Kiracı Evi Boyatmak Zorunda mı?

Kiracı, evden çıkarken her durumda boya yaptırmak zorunda değildir. Sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulmaz. Boya talebinde belirleyici olan, duvarların yeni görünmemesi değil, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan bir zararın bulunup bulunmamasıdır (Türk Borçlar Kanunu m.334).

Bu nedenle evi boyalı teslim almak, kullanım süresince oluşan bütün eskimeleri giderme borcu doğurmaz. Buna karşılık kiracı da verdiği zararı yalnız “ev zaten kullanıldı” diyerek olağan eskime sayamaz. Evin teslim alındığı durumla geri verildiği durum arasındaki fark ve bu farkın nedeni birlikte incelenmelidir (Türk Borçlar Kanunu m.316/1, m.334/1).

1. Olağan eskime ile zarar nasıl ayrılır?

Ayrım, evin sözleşmeye uygun kullanılıp kullanılmadığına dayanır. Kiracının özenli kullanma yükümlülüğü vardır; ancak bu yükümlülük, evi hiç kullanılmamış gibi geri vermesi anlamına gelmez. Kanun, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmayı açıkça sorumluluk dışında bırakır (Türk Borçlar Kanunu m.316/1, m.334/1).

Boya masrafı değerlendirilirken şu sorular açıklığa kavuşturulmalıdır:

• Duvarlar kiracı eve girerken ne durumdaydı?
• Çıkışta hangi duvarda, nasıl bir değişiklik görülüyor?
• Bu değişiklik olağan kullanımdan mı, sözleşmeye aykırı bir davranıştan mı kaynaklanıyor?
• İstenen işlem, belirlenen zararı gidermeye mi yönelik?

Örneğin, yalnız kullanım süresince oluşmuş olağan renk solması ile kiracının duvara verdiği fiziksel zarar aynı değerlendirmeye tabi tutulamaz. Duvardaki izin nasıl oluştuğu belirlenmeden, yalnız görünümüne bakılarak kiracının sorumlu olduğu sonucuna varılamaz (Türk Borçlar Kanunu m.334/1).

Duvarın durumunu değerlendirirken aşağıdaki ayrımlar yardımcı olur. Bunlar her olay için peşinen sorumluluk belirleyen sınıflar değildir; incelemede hangi bilginin eksik olduğunu gösterir (Türk Borçlar Kanunu m.316/1, m.321, m.334).

Duvarda görülen durum	Açıklığa kavuş­tu­ru­la­cak husus
Zaman içinde renk solması	Değişiklik, sözleşmeye uygun kullanımın olağan sonucu mu?
Delik, kırık veya yoğun leke	İz başlangıçta var mıydı; nasıl oluştu ve hangi onarım gerekiyor?
Farklı renge boyama veya duvar kaplaması	Değişikliğe yazılı rıza verildi mi; eski hâle getirme ayrıca yazılı karar­laş­tı­rıldı mı?
Rutubet, küf veya su izi	Sorunun kaynağı yapıda ya da tesisatta mı, kullanımda mı; kiraya verene ne zaman bildirildi?

Rutubet ve küf, nedenleri araştırılmadan yalnız boya hasarı olarak ele alınmamalıdır. Kiraya veren evi kullanım amacına uygun durumda bulundurmalı, kiracı da özenle kullanmalıdır. Evdeki kusur ve eksiklikler, hukukta ayıp olarak adlandırılır. Kiracı, kendisinin gidermek zorunda olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmelidir. Bildirmediği için doğan zarardan ayrıca sorumlu olabilir (Türk Borçlar Kanunu m.301, m.316/1, m.318).

2. Sözleşmede boyalı teslim şartı varsa ne olur?

Sözleşmedeki boya kaydı, içeriğine ve hangi yükümlülüğü düzenlediğine bakılarak değerlendirilir. Evin başlangıçta boyalı olduğunu belirten kayıtla, kiracının çıkışta mutlaka boya bedeli ödeyeceğini belirten kayıt aynı değildir.

