2B Arazisi Nedir? Tapusu Nasıl Alınır, Satılır mı?

2B arazisi, orman niteliğini yitirdiği için Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerdir (6292 sayılı Kanun m.2/1-b). Mülkiyet Hazinededir. 6292 sayılı Kanun, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 31/12/2011’den önce kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak gösterilen ve süresi içinde başvuran kişilere araziyi doğrudan satın alma hakkı tanır (m.6). Satış bedeli ilk 400 m² için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için yüzde yetmişidir. Peşin ödemede yüzde yirmiye varan indirim, taksitli satışta ise Hazine lehine ipotekle tapu devri öngörülmüştür. Hak sahipliği noterde düzenlenen muvafakatnameyle devredilebilir (m.6/10). Tapu alınması, üzerindeki kaçak yapıyı yasal hâle getirmez (m.11/2).

1. 2B Arazisi Nedir? 2/A ile 2/B Farkı

2B arazisi halk arasındaki adıdır; kanuni tanım iki ayrı kategori kurar (6292 sayılı Kanun m.2/1):

	2/A alanları	2/B alanları
Dayanak	Orman Kanunu m.2/1-(A)	Orman Kanunu m.2/1-(B) veya kesinleşmiş mahkeme kararı
Tanım	Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerler	Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerler
Doğrudan satış	m.6 rejimi 2/B için kurulmuştur	Hak sahiplerine doğrudan satış (m.6)

Doğrudan satış rejimi 2/B alanları için kurulmuştur. Tapuda kişiler adına kayıtlı olup sonradan 2/A veya 2/B belirtmesi konulan taşınmazlar için ise ayrı bir yol vardır: idarenin incelemesiyle doğruluğu tespit edilirse bu tapu kayıtları bedel alınmaksızın geçerli kabul edilir ve belirtmeler terkin edilir (m.7/1-a).

2B, imar mevzuatına aykırılık değil orman vasfının yitirilmesi ekseninde bir kurumdur. Kaçak yapı ve imar barışı ile ilişkisi için kaçak yapı ve imar barışı yazılarına bakın. Orman sayılan alanda ağaç kesmenin ceza sonuçları için ağaç kesme cezası yazısına bakın.

2. 2B Arazisinde Hak Sahibi Kimdir?

2B arazisinde hak sahipliğinin ölçütü tek bir tarihe ve tapu kaydına bağlıdır. Hak sahibi sayılmak için üç unsur birlikte aranır (6292 sayılı Kanun m.6/1-2):

1. Beyanlar hanesindeki kayıt: Güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüğünün beyanlar hanesinde kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak gösterilmek.
2. 31/12/2011 öncesi kullanım: Bu tarihten önce kullanıcı veya muhdesat sahibi olmak.
3. Süresinde başvuru: Taşınmazı satın almak için süresi içinde idareye (illerde defterdarlık, ilçelerde malmüdürlüğü, m.2/1-d) başvurmak.

31/12/2011’den sonra kullanmaya başlamak hak sahipliği doğurmaz. Hak sahipliğine esas tarihte tereddüt varsa, hak sahipliği Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bildirdiği bilgi ve belgelere, bu mümkün değilse başvuru sahibinin sunduğu belgelere göre idarece belirlenir (m.11/13).

2.1. Birinci ve İkinci Fıkra Farkı: Bedele İtiraz

Madde 6’nın iki fıkrası farklı listelere uygulanır ve aralarında önemli bir fark vardır:

	m.6/1 (Kanun öncesi listeler)	m.6/2 (Kanun sonrası listeler)
31/12/2011 öncesi kullanım	Aranır	Aranır
Süresinde başvuru	Aranır	Aranır
Satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul	Metinde yer alır	Güncel metinde iptal kaydıyla yer alır; yürürlükte değildir

Madde 6/2’nin güncel metninde bedelin itirazsız kabulü şartı iptal kaydıyla yer alır. İkinci fıkra kapsamındaki hak sahibi, idarenin belirlediği bedele itiraz ettiği için hak sahipliğini kaybetmez. Dosyanın hangi fıkraya girdiğini güncelleme listesinin veya kadastro tutanağının tarihi belirler.

3. 2B Arazisine Başvuru Süresi

2B arazisine başvuru süresi sabit bir takvim günü değildir; fıkraya göre değişir (6292 sayılı Kanun m.6/3):

• Birinci fıkra kapsamı: Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay. Bu süre dolmuştur.
• İkinci fıkra kapsamı: Güncelleme listesinin tescil edildiği veya kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay. Süre, taşınmaza ait listenin tescil tarihinde başlar.

