Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları ve Tahliyesi

Kısa Cevap

Kentsel dönüşümde kiracının konumunu anlamanın anahtarı tek bir ayrımdır: tahliye, Türk Borçlar Kanunu’na değil 6306 sayılı Kanun’a tabidir.

TBK rejiminde kiracı yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle ve kural olarak dava yoluyla çıkarılabilir. Riskli yapı tespiti yapılmışsa bu koruma devreye girmez: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirler eliyle yapılır (KentselDonusumK m.5). Dava şartı yoktur, TBK’nın hak düşürücü süreleri işlemez.

Karşılığında kiracıya kanun iki ayrı kalem tanır: kira yardımı (m.5) ve 6/A uygulamalarında taşınma yardımı (m.6/A). Kiracının hukuki gücü, tahliyeyi engellemekte değil yardım kalemlerini ve usule uygunluğu takip etmektedir.

Bu Durumda mısınız?

• Oturduğunuz binaya riskli yapı tespiti yapıldı, ne zaman çıkmanız gerektiğini bilmiyorsunuz.
• Ev sahibiniz “bina yıkılacak, çıkacaksın” diyor; bunun kentsel dönüşüm mü yoksa normal tahliye mi olduğunu ayırt edemiyorsunuz.
• Size hiç tebligat gelmedi, komşulardan duydunuz.
• Kira yardımı ve taşınma yardımı alıp alamayacağınızı araştırıyorsunuz.
• İşyeri kiracısısınız, konut kiracısından farklı bir durumda olup olmadığınızı soruyorsunuz.
• Tahliye edildikten sonra yeni binaya geri dönebilir misiniz diye merak ediyorsunuz.
• Kira sözleşmeniz henüz bitmemişti, buna rağmen çıkmanız istendi.

Neden TBK Koruması Değil? İki Rejimin Ayrımı

Bu ayrım yapılmazsa kiracı yanlış yolda hak arar. Karşılaştırma:

	TBK rejimi (m.350 vd.)	6306 rejimi (m.5)
Dayanak	Kanunda sayılı sınırlı tahliye sebepleri	Riskli yapı tespiti
Yol	Dava (kural olarak)	İdari süreç
Süre	Fesih dönemine göre bir ay içinde dava	Maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre
Uygulayan	Mahkeme kararı → icra	İdare, ardından mülki amirler
Kiracının savunması	Sebebin gerçekliği, samimiyet, süre	Tespitin ve bildirimlerin usulü
Karşılık	Kural olarak yok	Kira yardımı, taşınma yardımı

Kanun idari yolun mekaniğini açıkça kurar (KentselDonusumK m.5):

Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Kiracı açısından belirleyici ifade “insandan ve eşyadan tahliyesi”dir: tahliye, kiracıya karşı ayrı bir dava açılmasına bağlı değildir; yapının bütünü üzerinde yürüyen idari bir işlemin sonucudur.

Kanun ayrıca yıkımın takibini de düzenler: süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır ya da yıktırılır; uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat da yapabilir (KentselDonusumK m.5).

Tersi de doğrudur: riskli yapı tespiti yoksa 6306 rejimi devreye girmez. Ev sahibinin “binayı yıkacağım” demesi tek başına yeterli değildir; o hâlde tahliye ancak TBK’daki sebeplere (örneğin yeniden inşa veya esaslı tadilat) dayanarak dava yoluyla istenebilir. TBK yolunun şartları için tahliye davası ve kiracı nasıl tahliye edilir yazılarımıza bakabilirsiniz.

Tebligat: Kiracı da Muhataptır

Kiracıların en sık yanıldığı nokta budur. Riskli yapı tespiti, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve duyuru üç kanaldan yürür; yapıya tutanak asılması, maliklere e-Devlet Kapısı bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilan. Tebliğ anı ise kanunla belirlenmiştir: tespit işlemi muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (KentselDonusumK m.3).