• Boyalı teslim alındığına ilişkin kayıt, başlangıç durumunun belirlenmesinde değerlendirilir. Çıkıştaki her izin kiracıya yüklenebileceğini göstermez.
• Boyalı teslim edileceğine ilişkin kayıt, geri verme yükümlülüğüyle birlikte okunur. Olağan eskime ile sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar ayrımı korunur.
• Önceden belirlenmiş boya bedeli kaydı, hangi zararı karşılamak üzere düzenlendiği yönünden incelenir. Sözleşmede bir tutarın bulunması, o tutarın kendiliğinden borç hâline geldiği anlamına gelmez (Türk Borçlar Kanunu m.334).

Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararı giderme dışında başka bir tazminat ödemeyi önceden üstlendiği anlaşmalar geçersizdir. Bu nedenle yalnız sözleşmede boya bedeli yazması, olağan eskimeyi kiracının karşılaması gereken zarara dönüştürmez (Türk Borçlar Kanunu m.334/2).

Evde kiracı tarafından yapılmış bir yenilik veya değişiklik varsa ayrıca bunun için yazılı rıza verilip verilmediğine bakılır. Yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu durum, olağan eskimeden ayrı değerlendirilmelidir (Türk Borçlar Kanunu m.321/1-2).

3. Bir duvar zarar gördüyse bütün evin boya bedeli istenebilir mi?

Bir duvardaki zarar, bütün evin yeniden boyanması bedelinin kendiliğinden kiracıya yüklenmesini sağlamaz. Talep edilen işin kapsamı ile sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar arasındaki bağ açıklanmalıdır. Buna karşılık onarımın yalnız görünen izin bulunduğu alanla sınırlı kalacağı da her durumda peşinen söylenemez (Türk Borçlar Kanunu m.112, m.334; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190/1).

Boya talebinde hangi oda ve yüzeylerin işlem göreceği, yapılacak iş, malzeme ve işçilik bedelleri ayrı gösterilirse uyuşmazlığın kapsamı anlaşılır. Renk uyumu veya yüzeyin onarımı nedeniyle daha geniş alanın boyanması gerektiği ileri sürülüyorsa bu gerekliliğin de açıklanması gerekir. Dava sırasında çözümü özel veya teknik bilgi gerektiren hususlar için mahkeme bilirkişi görüşü alabilir; her boya uyuşmazlığında bilirkişi incelemesi zorunlu değildir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190/1, m.266).

3.1. Boya faturası kiracının borcunu kanıtlar mı?

Fatura, içeriğine göre talep edilen iş ve bedel hakkında belge olabilir; ancak zararın kiracıdan kaynaklandığı ve işlemin tamamının bu zararı gidermek için gerektiği ayrı hususlardır. Bu nedenle fatura, başlangıç ve teslim fotoğrafları, hasar kaydı ve yazışmalarla birlikte değerlendirilmelidir. Fotoğraf ve elektronik veriler de uyuşmazlık konusu olguları ispata elverişli oldukları ölçüde belge niteliğindedir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190/1, m.199).

4. Boya parası depozitodan kesilebilir mi?

Boya masrafı istenmesi, tek başına kiracının bu masraftan sorumlu olduğunu göstermez. Talebin sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarara dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir. Kanunda özel bir kural yoksa kesinti isteyen taraf, talebini dayandırdığı olayları kanıtlamalıdır. Sözleşmeye aykırılıktan doğan zararda ise borçlu, kendisine kusur yüklenemeyeceğini kanıtlamadıkça zararı gidermekle yükümlüdür. Bu nedenle zararın varlığı ile borçlunun kusuru ayrı değerlendirilir (Türk Borçlar Kanunu m.112, m.334; Türk Medeni Kanunu m.6).

