10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süre, İhtarname ve Dava

10 yıllık kiracının tahliyesi, konut veya çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son vermesidir. Kiraya veren bunun için dava açmak zorunda değildir: on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve sözleşme o uzama yılının sonunda sona erer (Türk Borçlar Kanunu m.347/1, m.348). Kiracı bildirimde gösterilen tarihte çıkmazsa kiraya veren önce arabulucuya başvurur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar (6325 sayılı Kanun m.18/B, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a).

Bu yazıda 10 yıllık kiracının tahliyesinde on yılın nereden sayıldığını, belirli ve belirsiz süreli sözleşme arasındaki farkı, fesih ihtarnamesinin ne zaman ve nasıl gönderileceğini, kiracı çıkmazsa izlenecek yolu ve bu yolun diğer tahliye sebepleriyle nasıl karıştırıldığını açıklıyoruz.

1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?

10 yıllık kiracının tahliyesi, kira hukukunda kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkının adıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1).

10 yıllık kiracının tahliyesini diğer tahliye yollarından ayıran üç özellik vardır:

• Sebep aranmaz: Kiraya verenin gereksinimini, kiracının borcunu ödemediğini veya taahhütte bulunduğunu ispat etmesi gerekmez. Tek koşul sürenin dolması ve bildirimin süresinde yapılmasıdır (TBK m.347/1).
• Sözleşme bildirimle sona erer: Gereksinim, yeni malik, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar yollarında kanun sözleşmeyi dava ile sona erdirir ve dava için bir aylık süre koyar (TBK m.350, m.351, m.352). On yıllık uzama yolunda ise sözleşmeyi sona erdiren işlem kiraya verenin fesih bildirimidir.
• Kapsam konut ve çatılı işyeridir: Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).

On yıllık süre dolmadan kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebeplerin tamamı ve her birinin başvuru yolu kiracı tahliyesi rehberinde karşılaştırılmıştır.

2. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

10 yıllık kiracının tahliyesinde süre hesabı sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğuna göre değişir. Kanun iki ayrı ölçüt kullanır: belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından itibaren on yıl (TBK m.347/1, m.347/2). İki ölçüt aynı sonucu vermez; bu nedenle önce sözleşmenin türü belirlenir.

2.1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Belirli Süreli Sözleşme: 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

10 yıllık kiracının tahliyesinde belirli süreli sözleşmenin on yılı, sözleşmede yazan ilk süreyi değil, o sürenin bitiminden sonra gelen uzama yıllarını sayar. Maddenin lafzına göre sözleşme önce kendi süresi kadar işler, kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl bir yıl için uzar, on uzama yılı dolduktan sonra kiraya verenin bildirimi bu on yılı izleyen uzama yılının sonu için yapılır (TBK m.347/1).

1 yıllık kira sözleşmesi bu nedenle bir yıl sonra kendiliğinden bitmez; kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl aynı koşullarla uzar. Madde lafzı bir yıllık sözleşmeye şöyle uygulanır:

Kira yılı	Hukuki niteliği	Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı
1. yıl	Sözleşmede yazan belirli süre	Yok; sürenin bitimine dayanılamaz (TBK m.347/1)
2. yıldan 11. yıla kadar	On yıllık uzama süresi	Yok
12. yıl	On yılı izleyen ilk uzama yılı	Var; bildirim bu yılın bitiminden en az üç ay önce yapılır
13. yıl ve sonrası	Her yeni uzama yılı	Bildirim her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılabilir

Sözleşmede yazan süre bir yıldan uzunsa hesap aynı biçimde kurulur: on yıllık uzama, sözleşmedeki süre bittikten sonra başlar. Üç yıllık bir sözleşmede önce üç kira yılı, ardından on uzama yılı gelir; bildirim, bunu izleyen uzama yılının sonu için yapılır (TBK m.347/1). Uzama yıllarının ne zaman başladığı, sözleşmenin başlangıç tarihinden ve sözleşmede yazan süreden okunur; bu yüzden hesap yapılırken yazılı sözleşme veya kira ilişkisinin başladığı tarihi gösteren belge esas alınır.

2.2. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Belirsiz Süreli Sözleşme

10 yıllık kiracının tahliyesinde belirsiz süreli sözleşmenin ölçütü farklıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Burada uzama yılları sayılmaz; kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren on yıl geçmesi yeterlidir.

