DOP Kesintisi Nedir? Düzenleme Ortaklık Payı ve %45 Sınırı

DOP kesintisi, düzenleme ortaklık payı kesintisidir. Belediye veya valilik imar uygulaması (parselasyon) yaparken, düzenlemeye giren arazi ve arsaların yüzölçümünden yol, park, okul gibi umumi hizmet alanları için ve düzenlemenin sağladığı değer artışı karşılığında bir pay düşer. Bu pay düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m.18/2). DOP için ayrıca bedel ödenmez; kamulaştırmadan farkı buradadır. DOP oranı düzenleme sahasının bütünü için tek oran olarak hesaplanır. Aynı parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır; ikinci kesinti ancak kanundaki şartlarla ve ilk orana tamamlama olarak yapılabilir (İmar Kanunu m.18). DOP’un kesildiği imar uygulamasının aşamaları, bir aylık askı ve tescil 18 uygulaması yazısında anlatılmıştır.

1. DOP Kesintisi Nedir?

DOP kesintisi, imar uygulaması sırasında her parselin yüzölçümünden düşülen düzenleme ortaklık payıdır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir (İmar Kanunu m.18/2).

DOP kesintisinin üç unsuru vardır:

• Zaman: Kesinti, arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, yani imar uygulaması yapılırken yapılır.
• Amaç: Düşülen alan, düzenleme alanındaki nüfusun ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarına ayrılır.
• Karşılık: Kesintinin karşılığı ayrıca ödenen bir bedel değil, düzenleme dolayısıyla taşınmazda meydana gelen değer artışıdır.

Yönetmelik aynı kavramı şöyle tanımlar: düzenleme ortaklık payı, düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe kadar düşülebilen miktardır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.4/1-ç).

1.1. DOP Kesintisi ve 18 Madde Uygulaması

DOP kesintisi ile 18 madde uygulaması birbirine karıştırılır. 18 madde uygulaması, imar hududu içindeki arsa ve arazilerin maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi, imar planına uygun ada veya parsellere ayrılması, hak sahiplerine dağıtılması ve resen tescil edilmesidir; bu yetki belediye ve mücavir alan içinde belediyelere, dışında valiliğe aittir (İmar Kanunu m.18/1). DOP ise bu uygulamanın içinde her parselden düşülen paydır. Bir malik için 18 madde uygulaması “parselim nasıl yeniden oluştu” sorusunun, DOP kesintisi ise “parselimden ne kadar alan düşüldü” sorusunun cevabıdır.

2. DOP Kesintisi Ne Kadar? Yüzde 45 Sınırı

DOP kesintisinin üst sınırı kanunda yazılıdır: bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m.18/2).

DOP kesintisi hesaplanırken iki ayrıntı sonucu değiştirir:

• Ölçüt düzenlemeden önceki yüzölçümdür. Yüzde 45, uygulama sonrası oluşan yeni parselin alanı üzerinden değil, düzenlemeye giren eski parselin tapu alanı üzerinden hesaplanır.
• Sınır, DOP olarak alınan pay içindir. Düzenleme sahasındaki umumi hizmet alanlarının toplamı yüzde 45’i aşıyorsa, aşan kısım DOP kesintisiyle değil, Kanunun gösterdiği diğer yöntemlerle, gerekirse kamulaştırmayla kamuya geçirilir (İmar Kanunu m.18/5).

2.1. DOP Oranı Hep Yüzde 45 miydi?

DOP oranının tavanı zaman içinde değişmiştir. Değişiklik kaydına göre 3/12/2003 tarihli 5006 sayılı Kanunla maddedeki “otuzbeşini” ibaresi “kırkını” olarak değiştirilmiştir; bugünkü metin ise “yüzde kırk beşini” demektedir (İmar Kanunu m.18/2). Madde 2003’ten sonra da 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 ve 2024 yıllarında değişikliğe uğramıştır.

Bunun pratik sonucu şudur: eski tarihli bir parselasyonda yapılan kesinti, bugünkü yüzde 45 tavanıyla değil, parselasyon işleminin yapıldığı tarihte yürürlükte olan tavanla karşılaştırılmalıdır. Kesintinin bugünkü tavanın altında kalması, işlem tarihindeki tavanı aşmadığı anlamına gelmez.

3. DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?

DOP oranı, düzenleme sahasının bütünü için hesaplanan tek bir orandır. Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO), bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne oranıdır ve virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.4/1-d).