Boya bedeli istemek ile depozito parasını bankadan alabilmek farklı konulardır. Güvence bankadaysa kiraya veren, boya masrafı olduğunu söyleyerek parayı tek taraflı çekemez. Banka, güvenceyi iki tarafın onayıyla, kesinleşen icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Yalnız icra takibi başlatılmış olması yeterli değildir; kanun takibin kesinleşmesini arar. Kanunda ayrıca sözleşme bittikten sonra bankaya yapılacak bildirim ve kiracının istemi üzerine iade yolu düzenlenmiştir (Türk Borçlar Kanunu m.342/2-3).

Depozito doğrudan kiraya verene verilmişse bankadan ödeme alınmasına ilişkin mekanizma ile elde tutulan paradan kesinti uyuşmazlığı birbirine karıştırılmamalıdır. Kiraya verenin elindeki parayı boya gerekçesiyle tutması, talebin haklı olduğunu tek başına göstermez. Ödeme biçimi ve geri isteme yolları depozito iadesi yazısında ayrıca açıklanmaktadır (Türk Borçlar Kanunu m.334, m.342; Türk Medeni Kanunu m.6).

5. Ev teslim edilirken nelere dikkat edilmeli?

Kiraya veren, geri verme sırasında evin durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar bildirilmezse kiracı bunlara ilişkin sorumluluktan kurtulur (Türk Borçlar Kanunu m.335).

Teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda ise sorumluluk devam eder. Kiraya veren bunları belirlediğinde kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir. Dolayısıyla “anahtar teslim edildi, artık hiçbir zarar istenemez” şeklinde genel bir sonuca varılamaz (Türk Borçlar Kanunu m.335).

Teslim durumunu açıkça kaydetmek için:

1. Başlangıçtaki fotoğraf ve teslim kayıtlarıyla çıkıştaki durumu karşılaştırın. Eski izlerin hangi oda ve yüzeyde bulunduğunu belirtin.
2. Boya talebinin hangi yüzeye ve işleme ilişkin olduğunu, malzeme ve işçilik bedellerini ayrı isteyin.
3. İtirazın nedenini somutlaştırın. İzin önceden bulunması, olağan kullanım açıklaması, değişikliğe verilmiş yazılı rıza veya rutubete ilişkin önceki bildirim farklı hususlardır.
4. Üzerinde anlaşılmayan hasar ve masraf iddialarını teslim kaydında açıkça gösterin. Yazılı bildirimleri, fotoğrafları ve teslim belgelerini saklayın.

Bu kayıtlar, tarafların neyi teslim ettiğini ve hangi hususta anlaşamadığını açıklamaya yardımcı olur; tek başına uyuşmazlığın sonucunu belirlemez. Teslimin belgelenmesi için anahtar teslim tutanağı yazısından yararlanılabilir.

6. Boya masrafında anlaşma sağlanamazsa hangi yol izlenir?

Kira ilişkisinden doğan boya masrafı veya depozito kesintisi uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Bu başvuru bir dava şartıdır; yani dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken bir koşuldur. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası, boya bedeli ve depozito kesintisi davalarını arabuluculuk dışında bırakmaz (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-a).

Talebi hazırlarken yalnız istenen toplam tutarı değil, hangi duvar veya yüzeyde ne tür zarar bulunduğunu ve talebin hangi belgelere dayandığını da belirlemek gerekir. Kiracı ise evin başlangıçtaki durumunu, olağan kullanım açıklamasını ve varsa değişikliğe verilmiş yazılı rızayı ortaya koyabilir. Böylece tarafların boya bedelinde mi, zararın varlığında mı yoksa sorumlulukta mı anlaşamadığı açıklaşır (Türk Medeni Kanunu m.6; Türk Borçlar Kanunu m.321, m.334).

Anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan alacak davasına, istenen tutar ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin ayrı hükümler korunur (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a). Başvuru aşamalarının genel açıklaması için arabuluculuk süreci yazısı incelenebilir.