Riskli Yapı Tespiti: Tapudaki Belirtme, İtiraz ve Dava

Riskli yapı tespiti, bir binanın ekonomik ömrünü tamamladığının ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının ilmî ve teknik verilere dayanılarak belirlenmesidir (6306 sayılı Kanun m.2/1-d). Tapuda gördüğünüz “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” ibaresi, bu tespitin yapıldığını ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlendiğini gösterir. Tespitin ilanının son günü bütün hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır ve itiraz için on beş günlük süre o günden işler (6306 sayılı Kanun m.3/2).

Bu yazıda riskli yapı tespitinin kim tarafından ve nasıl yapıldığını, tapuya nasıl işlendiğini, tespite karşı teknik heyete itiraz ile idare mahkemesinde iptal davasının nasıl ayrıldığını ve tapudaki kaydın hangi durumda kalktığını madde dayanaklarıyla açıklıyoruz.

1. Riskli Yapı Tespiti Nedir?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un tanımladığı “riskli yapı” niteliğinin bir yapı için teknik olarak saptanmasıdır. Kanun riskli yapıyı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar (6306 sayılı Kanun m.2/1-d). Tanımdaki iki ölçüt birbirinden bağımsızdır: ekonomik ömrünü tamamlamış olmak da, yıkılma veya ağır hasar riski taşımak da tek başına yeterlidir.

Riskli yapı tespiti ile riskli alan ilanı farklı işlemlerdir. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (6306 sayılı Kanun m.2/1-ç). Riskli yapı tespiti ise tek bir yapıya ilişkindir ve yapının riskli alan içinde olması şart değildir.

Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet amacıyla kullanılan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/1). Tespit, Yönetmeliğin Ek-2’sindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın belirlediği elektronik yazılım programıyla yapılır (aynı madde).

2. Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir (6306 sayılı Kanun m.3/1). Kanundaki “İdare”, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve yetkilendirilmişse ilçe belediyelerini ifade eder (6306 sayılı Kanun m.2/1-b).

Riskli yapı tespiti talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Tespit için binadaki bütün maliklerin katılımı aranmaz; hüküm “yapı malikleri veya kanunî temsilcileri” tarafından yaptırılacağını söyler (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2). Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa tespiti, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. Yapı başkasına aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse, tespiti lehine şerh bulunan taraf yaptırır (aynı madde).

2.1. Riskli Yapı Tespitini Başkanlık veya Belediye Resen Yapabilir mi?

Riskli yapı tespiti malik talebine bağlı değildir. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir; verilen süre içinde maliklerce yaptırılmazsa tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir (6306 sayılı Kanun m.3/1).

2.2. Kiracı Riskli Yapı Tespiti İsteyebilir mi?

Kiracı riskli yapı tespiti yaptıramaz. Kanun, yapı maliki olmayan birinin talebine dayanarak riskli yapı tespiti yapılmasını, lisanslı kuruluşa yazılı uyarı cezası verilecek fiiller arasında sayar (6306 sayılı Kanun m.3/8). Kiracının kentsel dönüşümdeki tahliye ve yardım hakları ayrı bir konudur; ayrıntısı kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımızdadır.

2.3. Riskli Yapı Tespiti Masrafını Kim Öder?

Riskli yapı tespitinin masrafı, tespiti yaptıran maliklere aittir (6306 sayılı Kanun m.3/1). Malikler yaptırmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraf, maliklere yapılan tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir; ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2).

2.4. Riskli Yapı Tespiti Engellenirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitinin engellenmesi süreci durdurmaz. Başkanlık veya İdarenin talebi üzerine, mülki idare amirinin vereceği yazılı izne dayanarak yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar ve alanlar açılır veya açtırılır ve tespit resen yapılır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Yönetmelik, yapıya girilmesine izin verilmemesini, kapıların açılmamasını ve tespit için gelenlerin tehdit edilmesini engelleme hâlleri olarak sayar (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2). Riskli yapıların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/6).

3. Riskli Yapı Tespitini Hangi Kuruluşlar Yapar?

Riskli yapı tespitini Başkanlık, İdare ve Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar yapar. Lisans alabilecek olanlar kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamuya ait şirketler, deprem alanında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 4708 sayılı Kanuna göre izin belgesi almış yapı denetimi ve laboratuvar kuruluşları ile inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kurum ve kuruluşlardır. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde tespit yapabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.6/1).

