aşağıdaki on beş gün ve şekil şartları ise olağanüstü toplantı içindir.

Olağanüstü Toplantı: Üçte Bir İstemi ve On Beş Gün Kuralı

Yönetim toplantı yapmıyorsa kat maliklerinin elinde somut bir araç vardır (KMK m.29):

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Bu tek fıkra beş ayrı şart içerir ve her biri iptal sebebi olabilir:

1. Önemli bir sebep bulunmalıdır.
2. İstem sahibi yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri olmalıdır.
3. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılmalıdır.
4. Çağrı bütün kat maliklerine ulaşmalı ve şekil şartını taşımalıdır: imzalattırılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektup.
5. Toplantı sebebi bildirilmelidir.

Dördüncü şart, uygulamadaki en yaygın usulsüzlüğün kaynağıdır: olağanüstü toplantıda kapıya asılan ilan, WhatsApp mesajı veya sözlü bildirim kanunun aradığı şekli karşılamaz. Beşinci şart ise gündem bağlılığını doğurur. Çağrıda duyurulmayan bir konuda alınan karar iptal davasına konu edilebilir.

Bu beş şart yalnız bu fıkraya, yani olağanüstü toplantıya ilişkindir. Olağan toplantı için kanun ayrı bir çağrı usulü öngörmemiştir; ayrımın içtihattaki karşılığı için yukarıdaki “Olağan toplantıda çağrı usulü” başlığına bakınız.

İkinci toplantının çağrıda gösterilmesi

Kanun, ilk toplantının boşa çıkması ihtimalini baştan düzenler (KMK m.29):

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Ve iki toplantı arasına asgari bir süre koyar (KMK m.29):

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Bu yedi gün kuralı 5711 sayılı Kanunla eklenmiştir ve sıkça atlanır: ilk toplantının hemen ardından aynı gün veya iki gün sonra yapılan “ikinci toplantı” usule aykırıdır.

Yeter Sayı: İki Ölçüt Birlikte Aranır

Bu, kararların en çok bu yüzden iptal edildiği hükümdür (KMK m.30):

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Hüküm iki ayrı eşiği birlikte arar:

• Sayı çoğunluğu — kat maliklerinin yarısından fazlası.
• Arsa payı çoğunluğu — toplanan maliklerin arsa paylarının toplamı da yarıdan fazla olmalıdır.

Yirmi dairelik bir apartmanda on bir malik katılmış ama arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa toplantı yeter sayısı yoktur. Tersi de geçerlidir: arsa payı büyük iki malik yarıdan fazla paya sahip olsa da sayı çoğunluğu sağlanmadığı için toplantı yapılamaz.

Karar için ise ayrı bir eşik vardır: toplantı yeter sayısı sağlandıktan sonra kararlar oy çokluğuyla alınır.

İkinci toplantıda eşik düşer

Kanun kilitlenmeyi önlemek için ikinci toplantıyı kolaylaştırır (KMK m.30):

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Yani ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Buradaki iki kritik ayrıntı: ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılmalıdır (ve m.29 uyarınca en az yedi gün sonra), ve bu kolaylık ilk toplantının yeter sayı yokluğundan yapılamamasına bağlıdır.

Son olarak kanun, özel çoğunlukları saklı tutar (KMK m.30):

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Bu ibare pratikte çok önemlidir: yönetim planı değişikliği beşte dört (KMK m.28), ortak yerlerde inşaat ve onarım beşte dört (KMK m.19) gibi ağır çoğunluklar, ikinci toplantıdaki “katılanların salt çoğunluğu” kolaylığından yararlanmaz.

Oy Hakkı: Arsa Payı Oyu Belirlemez

En yaygın yanlış inanış buradadır (KMK m.31):

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Arsa payı, toplantı yeter sayısında ve bazı gider paylaşımlarında rol oynar; oy sayısını belirlemez. Dubleks dairesi olan malikin oyu, stüdyo dairesi olan malikin oyuyla eşittir.

Çok bağımsız bölümü olanın oy tavanı

Kanun, bir kişinin apartmanı tek başına yönetmesini engelleyen bir tavan koyar (KMK m.31):

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Otuz dairelik bir binada yirmi dairesi olan malik yirmi oy değil, en fazla bütün oyların üçte biri kadar oy kullanır. Müteahhidin satılmamış daireleri elinde tuttuğu binalarda bu tavan belirleyici olur.

Paylı malikiyette temsil

Bir daire birden fazla kişiye aitse (KMK m.31):

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Paydaşlar ayrı ayrı oy kullanamaz; daire bir oy taşır ve bunu vekâlet verilen kişi kullanır. Miras yoluyla intikal etmiş dairelerde bu hüküm sık uygulanır; paylı ve elbirliği mülkiyetinin farkı için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Kendini ilgilendiren kararda oy yasağı

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Bu bir çıkar çatışması kuralıdır (KMK m.31). Örneğin kendisine karşı dava açılmasına ilişkin karar görüşülürken ilgili kat maliki tartışmada bulunabilir ama oy kullanamaz. Bu yasağa aykırı alınan karar iptal davasına konu edilebilir.

