Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz Ederse Ne Olur? (6306 m.6)

Kısa Cevap

Sorunun cevabı, birbirine karıştırılan iki ayrı hakkı ayırmakla başlar.

Uygulama kararı bakımından tek malikin veto hakkı yoktur. Karar, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır; katılmayan malikin arsa payı rayiç değer üzerinden açık artırmayla satılır (KentselDonusumK m.6). Buna karşılık riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde yapılan itiraz gerçek bir bireysel haktır ve teknik heyetçe incelenir (KentselDonusumK m.3).

Yani “1 kişi itiraz ederse süreç durur mu?” sorusunun cevabı, itirazın hangi işleme yöneldiğine bağlıdır: tespite itiraz süreci gerçekten geciktirebilir; uygulama kararına katılmamak ise süreci durdurmaz, payın satışı sonucunu doğurur.

Bu Durumda mısınız?

• Binadaki tek imza vermeyen malik sizsiniz ve payınızın satılacağı söyleniyor.
• Komşunuz imza vermiyor, süreç tıkandı sanıyorsunuz.
• Noterden bir teklif geldi ve size 15 gün verildiği yazıyor.
• Muhtarlıkta bir ilan asıldığını duydunuz, size tebligat gelmedi.
• Arsa payınızın açık artırmayla satılacağı bildirildi.
• Daireniz ipotekli ya da üzerinde haciz var; satış hâlinde ne olacağını bilmiyorsunuz.
• Satış yapıldı, iptal ettirmek istiyorsunuz.
• İnternette bir yerde 2/3 çoğunluk okudunuz, başka yerde salt çoğunluk; hangisinin doğru olduğunu çıkaramıyorsunuz.

”İtiraz” ile “Karara Katılmama” Aynı Şey Değildir

Bu ayrım yazının omurgasıdır; arayanların çoğu iki ayrı hukuki durumu tek soruda birleştiriyor.

	(a) Riskli yapı tespitine itiraz	(b) Uygulama kararına katılmama
Neye yönelir	Yapının riskli olduğu tespitine	Parselin nasıl değerlendirileceği kararına
Niteliği	Gerçek bireysel itiraz hakkı	Veto değil; sadece katılmama
Süre	Tespitin bildiriminden 15 gün	Teklifin bildiriminden 15 gün (kabul için)
İncelemeyi kim yapar	Teknik heyet	Kimse; süre geçerse satış süreci başlar
Tek kişi süreci durdurur mu	Tespit çürütülürse evet	Hayır
Sonucu	Tespit kaldırılabilir	Arsa payının satışı

(a) yolu kanunda açıkça düzenlenmiştir: riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir ve bu itirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (KentselDonusumK m.3).

Burada tek malik gerçekten etkili olabilir: tespit teknik bir değerlendirmedir ve teknik heyetçe kaldırılırsa dönüşümün hukuki temeli ortadan kalkar. Sürenin ne zaman başladığı ise kritik bir ayrıntıdır. Tespit, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Hükmün birebir metni, tapudaki belirtmenin anlamı ve itirazın nasıl hazırlanacağı tapuda “6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır” ne demek yazımızdadır; sürecin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz.

(b) yolunda ise durum tam tersidir. Aşağıdaki bölümler bunu adım adım kuruyor.

Uygulama Kararı Hangi Çoğunlukla Alınır?

Kanun, kararın konusunu ve gereken çoğunluğu birlikte düzenler (KentselDonusumK m.6):

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Bu tek fıkradan üç sonuç çıkar:

1. Ölçüt kişi sayısı değil, arsa payıdır. Hüküm “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” der. On iki daireli bir binada yedi malikin “biz çoğunluğuz” demesi, arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa yetmez. Tersi de doğrudur: yüksek arsa paylı az sayıda malik çoğunluğu sağlayabilir.

2. Karar tek bir konuyla sınırlı değildir. Tevhit, ifraz, terk, ihdas, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı — hepsi aynı çoğunlukla karara bağlanabilir. “Kentsel dönüşümde daire paylaşımı” sorusunun cevabı da buradadır: paylaşımı kanun değil, bu çoğunlukla kabul edilen anlaşma ve müteahhitle yapılan sözleşme belirler. Sözleşmenin hukuki çerçevesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

3. “Yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin”. Karar, parsel/etap/ada ölçeğinde alınır; kişinin hangi yapıda pay sahibi olduğu ayrımı gözetilmez.

