Apartman Yöneticisi: Seçimi, Yetkileri ve Sorumluluğu

Kısa Cevap

Apartman yöneticisi, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve kat maliki olmak zorunda değildir — kanun yöneticinin “kendi aralarından veya dışardan” seçilebileceğini açıkça söyler (KMK m.34). Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla ise yönetici atanması mecburidir.

Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar; mahkemece atanan yönetici altı ay geçmeden kurul kararıyla değiştirilemez.

En çok merak edilen iki soru şu: yönetici kat maliki değilse de görev yapabilir (evet; ve yönetici aidat öder mi) kurul aksine karar almamışsa, kat malikleri arasından atanmış yönetici normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40).

Sorumluluk ölçütü hafif değildir: yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).

Bu Durumda mısınız?

• Apartmanınızda kimse yönetici olmak istemiyor; ne yapılacağını bilmiyorsunuz.
• Dışarıdan bir yönetim şirketiyle çalışmak istiyorsunuz, bunun mümkün olup olmadığını soruyorsunuz.
• Yönetici hesap vermiyor, gelir–gider dökümü paylaşmıyor.
• Yönetici kendi aidatını hiç ödemiyor, bunun hukuka uygun olup olmadığını sorguluyorsunuz.
• Yöneticiyi görevden almak istiyorsunuz ama sürenin dolmasını beklemeniz gerekip gerekmediğinden emin değilsiniz.
• Mahkeme yönetici atadı, siz başka birini istiyorsunuz.
• Yöneticinin ihmali yüzünden bina zarar gördü; sorumluluğunu araştırıyorsunuz.
• Binada yönetici yok, tebligat ve ortak işler aksıyor.

Yönetici Nasıl Atanır?

Kanun, yöneticinin kim olabileceğini ilk fıkrada belirler (KMK m.34):

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

“Veya dışardan” ibaresi, en sık sorulan sorunun cevabıdır: yöneticinin kat maliki olması şart değildir. Bina sakini olmayan bir kişi, bir muhasebeci veya profesyonel bir site yönetim şirketi yönetici olarak atanabilir. Kanun ayrıca tek kişi yerine üç kişilik yönetim kurulu seçilmesine de izin verir.

Sekiz daire kuralı

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Bu eşik nettir (KMK m.34): sekiz ve üzeri bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur. Sekizin altında zorunluluk yoktur ama atanabilir. Eşiğin ölçütü daire sayısı değil bağımsız bölüm sayısıdır. Dükkânlar ve iş yerleri de sayıya dâhildir.

Atama çoğunluğu: iki ölçüt birlikte

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu hüküm (KMK m.34), kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısındaki mantığı tekrarlar: hem kişi sayısı hem arsa payı çoğunluğu gerekir. Yalnız sayı çoğunluğuyla yapılan atama eksiktir. Yeter sayı mekaniğinin ayrıntısı kat malikleri kurulu yazımızdadır.

Görev süresi bir yıllık dönemlerdir

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Yani yöneticilik süresiz bir görev değildir (KMK m.34); her yıl yeniden atama yapılır ve aynı kişi tekrar seçilebilir. Yıllık toplantı hiç yapılmıyorsa yönetimin meşruiyeti tartışmalı hâle gelir.

Bütün bölümler tek kişideyse

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Bu hâlde ayrı bir atama işlemi gerekmez (KMK m.34); malik kanun gereği yönetici sayılır. Yeni bitmiş ve daireleri henüz satılmamış binalarda müteahhidin konumu tipik örnektir.

Mahkemece Yönetici Atanması

“Kimse yönetici olmak istemiyor” sorununun kanuni çözümü buradadır (KMK m.34):

Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz ya da toplanıp bir yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici atar. Başvuru için tüm kat maliklerinin talebi gerekmez; bir kat malikinin başvurusu yeterlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu hükmün iki ayrı hâli kapsadığını gerekçesinde şöyle özetlemiştir:

Buna göre anataşınmazın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022)

Aynı gerekçede Genel Kurul, mahkemece atamanın koşulunu kat maliklerinin yönetimde anlaşamaması ya da toplanıp yönetici atayamaması olarak belirlemiştir. Bu iki hâl birbirinden ayrıdır: toplantı yapılıp karar çıkmaması da, hiç toplanamamak da atama sebebidir.

