Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süre, Husumet ve Görevli Mahkeme (KMK m.33)

Kısa Cevap

Kat malikleri kurulunun kararına karşı sulh mahkemesinde iptal davası açılır ve süre, davacının toplantıdaki konumuna göre iki ayrı biçimde başlar: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren birer ay. Her iki hâlde de karar tarihinden altı ay geçtikten sonra dava açılamaz (KMK m.33).

Bu ayrım pratikte çok pahalıya gelir: toplantıda bulunup itiraz eden kat malikinin süresi, hiç katılmayanın süresinden daha erken dolar. Toplantıda aykırı oy kullandığı için “hakkımı korudum” diye rahatlayan kat maliki, süreyi karar tarihinden saymadığında davasını süreden kaybeder.

Süre koşulunun tek istisnası, kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerdir. Bu hâllerde dava her zaman açılabilir.

Ve en önemli uyarı: sakat karar kendiliğinden geçersiz değildir. İptal edilinceye kadar geçerlidir ve herkesi bağlar.

Bu Durumda mısınız?

• Toplantıda aykırı oy kullandınız, kararın iptalini istiyorsunuz ama sürenin ne zaman başladığından emin değilsiniz.
• Toplantıya katılamadınız, kararı aylar sonra öğrendiniz.
• Karar usule aykırı alındı (çağrı yapılmadı, yeter sayı yoktu, bir kişi çok vekâlet kullandı).
• Kararın içeriği kanunun emredici hükmüne aykırı görünüyor.
• Altı ay geçti, hâlâ bir yol olup olmadığını arıyorsunuz.
• Davayı kime karşı açacağınızı bilmiyorsunuz: yöneticiye mi, tüm kat maliklerine mi?
• Yönetim, iptalini istediğiniz kararı uygulamaya başladı.

Davanın Dayanağı ve Süreler

Kanun, iptal davasını tek fıkrada hem süre hem görev bakımından düzenler (KMK m.33):

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Bu fıkra dört ayrı kural taşır:

1. Aykırı oy kullanan kat maliki — karar tarihinden bir ay. Davacı olabilmesi için toplantıya katılmış ve KMK m.32 uyarınca aykırı oy kullanmış olması aranır. Süresi öğrenmeye bağlı değildir; karar tarihinden işler. Bu, aykırı oyun karar defterine sebebiyle birlikte yazılmasını da pratik olarak zorunlu kılar; kat malikleri kurulu yazımızda ele aldığımız gibi karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32).

2. Toplantıya katılmayan kat maliki — öğrenmeden bir ay. Burada süre subjektif başlar: kararı öğrenme tarihinden. Öğrenmenin ne zaman gerçekleştiği ispat konusudur.

3. Her hâlde karar tarihinden altı ay. Bu, öğrenmeye bakılmaksızın işleyen objektif üst sınırdır. Kararı hiç öğrenmemiş olsanız bile altı ay dolduktan sonra iptal davası açılamaz.

4. Yokluk ve mutlak butlanda süre yok. Fıkranın son cümlesi, ağır sakatlık hâllerinde süre koşulunu tümüyle kaldırır.

Toplantıda bulunmak süreyi kısaltır

Bu ters görünen sonucu vurgulamak gerekir: toplantıya katılan ve itiraz eden kat malikinin süresi karar tarihinden, katılmayanın süresi öğrenmeden başlar. Yani hakkını toplantıda savunan kişinin süresi daha erken dolar. Kanunun mantığı açıktır. Toplantıda bulunan kişi kararı o gün öğrenmiştir. Ama uygulamada bu, en sık yapılan süre hatasının kaynağıdır.

Süresizlik İstisnası: Yokluk ve Mutlak Butlan

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu istisnayı kendi gerekçesinde şöyle formüle etmiştir:

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaksızın her zaman iptal davası açılabilir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022)

Genel Kurulun her zaman ifadesi, kanun metnindeki süre koşulu aranmaz ibaresinin sonucunu netleştirir: bu hâllerde altı aylık üst sınır da işlemez.

