İmar Barışı Nedir? Yapı Kayıt Belgesi ve Güncel Durum

Kısa Cevap

İmar barışı, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını amaçlayan ve 2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici bir düzenlemedir (geçici m.16). Şartları taşıyan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmesini öngörmüştür. Önemli olan güncel durum: kanunda belirtilen başvuru ve ödeme süreleri dolmuştur; bugün yeni başvuru yapılamaz. Daha önce alınan Yapı Kayıt Belgeleri, iptal edilmedikçe geçerliliğini sürdürür; ancak süresiz değildir, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerlidir. Madde bugüne kadar Anayasa Mahkemesince iki ayrı kararla kısmen iptal edilmiştir; madde yürürlükte olmakla birlikte bu iptaller belgenin bazı sonuçlarını etkiler.

Bu Durumda mısınız?

• Elinizde 2018’de alınmış bir Yapı Kayıt Belgesi var ve hâlâ geçerli mi diye soruyorsunuz.
• Yapı Kayıt Belgeli yapınızda kat mülkiyetine geçmek istiyorsunuz.
• İdare, elinizde Yapı Kayıt Belgesi olmasına rağmen yıkım kararını uygulamaya çalışıyor.
• Yapı Kayıt Belgesinin yıkım kararı ve para cezalarına etkisini merak ediyorsunuz.
• Kaçak bir yapıyı imar barışıyla kayıt altına almak istiyor ama bugün başvurup başvuramayacağınızı bilmiyorsunuz.
• Belgenin yapınızı tam yasal hale getirip getirmediğini soruyorsunuz.

Yapı Kayıt Belgesinin kapsamı ve güncel etkisi somut yapıya göre değişir; işlem yapmadan önce bir avukata danışın.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Nedir? (3194 sayılı Kanun geçici m.16)

Daha eski bir dönemin benzer belgesi olan ve dayandığı 2981 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılan tapu tahsis belgesi ayrı bir konudur; tapu tahsis belgesi yazısında ele alınmıştır. İmar barışı, ruhsatsız veya projesine aykırı yapıyı belirli bir kayıt bedeli karşılığında Yapı Kayıt Sistemine kaydederek “barış” sağlamayı amaçlamıştır; kapsamı ve süresi bakımından geçici bir düzenlemedir:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Başvuru, Şartlar ve Kayıt Bedelinin Ödenmesi (1. fıkra)

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Görüldüğü gibi düzenleme, yalnızca 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsamış ve son başvuru/ödeme tarihleri belirlemiştir. Kritik bir nokta: yapı ve arsaya ilişkin bilgiler idare tarafından incelenip doğrulanmaz, doğrudan yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Bu beyan-esaslı yapı, aşağıda göreceğiniz gibi belgenin sonuçlarını da sınırlar.

Kapsam, 31/12/2017 Sınırı ve Kayıt Bedeli

Kayıt bedelinin nasıl hesaplandığı ve bu süreçlerin ne ölçüde esnetilebileceği de kanunda ayrıca düzenlenmiştir:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Kayıt Bedeli (2. fıkra)

Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır.

Aynı fıkra, idareye kayıt bedeli oranını iki katına kadar artırma/yarısına kadar azaltma yetkisinin yanında, başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatma yetkisi de tanımıştır; ancak bu yetki bile süresiz değildir. Bugün itibarıyla kanun metninde yeni bir başvuru dönemi açıldığına dair bir hüküm bulunmamaktadır; maddenin son değişikliği 08.04.2022 tarihli olup yalnızca Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin hükümlerle sınırlıdır (aşağıya bakınız).

Yapı Kayıt Belgesinin Sonuçları (Elektrik/Su, İskân, Satış)

Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı “olduğu gibi” kayda geçirir ve bazı somut sonuçlar doğurur. İlk sonuç, geçici olarak altyapı bağlanabilmesidir:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Kullanım Amacı ve Altyapı Bağlantısı (3. fıkra)

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

İkinci sonuç, yapıyla ilgili önceki idari işlemlerin akıbetidir:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Yıkım Kararı ve İdari Para Cezası (4. fıkra)

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.:2019/21; K.:2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Ancak bu sonucun kendiliğinden gerçekleşmediğine dikkat etmek gerekir. Belge, incelemesiz ve doğrudan beyana dayalı olarak düzenlendiğinden, Danıştay yalnızca belgenin varlığına dayanarak hüküm kurulamayacağını, idarenin ayrıca değerlendirme yapması gerektiğini vurgular:

“Yapı Kayıt Belgeleri, ilgili kurumlarca herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmadan yapı sahibinin beyanına göre düzenlenmektedir. Bu durumda idare tarafından, taşınmazın ruhsatsız olduğundan bahisle verilen yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezalarının iptal edilip edilmemesi konusunda, ilgili mevzuat çerçevesinde bir inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra karar verilecektir.”

(Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/20073, K. 2021/7275, T. 27.05.2021 — bozma)

Bu kararda, salt belgenin sunulmuş olmasına dayanarak yıkım kararını iptal eden yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Belge, yıkım kararının otomatik olarak ortadan kalkması anlamına gelmez; idarenin ayrı bir işlem tesis etmesi gerekir.

Üçüncü sonuç, belirli şartlarla kat mülkiyeti tesisine imkân tanınmasıdır; yapı kullanma izni (iskân) bulunmayan yapılarda dahi:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Kat Mülkiyetine Geçiş (5. fıkra)

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Bu, belgenin “iskân yerine geçmez” kuralının tek istisnasıdır: kat mülkiyeti tesisi bakımından, şartlar sağlandığında yapı kullanma izni aranmaz. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı ayrımı için kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Dördüncü sonuç, Hazineye ait arsa üzerindeki yapılar için tanınan doğrudan satın alma hakkıdır; ancak bu hak da süreye bağlıydı:

Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Bu satın alma talebinin yapılabileceği süre de 31/12/2022 tarihinde sona ermiştir.

Programın Güncel Durumu: Başvuru Kapanmıştır, Madde Kısmen İptal Edilmiştir

İmar barışına ilişkin en kritik nokta güncelliktir. Kanunda öngörülen başvuru (31/10/2018) ve kayıt bedeli ödeme (31/12/2018) süreleri dolmuştur. Kanun metninde bunun ötesinde yeni bir başvuru dönemi açıldığına dair bir hüküm yoktur; bugün itibarıyla yeni bir imar barışı başvurusu yapmak ve yeni Yapı Kayıt Belgesi almak mümkün değildir.

Ayrıca elinizdeki belgenin geçerlilik süresi de sınırlıdır:

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — Geçerlilik Süresi (10. fıkra)

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. (İptal cümle: Anayasa Mahkemesinin 23/7/2024 tarihli ve E.: 2023/74; K.: 2024/141 sayılı Kararı ile)

Görüldüğü gibi madde, iki ayrı Anayasa Mahkemesi kararıyla kısmen iptal edilmiştir: 24/9/2020 tarihli (E.2019/21, K.2020/51) kararla 4. fıkradaki yıkım/para cezası iptaline ilişkin bir ibare; 23/7/2024 tarihli (E.2023/74, K.2024/141) kararla ise 10. fıkradaki geçerlilik süresine ilişkin bir cümle iptal edilmiştir. Bu, maddenin hâlâ yürürlükte olduğu ama sarı bayrak taşıdığı (kısmen iptal) anlamına gelir. Tümüyle mülga değildir, kapsamı yıllar içinde AYM kararlarıyla değişmiştir. Daha önce alınmış belgeler, iptal edilmedikçe kural olarak geçerliliğini korur; ancak gerçeğe aykırı beyanla alındığı tespit edilenler iptal edilebilir ve bağlı sonuçlar ortadan kalkabilir.

Kentsel Dönüşüme Girerse Kaçak Katın Durumu Ne Olur?

Bu, imar barışına ilişkin en çok sorulan ama en az yazılan sorudur: bina kentsel dönüşüme girerse Yapı Kayıt Belgeli kaçak kat ne olur, sahibi yeni binada daire alır mı?

Cevabın ilk yarısı yukarıda alıntılanan geçerlilik hükmündedir: belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve yenileme hâlinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yani imar barışının sağladığı koruma dönüşüm noktasında sona erer; yeni yapı, belgeye değil güncel imar mevzuatına göre kurulur. Kaçak kat bu nedenle yeni binada kendiliğinden bir karşılık doğurmaz.

Cevabın ikinci ve daha belirleyici yarısı arsa payındadır. Kentsel dönüşümde uygulama kararı, kanunun ifadesiyle “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ile alınır ve karara katılmayanın arsa payı satışa konu olur (KentselDonusumK m.6). Ölçüt arsa payıdır; yapının fiilî büyüklüğü ya da kat sayısı değil. Sonuç şudur:

• Arsa payı olmayan kaçak katın oy ağırlığı da yoktur. Kat mülkiyeti kurulmamış, dolayısıyla bağımsız bölüme arsa payı özgülenmemişse, o katın maliki uygulama kararında hisse oranına dayalı bir ağırlık ileri süremez.
• Paylaşım da arsa payı üzerinden yürür. Müteahhitle yapılan anlaşmada kimin ne alacağı arsa payı esas alınarak kurulduğundan, kaçak kat kendiliğinden ilave daire hakkı vermez. Bu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi müzakeresinde tarafların anlaşmasına kalan bir konudur.
• Ruhsatlı bölümün payı korunur. Kaçak katın karşılıksız kalması, aynı malikin ruhsatlı bağımsız bölümüne düşen arsa payını etkilemez.