Kadastro müdürlükleri Kanundan sonra düzenlenen listeleri, tescil veya kesinleşme tarihinden itibaren en geç bir ay içinde idareye gönderir (m.11/14). İdare, satış işlemlerini başvuru süresinin bittiği tarihten itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır (m.6/6). Cumhurbaşkanı başvuru ve sonuçlandırma sürelerini iki katına kadar artırabilir (m.6/16).

4. 2B Arazisi Satış Bedeli ve Ödeme

2B arazisi satış bedeli, rayiç bedelin yüzdesi olarak hesaplanır (6292 sayılı Kanun m.6/4):

Durum	Oran
İlk 400 m²	Rayiç bedelin %50’si
400 m²’yi aşan kısım	Rayiç bedelin %70’i
Tamamen ve münhasıran tarımsal kullanım (konut dışında yapı yoksa)	Rayiç bedelin %50’si

Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunursa yüzde elli oranı yalnız hak sahibinin seçeceği tek taşınmaz için uygulanır. Tarımsal oranla satılan taşınmaz sonradan farklı amaçla kullanılırsa, yüzde yetmiş üzerinden hesaplanan fark kanuni faiziyle kayıt malikinden tahsil edilir (m.6/4). Rayiç bedel, Devlet İhale Kanunu veya 4706 sayılı Kanuna göre tespit ve takdir edilen bedeldir (m.2/1-g). Rakamı idare takdir eder, oranları ise Kanun belirler.

4.1. 2B Arazisinde Peşin ve Taksitli Ödeme

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir (6292 sayılı Kanun m.6/8):

• Peşin ödeme indirimi: Bedelin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi, en az yarısı ödenirse yüzde on indirim uygulanır. Bu bedeller idarenin yazılı tebligatından itibaren en geç üç ay içinde ödenir.
• Taksitli satış: Peşinat, tarımsal kullanım yerlerinde yüzde on, diğer yerlerde yüzde yirmidir ve tebligattan itibaren üç ay içinde ödenir. Kalan tutar belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitte, dışında en fazla altı yılda on iki eşit taksitte faizsiz ödenir.

Peşinatı veya taksitleri vadesinde ödemeyenlerin doğrudan satın alma hakkı düşer. Ancak taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksitin vadesinde ödenmemesi ihlal sayılmaz; gecikmiş taksitlere gecikme zammı uygulanır (m.6/9).

5. 2B Arazisi Tapusu Nasıl Alınır?

2B arazisi tapusu, satış bedelinin ödenmesine veya teminata bağlanmasına göre verilir (6292 sayılı Kanun m.6/8):

1. Peşin satışta: Bedel tahsil edildikten sonra ferağ işlemi yapılır ve taşınmaz hak sahibi adına tescil edilir.
2. Taksitli satışta: Kalan tutarı karşılayacak banka teminat mektubu verilirse veya taşınmaz üzerinde Hazine lehine kanuni ipotek kurulursa taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilir. İpotekli taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa borcun kalanından alıcılar sorumludur ve bu durum tapu kütüğünde belirtilir.

İdarenin yaptığı satış sözleşmelerinde ve kanuni ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz. İdarenin düzenlediği hak sahipliği belgesi tapu idaresine yazılı olarak bildirilir; devir ve ipotek tapu siciline resen tescil edilir (m.6/8). Satıştan sonra tapu kütüğündeki 2/B belirtmeleri Maliye Bakanlığının talebi üzerine terkin edilir. Bu taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir ve başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil satış bedelinden mahsup edilir (m.11/6). Hazine taşınmazlarındaki ecrimisilin genel rejimi için ecrimisil yazısına bakın.

5.1. Hisseli 2B Arazisi ve Kat Mülkiyeti

Fiilî durumuna uygun olarak ifraz edilip müstakil parsel olarak satılamayan taşınmazlar paylı olarak satılabilir. Üzerinde çok katlı bina bulunan taşınmazlar kat mülkiyeti kurularak, bu mümkün değilse paylı olarak satılabilir (6292 sayılı Kanun m.11/3). Tek parselde birden fazla hak sahibi varsa ve ifraz 5403 sayılı Kanun’daki bölünemez büyüklüğün altına düşecekse, bu sınırın altına inmemek kaydıyla diğer hak sahiplerinin yazılı muvafakatiyle talep edene satış yapılabilir (m.11/15). Tarım arazisindeki bölünme sınırları için hisseli tarla satışı yazısına bakın.

6. 2B Arazisi Satılır mı? Hak Sahipliğinin Devri

2B arazisi, tapu Hazinedeyken tapuda satılamaz; devredilebilen şey hak sahipliğidir. Hak sahibi olunmasında kanuni halefiyet (miras) geçerlidir. Hak sahibinin veya mirasçılarının noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermesi hâlinde akdî halefiyet hükümleri uygulanır (6292 sayılı Kanun m.6/10). Hak sahipliği devredilirse yüzde elli oranı yalnız taşınmazın dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır (m.6/4).