Aynı kararda Genel Kurul, m.33/1’in yargı yoluna başvurulabilecek hâlleri ikiye ayırdığını da belirlemiştir: kurul kararları aleyhine iptal davası ve borç/yükümlerin yerine getirilmemesinden zarar görme hâlinde hâkimin müdahalesi. İkinci yol için aidat ödemeyene ne yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Güncellik notu. Bu karar mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun usul hükümlerine atıf yaptığı için muamele denetiminde sarı bayrak alır; bayrağı doğuran atıflar yalnızca usul hükümleridir ve kararın KMK m.33’e ilişkin esas gerekçesi bundan etkilenmez. Karar oy birliğiyle değil karşı oyla alınmıştır; yukarıdaki alıntı çoğunluk gerekçesindendir.

Hangi sakatlık yokluk/mutlak butlan sayılır?

Kanun bu ayrımı tanımlamaz; sınır içtihat ve doktrinle çizilir. Ayrımın pratik önemi büyüktür, çünkü süreye tabi iptal ile süresiz hükümsüzlük arasındaki fark, altı ay geçmiş bir dosyada davanın kabul veya ret edilmesi anlamına gelir. Genel eğilim şudur: usule ilişkin sakatlıklar (çağrı eksikliği, yeter sayı yokluğu, vekâlet tavanının aşılması) kural olarak iptal edilebilirlik doğurur ve süreye tabidir; kanunun emredici hükmünü doğrudan ihlal eden ya da hiç toplanmadan üretilmiş kararlar ise yokluk/mutlak butlan tartışmasına girer.

Bu nedenle stratejik kural nettir: sakatlığın ağırlığına güvenip süreyi kaçırmayın. Süresi içinde açılmış iptal davası, sonradan yokluk iddiasına dayanmak zorunda kalmaktan her zaman daha güvenlidir.

Sakat Karar İptal Edilinceye Kadar Geçerlidir

Bu, yazının en önemli pratik uyarısıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, aranan oy oranıyla alınmamış bir kurul kararı hakkında şu tespiti yapmıştır:

Her ne kadar, 10.06.1984 tarihli karar, 634 sayılı Kanunun 19/2. maddesinde aranan oy oranı ile alınmış olmasa da bu karar iptal edilinceye kadar geçerli olup

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/18-1, K. 2013/1033, T. 03.07.2013)

Karardan çıkan sonuç üç adımdır: (1) kanunun aradığı çoğunlukla alınmamış bir karar bile geçerli sayılır, (2) geçerlilik iptale kadar sürer, (3) dolayısıyla karara uymamak bir savunma değildir.

Bu tespit, kanunun kararların bağlayıcılığına ilişkin hükmüyle de örtüşür (KMK m.32):

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

“Külli ve cüzi halefler” ibaresi, daireyi sonradan satın alan kişinin de kararla bağlı olduğunu gösterir. Bu yüzden daire alırken karar defterinin incelenmesi gerekir; alıcı, devraldığı dairede geçmiş kararların yükünü de devralır.

Güncellik notu. Bu karar da mülga usul hükümlerine atıf nedeniyle sarı bayraklıdır; esas gerekçesi bundan etkilenmez. Kararın ortak giderlere ilişkin diğer yönü apartman ve site aidatını kim öder yazımızda ele alınmıştır.

Husumet: Davayı Kime Karşı Açacaksınız?

2007 öncesinde davanın tüm kat maliklerine karşı açılması gerekliliği ciddi bir usul yükü doğuruyordu. 5711 sayılı Kanunla (14/11/2007) KMK m.38’e eklenen fıkra bu yükü hafifletmiştir (KMK m.38):

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Üç noktaya dikkat:

1. “Açılabilir” — imkân, zorunluluk değil. Hüküm yöneticiye husumet yöneltilmesini bir olanak olarak tanır. Yönetici atanmamış bir binada bu kanal kullanılamaz; dava kat maliklerine karşı açılmalıdır. Bu nedenle dava öncesi yöneticinin varlığı tespit edilmelidir. Yönetici atanmasının zorunlu olduğu hâller ve mahkemece atama için apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.

