Apartman Gürültü Yönetmeliği: Hangi Kurallar Geçerli, Kim Ne Yapabilir?

Kısa Cevap

“Apartman gürültü yönetmeliği” adında tek bir düzenleme yoktur. Apartmandaki gürültü üç ayrı metnin kesişiminde durur: binanın ses yalıtımı Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’e, çevresel gürültü sınır değerleri Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği’ne, komşuların birbirine karşı davranışı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına tabidir.

Uygulamada en çok şaşırtan nokta şudur: gürültü yapan komşu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 33. maddelerine dayanılarak evden çıkarılamaz. Mahkemenin bu yolda verebileceği karar, rahatsızlığın önlenmesine yönelik önlemlerdir.

Bu Durumda mısınız?

• Üst kattan gelen ayak sesi ve eşya sürtme sesi gece boyunca duyuluyor.
• Yeni taşındığınız binada duvarlar sesi hiç kesmiyor, “yalıtım yapılmamış” diye düşünüyorsunuz.
• Kat malikleri kurulunda gürültü konusunda karar alındı ama uygulanmıyor.
• Yönetim “yapabileceğimiz bir şey yok” diyor.
• Gürültücü komşunun tahliyesi için dava açmayı düşünüyorsunuz.
• Apartmanın altındaki işyerinin sesi dairenize geliyor.

”Apartman Gürültü Yönetmeliği” Aslında Üç Ayrı Metindir

1. Binanın kendisi: ses yalıtımı

Sesin komşu daireye geçmesi çoğu zaman kişilerin davranışından değil yapının niteliğinden kaynaklanır. Bu alanı düzenleyen metin, Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’tir ve yaptırımını doğrudan ruhsat sürecine bağlar. BGKY m.5:

“Projeler, diğer kanuni düzenlemeler yanında, gürültüye karşı önlem bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, yapı ruhsatı verilmez. Yeni yapılan veya proje tadilatı ile kullanım amacı değiştirilen bina veya binadaki bağımsız birimlerde bu Yönetmelikte öngörülen esaslara göre imalat yapılmadığının tespiti hâlinde, bu eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izin belgesi verilmez.”

Bu hüküm, yeni yapılarda güçlü bir kaldıraçtır: ses yalıtımına ilişkin esaslara uyulmadığı tespit edilirse yapı kullanma izin belgesi verilmez. Yönetmelik ayrıca bu değerlendirmeyi yapacak kişiyi de belirler; BGKY m.7:

“Binalarda ses yalıtımına dair detay ve yapısal çözümleri içeren akustik proje ve ölçümler, Bakanlık tarafından hazırlanan uygun sertifika programlarındaki başvuru koşullarında belirtilen meslek grubundan olup, düzenlenecek eğitime katılarak bina akustiği uzmanı olarak yetkilendirilenler tarafından yapılabilir.”

Binanın akustik niteliği ayrıca belgelendirilebilir. BGKY m.22 isteğe bağlı bir akustik performans belgesi öngörür; bu belge, yapı elemanlarının ses yalıtımı ile mekân içi gürültü düzeylerini birlikte değerlendirir. Satın alma veya kiralama öncesinde sorulması yerinde olan bir belgedir.

2. Çevresel gürültü sınır değerleri

Apartmana dışarıdan gelen gürültü (alttaki işyeri, yandaki şantiye, yakındaki eğlence yeri) çevre mevzuatının konusudur. Bu düzenlemeye aykırılığın yaptırımı Çevre Kanunu’na gönderilir; ÇGKY m.20:

“Bu Yönetmelik hükümlerine aykırı davrananlar hakkında, Çevre Kanununun 20 nci maddesinde öngörülen idari yaptırımlar uygulanır.”

Bu yolun kime başvurulacağı, yetkili merci ve itiraz süreleri bakımından ayrıntısı gürültü şikâyeti nereye yapılır yazımızdadır.

3. Komşuların birbirine karşı yükümlülüğü

Apartman içindeki davranış ilişkisini düzenleyen metin ise yönetmelik değil kanundur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18:

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

Maddenin ikinci fıkrası kapsamı genişletir: kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır. Yani gürültü yapan kişinin malik olmaması, yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Yaptırım: Hâkimin Müdahalesi

Yükümlülüğe uyulmadığında başvurulacak yol, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’tedir:

“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kaidelerine göre derhal karar verir; kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Bu süre içinde karara uyulmazsa aynı mahkemece idari para cezasına hükmedilir. (Maddedeki tutarlar nominaldir ve yeniden değerlemeye tabidir.)