Lisanslı kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi zorunludur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.6/3). Kanun, bu kuruluşların hatalı çalışmasına idari yaptırım bağlar: yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması ile verilerin eksik veya yanlış alınması sonucunda riskli yapının risksiz ya da risksiz yapının riskli olarak tespit edilmesi idari para cezası gerektirir; mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanması lisans iptali sebebidir (6306 sayılı Kanun m.3/8).

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporu Nasıl İncelenir?

Riskli yapı tespit raporu, tespiti yapan kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Rapor incelenir; eksiklik varsa düzeltilmek üzere raporu düzenleyen kuruluşa iade edilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/4). Bildirilen teknik inceleme eksiklikleri, bildirimden itibaren otuz gün içinde düzeltilmek zorundadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/9). Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodu yer almalıdır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/3).

3.2. Aynı Bina İçin İkinci Riskli Yapı Tespiti Yaptırılabilir mi?

Aynı bina için ikinci bir riskli yapı tespiti kural olarak yaptırılamaz; her yapı için yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Üç istisna vardır: itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi ve yapının risk durumunu etkileyebilecek, kasıtlı müdahale dışında somut bir olayın gerçekleşmesi. Lisanslı kuruluş, talep üzerine yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol eder (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/3). Kanun da daha önce tespite konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez tespit yapılmasını lisanslı kuruluş için yazılı uyarı sebebi sayar (6306 sayılı Kanun m.3/8).

Riskli yapı tespiti için sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça resen yapı kaydı silinir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/3). Başlatılıp tamamlanmayan bir talep, bu sürelerden sonra yeni kayıt açılmasını engellemez.

4. Tapuda “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” Ne Demek?

Tapudaki “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” ibaresi, yapı hakkında riskli yapı tespiti yapıldığını ve tespitin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlendiğini gösterir. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 sayılı Kanun m.3/2). Yönetmelik bu bildirimi raporun incelenmesine bağlar: raporda eksiklik bulunmazsa riskli yapı en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/4).

Tapudaki riskli yapı kaydı tespitin yapıldığını gösterir; tek başına tespitin kesinleştiğini göstermez. Tespit, itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle kesinleşir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/1). Bu nedenle kaydı yeni fark eden malik için ilk yapılacak iş, muhtarlıktaki ilanın son gününü ve itiraz süresinin dolup dolmadığını belirlemektir.

4.1. Riskli Yapı Belirtmesi Şerh mi, Beyan mı?

Riskli yapı kaydının yeri beyanlar hanesidir; Kanun bunu “tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere” ifadesiyle düzenler (6306 sayılı Kanun m.3/2). Uygulamada ve Yönetmelikte aynı kayıt “riskli yapı şerhi” diye de anılır: Yönetmelik, yıkımdan sonra terkin edilecek kaydı “beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi” olarak adlandırır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/9). Bu yüzden “riskli yapı şerhi”, “riskli yapı belirtmesi” ve “riskli yapı beyanı” aynı kaydı anlatır; kaydın hukuki niteliğini belirleyen, yazıldığı hanedir. Tapu kütüğündeki şerhler, beyanlar ve rehinler sütunlarının farkı tapuda şerh yazımızda açıklanmıştır.

4.2. Tapusunda Riskli Yapı Kaydı Olan Daire Satılabilir mi?

Riskli yapı tespiti yapılmış daire satılabilir; 6306 sayılı Kanun riskli yapının satışını yasaklayan bir hüküm içermez. Kanun bu satışı öngörür ve Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışını, devrini, tescilini ve ipotek tesisini, kanunda sayılan taraflardan birinin katıldığı işlemlerde harç ve vergi istisnasına bağlar (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Satın alan kişi, tespitle başlayan süreci taşınmazla birlikte devralır. Kayıt beyanlar hanesinde herkesin görebileceği biçimde durduğu için alıcının kontrol etmesi gereken üç konu vardır: tespitin kesinleşip kesinleşmediği, parsel için hisseleri oranında salt çoğunlukla uygulama kararı alınıp alınmadığı ve kayıtta başka bir kısıtlama bulunup bulunmadığı. Karara katılmayan malikin arsa payı, satış tamamlanmadan önce anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satılırsa, tapuda tescil için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur (6306 sayılı Kanun m.6/1). Tapuda alım öncesi bakılacak diğer kayıtlar için ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazımıza bakabilirsiniz.

5. Riskli Yapı Tespiti Tebligatı Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, ayni ve şahsi hak sahiplerine elden tebligat yerine dört kanaldan duyurulur: tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir, ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2).