Bu eşiği kat malikleri kurulu yeter sayılarıyla karıştırmamak gerekir. Apartman yönetimine ilişkin kararlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendi yeter sayıları uygulanır ve bunlar 6306’daki eşikten farklıdır; ayrıntısı kat malikleri kurulu yazımızdadır. Arsa payı kavramının kendisi için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

İmza Vermeyen Malike Ne Bildirilir? On Beş Günlük Süreç

Karar alındıktan sonra katılmayan malike bildirim yapılması zorunludur. Bildirimin usulü 2023 değişikliğiyle ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir (KentselDonusumK m.6):

Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.

Muhtarlıkta ilan yolunun sonucu ayrıca belirlenmiştir (KentselDonusumK m.6):

İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bu cümle pratikte çok pahalıya gelir: “bana elden tebligat gelmedi” savunması tek başına süreyi durdurmaz. Muhtarlıkta ilan yapılmışsa, ilanın son günü bildirim tarihidir ve süre o gün işlemeye başlar.

Bildirimin içeriği de kanunla belirlenmiştir (KentselDonusumK m.6):

Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir.

Dikkat: teklifi incelememek ile kabul etmemek aynı sonuca bağlanmıştır. “Gitmedim, görmedim, dolayısıyla bir şey olmaz” beklentisinin hukuki dayanağı yoktur.

Süre haritası:

Aşama	Süre
Riskli yapı tespitine itiraz	Bildirimden 15 gün
Teklifin incelenmesi / kabulü	Bildirimden (veya bildirim sayılan günden) 15 gün
Muhtarlıkta ilan süresi	15 gün; son gün bildirim sayılır

Karara Katılmayanın Arsa Payı Nasıl Satılır?

Süre geçtiğinde sonuç şudur (KentselDonusumK m.6):

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

İki güvence buradadır: değeri Başkanlık tespit ettirir ve rayiç değer taban fiyattır — açık artırmada bu değerin altına inilemez. Alıcı kitlesi de baştan sınırlıdır: anlaşma sağlayan diğer paydaşlar.

Peki paydaşlardan alıcı çıkmazsa? Kanun burada iki ayrı yol kurar; bu ayrım çoğu kaynakta atlanıyor.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında kamu eli devreye girer (KentselDonusumK m.6):

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.

Riskli yapılarda ise böyle bir alım yoktur; satış tekrarlanır (KentselDonusumK m.6):

Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: tek bir riskli yapıda payı satılan malik, payının kamu tarafından satın alınmasını bekleyemez; satış yapılıncaya kadar tekrarlanır ve alıcı kitlesi anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere kadar genişler.

Payınız İpotekli veya Hacizliyse Ne Olur?

Bu, uygulamada en çok endişe yaratan ama en az yazılan konudur. Kanun yükün akıbetini açıkça düzenler (KentselDonusumK m.6):

Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.

Yani yük silinmez, bedele geçer: ipotek artık taşınmaz payı üzerinde değil, satıştan elde edilen bedel üzerinde devam eder. Tapu kaydı tarafında ise (KentselDonusumK m.6):

Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

İki sonuç: alıcı payı yüksüz devralır; malikin alacaklısı ise hakkını bedel üzerinden takip eder. Bu nedenle ipotekli payı satılan malikin bedele erişimi, alacaklının durumundan bağımsız değildir. İpoteğin genel işleyişi için ipotek nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Satış İptal Edilirse Pay Geri Gelir mi?

Kanun bunu koşula bağlar (KentselDonusumK m.6):

Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.

Hükmü çözelim:

• Kural: satış yargı kararıyla iptal edilirse pay resen eski maliki adına tescil edilir.
• İki engel: pay üçüncü kişiye devredilmişse, ya da eski malik adına tescili hukuken/fiilen imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmuşsa (örneğin üzerinde yeni yapı kurulmuş, ifraz/tevhit yapılmışsa) geri dönüş işlemez.
• Alıcının korunması: satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir.
• İstisna: satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde bu tescil kuralı uygulanmaz; kanun bu hâli ayrı düzenlemiş ve farkın ödenmesi yoluyla uygulanmasını öngörmüştür.

Bu istisnayı atlamak, iptal davasının sonucunu fazla iyimser aktarmaya yol açar: bedel itirazıyla kazanılan bir dava payı geri getirmez, bedel farkını getirir.