2B arazisi satın almak isteyen kişi bu yüzden iki şeyi ayırmalıdır:

• Tapu hak sahibi adına tescil edilmişse: Satış, olağan taşınmaz satışı gibi tapuda yapılır. Taksitli satışta ipotek varsa borcun kalanından alıcı sorumlu olur (m.6/8).
• Tapu hâlâ Hazinedeyse: Alıcıya geçen şey noterden muvafakatnameyle devredilen hak sahipliğidir. Emlak ofisinde yapılan adi satış sözleşmesi mülkiyet geçirmez ve akdî halefiyet için Kanunun aradığı noter muvafakatnamesinin yerini tutmaz.

7. 2B Tapusu Kaçak Yapıyı Yasal Hâle Getirir mi?

Hayır. Taşınmazın hak sahibine doğrudan satılması, devredilmesi veya iade edilmesi ve 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmelerinin kaldırılması, üzerindeki imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından kazanılmış hak oluşturmaz (6292 sayılı Kanun m.11/2). 2B arazisinin tapusu alınsa bile ruhsatsız yapı için imar mevzuatındaki yaptırımlar ayrıca uygulanabilir. Ayrıntısı için kaçak yapı yazısına bakın.

8. 2B Arazisinde Davalar ve Hak Sahibi Olmayanlar

2B sürecinde davaların etkisi Kanunda ayrıca düzenlenmiştir (6292 sayılı Kanun m.9):

• 2/A alanlarında orman sınırı dışına çıkarma ve tescil işlemlerine karşı itirazlar ve davalar Kanuna göre yapılacak işlemleri durdurmaz; bu davalarda yürütmeyi durdurma ve tedbir kararı verilemez. Rayiç bedele itirazlar da işlemleri durdurmaz (m.9/1).
• 2/B alanlarında Kanuna göre yapılacak işlemler sonuçlanıncaya kadar Hazinenin kişiler aleyhine açması gereken davalar açılmaz, açılmış olanlar durdurulur (m.9/2). Bu süreçte bu alanların aynına yönelik dava açma süreleri işlemez (m.9/4).
• Süresinde başvurmayan veya yükümlülüğünü yerine getirmeyenler hakkında durdurulan davalara devam edilir (m.9/3).

Hak sahibi bulunmayan veya hak sahipliği kalmayan taşınmazlarda 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri terkin edilir ve taşınmaz Maliye Bakanlığınca satış dahil genel hükümlere göre değerlendirilir (m.6/14). Bu taşınmazlardaki yapılar, yapı birim fiyatlarından eksik imalat ve yıpranma payı düşülerek hesaplanan bedel ödenmek suretiyle yıktırılabilir veya bu bedel taşınmazın değerine eklenip satıştan ödenebilir (m.6/15).

9. Yerleşim Yeri Nedeniyle Orman Dışına Çıkarılan Taşınmazlar

Orman Kanunu ek m.16 uyarınca üzerinde yerleşim yeri bulunduğu gerekçesiyle orman sınırları dışına çıkarılıp Hazine adına tescil edilen taşınmazların kadastrosu Kadastro Kanunu ek m.4’e göre yapılır. Kadastro tutanağının beyanlar hanesindeki bilgiler tapu kütüğüne aynen aktarılarak hak sahipliği belirlenir. Bu taşınmazlar, 2/B satış hükümleri kıyasen uygulanarak hak sahiplerine doğrudan satılır (6292 sayılı Kanun ek m.1).

10. 2B Arazisi: Adım Adım

1. Tapu kaydının beyanlar hanesini inceleyin: Hak sahipliği buradaki kayda bağlıdır (m.6/1-2).
2. Güncelleme listesinin veya kadastro tutanağının tarihini öğrenin: Hangi fıkraya girdiğiniz ve sekiz aylık sürenin başlangıcı buna bağlıdır (m.6/3).
3. 31/12/2011 öncesi kullanımı belgeleyin: Tereddütte idare Tapu ve Kadastro kayıtlarına, yoksa sunulan belgelere bakar (m.11/13).
4. Ödeme planını seçin: Peşin ödemede yüzde yirmiye kadar indirim, taksitte ipotekle tapu devri (m.6/8).
5. Taksitleri takip edin: İkiden fazla taksitin vadesinde ödenmemesi hakkı düşürebilir (m.6/9).

İlgili yazılar: Kaçak Yapı · İmar Barışı · Ecrimisil · Hisseli Tarla Satışı