Bu kuralın üç sonucu vardır. Birincisi, elden tebligat yapılmamış olması itiraz süresinin başlamasını engellemez; “bana tebligat gelmedi”, “yurt dışındaydım” veya “tutanağı görmedim” açıklamaları tek başına süreyi durdurmaz. İkincisi, tebliğ yalnız maliklere değil ayni ve şahsi hak sahiplerinin tamamına yapılmış sayılır; kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi de bu tebliğin muhatabıdır. Üçüncüsü, e-Devlet bildiriminin ulaştığı gün değil muhtarlıktaki ilanın son günü esas alınır. Aynı tebligat yöntemi tespitten sonraki tahliye ve yıktırma işlemlerinde de uygulanır (6306 sayılı Kanun m.5/5).

6. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespitine yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa İdareye verecekleri bir dilekçeyle itiraz edebilir. Müdürlük veya İdare, itirazın süresinde ve malik tarafından yapılıp yapılmadığını kontrol eder; süresi geçmiş itirazlar ile malik veya malik vefat etmişse mirasçıları dışında yapılan itirazlar işleme alınmaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5). Kanun da itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır (6306 sayılı Kanun m.3/1).

Riskli yapı tespitine itirazı teknik heyet inceler. Heyet, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilen dört üye ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur (6306 sayılı Kanun m.3/1). Üniversite üyeleri en az doktor öğretim üyesi kadrosunda olmalıdır; Bakanlık veya Başkanlıktan gelen üç üyenin ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisidir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.9/2 · m.9/4). Yapının bulunduğu ilde heyet kurulmamışsa itiraz dilekçesi ve rapor, o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/6).

6.1. Riskli Yapı Tespitine İtirazda Teknik Heyet Neyi İnceler?

Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen sebeple bağlı olmadan riskli yapı tespit raporunu teknik yönden bütün unsurlarıyla ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygunluğu bakımından inceler. Raporda teknik eksiklik bulursa raporu düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa gönderir ve eksiklikler giderildikten sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna dair nihai kararı verir. Heyet gerekirse yapıyı yerinde inceleyebilir; ancak nihai karar, yapının tespit tarihindeki durumuna ve özelliklerine göre verilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.10/7).

Bu kuralların itiraz dilekçesi için sonucu şudur: itirazı inceleyen merci hukukçulardan değil mühendis ve öğretim üyelerinden oluşur ve raporun tamamını teknik yönden denetler. Kanun, yapıya ilişkin verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılmasını ve yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını lisanslı kuruluş için idari para cezası sebebi sayar (6306 sayılı Kanun m.3/8). Dilekçede raporun hangi verisinin eksik veya yanlış alındığının gösterilmesi, heyetin incelemesini bu noktalara yöneltir. Tespitten sonra yapılan onarım ise nihai kararı değiştirmez, çünkü değerlendirme tespit tarihindeki duruma göre yapılır.

6.2. Riskli Yapı Tespitine Başka Malikin İtirazı Sizi de Bağlar mı?

Teknik heyetin karara bağladığı bir rapora karşı başka bir malik itiraz ederse yeniden inceleme yapılmaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.10/7). Aynı binada birden fazla malik varsa, ilk itirazın içeriği bütün maliklerin sonucunu belirler; diğer malikler için ayrı bir teknik inceleme hakkı doğmaz. Heyet kararları teknik gerekçeleriyle yazılır; tespiti yapan idareye bütün kararlar, itiraz eden malike yalnız nihai karar bildirilir (aynı fıkra).

6.3. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası: Otuz Günlük Süre

Riskli yapı tespitine karşı teknik heyete itirazın yanında idari yargı yolu da vardır. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9). Bu süre, idare mahkemelerinde özel kanunda ayrı süre gösterilmeyen hâller için öngörülen altmış günlük genel süreden kısadır (İYUK m.7/1) ve teknik heyete itiraz için öngörülen on beş günden ayrıdır.

İki yol şu bakımlardan farklıdır:

	Teknik heyete itiraz	İptal davası
Kim kullanır	Yapı maliki, kanuni temsilcisi, malik vefat etmişse mirasçıları	Menfaati ihlal edilen kişi (İYUK m.2/1-a)
Süre	On beş gün	Otuz gün
Sürenin başlangıcı	Muhtarlıktaki ilanın son günü	İşlemin tebliğ tarihi
Başvuru yeri	Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri varsa İdare	İdare mahkemesi
İnceleme	Raporun teknik yönden tamamı	İşlemin hukuka uygunluğu
Dayanak	Kanun m.3/1 · Yönetmelik m.7/5	Kanun m.6/9

Kanun, teknik heyete itiraz ile iptal davası arasında bir sıra kurmaz ve itirazın dava açma süresine etkisini ayrıca düzenlemez. İtirazın zorunlu bir ön aşama olup olmadığı ve dava süresinin hangi işlemin tebliğinden başlayacağı bu nedenle metinden kesin olarak çıkarılamaz. Süreyi kaçırmamak için iki süre birlikte hesaplanmalıdır: on beş günlük itiraz süresi ilanın son gününden, otuz günlük dava süresi ise tespitin tebliğ edilmiş sayıldığı günden işletilmelidir.