DOP hesaplama şöyle işler:

1. Düzenleme sahasında imar planıyla umumi hizmete ayrılan ve DOP’tan karşılanacak alanların toplamı bulunur.
2. Bu toplam, sahaya giren bütün kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne bölünür; çıkan sayı DOP oranıdır (Yönetmelik m.4/1-d).
3. Her parselin DOP kesintisi, o parselin düzenlemeye giren yüzölçümü ile DOP oranının çarpımıdır; kesinti yüzde 45’i geçemez (İmar Kanunu m.18/2).

Malikin kendi kesintisini kontrol edebileceği belgeler parselasyon dosyasındadır. Özet cetveli, düzenleme sahasına giren parsellerin tapu alanlarını, düzenlemeye giren ve girmeyen kısımlarını ve DOP hesabını gösterir (Yönetmelik m.4/1-k). Tescile esas dağıtım cetveli ise her malikin hissesine karşılık kesilen DOP’u, kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını ve tahsis edildiği yeni ada ve parseli gösterir (Yönetmelik m.4/1-o). Aynı sahadaki parsellerin kesinti oranları bu cetvellerden karşılaştırılabilir.

4. DOP Hangi Alanlar İçin Kullanılır?

DOP, yalnız kanunda sayılan umumi hizmet alanları için kullanılır. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Millî Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararıyla getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz (İmar Kanunu m.18/3).

Aynı fıkra DOP yükünü azaltan iki kural içerir:

• Kapanan yollar: Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır (İmar Kanunu m.18/3). Kapanan yol, DOP yükünü artıran değil azaltan bir kalemdir.
• Taşkın kontrol tesisleri: Taşkın kontrol tesisi alanlarının, DOP düşüldükten sonra kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır; yeterli alan yoksa diğer taşınmazlardan, DOP’un yüzde 45’i aşmaması şartıyla ayrıca pay ayrılır (İmar Kanunu m.18/3). Bu kural 5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla eklenmiştir.

DOP’tan elde edilen alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar ilgili belediye adına, diğerleri ise imar planındaki kullanım amacını gerçekleştirecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir (İmar Kanunu m.18/4).

5. Aynı Parselden İkinci Kez DOP Kesintisi Yapılır mı?

Aynı parselden ikinci kez DOP kesintisi kural olarak yapılmaz: bu madde hükümlerine göre herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır (İmar Kanunu m.18). Kanun bu kurala bir istisna tanır: her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını yüzde 45’e kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir (İmar Kanunu m.18).

İlave DOP kesintisi dört şartın birlikte bulunmasına bağlıdır:

1. İmar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olmalıdır.
2. Kesinti yalnız artış olan parsellerden yapılabilir.
3. Uygulama sonucunda oluşan değer, önceki değerden az olmamalıdır; yönetmelik, parsellerde değer artışı olduğunun kıymet takdir komisyonu veya lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca raporlanmasını arar (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.16/5).
4. Önceki terk ve kesintiler dikkate alınır; ilave kesinti, ilk uygulamadaki oranı yüzde 45’e tamamlayan kadardır. İlk uygulamada yüzde 35 kesilmişse ikinci uygulamada alınabilecek ilave pay en çok yüzde 10’dur.

İmar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsellerden, yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olsa bile ilave DOP alınmaz; alınamayan pay bedele dönüştürülür ve bu bedel ödenmeden yapı ruhsatı alınamayacağı tapuya beyan olarak yazılır (Yönetmelik m.16/6).

İmar affı uygulamalarından gelen terkler için ayrı bir tamamlama kuralı vardır: 2981 sayılı Kanunun 10. maddesi kapsamındaki uygulamalarda umumi hizmet alanları için yapılan terk ve kesintiler parselasyon planındaki DOP kesintisinden azsa, önceki oranı parselasyon planındaki orana tamamlayan fark kadar DOP kesilebilir; bu kesinti tamamlayıcı niteliktedir, mükerrer uygulama sayılmaz ve toplam kesinti her hâlükârda yüzde 45’i geçemez (İmar Kanunu m.18/8). Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerde, umumi hizmet alanlarına terk veya bağışlanan alanların oranı da yeni parselasyondaki DOP oranına tamamlanır (İmar Kanunu m.18).