Güncellik notu. Bu karar mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun usul hükümlerine atıf yaptığı için muamele denetiminde sarı bayrak alır; bayrağı doğuran atıflar yalnızca usul hükümleridir ve kararın KMK m.34’e ilişkin esas gerekçesi bundan etkilenmez. Karar karşı oyla alınmıştır; yukarıdaki alıntı çoğunluk gerekçesindendir.

Altı ay kuralı

Mahkemece atanan yöneticinin konumu korunur (KMK m.34):

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Bu, mahkeme kararıyla kurulan yönetimin hemen bozulmasını engelleyen bir istikrar kuralıdır: kurul altı ay boyunca bu yöneticiyi değiştiremez; haklı sebep varsa yol, kurul kararı değil atayan mahkemeye başvurmaktır.

Yönetici levhası ve idari para cezası

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

Bu yükümlülük (KMK m.34) sıkça ihmal edilir ama yaptırımı vardır: yapılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kanun metnindeki tutar 2007 düzenlemesinden gelen kanuni tutardır; idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden uygulanacak güncel tutar bundan farklı olur. Bu nedenle burada sabit bir rakam vermiyoruz: internette rakam veren kaynaklar yayınlandıkları yıla göre bayatlamıştır.

Yöneticinin Görevleri

Kanun görevleri sayar ama önce yönetim planına yol verir (KMK m.35):

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

Sayılan görevlerin pratikte en çok tartışılanı dava ve takip yetkisidir (KMK m.35):

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

Dikkat: bu bir görev olarak yazılmıştır, yalnız bir yetki olarak değil. Aidat alacağını takip etmeyen yöneticinin sorumluluğu bu nedenle tartışılabilir. Tahsil yollarının ayrıntısı aidat ödemeyene ne yapılır yazımızdadır.

Bir diğer sık atlanan görev, 2015’te eklenen asansör bakımıdır (KMK m.35):

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Bu bent 6645 sayılı Kanunla (4/4/2015) eklenmiştir ve asansör kazalarında sorumluluk tartışmasının doğrudan dayanağıdır.

Yönetici atanmamışsa görevler kaybolmaz

Aynı maddeye 2015’te eklenen fıkra, boşluğu kapatır (KMK m.35):

Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Yani sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü binada yönetici atamamak, sorumluluktan kurtulmak değil onu kat maliklerinin tamamına yaymak sonucunu doğurur. “Yöneticimiz yok, bu yüzden sorumlu değiliz” savunması bu fıkra karşısında geçersizdir.

Yöneticinin Sorumluluğu: Aynen Bir Vekil Gibi

Sorumluluk ölçütü tek cümlede belirlenmiştir (KMK m.38):

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Bu, hafif bir ölçüt değildir. Vekilin sorumluluğu özen borcunu, talimata uygun hareket etmeyi ve hesap vermeyi kapsar. Kanun, yöneticinin haklarını da aynı ölçüte bağlar (KMK m.40):

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Yöneticiye karşı husumetin nasıl kurulacağı ve kurul kararlarının iptali davalarında yöneticinin konumu için kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yöneticinin çekilme hakkı

Sorumluluk tek yönlü değildir (KMK m.40):

Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Kritik şart noter ihtarıdır: yönetici tazminatsız çekilme hakkını, ihtarı noter aracılığıyla yaptırmışsa kullanabilir. Sözlü uyarı bu sonucu doğurmaz.

Yönetici Ücreti ve Aidatı

Bu bölüm, en çok arama alan sorulardan birine cevap verir. Önce ücret (KMK m.40):

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

Yani ücret kararlaştırılmamış olsa dahi yönetici uygun bir ücret isteyebilir. “Gönüllü kabul etti, ücret isteyemez” yaklaşımı kanuna uygun değildir.