Hangi Kural Sizin Olayınıza Uygulanır? 2/3 mü, Salt Çoğunluk mu?

İnternette bu konuda iki farklı eşik görürsünüz ve ikisi de bir dönem doğrudur. Bugünkü metin yukarıda alıntılandığı gibi salt çoğunluk diyor. Ancak daha eski dönemde aranan eşik 2/3 idi ve bu, uydurma bir bilgi değil, o dönemin uygulanan kuralıdır.

Danıştay 6. Dairesi, 2020 yılında yapılan bir uygulamaya ilişkin kararında dönemin eşiğini kendi değerlendirmesinde şöyle ifade etmiştir:

Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki yapılar hakkında davalı idare tarafından riskli yapı tespit kararı alındığı ve sonrasında 6306 sayılı yasanın 6. maddesi hükmü uyarınca arsanın ne şekilde değerlendirileceği yönünde arsa paydaşlarıyla yapılan toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlandığı,

(Danıştay 6. Dairesi, E. 2021/504, K. 2023/4004, T. 25.04.2023)

Buradan çıkan pratik kural: eşiği kendi olayınızın tarihine göre belirleyin. Karar hangi tarihte alındıysa o tarihte yürürlükte olan eşik uygulanır. 2020-2022 döneminde alınmış bir karara bugünkü salt çoğunluk eşiğini uygulamak da, bugün alınan bir karara 2/3 aramak da hatalıdır.

Bu nedenle, güncel tarihli olsa bile 2/3’ü bugünün kuralı gibi sunan kaynaklara dayanmayın; kararınızın tarihi ile eşiğin yürürlük tarihini birlikte kontrol edin.

Güncellik notu. Bu yazıdaki usul ve sonuç hükümleri 6306 sayılı Kanun m.6’nın güncel metnine dayanmaktadır. Kanunun Uygulama Yönetmeliği aynı eşiği tekrar etmekle birlikte 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33158) yayımlanan bir yönetmelikle değiştirilmiştir; yönetmelik düzeyindeki ayrıntılar (form ekleri, satış günü, komisyon çalışması gibi) somut işleminizde yürürlükteki yönetmelik metninden teyit edilmelidir. Ayrıca madde, Anayasa Mahkemesinin E. 2012/87, K. 2014/41 sayılı kararıyla kısmen iptal edilmiştir. İptal 2014 tarihli lafza ilişkindir ve madde sonraki yıllarda birden çok kez yeniden yazılmıştır; bu nedenle eski tarihli kaynaklarda geçen fıkra numaraları bugünkü metne denk gelmeyebilir — fıkra numarasıyla yapılan atıfları güncel lafza karşı doğrulamak gerekir.

Satış İşlemine Karşı Hangi Yola Başvurulur?

Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve arsa payı satışı idari işlem niteliğindedir; bu nedenle uyuşmazlık idari yargıda görülür ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Görev ayrımının ayrıntısı ve Uyuşmazlık Mahkemesinin bu yöndeki değerlendirmesi kentsel dönüşüm yazımızdadır.

Buna karşılık maliklerle müteahhit arasındaki sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar özel hukuk uyuşmazlığıdır ve adli yargıda görülür. Dolayısıyla dava açmadan önce şikâyetinizin idari işleme mi (satış, tespit, yıkım) yoksa sözleşmeye mi (teslim, gecikme, ayıp) yöneldiği doğru belirlenmelidir.