6. Mevcut Yapı Nedeniyle Kesilemeyen DOP: Bedele Dönüştürme

Mevcut yapı nedeniyle DOP kesintisi yapılamayan parselde pay bedele dönüştürülür. Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı bedele dönüştürülebilir; parselasyonu onaylayan idarenin aldığı bu bedel, fazladan kesinti yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir (İmar Kanunu m.18). Bedel, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya idare takdir komisyonlarınca, kamulaştırma bedel tespiti esasları da gözetilerek belirlenir. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır ve bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir; ödenmedikçe devir yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez (İmar Kanunu m.18).

Diğer parsel sahipleri bakımından bu kural bir alacak doğurur: yönetmeliğe göre bedel, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birinden fazladan kesilen alan oranında paylaştırılarak parsel sahiplerinin hesabına yatırılır; ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir ve emlak vergisinden mahsup edilebilir (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.16/3).

7. DOP Kesintisi ile Kamulaştırma Arasındaki Fark

DOP kesintisi ile kamulaştırma farklı hukuki yollardır:

	DOP kesintisi	Kamu­laş­tırma
Dayanak	İmar Kanunu m.18	Kamu­laş­tırma mevzuatı
Bedel	Ayrıca ödenmez; karşılığı değer artışıdır	Bedel ödenir
Ne zaman	İmar uygulaması (parselasyon) sırasında	Kamu yararı kararına bağlı, ayrı bir işlemle
Sınır	Düzen­le­me­den önceki yüzölçümün yüzde 45’i	Kanundaki ihtiyaç ölçüsünde

DOP kesintisi ile kamulaştırma aynı parselde birlikte gerekebilir ve kanun hesap sırasını belirler: herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi hâlinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır (İmar Kanunu m.18). Kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlar ile kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında aynı amaca ayrılan kamu taşınmazlarından DOP alınmaz (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.16/4).

Yüzde 45 tavanı dolduğunda idarenin yolu kamulaştırmadır: düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılması gereken alanların toplamı DOP’tan fazlaysa veya ikinci kez DOP kesintisi yapılamadığı için kamu eline geçemeyen alanlar varsa, bu alanlar Kanunda belirtilen yöntemlerle kamuya geçirilir; kamulaştırma yoluyla geçirilecekse parsellerin kamu hizmet alanına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır (İmar Kanunu m.18/5). Kamulaştırma bedelinin nasıl belirlendiği kamulaştırma bedeli, idarenin kamulaştırmadan el atması kamulaştırmasız el atma yazılarında anlatılmıştır.

8. DOP Kesintisine İtiraz ve Dava

DOP kesintisine itiraz, parselasyon planına karşı açılan iptal davasıyla yapılır. DOP kesintisi parselasyon planıyla uygulanır; parselasyon planı, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer, bir ay süreyle ilgili idarede asılır, mutat vasıtalarla duyurulur ve bu sürenin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu m.19). Kesinleşen plan tapuya tescil edilmek üzere gönderilir ve siciller ilgililerin muvafakati aranmaksızın planlara göre resen düzenlenir (İmar Kanunu m.19/2).

Parselasyon planı bir idari işlemdir ve buna karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde dava açma süresi altmış gündür ve idari uyuşmazlıklarda süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7). Hangi tarihte bildirim yapıldığı ve askının başlangıcı, sürenin hesabında birlikte kayda alınmalıdır. İptal davasının genel çerçevesi için iptal davası nedir yazısına bakın.

DOP kesintisine karşı açılan davada incelenebilecek başlıca hususlar kanundan çıkar:

• Kesintinin düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde 45’ini (eski işlemlerde işlem tarihindeki tavanı) aşıp aşmadığı (İmar Kanunu m.18/2).
• DOP’un kanunda sayılan umumi hizmet alanları için ayrılıp ayrılmadığı (İmar Kanunu m.18/3).
• Aynı parselden ikinci kez DOP alınmışsa ilave kesinti şartlarının bulunup bulunmadığı (İmar Kanunu m.18).
• Kamulaştırma gereken parselde DOP’un kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılıp ayrılmadığı (İmar Kanunu m.18).
• Yeni parselin öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan verilip verilmediği (İmar Kanunu m.18).

İmar planının kendisine karşı yol ayrıdır; ayrıntısı imar planının iptali davası yazısındadır. Parselasyonun arsa payına etkisi için arsa payı yazısına bakın.

İlgili yazılar: 18 Uygulaması Nedir? · Kamulaştırma Bedeli · Kamulaştırmasız El Atma · İmar Planının İptali Davası