18 uygulaması, imar planı bulunan bir bölgede belediyenin, belediye ve mücavir alan dışında valiliğin, arsa ve arazileri maliklerin muvafakatini aramadan birleştirip imar planına uygun yeni ada ve parsellere ayırması, bunları hak sahiplerine dağıtması ve tapuya resen tescil ettirmesidir (İmar Kanunu m.18). Adını bu yetkiyi düzenleyen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinden alır; uygulamada “18. madde uygulaması” veya “imar uygulaması” da denir. Uygulamada her parselden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir ve bu kesinti düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m.18).
Bu yazıda 18 uygulamasının ne olduğunu, hangi aşamalardan geçtiğini, tapudaki belirtmenin anlamını, ne kadar sürdüğünü, arsadan ne kadar kesildiğini, hisseli tapuların ve mevcut binaların durumunu ve uygulamaya karşı başvuru yolunu İmar Kanunu ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleriyle açıklıyoruz.
1. 18 Uygulaması Nedir?
18 uygulaması, imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazilerin, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirilmesi, imar planına uygun ada ve parsellere ayrılması ve müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre hak sahiplerine dağıtılmasıdır (İmar Kanunu m.18). Bu yetkiyi belediye ve mücavir alan içinde belediyeler, dışında valilikler kullanır.
18 uygulamasının amacı, kadastro parsellerini imar planının öngördüğü yapılaşmaya uygun hâle getirmektir. İmar planı bir alana yol, park veya okul koymuş olabilir, ama kadastro parselleri bu plana göre şekillenmemiştir. 18 uygulamasıyla parseller yeniden düzenlenir, kamu hizmet alanları için gereken yer maliklerden orantılı olarak alınır ve her malike planla uyumlu, yapılaşmaya elverişli yeni bir parsel verilir.
18 uygulaması ile kamulaştırma farklı işlemlerdir. 18 uygulamasında kamu hizmet alanları için gereken yer, düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz alınır ve bu payın karşılığı, düzenleme sonucu parselde oluşan değer artışıdır (İmar Kanunu m.18). DOP’u aşan kamu hizmet alanları ise kamulaştırma gibi Kanunda sayılan yöntemlerle kamuya geçirilir (aynı madde). Kamulaştırmanın genel usulü için kamulaştırma nedir yazımıza bakabilirsiniz.
2. 18 Uygulaması Aşamaları
18 uygulaması, düzenleme sahasının belirlenmesinden tapuya tescile kadar beş aşamada ilerler.
1. Düzenleme sahasının belirlenmesi: Belediye ve mücavir alan içinde belediyeler belediye encümeni kararıyla, dışında valilikler il idare kurulu kararıyla düzenleme sahalarını tespit eder ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yapar (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.9). Düzenleme sahası, imar planına uygun olması ve idarenin uygun görmesi şartıyla, mal sahiplerinin arsa payı oranına göre çoğunluğunun talebiyle de belirlenebilir; bu durumda parselasyon masrafları talep eden mal sahiplerince karşılanır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.27).
2. Tapuya belirtme: Uygulamaya alınan taşınmazların ada ve parsel numaraları tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kayıtlarına “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır” belirtmesinin konulması istenir (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.12).
3. Parselasyon planının hazırlanması ve onayı: Parselasyon planı, DOP hesabı ve tescile esas dağıtım cetveliyle birlikte hazırlanır ve onaya yetkili idareye sunulur (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.25). İmar planlarına göre yapılan parselasyon planları, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onayından sonra yürürlüğe girer (İmar Kanunu m.19).
4. Askı: Onaylanan parselasyon planları bir ay süreyle ilgili idarede asılır ve ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur; bu sürenin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu m.19).
5. Tapuya tescil: Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir; tapu müdürlüğü ilgililerin muvafakatini aramadan sicilleri planlara göre resen düzenler (İmar Kanunu m.19). Tescilde özel kullanım alanlarının cinsine “arsa”, umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara imar planındaki kullanım kararı yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.33).
2.1. 18 Uygulamasında Tapudaki Belirtme Ne Demek?
18 uygulamasında tapuya konan “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır” belirtmesi, taşınmazın uygulama kapsamına girdiğini gösterir. Tapu müdürlüğü bu belirtmeyi düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin siciline yaptıktan sonra ilgili idare bu parsellerin ifraz ve tevhidine izin vermez (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.12). Yani belirtmeden sonra malik parselini bölemez ve komşu parselle birleştiremez; parselin yeni hâli uygulama sonunda belirlenir.
3. 18 Uygulaması Ne Kadar Sürer?