Aidat konusu ise özel bir kuralla düzenlenmiştir (KMK m.40):

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Hükmün yapısı iki kademelidir:

1. Kurul kararı varsa o uygulanır — yönetici giderin tamamına, bir kısmına veya hiçbirine katılmayabilir.
2. Karar yoksa kanun kendisi bir oran koyar: yönetici normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Üç sınıra dikkat: bu kolaylık yalnız kat malikleri arasından atanmış yönetici içindir (dışarıdan atanan yönetici kat maliki olmadığı için gider payı borçlusu da değildir); yalnız normal yönetim giderleri içindir; ve yarısı kadardır. Yöneticinin aidattan tümüyle muaf olduğu anlamına gelmez. “Yönetici hiç aidat ödemez” yaygın inanışı bu yüzden yanlıştır. Gider paylaşımının genel esasları için apartman ve site aidatını kim öder yazımıza bakabilirsiniz.

Hesap Verme ve Denetim

Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü zamana bağlanmıştır (KMK m.39):

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Ama kat malikleri yıl sonunu beklemek zorunda değildir (KMK m.39):

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Bu fıkranın iki ayırt edici yönü var: eşik kat maliklerinin yarısıdır ve burada arsa payı aranmaz — hüküm bunu “arsa payları ne olursa olsun” diyerek açıkça belirtir. Kanunun çoğu yerinde sayı ve arsa payı birlikte arandığı için bu istisna dikkat çekicidir ve küçük daire sahiplerinin elini güçlendirir.

Denetim ise kurulun sürekli görevidir (KMK m.41):

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

“Haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir” — görevden alma için yıl sonunu beklemek gerekmez. Tek istisna, mahkemece atanan yönetici için geçerli altı aylık sınırdır (KMK m.34).

Hesap denetiminin sıklığı da düzenlenmiştir (KMK m.41):

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Ve denetçi seçimi (KMK m.41):

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir

Denetçi kat malikleri arasından seçilir — yönetici için geçerli “dışardan” imkânı denetçi için bu ibarede yer almaz.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Yönetici seçemiyorsanız:

1. Yıllık toplantıyı usulüne uygun toplayın; çağrı ve yeter sayı kurallarını gözetin.
2. Atamayı sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapın ve karar defterine yazın.
3. Aday yoksa dışarıdan bir kişi veya yönetim şirketiyle çalışmayı gündeme alın. Kanun buna izin verir.
4. Yine sonuç alınamazsa, bir kat maliki olarak sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyin.

Yöneticiden hesap alacaksanız:

1. Yıllık dönemde ise ocak ayı içinde hesap vermesini isteyin.
2. Yıl içinde ise kat maliklerinin yarısını bir araya getirin; arsa payı aranmaz.
3. Denetçi seçilmemişse kurul kararıyla denetçi veya denetim kurulu seçin.
4. Hesap verilmiyorsa haklı sebebe dayanarak görevden alma gündemiyle toplantı çağrısı yapın.

Yöneticiyi görevden alacaksanız:

1. Haklı sebebi belgeleyin (hesap vermeme, ihmal, takip yapmama).
2. Kurul kararıyla değiştirin — yıl sonunu beklemeniz gerekmez (KMK m.41).
3. Mahkemece atanmış yöneticide altı ay geçmemişse kurul kararı yetmez; atayan mahkemeye başvurun.

