İntifa Hakkı Nedir? Konusu, Yetkileri ve Sona Ermesi

Kısa Cevap

İntifa hakkı, bir kişiye, başkasına ait bir mal veya hak üzerinde tam yararlanma (kullanma ve semerelerinden/gelirinden faydalanma) yetkisi veren sınırlı bir aynî haktır. İntifa hakkı sahibi malı kullanabilir ve gelirini (örneğin kira gelirini) alabilir; ancak malın mülkiyeti malikte (çıplak mülkiyet sahibinde) kalır. İntifa hakkı; taşınır, taşınmaz, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Genellikle bir sözleşme ve tapuya tescille kurulur; gerçek kişilerde kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer.

Bu Durumda mısınız?

• Bir taşınmazın çıplak mülkiyetini aldınız ama üzerinde başkasının intifa hakkı var; bunun ne anlama geldiğini soruyorsunuz.
• Bir taşınmazı devrederken, üzerinde kendinize intifa hakkı saklı tutmak istiyorsunuz.
• İntifa hakkı sahibi olarak taşınmazı kiraya verip veremeyeceğinizi merak ediyorsunuz.
• İntifa hakkının ne zaman sona ereceğini öğrenmek istiyorsunuz.
• İntifa hakkı ile mülkiyet arasındaki farkı soruyorsunuz.

Bu soruların cevabı hakkın içeriğine göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, mülkiyetten ayrılan bir yararlanma hakkıdır. Malikin mülkiyet hakkı; kullanma, yararlanma (semerelerden faydalanma) ve tasarruf yetkilerini içerir. İntifa hakkı kurulduğunda, kullanma ve yararlanma yetkileri intifa hakkı sahibine geçer; malikte ise mülkiyetin özü (“çıplak mülkiyet”) kalır. Bu nedenle intifa, özellikle aile içi devirlerde ve gelir güvencesi sağlamak amacıyla sık kullanılır.

Konusu ve Kapsamı

Kanun, intifa hakkının konusunu ve sağladığı yetkiyi açıkça gösterir:

4721 sayılı TMK m.794 — Konusu

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Görüldüğü gibi intifa hakkı yalnızca taşınmazlarla sınırlı değildir; taşınırlar, haklar ve hatta bir malvarlığının tamamı üzerinde de kurulabilir. Aksine bir düzenleme yoksa hak, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir.

İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri

İntifa hakkı sahibi, malı kullanır ve semerelerinden (gelirinden) yararlanır. Örneğin bir taşınmazda intifa hakkı sahibi, taşınmazda oturabilir ya da onu kiraya verip kira gelirini alabilir. Buna karşılık intifa hakkı sahibi, malı özenle kullanmak ve korumakla yükümlüdür; malın özüne zarar veremez ve kural olarak onu devredemez veya satamaz (çünkü malik değildir). Mülkiyetin özü, çıplak mülkiyet sahibinde kaldığından, malın satışı ya da esaslı tasarrufu malike aittir.

Masraf, Onarım ve Vergiyi Kim Öder?

İntifa hakkında en çok karıştırılan konu, malın giderlerinin kime ait olduğudur. İntifa hakkı sahibi, malı yalnızca kullanmakla kalmaz; onu iyi bir yönetici gibi korumak ve olağan giderlerini karşılamakla da yükümlüdür:

4721 sayılı TMK m.803 — Genel olarak

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.

İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

Giderlerin paylaşımı ise kanunda açıkça düzenlenmiştir:

4721 sayılı TMK m.813 — Bakım ve işletme giderleri

İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.

Diğer bütün yükümlülükler malike aittir.

Özetle olağan bakım, işletme giderleri ve vergiler intifa süresince intifa hakkı sahibine; malın esaslı onarımı gibi diğer (olağanüstü) yükümlülükler ise malike aittir. Bu nedenle intifa hakkıyla yüklü bir taşınmazın emlak vergisi de kural olarak intifa hakkı sahibine düşerken, esaslı onarım masrafları malikin üzerinde kalır.

Nasıl Kurulur ve Sona Erer?