Genel hükümlere göre taşınmaz kirasında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m.329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328).

Sözleşmede süre yazılmamışsa ya da sözlü kurulmuş bir kira ilişkisinde süre kararlaştırılmamışsa sözleşme belirsiz süreli olabilir. Sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu, kira sözleşmesi rehberinde açıklanan sözleşme hükümlerine göre belirlenir.

2.3. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Yeni Sözleşme İmzalanmışsa

10 yıllık kiracının tahliyesinde sık sorulan bir durum, taraflar arada kira bedelini veya başka koşulları değiştiren yeni bir yazılı sözleşme imzaladığında on yılın yeniden başlayıp başlamadığıdır. Madde metni bu soruyu ayrıca düzenlemez: belirli süreli sözleşmede yalnız “on yıllık uzama süresi”, belirsiz süreli sözleşmede yalnız “kiranın başlangıcı” ölçütünü kullanır (TBK m.347). Yeni belgenin önceki kira ilişkisinin devamı mı yoksa ayrı bir sözleşme mi olduğu kanun metninden okunamaz ve belgenin içeriğine göre değerlendirilir.

Bu nedenle yeni bir sözleşme imzalanmışsa süre hesabı yalnız son belgenin başlangıç tarihine bakılarak yapılmamalı; ilk sözleşme, sonraki belgeler ve kira ödemeleri birlikte incelenmelidir.

3. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname (Fesih Bildirimi)

10 yıllık kiracının tahliyesi için gönderilen ihtarname, kanundaki fesih bildirimidir. Sözleşmeyi sona erdiren işlem bu bildirimdir (TBK m.347/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348); sözlü bildirim veya telefonla yapılan uyarı bu sonucu doğurmaz.

3.1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İhtarnamesi Ne Zaman Gönderilir?

10 yıllık kiracının tahliyesi ihtarnamesi, belirli süreli sözleşmede fesih istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce gönderilir (TBK m.347/1). Üç aylık süreye uyulmadan yapılan bildirim, o uzama yılının sonu için sözleşmeyi sona erdirmez; bildirimin hangi tarihte yapıldığı bu nedenle belgelenmelidir.

Madde “her uzama yılının” bitiminden söz ettiği için, bir yılın bildirim süresi kaçırılırsa fesih hakkı düşmez; bildirim bir sonraki uzama yılının sonu için yapılabilir (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede süreye uyulmayan bildirim, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/2).

3.2. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İhtarname Örneği: Bildirimde Neler Yer Alır?

10 yıllık kiracının tahliyesi ihtarnamesinin kanunda öngörülmüş bir kalıbı yoktur; kanun yalnız yazılı şekli ve süreyi arar (TBK m.347/1, m.348). Bildirimin sonradan tartışma yaratmaması için şu bilgileri açıkça içermesi gerekir:

• Taraflar ve kiralanan: Kiraya verenin ve kiracının adı ile kiralananın açık adresi. Kiralananın hangi kira sözleşmesine konu olduğu, sözleşme tarihiyle birlikte belirtilir.
• Sözleşmenin başlangıcı ve süresi: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve sözleşmede yazan süre. On yıllık uzama süresinin hangi tarihte dolduğu bu iki bilgiden hesaplanır.
• Dayanak: Feshin on yıllık uzama süresinin sona ermesine dayandığı ve Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca yapıldığı.
• Fesih tarihi: Sözleşmenin sona ereceği uzama yılının bitim tarihi. Bildirim bu tarihten en az üç ay önce yapılır.
• Boşaltma talebi: Kiralananın fesih tarihinde boşaltılıp teslim edilmesi istemi.

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa kiraya veren, fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3). Kanun bildirimin gönderilme yolunu belirlemez; bildirimin kiracıya ulaştığı tarihin sonradan ispat edilebilmesi için tebliğ tarihini gösteren bir yol (örneğin noter aracılığıyla gönderim) tercih edilir. İhtarnamenin genel yapısı ve gönderim yolları ihtarname örneği yazısında anlatılmıştır.

4. 10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır? Bildirimden Sonra Tahliye Davası

10 yıllık kiracı, süresinde yapılmış yazılı bildirime rağmen fesih tarihinde kiralananı boşaltmazsa dava yoluyla çıkarılır. Kiraya verenin kiracıyı kendi eliyle çıkarması veya kiralanana girişini engellemesi kanunda öngörülmüş bir yol değildir; tahliye, mahkemenin tahliye kararı ve bu kararın icra dairesince yerine getirilmesiyle sağlanır (İcra ve İflas Kanunu m.26).