“Şahsi hak sahibi” ifadesi kiracıyı kapsar. Sonuç: size elden tebligat yapılmamış olsa bile, muhtarlıkta ilan yapılmışsa süreç sizin bakımınızdan da işlemeye başlamıştır. Bu kuralın birebir metni ve tapudaki belirtmenin anlamı tapuda riskli yapı belirtmesi yazımızdadır.

Tespite itiraz hakkı kimin?

Kanun, riskli yapı tespitlerine karşı itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanımıştır (KentselDonusumK m.3). Kiracı tebliğin muhatabıdır ama itiraz yolunun sahibi değildir. Pratik sonuç: kiracının tespiti çürütmek için doğrudan bir yolu yoktur; elindeki imkânlar (a) maliki süresinde itiraza yönlendirmek, (b) kendi yardım kalemlerini takip etmek, (c) tahliye ve bildirim işlemlerinin usulüne uygunluğunu denetlemektir.

Kiracının Kanundan Doğan Yardım Kalemleri

Kanun, tahliye edilen yapıların ilgililerine yardım imkânı tanırken kiracıyı açıkça sayar: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (KentselDonusumK m.5).

İki noktayı vurgulamak gerekir. Birincisi, hüküm “yapılabilir” kipindedir: bu mutlak bir hak değil, şartların varlığında sağlanan bir imkândır. İkincisi, işyeri ayrıca sayılmıştır. İşyeri kiracısı kapsam dışında değildir.

Kira yardımının süresi, aylık tutarı, defaten ödeme kat oranları ve bir yıllık başvuru süresi kanunda değil yönetmelik ve idari düzenlemelerde belirlenir; ayrıntısı ve güncellik uyarıları kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızdadır.

6/A uygulamalarında taşınma yardımı ve üç günlük itiraz

Kanunun 6/A maddesi, uygulamaların resen yapıldığı hâlleri düzenler ve kiracı bakımından iki özel kural taşır. Birincisi tahliyenin zorunluluğu (KentselDonusumK m.6/A):

Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir.

İkincisi ayrı bir yardım kalemi (KentselDonusumK m.6/A):

Bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.

Bu, kira yardımından ayrı bir kalemdir ve yine kiracıyı kapsar. 6/A rejiminin ayırt edici bir başka yönü, itirazların incelenme süresidir: bu maddeye göre yürütülen uygulamalarda itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (KentselDonusumK m.6/A); olağan rejime kıyasla belirgin biçimde kısa bir süre. Verilen sürede tahliye edilmemesi hâlinde ise mülki idare amirinin yazılı izniyle işlem yapılır.

Mali İstisna: Kiracıyı da Kapsayan Ayak

Kanunun mali istisna hükmü yalnız malikler için değildir. Malik olmasalar bile o yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutulmuştur (KentselDonusumK m.7).

Buradaki ölçüt en az bir yıllık ikamettir; bu nedenle ikamet süresini belgeleyen kayıtlar (ikametgâh, abonelik) kiracı için sadece yardım başvurusunda değil bu istisnada da işlevlidir. Hükmün birebir metni ve diğer harç/vergi istisnaları tapuda riskli yapı belirtmesi yazımızdadır.

Tahliyeden Sonra: Yeni Yapıda Kiracılık Hakkı Var mı?

Kanun, kiracıya yeni yapıda kiracılık hakkı tanıyan bir hüküm içermez. Kira ilişkisi tahliye ile sona erer; yeni yapıda kiracı olmak yeni bir sözleşmeye bağlıdır. Bu, dönüşümde malik ile kiracı arasındaki en belirgin asimetridir: malik yeni yapıda pay sahibi olurken kiracının 6306’dan doğan karşılığı yardım kalemleriyle sınırlıdır.

Ancak bu sınır yalnız kanundan doğan haklar içindir. Kiracının kira sözleşmesinden doğan talepleri ayrı bir eksende durur ve aşağıdaki bölümün konusudur; uygulamada en çok atlanan kalem budur.