Gürültücü Komşu Evden Çıkarılabilir mi? Yargıtay: Hayır

Bu, konunun en yanlış bilinen kısmıdır. Uygulamada gürültü nedeniyle doğrudan tahliye davası açıldığı ve yerel mahkemelerin bunu kabul ettiği görülür. Yargıtay bu yaklaşımı bozmaktadır:

“Özetle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18 ve 33. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; bağımsız bir bölümde oturanın diğer bağımsız bölümde oturanlara rahatsızlık vermesi durumunda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesinin anılan madde hükümlerinde öngörülmediği bu hususun ancak 24. maddede düzenlenen yasal işler için geçerli olduğu anlaşılacaktır. Rahatsız edici kullanımın önlenmesi için mahkemece saptanacak olan önlemlerin alınması ve bu önlemlerin belirlenen süre içerisinde yerine getirilmemiş olması durumunda ise 33. maddenin son fıkrasındaki yaptırımın uygulanması gerekecektir.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/4652, K. 2017/8239, T. 23.10.2017)

Aynı formül, konuya daha önce bakan kapatılmış 18. Hukuk Dairesi’nin 2013 tarihli kararında da yer alır; o dosyada da yerel mahkemenin verdiği tahliye kararı bozulmuştur. İki daire arasındaki bu süreklilik, çizginin yerleşik olduğunu gösterir.

Sonuç şudur: m.18 ve m.33 yolunda istenecek şey tahliye değil, rahatsızlığın önlenmesidir. Talep tahliye olarak kurulmuş olsa bile mahkemenin yapması gereken, önleyici tedbirlere hükmetmektir.

Peki Tahliye veya Devir Hiç Mümkün Değil mi?

Kanun, apartmandan çıkarılma sonucunu iki ayrı ve dar rejime bağlamıştır.

Birincisi, bağımsız bölümün kullanım amacına ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24, mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar, dans salonu, lokanta, imalathane gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabileceğini düzenler. Buradaki mesele gürültü değil, izinsiz kullanımdır.

İkincisi, kat malikine yöneliktir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.25:

“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.”

Bu, tahliye değil mülkiyetin devri yoludur ve eşiği yüksektir: ihlalin diğer kat malikleri için “çekilmez hâle gelecek derecede” olması aranır. Ayrıca davanın açılması, kural olarak diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.

Pratik Yol Haritası

1. Önce yönetim planına bakın. KMK m.18 açıkça yönetim planı hükümlerine uymayı da yükümlülük sayar; plandaki sessizlik saatleri ve kullanım kuralları doğrudan dayanaktır.
2. Kat malikleri kurulu kararı alın. Kurul kararı, sonraki yargılamada iddianın somutlaştırılmasını sağlar.
3. Delil toplayın. Yukarıdaki kararda da görüldüğü üzere rahatsızlık, özellikle tanık anlatımlarıyla ispatlanmaktadır.
4. Sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesini isteyin — talebi tahliye olarak değil, rahatsızlığın önlenmesi olarak kurun.
5. Dışarıdan gelen gürültüde idari yola gidin. İşyeri veya şantiye kaynaklı gürültüde muhatap çevre denetim birimidir; ceza kesilen taraf iseniz gürültü cezasına itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
6. Israrlı hâllerde cezai ve özel hukuk yollarını da değerlendirin — TCK 123 ve komşuluk hukuku.

Sık Yapılan Hatalar

• Tek bir “apartman gürültü yönetmeliği” aramak. Konu üç ayrı metne bölünür; hangisine dayandığınız, başvuracağınız mercii de belirler.
• Doğrudan tahliye davası açmak. Yargıtay, m.18 ve m.33’ün tahliyeye imkân vermediğini istikrarlı biçimde belirtmektedir.
• Yönetim planını okumamak. Plandaki kurallar kanunun somutlaştırılmış hâlidir ve en kolay ispat edilen dayanaktır.
• Kiracıyı muhatap saymamak. Kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin hükümler kiracıya ve sürekli yararlanana da uygulanır.
• Yapısal soruna davranış çözümü aramak. Ses yalıtımı eksikse mesele komşunun davranışı değil, binanın niteliğidir.
• Delilsiz başvurmak. Rahatsızlığın sürekliliği ve şiddeti ispat edilmeden hâkimin müdahalesi sonuç vermez.

Özet

Apartmandaki gürültü tek bir yönetmelikte değil, üç ayrı katmanda düzenlenmiştir: yapının ses yalıtımı (BGKY), çevresel gürültü sınır değerleri (ÇGKY) ve komşular arası yükümlülük (Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 ile yönetim planı). Hangi katmanda olduğunuzu belirlemek, hangi mercie başvuracağınızı da belirler.

Yaptırım tarafında en kritik bilgi, Yargıtay’ın istikrarlı çizgisidir: m.18 ve m.33 tahliyeye imkân vermez. Bu yolda istenecek olan, rahatsızlığın önlenmesine yönelik önlemlerdir; karara uyulmazsa aynı mahkemece idari para cezasına hükmedilir. Bağımsız bölümden çıkarılma sonucu ancak m.24’teki izinsiz kullanım ve m.25’teki “çekilmezlik” rejimlerinde, dar koşullarla gündeme gelir.