Riskli alan kararlarından doğan davalarla karıştırmamak gerekir. İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki ivedi yargılama usulü, 6306 sayılı Kanun bakımından yalnız bu Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarından doğan uyuşmazlıklara uygulanır (İYUK m.20/A). Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararıyla yapılır (6306 sayılı Kanun m.2/1-ç); yapı bazındaki riskli yapı tespiti ise bu listede sayılmaz.

6.4. Riskli Yapı Tespitine Karşı Yürütmeyi Durdurma Talebi

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açmak, tespitin ve ona dayanan tahliye ve yıkım işlemlerinin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. İdari mahkemede dava açılması dava edilen işlemin yürütülmesini durdurmaz (İYUK m.27/1). İşlemin dava sürerken uygulanmaması isteniyorsa mahkemeden ayrıca yürütmenin durdurulması istenmelidir. 6306 sayılı Kanun bu konuda ayrı bir kural koymaz; Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı dava İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca açıldığından (6306 sayılı Kanun m.6/9), istem de o Kanundaki şartlara göre incelenir.

Riskli yapı tespitine karşı yürütmenin durdurulması için iki şartın birlikte bulunması gerekir: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması. Mahkeme kararını kural olarak davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra, gerekçe göstererek verir. Uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde ise yürütme, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere savunma alınmadan da durdurulabilir (İYUK m.27/2). Dava dilekçesi ve eklerinden istemin yerinde olmadığı anlaşılırsa istem savunma alınmadan reddedilebilir (İYUK m.27/3).

Yürütmeyi durdurma kararında işlemin hangi gerekçelerle açıkça hukuka aykırı olduğunun ve uygulanması hâlinde doğacak telafisi güç veya imkânsız zararların neler olduğunun belirtilmesi zorunludur (İYUK m.27/2). Riskli yapı tespitinde hukuka aykırılık iddiası raporun teknik içeriğine veya tespit usulüne dayanabilir; istemde raporun hangi verisinin eksik veya yanlış alındığı ile yıkımın malik için doğuracağı somut sonuç ayrı ayrı açıklanmalıdır. Aynı sebeplere dayanarak ikinci kez yürütmenin durdurulması istenemez (İYUK m.27/10).

Yürütmenin durdurulması kararları teminat karşılığında verilir; durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir ve adli yardımdan yararlananlardan teminat alınmaz (İYUK m.27/6). İdare mahkemesinin yürütmenin durdurulması istemi hakkında verdiği karara karşı, kararın tebliğini izleyen günden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesine bir defaya mahsus itiraz edilebilir; itiraz yedi gün içinde karara bağlanır ve itiraz üzerine verilen karar kesindir (İYUK m.27/7).

Riskli alan ilanına karşı açılan davada bu itiraz yolu yoktur. 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarından doğan uyuşmazlıklarda ivedi yargılama usulü uygulanır ve bu usulde yürütmenin durdurulması talebine ilişkin kararlara itiraz edilemez (İYUK m.20/A-1-f · m.20/A-2-e). Yapı bazındaki riskli yapı tespiti bu kapsamda sayılmadığından, riskli yapı tespitine karşı açılan davada yürütmenin durdurulması istemi hakkındaki karara itiraz yolu açıktır.

7. Riskli Yapı Tespiti Kesinleşince Ne Olur?

Riskli yapı tespiti, itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle kesinleşir; bundan sonra Müdürlük gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/1). Tahliye ve yıktırma işlemleri de tespitteki gibi yapıya tutanak asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilanla tebliğ edilir; muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihidir (6306 sayılı Kanun m.5/5).

Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; bildirilen süre içinde de yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Doksan gün bir üst sınırdır, asgari süre değildir; hüküm 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla bu biçimi almıştır. İdarece yapılan veya yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir (6306 sayılı Kanun m.5/4).

Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin veya birkaçının başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulmasıyla, diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Verilen süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ilgili kuruluşlardan istenir ve bu kuruluşlar hizmeti durdurmak zorundadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/3).