Riskli Yapı Bir Ayıptır: Kiraya Verene Karşı Tazminat

Buradaki soru şudur: bina kira başladıktan sonra riskli ilan edilmişse, kiraya veren “benim kusurum yok” diyebilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi diyemez demiştir. Riskli yapı niteliği, şerh sonradan konulmuş olsa da teslim anında var olan ve malikin bilmesi gereken bir ayıptır:

“kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihde ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerekir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/6311, K. 2022/1085, T. 15.02.2022 — riskli yapı nedeniyle tahliye edilen kiracının tazminat istemi; bozma)

Bu tespitin iki pratik sonucu var.

1. Sözleşmedeki masraf yasağı kaydı erken tahliyede işlemez. Kira sözleşmelerinde sık görülen, kiracının yapacağı dekor ve tadilat masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı ve kira bedelinden mahsup edilmeyeceği yönündeki kayıt, Daireye göre yalnız kiracının süre sonunda çıktığı hâlde uygulanabilir:

“Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/6311, K. 2022/1085, T. 15.02.2022 — bozma)

Karar, hesabın nasıl yapılacağını da göstermiştir: imalatlar tek tek tespit edilir, zorunlu/faydalı olanlar lüks olanlardan ayrılır, imalat tarihi itibarıyla yıpranma payı düşülür ve kalan kira süresiyle orantılı bedele hükmedilir.

2. Kazanç kaybı istenebilir — ama süreyle sınırlı. Daire, kazanç kaybının sınırsız olmadığını, eşdeğer bir taşınmazın ne kadar sürede kiralanabileceğiyle sınırlandığını belirtir:

“kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceğinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi ve bu süre ile sınırlı olarak kazanç kaybına hükmedilmesi gerekirken”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/6311, K. 2022/1085, T. 15.02.2022 — bozma)

Bu karar, riskli yapı niteliğinin teslim anında var olduğu bir olaya ilişkindir; kararda şerhin sözleşmeden sonra konulmuş olması kusuru kaldıran bir sebep sayılmamıştır. Yapının kira ilişkisi sırasında sonradan riskli hâle geldiği (örneğin araya giren bir deprem) olaylarda değerlendirme farklılaşabilir. Somut olayda tazminat kalemleri ve miktarı, sözleşmeniz ile imalat belgelerinizi gören avukat tarafından değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kiracı için gerçekçi hedef, dönüşümü geciktirmek değil iki ekseni birlikte yürütmektir: 6306’dan doğan yardım kalemlerini eksiksiz almak ve süreleri kaçırmamak; ayrıca kira sözleşmesinden doğan masraf ve kazanç kaybı taleplerini kiraya verene karşı değerlendirmek.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Rejimi belirleyin. Riskli yapı tespiti var mı? Tapu kaydındaki belirtmeyi ve yapıya asılan tutanağı kontrol edin. Tespit yoksa mesele TBK meselesidir.
2. Tebliğ tarihini sabitleyin. Muhtarlıkta ilanın hangi gün sona erdiğini öğrenin; süreler o günden işler.
3. Malikle iletişime geçin. Tespite itiraz hakkı onda; süre on beş gün.
4. Yardım başvurunuzu yapın. Kira yardımı ve (6/A uygulamasıysa) taşınma yardımı ayrı kalemlerdir.
5. İkamet sürenizi belgeleyin. Kredi vergisi istisnasında ve yardım oranlarında ölçüt olarak kullanılır.
6. Kat oranlarını başvuru anında teyit edin. Yönetmelik 4 Şubat 2026’da değişmiştir.
7. Tahliye takvimini takip edin. 6/A uygulamalarında itiraz incelemesi üç gündür; olağan rejimde yıkım süresi doksan günü aşamaz.