10 yıllık kiracının çıkarılmasında izlenen sıra şudur:

1. Arabulucuya başvuru: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).
2. Arabuluculukta anlaşma: Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
3. Tahliye davası: Anlaşma olmazsa davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine ekler (6325 sayılı Kanun m.18/A). Dava, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli olan sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).
4. Tahliye kararının icrası: Taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü, icra emri tebliğ ederek kiracıya yedi gün içinde taşınmazı teslim etmesini emreder; kiracı bu emre uymazsa ilamın hükmü zorla icra olunur (İİK m.26).

Tahliye davasının dilekçesi, delilleri ve aşamaları tahliye davası rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

4.1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Dava Açma Süresi

10 yıllık kiracının tahliyesinde kanun, diğer tahliye sebeplerindeki gibi bir aylık dava açma süresi yazmaz. Gereksinim, yeni malik, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar yollarında kanun sözleşmenin belirli bir tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirilmesini arar (TBK m.350, m.351, m.352). TBK m.347/1 ise sözleşmeyi bildirimle sona erdirir ve dava için ayrı bir süre öngörmez.

Kanunda yazılı bir süre bulunmaması, fesih tarihinden sonra beklemenin sonuçlarının da kanun metninden okunamaması demektir. Kiracı fesih tarihinden sonra kiralananı kullanmaya devam ediyorsa dava, bildirimde gösterilen tarihten sonra beklenmeden hazırlanmalıdır.

4.2. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İcra Yoluyla Yapılabilir mi?

10 yıllık kiracının tahliyesi için İcra ve İflas Kanunu’nda ayrı bir ilamsız tahliye yolu düzenlenmemiştir. Kanunun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin hükümleri (m.269-276) on yıllık uzama süresini bir tahliye sebebi olarak adıyla anmaz. On yıllık uzama süresine dayanan fesih TBK m.347/1’deki bildirimle yapılır ve kiracı çıkmazsa yukarıdaki arabuluculuk ve dava sırası izlenir. İcra dairesinde başlayan tahliye yolları (kira alacağı için tahliye talepli takip, tahliye taahhüdüne dayalı başvuru) kiracı tahliyesi rehberinde ayrıca anlatılmıştır.

5. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık kiracının tahliyesinin toplam süresi kanunda yazılı değildir; kanun her aşamanın süresini ayrı ayrı belirler ve dava aşamasının süresi dosyaya göre değişir. Kanunun belirlediği süreler şunlardır:

Aşama	Süre	Dayanak
Fesih bildirimi	Fesih istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce	TBK m.347/1
Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimi	Kira döneminin sonu için üç ay önce	TBK m.329
Ara­bu­lu­cu­luk	Görev­len­dir­me­den itibaren üç hafta, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatma	6325 sayılı Kanun m.18/A
Son tutanağın eksik olması	Mahkemenin verdiği bir haftalık kesin süre	6325 sayılı Kanun m.18/A
Tahliye ilamının icrası	İcra emrinin tebliğinden itibaren yedi gün	İİK m.26

10 yıllık kiracının tahliyesinde en uzun bekleme çoğu zaman bildirim takviminden kaynaklanır. Bildirim ancak fesih istenen uzama yılının sonu için yapılabildiğinden, süre kaçırıldığında kiraya veren bir sonraki uzama yılının sonunu beklemek zorunda kalır (TBK m.347/1). Kiracı tahliye süresi, yani kiracının evi boşaltması gereken tarih, bu nedenle bildirimde gösterilen uzama yılının bitim tarihidir.

6. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ile Karıştırılan Tahliye Yolları

10 yıllık kiracının tahliyesi, kiraya verenin kullanabileceği diğer tahliye yollarıyla sıkça karıştırılır. Yollar birbirinden sebep, başlatan işlem, süre ve merci bakımından ayrılır; birinin süresine veya biçimine göre hazırlanan başvuru diğerinde sonuç doğurmayabilir.