2. Yöneticinin duyurma yükümlülüğü. Yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Bu, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olmasının bir görünümüdür (KMK m.38).

3. Yargılama giderleri ortak giderden. Kararın iptali hâlinde giderler ortak giderlerden karşılanır; yani haklı çıkan davacı, giderleri tek başına üstlenmez.

”Site Yönetimine Dava Açmak” Ne Demek?

Günlük dilde site yönetimine dava açmak denilen şey hukuken çoğu zaman bu davadır: site (kat malikleri) kurulunun aldığı kararın iptali. Ayrım önemlidir; dava yöneticinin kişiliğine değil, karara karşı açılır; yönetici burada yalnız kat maliklerini temsilen husumetin yöneltildiği kişidir (KMK m.38). Bu yüzden dilekçenin konusu “yönetimden şikâyet” değil, iptali istenen kurul kararı ve dayandığı hukuka aykırılıktır.

Uygulamada üç ayrı talep aynı adla anılır ve karıştırılır:

Halk ifadesi	Hukuki karşılığı	Nerede
”Site yönetimine dava açacağım” (aldığı karar için)	Kurul kararının iptali — sulh hukuk mahkemesi, bir aylık süre (KMK m.33)	bu makale
”Yönetim hesap vermiyor / görevini yapmıyor”	Yöneticinin aynen bir vekil gibi sorumluluğu	apartman yöneticisi
”Yönetim aidat için icra takibi başlattı”	Ters yön — yönetimin kat malikine yönelttiği talep	aidat ödemeyene ne yapılır

Yönetici atanmamışsa bu kanal kullanılamaz; dava kat maliklerine karşı açılır (yukarıda 1. nokta).

Güncellik uyarısı. 2007 öncesi tarihli kararlara ilişkin eski içtihat, husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi esası üzerine kuruluydu. Bugünkü davalarda m.38/2’nin getirdiği imkân geçerlidir; eski kararları güncel usul için doğrudan ölçüt almamak gerekir.

Görevli Mahkeme

Kanun görevi doğrudan belirler: anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi (KMK m.33). Bu, taşınmazın bulunduğu yere bağlanmış bir kuraldır; davacının veya yöneticinin yerleşim yeri belirleyici değildir.

İptal Davası Kararın Uygulanmasını Durdurur mu?

Hayır. Dava açılması kendiliğinden yürütmeyi durdurmaz; karar iptal edilinceye kadar geçerli olduğundan uygulanmaya devam edebilir. Kararın uygulanmasının önlenmesi isteniyorsa genel hükümlere göre ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekir. Özellikle ortak alanda inşaat veya yüksek harcama içeren kararlarda, iptal kararı geldiğinde durum fiilen geri döndürülemez hâle gelebileceği için tedbir talebi ihmal edilmemelidir.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Konumunuzu belirleyin. Toplantıya katıldınız ve aykırı oy kullandınız mı, yoksa katılmadınız mı? Süre başlangıcı buna göre değişir.
2. Tarihi sabitleyin. Karar tarihini karar defterinden; öğrenme tarihinizi belge, tebligat veya yazışmayla belgeleyin.
3. İki süreyi birlikte hesaplayın. Bir aylık süre ve karar tarihinden altı aylık üst sınır. İkisinden hangisi önce doluyorsa o bağlayıcıdır.
4. Sakatlığı somutlaştırın. Çağrı belgeleri, hazır bulunanlar listesi (sayı ve arsa payı sütunlarıyla), vekâletnameler ve karar defteri sayfasını toplayın.
5. Husumeti doğru kurun. Yönetici atanmışsa ona; atanmamışsa kat maliklerine karşı dava açın.
6. Gerekliyse ihtiyati tedbir isteyin. Karar uygulanmaya başlamışsa veya geri döndürülemez sonuç doğuracaksa.
7. Sulh mahkemesinde açın. Anagayrimenkulün bulunduğu yerde.
8. Karara bu arada uyun. Karar iptal edilinceye kadar geçerlidir; uymamak ayrı yükümlülük doğurabilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Aykırı oy kullandığı hâlde süreyi öğrenmeden saymak. Toplantıya katılan için süre karar tarihinden işler.
• Altı aylık üst sınırı gözden kaçırmak. Kararı yeni öğrenmiş olmak altı ayı durdurmaz.
• Sakatlığın ağırlığına güvenip süreyi geçirmek. Yokluk/mutlak butlan sınırı tartışmalıdır; süresinde dava her zaman daha güvenlidir.
• Kararı uygulamayıp beklemek. Karar iptale kadar geçerlidir ve halefleri de bağlar.
• Yönetici olmadığı hâlde yöneticiye dava açmak. m.38/2 bir imkândır; yönetici yoksa kat maliklerine karşı açılır.
• Aykırı oyun sebebini karar defterine yazdırmamak. Aykırı oy kullandığınızı ispat, davacı sıfatınızın dayanağıdır.
• İhtiyati tedbir istemeyi atlamak. Dava kendiliğinden yürütmeyi durdurmaz.
• 2007 öncesi içtihadı husumet için ölçüt almak. m.38/2 sonrasında usul değişmiştir.