Vekâlet Sınırı: Bir Kişi Kaç Vekâlet Alabilir?

Toplantıları tek elde toplayan uygulamaya karşı kanun 2007’de somut bir sınır getirmiştir (KMK m.31):

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kural iki kademelidir:

• Genel kural: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
• Küçük binalar için özel kural: kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Çoğu apartman kırk dairenin altında olduğundan pratikte belirleyici olan ikinci cümledir: bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir. Toplantıya on vekâletle gelip hepsini kullanan kişinin oyları bu sınırı aşan kısımda geçersizdir ve karar iptal edilebilir hâle gelir.

Kararların Yazımı: Noter Tasdikli Karar Defteri

Kararın geçerliliği kadar belgelenmesi de düzenlenmiştir (KMK m.32):

her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

İki pratik sonuç: karar defteri noter mühürüyle tasdikli olmalıdır. Sıradan bir deftere yazılan kararlar ispat bakımından zayıftır. Ve aykırı oy verenlerin sebebini yazarak imza atması, sonraki iptal davasında konumlarını belgeler. Aykırı oy kullanan kat maliki için iptal süresinin başlangıcı da farklıdır; ayrıntısı kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazımızdadır.

Kanun ayrıca kararların bağlayıcılığını ve emsal etkisini düzenler (KMK m.32):

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

“Külli ve cüzi halefler” ibaresi önemlidir: daireyi sonradan satın alan kişi de önceki kararlarla bağlıdır. Bu yüzden daire alırken karar defterinin incelenmesi gerekir.

Her Usul Eksikliği Kararı İptal Ettirir mi?

Hayır — ve bu, dava açmadan önce bilinmesi gereken en önemli noktadır. Yukarıda sayılan şartların her biri bir iptal iddiasının konusu olabilir; ancak hiçbiri, varlığı ispatlandığı anda kararı kendiliğinden düşüren bir sebep değildir. Yargıtay bunu iki ayrı eksende söyler.

Birincisi, toplantı zamanına aykırılık. Yönetim planında gösterilen zamanda toplanılmamış olması tek başına yetmez:

“yukarıdaki madde hükmü gereği toplantının yönetim planında belirlenen zamanda yapılmamış olması tek başına toplantının iptalini gerektirmez.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2407, K. 2018/1679, T. 12.03.2018 — onama, oy birliği)

İkincisi, karar defterinin şekil şartları. On Sekizinci Hukuk Dairesi, kararların bütün kat maliklerince imzalanmadığı bir dosyada, toplantının başkanlık divanına oy birliğiyle imza yetkisi verdiği ve hazirun cetveli düzenlendiği gerekçesiyle salt şekil eksikliğine dayanılamayacağını belirtmiştir:

“mahkemece salt 634 sayılı Yasa’nın 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadığından bahisle kat malikleri kurulu toplantısı ve alınan kararların iptali istenemez.”

(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/12081, K. 2012/3031, T. 22.03.2012 — bozma, oy birliği)

Aynı karar, mahkemeden esasa girmeden önce bir sınıflandırma yapmasını ister; bu ayrım süreyi de belirlediği için pratikte belirleyicidir:

“Bu durumda mahkemece, toplantıda alınan kararların iptal edilinceye kadar geçerli kararlardan mı, yoksa yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren kararlardan mı olduğunun tespiti ve dava süresi yönünden yukarıda açıklanan hususlar da gözetilerek yapılacak araştırma ve inceleme ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken,”

(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/12081, K. 2012/3031, T. 22.03.2012 — bozma, oy birliği)

Bu iki sınıfın süre bakımından sonuçları farklıdır ve ayrıntısı kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazımızdadır. Buradaki pratik ders şudur: bir usul eksikliği tespit etmek davanın yarısıdır; diğer yarısı, o eksikliğin kararı iptal ettirecek ağırlıkta olup olmadığını ve hangi süreye tabi bulunduğunu göstermektir.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Toplantı yapılmıyorsa:

1. Kat maliklerinin üçte birini bir araya getirip yazılı istem hazırlayın (KMK m.29).
2. Çağrıyı toplantıdan en az on beş gün önce yapın; imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebini bildirerek.
3. Çağrıda ikinci toplantının yer ve tarihini de gösterin; iki toplantı arasına en az yedi gün bırakın.
4. Yönetim tümüyle işlemez hâldeyse sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyin (KMK m.34).

Toplantıya katılıyorsanız:

1. Hazır bulunanlar listesini sayı ve arsa payı sütunlarıyla birlikte tutun; yeter sayı iki ölçütle hesaplanır.
2. Vekâletleri sayın. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü binada bir kişi en fazla iki vekâlet kullanabilir.
3. Kendisini doğrudan ilgilendiren konuda ilgili malikin oya katılmadığını tutanağa geçirin.
4. Aykırı oy kullanıyorsanız sebebini yazarak imza atın.
5. Ağır çoğunluk gerektiren konularda (yönetim planı değişikliği, ortak yerde inşaat) beşte dört eşiğini kontrol edin.

