Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımı: Arsa Payı ve Kaçak Kat

Kentsel dönüşümde daire paylaşımı, dairenin metrekaresine veya malik sayısına göre değil, tapudaki arsa payına göre yapılır. Riskli bina yıkılıp arsa hâline geldiğinde eski kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapudan resen terkin edilir ve arsa malikler adına payları oranında tescil edilir. Yeni binanın yapılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına da sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Yeni binada hangi malike hangi bağımsız bölümün düşeceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/12). Kaçak katlar ve dükkanlar bu genel kuralın içinde değerlendirilir; mevzuatın onlar için ayrı bir paylaşım ölçütü koymadığı noktalar aşağıda ayrıca belirtilmiştir.

1. Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımı Neye Göre Yapılır?

Kentsel dönüşümde daire paylaşımının ölçüsü arsa payıdır. Kanun, bina yıkıldıktan sonra eski kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebiyle tapu müdürlüğünce resen terkin edilmesini ve arsanın önceki vasfıyla değerlemede bulunularak ya da malikle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikler adına payları oranında tescil edilmesini öngörür (6306 sayılı Kanun m.6/1). Böylece her malikin yeni arsadaki hakkı, eski binadaki bağımsız bölümüne bağlı arsa payının karşılığıdır.

Aynı pay ölçüsü karar aşamasında da geçerlidir. Parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Kentsel dönüşümün genel akışı kentsel dönüşüm rehberinde anlatılmıştır.

1.1. Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımı: Arsa Payı mı Metrekare mi?

Kentsel dönüşümde daire paylaşımında hem karar çoğunluğu hem de yeni arsadaki pay, dairenin metrekaresine göre değil arsa payına göre hesaplanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Metrekare arsa payının kuruluşunda etkilidir: kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Bu yüzden aynı büyüklükteki iki dairenin arsa payı, konumları farklıysa farklı olabilir.

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Tahsis edilen arsa payı, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış sebebiyle değiştirilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Arsa payının nasıl okunacağı ve düzeltilmesi arsa payı yazısında ayrıca açıklanmıştır.

1.2. Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımına Salt Çoğunlukla Karar Verilir

Kentsel dönüşümde daire paylaşımını da içeren yeni uygulama kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; bütün maliklerin oybirliği aranmaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Riskli yapıların bulunduğu parselde karar almak için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta, yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla bildirilir. Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır ve en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Toplantı ve tutanak usulü, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle bu fıkraya eklenmiştir.

Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi kabul etmeyen malikin arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu satış süreci ve itiraz yolları kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazısında ayrıntılıdır.

2. Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımı Kat Karşılığı Sözleşmesinde Belirlenir

Kentsel dönüşümde daire paylaşımının somut sonucu, yani hangi malike hangi katta hangi bağımsız bölümün verileceği, arsa malikleri ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde veya kat karşılığı temlik sözleşmesinde gösterilir. Yeni binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti, talep edilirse Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından hak sahipleri adına kurulur ya da kurdurulur; bu talebe esas alınan sözleşmede hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/12).

Tapuya tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır; mimari projede ve yönetim planında malik imzası aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m.15/12). Kat karşılığı sözleşmesinin kuruluşu ve tarafların borçları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılmıştır. Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin hangi aşamada satılabileceği ise kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazısındadır.

2.1. Kentsel Dönüşümde Daire Seçimi ve Kura

Kentsel dönüşümde daire seçiminde kura, mevzuatta yalnız Başkanlık, İdare veya TOKİ’nin yürüttüğü uygulamada anılır. Bu uygulamada birden fazla konut veya işyeri alma hakkı olan malikle birden fazla konut veya işyeri için sözleşme yapılabilir; malik kuruma borçlanırsa ödemeleri, verilecek konut veya işyerinin noter kurası ya da kurumun belirleyeceği yöntemle tespitinden sonra, kurumun belirleyeceği takvime göre taksitle yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/2-c).

Maliklerce yürütülen uygulamada Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi daire seçimi veya kura için ayrı bir usul öngörmez; bağımsız bölümlerin kime düşeceği kat karşılığı sözleşmesinde belirlenir (Uygulama Yönetmeliği m.15/12).

2.2. Kentsel Dönüşümde Daire Paylaşımında Kurum Uygulaması

Kentsel dönüşümde daire paylaşımı, uygulamayı Başkanlık, İdare veya TOKİ yürütüyorsa başka bir hesapla yapılır. Bu uygulamada yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenir ve maliklere öncelikle uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/1). Malikin eski taşınmazı için tespit edilen bedel, kendisine verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden veya rayiç değerinden düşülür. Kalan tutar malik lehineyse nakden, kurumun taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkı aktarımıyla ödenebilir; malik borçlu çıkarsa borcunu taksitle ödeyebilir (Uygulama Yönetmeliği m.13/2).

Taşınmazın değeri, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan ve mahallin emlak alım satım bürolarından bilgi alınarak, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.12/3). Başkanlık bu uygulamada arsa paylarını belirlemeye ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki esaslara göre paylaştırmaya yetkilidir (Uygulama Yönetmeliği m.13/6).