Özet

Kurul kararının iptali davası anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Süre iki ayrı biçimde başlar: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay; her iki hâlde de karar tarihinden altı ay objektif üst sınırdır (KMK m.33). Toplantıda bulunup itiraz eden kat malikinin süresi bu nedenle daha erken dolar.

Süre koşulunun tek istisnası kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerdir; Hukuk Genel Kurulu bu hâlde süre koşulu aranmaksızın her zaman dava açılabileceğini belirtmiştir (HGK E. 2019/34, K. 2022/654). Husumet, yöneticiye yöneltilebilir; bu bir imkândır, yönetici yoksa dava kat maliklerine karşı açılır ve iptal hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38).

En kritik pratik kural: sakat karar kendiliğinden geçersiz değildir; iptal edilinceye kadar geçerlidir ve külli/cüzi halefleri de bağlar (KMK m.32).

Değerlendirme

Kanaatimiz, bu dava türünde sonucu belirleyen etkenin çoğu zaman esas değil süre olduğudur; gerekçe, kanunun süreyi davacının toplantıdaki konumuna göre farklı başlatması ve üstüne öğrenmeden bağımsız bir altı aylık üst sınır koymasıdır (KMK m.33). Aynı sakatlık, iki farklı kat maliki için biri süresinde biri süresiz kalabilir. Bu nedenle dosya değerlendirmesine esasla değil takvimle başlamak gerekir.

Usule ilişkin sakatlıklara dayanan iptal talepleri güçlüdür, çünkü ölçülebilirdir: çağrının on beş gün öncesinden ve şekil şartına uygun yapılmaması, arsa payı çoğunluğunun hiç hesaplanmaması, vekâlet tavanının aşılması. Buna karşılık “yokluk/mutlak butlan” nitelemesine dayanarak süreyi aşmayı hedefleyen talepler daha kırılgandır; sınır kanunda tanımlanmadığı için sonuç somut sakatlığın ağırlığına göre değişir. Bu asimetri tek bir davranışsal sonuç doğurur: sakatlık ne kadar ağır görünürse görünsün, dava süresinde açılmalıdır.

Husumet bakımından 2007 değişikliği davacının yükünü belirgin biçimde hafifletmiştir; ancak m.38/2 bir imkân olduğundan, yönetici bulunmayan binalarda husumetin yöneticiye yöneltilmesi davanın usulden reddine yol açar. Bu nedenle dava öncesi tespit edilecek ilk husus, yönetici atanmış olup olmadığıdır. Somut kararınızın denetimi çağrı belgeleri, hazır bulunanlar listesi, vekâletnameler ve karar defteri sayfasının birlikte incelenmesini gerektirir; nihai değerlendirme dosyanızı gören avukatın sorumluluğundadır.