İnşaat bedelini karşılayamayan malikin önündeki yollar ayrı bir konudur; kentsel dönüşümde parası olmayan malik yazısında ele alınmıştır. Denetim pratikte esasa değil usule odaklanır: karar gerçekten aranan çoğunlukla mı alındı, teklif usulüne uygun bildirildi mi, on beş günlük süre doğru işletildi mi, rayiç değer usulüne uygun tespit edildi mi. Tahliye aşamasındaki kira yardımı ve taşınma yardımı için kentsel dönüşüm kira yardımı yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• “2/3 çoğunluk gerekir” sanmak. Bugünkü metin salt çoğunluk diyor; 2/3 daha eski dönemin eşiğidir. Eşiği kararın tarihine göre belirleyin.
• Çoğunluğu kişi sayısıyla hesaplamak. Ölçüt arsa payı oranıdır.
• Tespite itirazı, karara katılmamakla karıştırmak. Birincisi bireysel ve etkili bir yol, ikincisi veto değil.
• Muhtarlıktaki ilanı yok saymak. İlanın son günü bildirim sayılır ve süre o gün işler.
• Teklifi incelemeye gitmemek. İncelememek ile kabul etmemek aynı sonuca bağlanmıştır.
• Riskli yapı ile riskli alan rejimini aynı sanmak. Alıcı çıkmazsa sonuç farklıdır: riskli alanda kamu alımı, riskli yapıda satışın tekrarı.
• İpoteğin silineceğini düşünmek. Yük silinmez, satış bedeli üzerinde devam eder.
• Satış iptalinde payın her hâlde geri geleceğini varsaymak. Üçüncü kişiye devir veya tescili imkânsız kılan uygulama varsa geri dönüş işlemez.
• Bedel itirazıyla payı geri almayı ummak. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal, farkın ödenmesiyle uygulanır.
• İdari işleme adli yargıda dava açmak. Satış ve tespit işlemleri idari yargıya tabidir.
• Yönetmelik ayrıntısını eski metinden okumak. Uygulama Yönetmeliği 4 Şubat 2026’da değiştirilmiştir.

Özet

Kentsel dönüşümde tek malikin veto hakkı yoktur: uygulama kararı, sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır ve katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır (KentselDonusumK m.6). Paydaşlardan alıcı çıkmazsa riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise satış yapılıncaya kadar tekrarlanır.

Katılmayan malike teklifin bildirilmesi zorunludur: noter yoluyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla; muhtarlıkta ilanın son günü bildirim sayılır ve teklifin incelenmesi/kabulü için on beş gün işler. Payın üzerindeki ipotek, haciz ve intifa hakkı satış bedeli üzerinde devam eder, tapudaki şerhler resen terkin edilir. Satış yargı kararıyla iptal edilirse pay koşullar varsa resen eski malik adına tescil edilir ve alıcı lehine kanuni ipotek kurulur; bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal ise farkın ödenmesiyle uygulanır.

Buna karşılık riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz gerçek bir bireysel haktır ve teknik heyetçe incelenir (KentselDonusumK m.3). “1 kişi süreci durdurur mu” sorusunun cevabı bu ayrımda saklıdır.

Değerlendirme

Kanaatimiz, karara katılmayan malikin sonucu engelleme bakımından konumunun zayıf, buna karşılık usul denetimi bakımından güçlü olduğudur. Gerekçe, kanunun iki tarafı ayrı ayrı düzenlemesidir: bir yanda payın satışı açık bir sonuç olarak bağlanmış, diğer yanda satışa giden yol (bildirim usulü, on beş günlük süreler, rayiç değer tespiti, taban fiyat) ayrıntılı biçimde koşula bağlanmıştır (KentselDonusumK m.6). Dolayısıyla “dönüşümü durdurayım” hedefiyle kurulan iddialar genellikle sonuç vermezken, “usul işletilmedi” temelli iddialar somut ve ölçülebilirdir. Bildirimin yapılıp yapılmadığı, ilanın süresi, rayiç değerin tespit biçimi belge üzerinden denetlenebilir.

Riskli yapı tespitine itiraz yolu, tek malikin gerçekten etkili olabildiği tek noktadır ve bu nedenle önceliklidir; tespit teknik heyetçe kaldırıldığında sonraki tüm işlemlerin dayanağı ortadan kalkar. Tespit kesinleştikten sonra aynı gücü uygulama kararı aşamasında aramak, hukuken karşılığı olmayan bir beklentidir.

İki nokta özellikle yanlış değerlendirilmeye açıktır. Birincisi eşik tarihi: bugün 2/3 aramak da, 2020-2022 dönemine salt çoğunluk uygulamak da hatalıdır; eşik kararın tarihine göre belirlenir. İkincisi bedel itirazının sonucu: bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle kazanılan dava payı geri getirmez, farkın ödenmesini sağlar. Bu ayrımı gözden kaçıran bir strateji, hedefi ile sonucu birbirine uymayan bir dava yürütür.

Yönetmelik düzeyindeki ayrıntılar 4 Şubat 2026’da değiştiğinden, somut bir işlemde Kanun ile yürürlükteki yönetmelik birlikte değerlendirilmelidir. Bu yazı dava sonucuna ilişkin bir öngörü içermez; nihai değerlendirme, tebligat evrakınızı, karar tutanağını ve değerleme raporunu gören avukatın sorumluluğundadır.