18 uygulamasının tamamı için Kanunda bir süre yoktur; Kanun iki aşamaya süre bağlar. Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır; parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur (İmar Kanunu m.18). Onaylanan parselasyon planı ise bir ay askıda kalır ve askı süresinin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu m.19).
18 uygulamasının fiilî süresi düzenleme sahasının büyüklüğüne, parsel ve hissedar sayısına ve tapu ve kadastro verilerinin toplanmasına göre değişir. Kanun beş yıllık süreyi “esas” olarak düzenler ve süreye uyulmamasının sonucu olarak doğacak kamulaştırma işlemlerinden idarenin sorumlu olacağını yazar (İmar Kanunu m.18).
4. 18 Uygulamasında Arsadan Ne Kadar Kesilir?
18 uygulamasında her parselden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir ve bu pay, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m.18). DOP; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, okul, sağlık tesisi ve Kanunda sayılan diğer umumi hizmet alanları için ayrılır ve bu amaçlar dışında kullanılamaz (aynı madde).
18 uygulamasında aynı parselden kural olarak bir defadan fazla DOP alınmaz. Ancak imar planı değişikliğiyle yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olursa, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerden az olmaması kaydıyla ilk uygulamadaki DOP oranını yüzde 45’e kadar tamamlayan ilave kesinti yapılabilir (İmar Kanunu m.18). Bir parselden kamulaştırma da gerekiyorsa DOP, kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden ayrılır (aynı madde). DOP oranının hesabı, hangi alanlar için kullanıldığı ve bedelsizliği DOP nedir yazımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
5. 18 Uygulamasında Yeni Parsel ve Hisseli Tapu
18 uygulamasında maliklere verilecek yeni parseller öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, bu mümkün olmuyorsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilir (İmar Kanunu m.18). Uygulama imar planında hüküm yoksa yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüğünün altında parsel oluşturulamaz (aynı madde).
5.1. 18 Uygulamasında Hisseli Tapu Müstakil Olur mu?
18 uygulamasında hisseli arsa ve araziler müstakil hâle getirilebilir. Düzenleme alanındaki imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir (İmar Kanunu m.18). Hükmün “getirilebilir” demesi, müstakil parsel verilmesini maliklerin talebine bağlı mutlak bir hak değil, asgari parsel büyüklüğü şartıyla kullanılabilen bir imkân olarak kurar.
6. 18 Uygulamasında Mevcut Bina Varsa
18 uygulamasında parselde mevcut bir yapı varsa ve bu yüzden parselden DOP alınamıyorsa, alınamayan payın miktarı bedele dönüştürülebilir. Bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndaki esaslar gözetilerek lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya idarenin takdir komisyonunca belirlenir. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesinde belirtilir ve bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir; ödenmedikçe devir yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez (İmar Kanunu m.18). Bu bedel, fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir (aynı madde).
18 uygulamasında kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan ağaçlar ve yapılar, belediye veya valilik tarafından bedeli veya enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır (İmar Kanunu m.18). Düzenlenmiş arsalardaki yapılara, parsel sahiplerinin muvafakati yoksa veya plan ve mevzuat hükümlerine göre sakınca varsa, küçük zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez (aynı madde).
7. 18 Uygulamasına İtiraz ve Dava
18 uygulamasında onaylanan parselasyon planı bir idari işlemdir ve buna karşı idari yargıda iptal davası açılır. İdare mahkemesinde dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde altmış gündür (İYUK m.7). İmar Kanunu, parselasyon planının onaydan sonra bir ay süreyle askıya çıkarılmasını ve mutat vasıtalarla duyurulmasını öngörür (İmar Kanunu m.19). Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin, askı ilanıyla planın maliklere tebliğ edilmiş sayılacağını öngören maddesi iptal edilmiştir; bu nedenle askı ilanının dava açma süresini tek başına başlatıp başlatmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Dava açma süresinin başlangıcı DOP nedir yazımızda açıklanmıştır.
18 uygulamasına karşı açılan davada DOP oranının yüzde 45’i aşıp aşmadığı, DOP’un Kanunda sayılan amaçlar için ayrılıp ayrılmadığı, yeni parselin taşınmazın bulunduğu yerden veya en yakın eşdeğer alandan verilip verilmediği ve aynı parselden ikinci kez DOP alınıp alınmadığı incelenebilecek hususlardandır (İmar Kanunu m.18).