Sık Yapılan Hatalar

• “Yönetici kat maliki olmak zorunda” sanmak. Kanun “kendi aralarından veya dışardan” der.
• Atamayı yalnız kişi sayısı çoğunluğuyla yapmak. Arsa payı çoğunluğu da aranır.
• Sekiz bağımsız bölüm eşiğini daire sayısı sanmak. Dükkânlar ve iş yerleri de sayıya girer.
• “Yöneticimiz yok, sorumlu değiliz” demek. Şartları taşıyan binada atama yapılmazsa sorumluluk kat maliklerine yayılır (KMK m.35).
• “Yönetici hiç aidat ödemez” sanmak. Kurul kararı yoksa yalnız normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
• Dışarıdan atanan yöneticiden aidat muafiyeti tartışması yapmak. m.40’taki kural kat malikleri arasından atanan yönetici içindir.
• Yöneticinin ücret hakkını yok saymak. Ücret kararlaştırılmamış olsa da uygun ücret istenebilir.
• Görevden alma için yıl sonunu beklemek. Haklı sebep varsa her zaman değiştirilebilir.
• Mahkemece atanan yöneticiyi kurul kararıyla değiştirmek. Altı ay geçmedikçe olmaz; yol atayan mahkemedir.
• Noter ihtarı olmadan çekilip tazminat istemek. m.40 noterlikçe yaptırılan ihtarı şart koşar.
• Yönetici levhasını asmamak. İdari para cezası yaptırımı vardır.
• Asansör bakımını görev saymamak. 2015’te eklenen bent bunu açıkça yöneticiye yükler.

Özet

Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, kendi aralarından veya dışardan atanır; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binada atama mecburidir; her yıl yeniden atanır ve bütün bölümler tek kişideyse malik kanunen yöneticidir (KMK m.34). Kat malikleri anlaşamaz veya atayamazsa bir kat malikinin başvurusuyla sulh mahkemesi atar; mahkemece atanan yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez.

Görevleri yönetim planında belirlenir; planda aksi yoksa kanun bunları sayar. Aidat için dava ve icra takibi ile kanuni ipotek tescili de bir görevdir, asansör bakımı 2015’te eklenmiştir. Şartları taşıyan binada yönetici atanmamışsa bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve kural olarak vekilin haklarına sahiptir; ücret kararlaştırılmamış olsa da uygun ücret isteyebilir ve kurul aksine karar almamışsa normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40). Hesap, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayında verilir; kat maliklerinin yarısı isterse arsa payına bakılmaksızın yıl içinde de hesap istenebilir (KMK m.39). Kurul yöneticiyi sürekli denetler ve haklı sebeple her zaman değiştirebilir; denetim zaman yazılmamışsa her üç ayda bir yapılır (KMK m.41).

Değerlendirme

Kanaatimiz, bu alandaki uyuşmazlıkların çoğunun kanunun açık hükümlerinin bilinmemesinden doğduğudur; üç örnek yeterlidir. Birincisi, yöneticinin kat maliki olma zorunluluğu bulunmadığı hâlde birçok binada “aday yok” gerekçesiyle yönetim boşluğu yaşanır; oysa dışarıdan atama kanunda açıkça yazılıdır (KMK m.34). İkincisi, yönetici atamamanın sorumluluktan kurtarmadığı, tersine sorumluluğu kat maliklerine yaydığı sık atlanır (KMK m.35). Üçüncüsü, “yönetici aidat ödemez” inanışı kanundaki yarısı sınırını aşan bir muafiyet üretir (KMK m.40).

Yöneticiye karşı ileri sürülen taleplerde ölçüt vekilin sorumluluğu olduğundan, hesap vermeme ve aidat takibini ihmal iddiaları güçlü dayanaklardır. Gerekçe, hesap verme yükümlülüğünün zamanlı ve somut olması (KMK m.39) ve dava/icra takibinin kanunda bir görev olarak sayılması (KMK m.35) karşısında yöneticinin takdir alanının dar olmasıdır. Buna karşılık yöneticinin ücret talebine karşı “gönüllü kabul etti” temelli savunmalar zayıftır.

Görevden alma bakımından kurulun eli geniştir; haklı sebep varsa yıl sonu beklenmez (KMK m.41). Tek gerçek engel mahkemece atanan yöneticide altı aylık süredir ve burada doğru yol kurul kararı değil atayan mahkemeye başvurmaktır. Bu ayrım gözden kaçtığında kurul kararı sonuç doğurmaz. Somut durumunuzun değerlendirilmesi yönetim planınızın, atama kararının ve hesap belgelerinin birlikte incelenmesini gerektirir; nihai değerlendirme dosyanızı gören avukatın sorumluluğundadır.