Sık Yapılan Hatalar

• TBK korumasına güvenmek. Riskli yapı tespiti varsa tahliye TBK sebeplerine ve dava şartına bağlı değildir.
• Kiraya verene karşı tazminat yolunu hiç düşünmemek. Riskli yapı niteliği teslim anındaki bir ayıptır; şerh sonradan konulsa bile kiraya veren kusurlu sayılabilir (3. HD, E. 2021/6311, K. 2022/1085).
• Sözleşmedeki “masrafları isteyemez” kaydını mutlak sanmak. O kayıt yalnız süre sonunda çıkışta uygulanır; erken tahliyede kalan süreyle orantılı zorunlu/faydalı masraf istenebilir.
• “Sözleşmem bitmedi” demek. 6306 rejiminde sözleşme süresi tahliyeyi engellemez.
• “Bana tebligat gelmedi” savunması. Muhtarlıkta ilanın son günü şahsi hak sahiplerine tebliğ sayılır.
• Tespite kendi adına itiraz etmeye çalışmak. İtiraz hakkı malike ve kanuni temsilcisine aittir.
• Kira yardımı ile taşınma yardımını aynı kalem sanmak. Biri m.5, diğeri m.6/A uygulamalarına özgüdür.
• İşyeri kiracısı olduğu için kapsam dışı olduğunu düşünmek. Kanun işyerini ayrıca sayar.
• 6/A’daki üç günlük itiraz süresini olağan sürelerle karıştırmak.
• Kat oranlarını eski kaynaklardan okumak. Oranlar yönetmelikte ve yönetmelik değişti.
• Yeni binada kiracılık hakkı beklemek. Kanun böyle bir hak tanımaz.
• İkamet süresini belgelememek. En az bir yıllık ikamet, m.7 istisnasında ölçüttür.

Özet

Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi TBK değil 6306 rejimine tabidir: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir, yıktırılmazsa yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıkımı mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirler eliyle yapılır (KentselDonusumK m.5). Dava şartı ve TBK’nın hak düşürücü süreleri işlemez; sözleşme süresinin bitmemiş olması tahliyeyi engellemez.

Kiracı tebliğin muhatabıdır: tespit, muhtarlıkta ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.3); ancak tespite itiraz hakkı malike aittir. Karşılığında kanun kiracıyı iki yardım kaleminde açıkça sayar: kira yardımı ve geçici konut/işyeri tahsisi (m.5) ile 6/A uygulamalarında taşınma yardımı (m.6/A); 6/A’da itirazlar üç gün içinde teknik heyetçe incelenir ve tahliye Başkanlıkça verilen süre içinde mecburidir. Ayrıca en az bir yıldır ikamet eden kiracıya kullandırılan kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası vardır (m.7).

Kanun kiracıya yeni yapıda kiracılık hakkı tanımaz; kira ilişkisi tahliye ile sona erer.

Değerlendirme

Kanaatimiz, kentsel dönüşümde kiracının konumunun sonucu engelleme bakımından zayıf, hak kalemlerini alma bakımından ise savunulabilir olduğudur. Gerekçe yapısaldır: kanun tahliyeyi idari bir işleme bağlamış, kiracıyı bu işlemin muhatabı saymış (m.3) ama itiraz sahibi saymamıştır; buna karşılık yardım hükümlerinde kiracıyı adıyla saymıştır (m.5, m.6/A) ve mali istisnada ona özel bir ayak açmıştır (m.7). Yani kanun kiracıya süreci durdurma değil, karşılık alma yolu vermiştir.

Bunun stratejik sonucu nettir: kiracının enerjisini tespiti tartışmaya değil (o yol malikin), süreleri ve belgeleri yönetmeye ayırması gerekir. Tebliğ sayılan tarihin tespiti, yardım başvurusunun süresinde yapılması, ikamet süresinin belgelenmesi. 6/A uygulamalarındaki üç günlük itiraz incelemesi bu takvim disiplinini daha da kritik kılıyor.

En yaygın ve en pahalı hata, TBK korumasının burada da geçerli olduğunu varsaymaktır. Sözleşme süresinin bitmemiş olması, sınırlı tahliye sebepleri ve dava şartı. Bunların hiçbiri riskli yapı tespiti bulunan bir yapıda kiracıyı korumaz. Bu yazı bir sonuç öngörüsü içermez; yardım kalemlerinin oranları yönetmelik düzeyinde ve yönetmelik 4 Şubat 2026’da değiştiğinden somut başvurunuzda yürürlükteki metin esas alınmalı, nihai değerlendirme sözleşmenizi ve tebligat evrakınızı gören avukat tarafından yapılmalıdır.