Parselin yıkımdan sonra nasıl değerlendirileceğine, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33158) yayımlanan Yönetmelik değişikliğiyle bu kararın, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın alınabileceği açıkça yazılmıştır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin durumu kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda, tahliye edilen malik ve kiracılara yapılan yardım kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızda açıklanmıştır.

7.1. Riskli Yapı Tespitinden Sonra Bina Yıkım Kararını Kim Verir?

Riskli yapının yıkımına ayrı bir mahkeme kararı gerekmez; yıkım yükümlülüğü, kesinleşen riskli yapı tespitine dayanır ve süreç idari yoldan yürür. Tespit kesinleşince Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/1). Yapıyı ilk önce malikler yıktırır: maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 sayılı Kanun m.5/3).

Riskli yapı süresinde yıktırılmazsa yıkımı idare üstlenir. Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır; uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat da yapabilir (6306 sayılı Kanun m.5/4). Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda ise dönüşüm, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yürütülebilir (6306 sayılı Kanun m.6/A-1). Yıkım sürecine karşı başvurulacak yol, bu işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde açılacak idari davadır (6306 sayılı Kanun m.6/9). Kanundaki bütün sürelerin birlikte görüldüğü tablo 6306 sayılı Kanun yazımızdadır.

7.2. Riskli Yapı Tespitinden Sonra Güçlendirme Mümkün mü?

Riskli yapı tespitinden sonra malikler yıkım yerine güçlendirme isteyebilir. Bunun için yıktırma amacıyla verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatına göre ruhsat alınması gerekir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/7). Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin belirleyeceği sürede tamamlanır; bundan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (aynı fıkra).

8. Riskli Yapı Belirtmesi Tapudan Nasıl Kaldırılır?

Riskli yapı belirtmesi tapudan, dayanağı olan tespitin sonucuna göre üç ayrı yolla kalkar. Kaydı doğrudan silmeye yönelik bir başvuru yolu yoktur; kaydı kaldıran, tespitin değişmesi, yapının güçlendirilmesi ya da yıkılmasıdır.

Durum	Ne olur	Dayanak
Tespit itiraz veya yargı kararıyla değişir	Durum tapu müdürlüğüne bildirilir	Yönetmelik m.7/7
Yapı güçlendirilir	Belirtmenin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur	Yönetmelik m.8/7
Yapı yıkılır	Riskli yapı şerhi terkin edilir, yerine 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır	Yönetmelik m.8/9

Riskli yapı tespitinin sonucu itiraz üzerine veya yargı kararıyla değişirse durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/7). Bu nedenle kaydı kaldırmak isteyen malik, kayda değil tespitin kendisine yönelir: süresi içinde teknik heyete itiraz eder veya iptal davası açar.

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanarak ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. 4 Şubat 2026 değişikliğinden sonra terkinle kayıt tamamen kalkmaz: taşınmazın beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak işlemler Kanun kapsamında yürütülür (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/9). Yeni binanın tapusunda 6306’ya ilişkin bir kayıt görülmesi bu değişikliğin sonucudur; eski riskli yapı kaydının kalmış olduğu anlamına gelmez.

Riskli yapının bulunduğu parsel ifraz edilirse yalnız riskli yapının denk geldiği parsel veya parseller Kanun kapsamında kalır ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/8).

9. Riskli Yapı Tespitinde Harç ve Vergi İstisnaları

Riskli yapı tespitinden sonra yürüyen dönüşüm işlemleri geniş bir harç ve vergi istisnasından yararlanır. Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşümden önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi ile dönüşüme ilişkin diğer işlemler; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler ile bu işlemler için düzenlenen kâğıtlar bakımından damga vergisinden istisnadır. İstisna, işlemin tarafları arasında Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, yapıyı üstlenen müteahhit, malik veya en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan kişilerden birinin bulunmasına bağlıdır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Riskli yapı istisnası kiracıyı da kapsar. Yapı maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği ya da işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Belediye harçları bakımından ayrıca bir alan sınırı vardır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılırsa, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz (6306 sayılı Kanun m.7/10). Bu sınırı aşan alan için harç doğar; konuttan işyerine geçilmesi ise istisnayı tek başına ortadan kaldırmaz. Riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle birleştirilirse ya da yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınırsa, tapu harç ve ücret istisnasından riskli yapılı parselin yeni parsele oranı nispetinde yararlanılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/11).

Kentsel dönüşüm sürecinin bütünü, riskli alan ile riskli yapı ayrımı ve görevli yargı yeri için kentsel dönüşüm nedir yazımıza bakabilirsiniz.