Tahliye yolu	Başlatan işlem	Süre	Merci
On yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşme (TBK m.347/1)	Kiraya verenin yazılı fesih bildirimi; sebep gerekmez	Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim	Kiracı çıkmazsa ara­bu­lu­cu­luk, ardından sulh hukuk mahkemesi
On yıl, belirsiz süreli sözleşme (TBK m.347/2)	Genel hükümlere göre fesih bildirimi	Kiranın baş­lan­gı­cın­dan on yıl geçtikten sonra, dönem sonu için üç ay önce (TBK m.329)	Kiracı çıkmazsa ara­bu­lu­cu­luk, ardından sulh hukuk mahkemesi
Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar (TBK m.350)	Dava	Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine göre belir­le­ne­cek tarihten başlayarak bir ay içinde	Ara­bu­lu­cu­luk, ardından sulh hukuk mahkemesi
Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351)	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, ardından dava	Bildirim yapılmışsa dava altı ay sonra; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	Ara­bu­lu­cu­luk, ardından sulh hukuk mahkemesi
Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)	İcraya başvuru veya dava	Taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde	İcra dairesi veya ara­bu­lu­cu­luk­tan sonra sulh hukuk mahkemesi
İki haklı ihtar (TBK m.352/2)	Dava	Kira süresinin, bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde	Ara­bu­lu­cu­luk, ardından sulh hukuk mahkemesi

Tablodaki en belirleyici fark, sözleşmeyi sona erdiren işlemdir. On yıllık uzama yolunda sözleşme kiraya verenin bildirimiyle sona erer; gereksinim, yeni malik ve iki haklı ihtar yollarında sözleşmeyi dava sona erdirir ve dava bir aylık süreye bağlıdır. Bu yüzden on yıllık uzama süresi dolmuş bir kira ilişkisinde kiraya veren, gereksinim davasının koşullarını ve süresini gözetmek zorunda değildir; buna karşılık on yıl dolmadan yapılan sebepsiz fesih bildirimi sözleşmeyi sona erdirmez (TBK m.347/1).

İkinci fark yeniden kiralama yasağıdır. Kiraya veren gereksinim amacıyla ya da yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltma sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). On yıllık uzama süresine dayanan feshe bağlanmış böyle bir yasak madde metninde yer almaz (TBK m.347/1). Gereksinim nedeniyle tahliyenin koşulları ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları tahliye taahhütnamesi yazısında açıklanmıştır.

6.1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve 5 Yıllık Kira Tespiti

10 yıllık kiracının tahliyesi, beş yıl kuralıyla sıkça karıştırılır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu hüküm kira bedeliyle ilgilidir, sözleşmeyi sona erdirmez.

Sebep göstermeden fesih için kanunun aradığı süre beş yıl değil, on yıllık uzama süresidir (TBK m.347/1). Beşinci yıldan sonra açılan dava bedeli belirler, on yıllık uzama süresinden sonra yapılan bildirim ise sözleşmeyi sona erdirir. Beş yıllık bedel belirleme davası kira tespit davası yazısında anlatılmıştır.

7. 10 Yıllık Kiracının Hakları

10 yıllık kiracının hakları, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sebep gösterilmeden yapılan feshe karşı korumanın sona ermesiyle değişir; ancak kiracının hakları tamamen ortadan kalkmaz. Fesih yalnız kanunun öngördüğü süre ve biçimle yapılabilir ve bu koşullara uymayan bildirim sözleşmeyi sona erdirmez.

10 yıllık kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Süresinden önce feshe karşı koruma: On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1).
• Üç aylık bildirim süresi: Kiraya verenin bildirimi, fesih istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır; süresinde yapılmayan bildirim o uzama yılının sonu için sözleşmeyi sona erdirmez (TBK m.347/1).
• Yazılı şekil: Fesih bildirimi yazılı değilse geçerli değildir (TBK m.348).
• Aile konutunda eşe ayrı bildirim: Kiracı olmayan eş sözleşmenin tarafı olmuşsa bildirim ona da ayrıca yapılır (TBK m.349/3).
• Kiracının kendi fesih hakkı: Kiracı belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin uzamasını önleyebilir; belirsiz süreli sözleşmede her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349/1).
• Kira artış sınırı: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1); beş yıldan sonraki bedel ise hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/3).

Fesih tarihine kadar kira ilişkisi sürer; bildirim, sözleşmeyi ancak gösterdiği uzama yılının bitiminde sona erdirir (TBK m.347/1). Kiracının diğer hakları (depozito, aidat, evi gösterme ve kira artışı) kiracının hakları, sözleşmenin tüm sona erme yolları kira sözleşmesinin feshi yazısında ele alınmıştır.