Kat mülkiyetine geçmek dönüşümü engellemez

Yapı Kayıt Belgesiyle kat mülkiyetine geçilmiş olması, kaçak yapılaşma alanlarına ilişkin dönüşüm yetkisini ortadan kaldırmaz. Kanun bunu açıkça söyler (ImarK geçici m.16):

Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Bu cümle pratikte bir beklentiyi kırar: “Yapı Kayıt Belgesi aldım, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis ettim, artık dönüşüme giremem” çıkarımı yanlıştır. Kat mülkiyetine geçmek yapıyı kayıt altına alır ama dönüşüm dışında bırakmaz.

Kaçak yapılaşma, dönüşüm alanı ilanının sebebi olabilir

Atıf yapılan hüküm, kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu alanları doğrudan dönüşüm kapsamına alma yetkisi verir (KentselDonusumK ek m.1):

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar,

Yani kaçak yapılaşma yalnız bireysel bir risk değil, alanın tamamının dönüşüme alınmasının ölçütlerinden biridir: bir alandaki yapıların en az %65’i imar mevzuatına aykırıysa ya da ruhsatsız inşa edilip sonradan ruhsat almışsa, o alan bu kapsamda değerlendirilebilir. Sonradan ruhsat alınmış olması bile bu ölçütün dışına çıkarmaz.

Özetle: imar barışı kaçak katı kayıt altına alır, ona dönüşümde hak sahipliği kazandırmaz. Dönüşümdeki konumu belirleyen şey arsa payıdır; belgenin geçerliliği ise dönüşüm noktasında sona erer. Dönüşüm sürecinin işleyişi için kentsel dönüşüm, karara katılmayan malikin konumu için kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Bugün başvurabileceğini sanmak. İmar barışı başvuru/ödeme süreleri dolmuştur; kanunda yeni bir başvuru dönemine dair hüküm yoktur.
• Belgenin sonuçlarının kendiliğinden gerçekleştiğini sanmak. Yıkım kararı/para cezası iptali, idarenin ayrı bir inceleme ve karar vermesini gerektirir; salt belgenin varlığı yeterli değildir (Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/20073, K. 2021/7275).
• Belgeyi tam ruhsat/iskân sanmak. Yapı Kayıt Belgesi kullanım amacına yöneliktir; kat mülkiyeti istisnası dışında klasik yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni yerine geçmez.
• Beyanı gerçeğe aykırı yapmak. Belge beyana dayanır; yanlış beyanla alınan belge iptal edilebilir ve sonuçları ortadan kalkar.
• Kat mülkiyeti şartlarını atlamak. Muvafakat ve umumi hizmet alanı terki gibi şartlar sağlanmadan kat mülkiyeti kurulamaz (3194 geçici m.16).
• Maddenin tamamen değişmez/eskimiş olduğunu düşünmek. Geçici 16. madde iki ayrı AYM kararıyla kısmen iptal edilmiştir (2020 ve 2024); güncel metin ve içtihat esas alınmalıdır.
• İmar barışı ile kentsel dönüşümü karıştırmak. İkisi farklı kanunlara dayanan farklı süreçlerdir.

Özet

• İmar barışı, kaçak yapıların kayıt altına alınması için 2018’de getirilen geçici düzenlemedir (3194 geçici m.16); yalnızca 31/12/2017 öncesi yapıları kapsar.
• Yapı Kayıt Belgesi beyana dayalı olarak düzenlenir; kullanım amacına yöneliktir, geçici su/elektrik/doğalgaz bağlanmasına ve şartlarla kat mülkiyetine imkân tanır.
• Belge, ilgili yapıya dair yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezalarının iptalini öngörür; ancak bu, idarenin ayrı incelemesine bağlıdır (Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/20073, K. 2021/7275).
• Başvuru/ödeme süreleri (31/10/2018–31/12/2018) ve Hazine arazisi satın alma süresi (31/12/2022) dolmuştur; bugün yeni başvuru yapılamaz. Alınmış belgeler iptal edilmedikçe, yeniden yapım/kentsel dönüşüme kadar geçerlidir.
• Madde iki ayrı Anayasa Mahkemesi kararıyla (2020 ve 2024) kısmen iptal edilmiştir; madde yürürlükte olmakla birlikte somut durum güncel mevzuatla değerlendirilmelidir.

İlgili yazılar: Kaçak Yapı Nedir? Mühürleme, Yıkım ve Para Cezası · Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye · Kat Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakı ile Farkı (KMK 634)