Kentsel Dönüşüm Ön Protokol Örneği ve Bağlayıcılığı

Kentsel dönüşüm ön protokol örneği, malikler ile müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesini ileride yapma iradesini kayda geçiren önsözleşmenin taslağıdır. Kentsel dönüşüm ön protokolünün bağlayıcılığı şekline bağlıdır: arsa payı devrini içeren asıl sözleşme resmî şekle tabi olduğundan, noterde düzenlenmeyen ön protokol asıl sözleşmeyi yapma borcu doğurmaz (Türk Borçlar Kanunu m.29/2). Bu yazı ön protokolün hangi durumda bağladığını, adi yazılı protokoldeki cezai şartın akıbetini, vekaletname ve salt çoğunluk kararıyla ilişkisini açıklar ve doldurulacak bir kentsel dönüşüm ön protokol örneği verir.

1. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolü Nedir?

Kentsel dönüşüm ön protokolü, riskli yapının malikleri ile bir müteahhidin, yeni bina için kat karşılığı inşaat sözleşmesini ileride yapmayı öngördüğü ön belgedir. Hukuki niteliği önsözleşmedir: bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir (Türk Borçlar Kanunu m.29/1). Uygulamada “ön sözleşme”, “niyet protokolü” ya da “kat karşılığı ön protokolü” diye de adlandırılır; ad değil, belgenin ileride bir sözleşme kurma borcu yükleyip yüklemediği sonucu belirler.

Kentsel dönüşüm ön protokolü, aynı süreçteki iki belgeyle karıştırılmamalıdır:

• Salt çoğunluk kararı: Maliklerin kendi aralarında yeni uygulamaya karar verdiğini gösterir; kanun bu belgeyi anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı olarak anar, uygulamada “bina ortak karar protokolü” adı da kullanılır. Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılmasına ve kat karşılığı uygulamaya, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Müteahhide binayı yapma, maliklere de arsa payının bir bölümünü devretme borcunu kurar. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m.706/1). Sözleşmenin maddeleri ve doldurulacak taslağı kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızdadır.

Kentsel dönüşüm ön protokolü bu iki belgeden önce, müteahhitle görüşülen paylaşım oranını ve takvimi yazıya geçirmek için imzalanır. Önsözleşmenin genel kuralları ön sözleşme nedir yazımızda anlatılır.

2. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolü Bağlayıcı mı?

Kentsel dönüşüm ön protokolü, noterde resmî şekilde yapılmışsa asıl sözleşmeyi kurma borcu doğurur; adi yazılı ise doğurmaz. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m.29/2). İleride kurulacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının müteahhide devrini içerdiği için resmî şekle tabidir (Türk Medeni Kanunu m.706/1); taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m.237/2).

Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (Türk Borçlar Kanunu m.12/2). Bu yüzden müteahhidin ofisinde iki tarafça imzalanan adi yazılı ön protokol, maliki o müteahhitle kat karşılığı sözleşmesi yapmaya zorlayan bir hak vermez. Aynı sonuç müteahhit için de geçerlidir: malik de adi yazılı protokole dayanarak müteahhidi sözleşme yapmaya zorlayamaz.

Kentsel dönüşüm ön protokolü noterde yapılacaksa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır; taraflardan biri talep eder ve harç ile giderleri öderse noter bu sözleşmeyi tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verir (Noterlik Kanunu m.60/3). Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler Noterlik Kanunu’nun düzenleme faslındaki usule göre yapılır (Noterlik Kanunu m.89).

3. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolünde Cezai Şart

Kentsel dönüşüm ön protokolüne yazılan cezai şart, protokolün geçerliliğine bağlıdır. Asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse cezanın ifası istenemez (Türk Borçlar Kanunu m.182/2). Adi yazılı ön protokolde asıl borç, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kurma borcudur ve bu borç şekle aykırılık nedeniyle geçersizse, protokolden cayan malikten ya da müteahhitten o borca bağlanan ceza istenemez.

Kentsel dönüşüm ön protokolü noterde düzenlenmişse cezai şart genel kurallara göre işler. Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu m.179/1). Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (Türk Borçlar Kanunu m.182). Ceza koşulunun diğer kuralları cezai şart yazımızdadır.