Sık Yapılan Hatalar

• Olağanüstü toplantı çağrısını kapıya asmak. Bu fıkra imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup arar; ilan bu şartı karşılamaz. (Olağan toplantı için kanun ayrı bir çağrı şekli öngörmemiştir; ikisini karıştırmak da bir hatadır.)
• On beş gün kuralını olağan toplantıya da uygulamak. On beş gün, maddenin olağanüstü toplantıyı düzenleyen ikinci fıkrasındadır.
• Toplantı sebebini yazmamak. Olağanüstü toplantıda sebep bildirilmezse karar sakatlanır.
• İkinci toplantıyı hemen ertesi gün yapmak. İki toplantı arasında en az yedi gün bırakılmalıdır.
• Yeter sayıyı yalnız kişi sayısıyla hesaplamak. Arsa payı çoğunluğu da aranır.
• Arsa payını oy ağırlığı sanmak. Her kat maliki bir oya sahiptir.
• Çok daireli malikin tüm oylarını saymak. Oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz.
• Sınırsız vekâlet kabul etmek. Kırk ve daha az bağımsız bölümde bir kişi en fazla iki kişiyi temsil eder.
• Ağır çoğunluk konularını ikinci toplantı kolaylığına tabi tutmak. Kanunda ayrıca konulmuş yeter sayılar saklıdır.
• Kararı tasdiksiz deftere yazmak. Noter mühürlü defter şartı ispat gücünü belirler.

Özet

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin tamamından oluşan yönetim organıdır (KMK m.27); yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünü gerektirir (KMK m.28). Kurul yılda en az bir kez, zaman gösterilmemişse takvim yılının ilk ayında toplanır; toplu yapılarda iki yılda bir (KMK m.29). Olağanüstü toplantı, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, en az on beş gün önce, imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla ve sebep bildirilerek yapılır; ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunur.

Toplantı yeter sayısı sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazladır ve kararlar oy çokluğuyla alınır; ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur, ancak kanunda ayrıca konulmuş ağır yeter sayılar saklıdır (KMK m.30). Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir; çok bağımsız bölümü olanın oyu bütün oyların üçte birini aşamaz; kendini doğrudan ilgilendiren kararda oya katılamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümde bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir (KMK m.31). Kararlar noter mühürlü deftere yazılır ve halefleri de bağlar (KMK m.32).

Değerlendirme

Bu alandaki uyuşmazlıklarda kanaatimiz şudur: kurul kararlarına yönelik iptal talepleri sayısal olarak ölçülebilir eksikliklere dayandığında güçlü, karar içeriğinin isabetsizliğine dayandığında zayıftır. Gerekçe, kanunun yeter sayıyı ve oy/vekâlet sınırlarını rakamla belirlemiş olması; buna karşılık yönetim tarzını belirleme yetkisini kurula bırakmasıdır (KMK m.27). “Karar bize haksız geldi” temelli itirazlar bu yüzden nadiren sonuç verir; “arsa payı çoğunluğu hiç hesaplanmadı” veya “bir kişi üç vekâlet kullandı” temelli itirazlar ise somut ve ölçülebilirdir.

Çağrı usulüne dayanan itirazları bu sıralamada bir kademe aşağıda görüyoruz; gerekçesi yukarıda ayrıntılandırdığımız iki içtihat ekseninde: on beş gün ve şekil şartı olağanüstü toplantıya özgüdür, ve toplantı zamanına aykırılık tek başına iptal sebebi sayılmamaktadır. Çağrı temelli bir itirazın önce hangi toplantı türünde bulunduğunuzu tespit etmesi gerekir.

Ağır çoğunluk gereken konuların ikinci toplantı kolaylığıyla geçirilmesi ayrı bir kalemdir; özellikle yönetim planı değişikliklerinde sık görülür ve beşte dört eşiği katılanların değil bütün kat maliklerinin üzerinden hesaplandığı için itiraz genellikle haklı çıkar.

Buna karşılık usulen sakat bir kararı uygulamamak bir savunma değildir. Yargıtay’ın yukarıda andığımız sınıflandırma ölçütü burada belirleyicidir: karar iptal edilinceye kadar geçerli olan sınıfa giriyorsa süre işler ve kaçırılması hakkı düşürür; yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayılması gereken sınıfa giriyorsa süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Yani asıl mesele yalnız süre değil, kararın hangi sınıfa girdiğidir. Somut toplantınızın denetimi hazır bulunanlar listesinin, vekâletnamelerin, yönetim planının ve çağrı belgelerinin birlikte incelenmesini gerektirir; nihai değerlendirme dosyanızı gören avukatın sorumluluğundadır.