3. Kentsel Dönüşümde Kaçak Katların Durumu

Kentsel dönüşümde kaçak katların durumu, katın tapudaki kaydına bağlıdır. 6306 sayılı Kanun, bina yıkıldıktan sonra arsayı malikler adına payları oranında tescil eder (6306 sayılı Kanun m.6/1). Tapuda ayrı bir bağımsız bölüm ve arsa payı olarak kayıtlı olmayan bir kat için bu maddede ayrı bir pay öngörülmez; o katı kullanan malikin yeni arsadaki hakkı, tapudaki arsa payı kadardır.

Kaçak kat için imar barışı kapsamında alınmış yapı kayıt belgesi de kentsel dönüşümde süresiz bir hak doğurmaz. Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve belge düzenlenen yapıların yenilenmesinde yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır (İmar Kanunu geçici m.16/10). Bu nedenle yeni binanın yapılaşması, eski yapının fiilî kat sayısına göre değil yürürlükteki imar mevzuatına göre belirlenir. Yapı kayıt belgesinin kapsamı imar barışı yazısında anlatılmıştır.

3.1. Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyetine Geçmiş Kaçak Kat

Kentsel dönüşümde kaçak katın paylaşıma kendi arsa payıyla girebilmesi için tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olması gerekir. Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesiyle, maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği yapılabilir ve kat mülkiyeti kurulabilir (İmar Kanunu geçici m.16/5). Bu yolla kat mülkiyeti kurulmuşsa bağımsız bölümün tapuda arsa payı vardır ve kentsel dönüşümde yeni arsa bu pay oranında tescil edilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

3.2. Kentsel Dönüşümde Kaçak Katın Değeri Nasıl Hesaba Katılır?

Kentsel dönüşümde kaçak katın fiilî değerinin paylaşımda ayrıca hesaba katılıp katılmayacağı konusunda 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi bir ölçüt koymaz. Yeni binada bağımsız bölümlerin kime düşeceği salt çoğunluk kararı ve kat karşılığı sözleşmesiyle belirlendiğinden (6306 sayılı Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/12), kaçak katı kullanan malikin talebi hukuken bir pay hakkı olarak değil, bu sözleşme müzakeresinin konusu olarak ortaya çıkar.

Kaçak kat riskli yapı tespitini de engellemez. Uygulama Yönetmeliği tespite konu edilmeyen yapıları sayarken yalnız inşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapıları ve metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapıları sayar; ruhsatsızlık bu sayımda yer almaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/1).

4. Kentsel Dönüşümde Dükkan Yerine Daire Verilir mi?

Kentsel dönüşümde dükkan yerine daire verilip verilmeyeceği, uygulamayı kimin yürüttüğüne göre değişir. Maliklerce yürütülen uygulamada dükkan malikine yeni binada ne verileceği salt çoğunluk kararı ve kat karşılığı sözleşmesiyle belirlenir (6306 sayılı Kanun m.6/1; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/12). Uygulama Yönetmeliği’nin maliklerce yürütülen uygulamayı düzenleyen 15. maddesinde dükkana dükkan verilmesini zorunlu kılan bir hüküm yer almaz.

Başkanlık, İdare veya TOKİ’nin yürüttüğü uygulamada yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenir (Uygulama Yönetmeliği m.13/1). Bu uygulamada kendisine işyeri verilecek maliklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir (Uygulama Yönetmeliği m.13/4).

Dükkanın yeni arsadaki payı, dükkan olarak tapuda kayıtlı bağımsız bölümün arsa payıdır. Bu arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı tahsis edildiğinden (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3), zemin kattaki dükkanın payı aynı büyüklükteki bir dairenin payıyla aynı olmak zorunda değildir.

5. Hisseli Tapularda Kentsel Dönüşüm: Arsa Tapulu ve Hisseli Dairelerde Paylaşım

Hisseli tapularda kentsel dönüşüm de payları oranında yürür: arsa tapulu veya hisseli dairede paylaşım, her paydaşın tapudaki payına göre yapılır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespitini yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2-a). Yeni uygulamaya karar verilirken ve yıkımdan sonra arsa tescil edilirken ölçü yine her paydaşın tapudaki payıdır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Paydaşlardan birinin açtığı ortaklığın giderilmesi davası, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (Uygulama Yönetmeliği m.15/1). Davanın kendisi ortaklığın giderilmesi davası yazısında ele alınmıştır.

6. Kentsel Dönüşümde İpotekli veya Hacizli Dairenin Paylaşımı

Kentsel dönüşümde ipotekli veya hacizli daire de paylaşıma malikinin arsa payıyla girer; ipotek veya haciz paylaşımı durdurmaz. Taşınmaz sicilindeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, bina yıkıldıktan sonra hisseler üzerinde devam eder ve tevhit, ifraz, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması gibi işlemlere engel olmaz. Yeni binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken bu haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnız söz konusu hak ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Böylece bir malikin borcu nedeniyle konulan haciz, diğer maliklere düşen yeni dairelere taşınmaz.