Taşınmazlarda intifa hakkı, kural olarak bir sözleşme ve tapu kütüğüne tescille kurulur. Sona ermesi ise çeşitli hâllerde gerçekleşir: belirlenen sürenin dolması, hak sahibinin feragati ya da konusunun yok olması gibi. Gerçek kişiler bakımından intifa hakkı, kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer; yani intifa hakkı mirasçılara geçmez. İntifa sona erdiğinde, kullanma ve yararlanma yetkileri yeniden malike (çıplak mülkiyet sahibine) döner ve mülkiyet tam hâle gelir.

Kanun, intifanın sona erme sebeplerini ve tapudan terkin sürecini şöyle düzenler:

4721 sayılı TMK m.796 — Sona erme sebepleri

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.

Buna göre taşınmazda intifa hakkı, konusunun yok olması veya tescilin terkini ile sona erer; süre dolması, vazgeçme (feragat) ya da ölüm gibi hâllerde ise malik, tapudan terkini isteyebilir. Yargıtay da sona erme sebeplerini şöyle özetler:

“İntifa hakkı, bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzelkişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/6657, K. 2014/12288, T. 04.11.2014 — intifa hakkının terkini)

Süre bakımından ise gerçek kişilerde intifa, hak sahibinin ölümüyle sona erer; tüzel kişilerde en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m.797). Bu nedenle gerçek kişiye tanınan intifa hakkı mirasçılara geçmez.

Mirasta İntifa: Sağ Kalan Eşin Hakkı

İntifa hakkı, miras hukukunda da önemli bir rol oynar. Eşlerden biri öldüğünde, sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları aile konutu ve ev eşyası üzerinde belirli haklar isteyebilir:

4721 sayılı TMK m.652 — Aile konutu ve ev eşyasının sağ kalan eşe özgülenmesi

Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir.

Buna göre sağ kalan eş, kural olarak aile konutu üzerinde mülkiyet hakkı isteyebilir; haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilebilir. Böylece sağ kalan eşin konutta yaşamını sürdürmesi güvence altına alınır. (Benzer bir imkân, mal rejiminin tasfiyesinde TMK m.240 uyarınca da tanınabilir.)

İntifa Saklı Tutularak Devir ve Muris Muvazaası

Uygulamada sık görülen bir düzen, malikin taşınmazın çıplak mülkiyetini bir kişiye (çoğu zaman bir mirasçıya) devredip intifa hakkını kendi üzerinde saklı tutmasıdır. Böylece malik yaşadığı sürece taşınmazı kullanmaya ve gelirini almaya devam eder; ölümüyle mülkiyet, çıplak mülkiyeti alan kişide tam hâle gelir. Bu, geçerli bir planlama aracı olabilir. Ancak devrin gerçekte diğer mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıması hâlinde, diğer mirasçılar bunu muris muvazaası olarak ileri sürebilir; gerçek irade bağış ise devir, tapu iptali ve tescil ya da tenkis davasına konu edilebilir. Ayrıntı için mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• İntifa hakkını mülkiyet sanmak. İntifa yararlanma hakkıdır; mülkiyet malikte (çıplak mülkiyet sahibinde) kalır (TMK m.794).
• İntifa sahibinin malı satabileceğini düşünmek. İntifa hakkı sahibi malik olmadığından malı kural olarak devredip satamaz.
• İntifanın mirasçıya geçeceğini varsaymak. Gerçek kişide intifa kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer.
• İntifayı yalnızca taşınmaza özgü sanmak. İntifa; taşınır, hak ve malvarlığı üzerinde de kurulabilir (TMK m.794).
• Bakım/koruma yükümlülüğünü göz ardı etmek. İntifa sahibi malı özenle kullanmak ve korumakla yükümlüdür.
• Vergi ve olağan bakımı malike yüklemek. Olağan bakım, işletme giderleri ve vergiler intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir; yalnızca esaslı yükümlülükler malike kalır (TMK m.813).

Özet

• İntifa hakkı, başkasının malı üzerinde tam yararlanma (kullanma + gelir) yetkisi veren sınırlı aynî haktır (TMK m.794).
• Konu: taşınır, taşınmaz, hak veya malvarlığı.
• Yetki: kullanma ve semerelerden yararlanma; ancak malı devir/satış yetkisi yoktur (malik değildir).
• Kuruluş: taşınmazda tescille kurulur.
• Sona erme: süre/feragat; gerçek kişide kural olarak ölümle sona erer, mirasçıya geçmez.

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakından Farkı ve Kuruluşu (634 sayılı Kanun) · Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış (TMK 698-699) · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025)