Ceza koşulunun kendisinin geçersiz olması ise ön protokolü geçersiz kılmaz: ceza koşulunun geçersiz olması asıl borcun geçerliliğini etkilemez (Türk Borçlar Kanunu m.182/2). Bu yüzden noterde yapılmış bir ön protokolde ceza maddesi sorunlu olsa bile, asıl sözleşmeyi kurma borcu ayrıca değerlendirilir.

4. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolünde Vekaletname ve Arsa Payı Devri

Kentsel dönüşüm ön protokolü imzalanırken müteahhide vekaletname verilmesi ya da arsa payı devri taahhüt edilmesi kanunen gerekli değildir. Bu iki işlem, ön protokolün kendisinden ayrı hukuki sonuç doğurur ve ayrı şekle tabidir.

• Vekaletname: Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz (Türk Borçlar Kanunu m.504/3). Ön protokol aşamasında verilen vekaletnamede arsa payı devri veya ipotek yetkisi yazılıysa, müteahhit asıl sözleşme yapılmadan da bu işlemleri yapma yetkisi kazanır. Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler noterde düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89).
• Vekaletnamenin geri alınması: Vekâlet veren, sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.512).
• Arsa payı devri taahhüdü: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Medeni Kanunu m.706/1). Adi yazılı ön protokoldeki “arsa payı devredilecektir” ibaresi tek başına devir borcu kurmaz.

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde hangi yetkilerin özel olarak yazılacağı ve iki ayrı vekaletname taslağı kentsel dönüşüm vekaletname örneği yazımızdadır.

5. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolü ve Salt Çoğunluk Kararı

Kentsel dönüşüm ön protokolü, maliklerin salt çoğunluk kararının yerine geçmez. Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Ön protokolü imzalayan maliklerin arsa payları toplamı salt çoğunluğa ulaşmıyorsa, protokol karar yerine kullanılamaz.

Salt çoğunluk kararı İdareye, anlaşan maliklerce imzalanmış karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleriyle sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir; karara katılmayanların arsa payının satışı bu karara dayanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Kentsel dönüşüm ön protokolü yıkım veya yapı ruhsatı için de yetki vermez. Yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz ve tescil işlemleri ile yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemi, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara dayanılarak yapılır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Müteahhit, yalnız ön protokole dayanarak bu işlemleri yürütemez.

6. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolü İmzalanmazsa Ne Olur?

Kentsel dönüşüm ön protokolünü imzalamayan malik, bu protokolle bağlı değildir. Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur (Türk Borçlar Kanunu m.1/1); protokole imza atmayan malikin iradesi bu belgede yoktur. Malik ön protokolü imzalamayıp doğrudan noterde yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesini müzakere etmeyi de seçebilir.

Ön protokolü imzalamamak, kentsel dönüşüm kararının dışında kalmak anlamına gelmez. Diğer malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alırsa, karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir; teklif bu sürede kabul edilmezse arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 sayılı Kanun m.6/1). İtiraz eden malikin durumu kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda anlatılır.

7. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolünde Bulunması Gereken Maddeler

Kentsel dönüşüm ön protokolünün içeriğini kanun saymaz; taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilir (Türk Borçlar Kanunu m.26). Aşağıdaki maddeler, yukarıdaki şekil ve geçerlilik kurallarının ön protokol metnine nasıl yansıyacağını gösterir:

• Taraflar ve arsa payları: Protokolü imzalayan her malikin adı ve arsa payı yazılır. Bu liste, imzalayanların salt çoğunluğa ulaşıp ulaşmadığını gösterir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
• Taşınmaz: İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yazılır.
• Riskli yapı tespiti: Riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Tespit henüz yapılmamışsa, protokolde tespiti kimin yaptıracağı ve masrafını kimin karşılayacağı yazılır.
• Görüşülen paylaşım oranı: Maliklere ve müteahhide düşecek oran yazılır; bağımsız bölüm listesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kesinleşeceği belirtilir. Paylaşımın arsa payına göre kurulması kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımızda anlatılır.
• Asıl sözleşmenin şekli ve tarihi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi tarihe kadar noterde düzenleme şeklinde yapılacağı yazılır.
• Geçerlilik süresi: Kanun ön protokol için bir süre öngörmez. Protokolün hangi tarihte kendiliğinden sona ereceği ve o tarihe kadar asıl sözleşme yapılmazsa tarafların birbirinden bir talebi olup olmayacağı yazılır.
• Cezai şart: Yazılacaksa, adi yazılı protokolde asıl borç geçersiz olduğunda cezanın da istenemeyeceği hesaba katılır (Türk Borçlar Kanunu m.182/2).
• Vekaletname ve devir: Protokolün vekaletname verme veya arsa payı devretme borcu içermediği açıkça yazılabilir.
• Ödemeler: Müteahhit protokol aşamasında maliklere ödeme yapıyorsa tutarı ve asıl sözleşme yapılmazsa akıbeti yazılır. Geçersiz bir sebebe dayanan ödeme sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri istenebilir (Türk Borçlar Kanunu m.77).

8. Kentsel Dönüşüm Ön Protokol Örneği

Kentsel dönüşüm ön protokol örneği aşağıda, maliklerle müteahhit arasında asıl sözleşmeden önce imzalanacak bir müzakere belgesi olarak verilmiştir. Köşeli parantez içindeki alanlar somut projeye göre doldurulur. Protokolün maliki asıl sözleşmeyi yapmaya bağlaması isteniyorsa metin noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aşağıdaki taslak bağlayıcı olmayan adi yazılı biçime göre kurulmuştur.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖN PROTOKOLÜ

MADDE 1 - TARAFLAR
Malikler  : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - Arsa payı: [pay/payda]
            (malik sayısı kadar çoğaltılır)
Müteahhit : [Unvan] - Vergi No: [No] - [Adres]
            Yapı müteahhitliği yetki belgesi no: [No]

MADDE 2 - TAŞINMAZ
[İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel.

MADDE 3 - AMAÇ
Taraflar, parseldeki riskli yapının yerine yapılacak yeni yapı için
kat karşılığı inşaat sözleşmesini görüşmektedir. Bu protokol, söz konusu
sözleşmenin müzakere çerçevesini kayda geçirir.

MADDE 4 - GÖRÜŞÜLEN PAYLAŞIM
Maliklere [%...], müteahhide [%...]. Bağımsız bölüm listesi kat
karşılığı inşaat sözleşmesinde kesinleşir.

MADDE 5 - TASLAK TAKVİM
Proje onayı: [...]  Yapı ruhsatı: [...]  Teslim: [...]

MADDE 6 - ASIL SÖZLEŞME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, imzalanırsa, [Tarih]'e kadar noterde
düzenleme şeklinde yapılır.

MADDE 7 - GEÇERLİLİK SÜRESİ
Bu protokol [Tarih] tarihinde kendiliğinden sona erer. Bu tarihe kadar
asıl sözleşme yapılmazsa tarafların birbirinden talebi yoktur.

MADDE 8 - VEKALETNAME VE ARSA PAYI
Bu protokol, maliklere vekaletname verme veya arsa payı devretme borcu
yüklemez.

MADDE 9 - ÖDEMELER
[Varsa protokol aşamasında yapılan ödeme ve asıl sözleşme yapılmazsa iadesi.]

İmzalar : [Malikler] - [Müteahhit yetkilisi]         Tarih: [...]

9. Kentsel Dönüşüm Ön Protokolünden Sonra Yapılan İşlemler

Kentsel dönüşüm ön protokolünden sonra süreç, kararın alınması ve asıl sözleşmenin resmî şekilde yapılmasıyla ilerler:

1. Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden bina yaptırılmasına ve kat karşılığı uygulamaya karar verir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
2. Karar veren malikler müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde yapar; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Medeni Kanunu m.706/1). Taraflardan biri talep ederse noter sözleşmeyi tapu siciline şerh verir (Noterlik Kanunu m.60/3).
3. Karara katılmayan maliklere teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin teminatı, yetki belgesi numarası, cezai şart ve fesih maddeleri kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızda madde dayanaklarıyla açıklanır. Riskli yapı tespitinden yeni binaya kadar sürecin bütünü kentsel dönüşüm nedir yazımızdadır.