18 uygulaması mahkeme kararıyla iptal edilirse sonuçları da Kanunda düzenlenmiştir. Dava konusu parsel kamu hizmet alanına denk geldiği veya yeni parsellerde yapı yapıldığı için uygulama öncesindeki kök parsele dönülemiyorsa, önce tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararını yerine getirecek yeni bir imar uygulaması yapılabilir. Bu da mümkün değilse hak sahiplerinin muvafakatiyle uygulama sahasında uygun bir yer tahsis edilir; anlaşma olmazsa davacının kök parseldeki yeri dikkate alınarak DOP düşüldükten sonraki rayiç bedel ödenir (İmar Kanunu m.18).
8. 18 Uygulamasında Güncel Değişiklikler
18 uygulamasını düzenleyen İmar Kanunu m.18 son olarak 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Bu değişiklikle DOP’tan ayrılabilecek alanları sayan cümle, DOP’u aşan kamu hizmet alanlarının kamuya geçirilmesine ilişkin fıkra ve mevcut yapılar nedeniyle alınamayan DOP’un bedelinin belirlenmesi ve ödenmesine ilişkin hükümler yeniden yazılmıştır (İmar Kanunu m.18). Daha önce onaylanmış parselasyon planlarında, işlemin yapıldığı tarihte yürürlükte olan metin esas alınır.
İmar ve yapı hukukundaki diğer konular için kaçak yapı ve imar barışı yazılarımıza bakabilirsiniz.
- Düzenleme sahası belirlenirBelediye encümeni, belediye dışında il idare kurulu kararıyla uygulamanın yapılacağı düzenleme sahası tespit edilir.Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.9
- Tapuya belirtme konurUygulamaya alınan parsellerin tapu kayıtlarına İmar Kanunu 18. maddeye göre imar uygulamasına alındığı belirtilir; bundan sonra ifraz ve tevhide izin verilmez.Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.12
- Parselasyon planı hazırlanır ve onaylanırHarita mühendisi planı, DOP hesabını ve dağıtım cetvelini hazırlar; plan belediye encümeni veya il idare kurulu onayıyla yürürlüğe girer.İmar Kanunu m.19
- Plan bir ay askıya çıkarılırOnaylanan parselasyon planı bir ay süreyle ilgili idarede asılır ve mutat vasıtalarla duyurulur; sürenin sonunda kesinleşir.İmar Kanunu m.19
- Kesinleşen plan tapuya tescil edilirTapu müdürlüğü, maliklerin muvafakatini aramadan sicilleri parselasyon planına göre resen düzenler.İmar Kanunu m.19
Sıkça Sorulan Sorular
18 uygulaması nedir?
18 uygulaması, imar planı bulunan bir bölgede belediyenin veya valiliğin arsa ve arazileri maliklerin muvafakatini aramadan birleştirip imar planına uygun yeni ada ve parsellere ayırması ve bunları hak sahiplerine dağıtıp resen tescil ettirmesidir. Adını bu yetkiyi düzenleyen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinden alır (İmar Kanunu m.18).
18 uygulamasında arsadan ne kadar kesilir?
Düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak kesilecek alan, düzenlemeye tabi arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m.18). DOP; yol, park, okul, ibadet yeri gibi umumi hizmet alanları için ayrılır.
18 uygulaması ne kadar sürer?
Kanun uygulamanın tamamı için bir süre koymaz. Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır (İmar Kanunu m.18). Onaylanan plan bir ay askıda kalır ve bu sürenin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu m.19).
Tapuda '18. maddeye istinaden imar uygulamasına alınmıştır' ne demek?
Taşınmazın 18 uygulamasına alındığını gösteren belirtmedir. Uygulamaya alınan parsellerin tapu kayıtlarına bu belirtme konulur ve belirtmeden sonra ilgili idarece bu parsellerin ifraz ve tevhidine izin verilmez (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.12).
18 uygulaması için malikin onayı gerekir mi?
Gerekmez. Belediyeler, arsa ve arazileri maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatini aramadan birleştirmeye, yeniden parsellere ayırmaya, dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir (İmar Kanunu m.18). Tescil de ilgililerin muvafakati aranmaksızın yapılır (İmar Kanunu m.19).
18 uygulamasında hisseli tapu müstakil hâle gelir mi?
Gelebilir. Düzenleme alanındaki imar adalarında, asgari parsel büyüklüğü karşılanmak kaydıyla hisseli arsa ve araziler, hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir (İmar Kanunu m.18).
18 uygulamasında yeni parsel nereden verilir?
Düzenleme sonucu maliklere verilecek parseller öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, bu mümkün olmuyorsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilir (İmar Kanunu m.18).
18 uygulamasına nasıl itiraz edilir?
Parselasyon planı bir idari işlemdir ve buna karşı idari yargıda iptal davası açılır. Özel bir süre öngörülmeyen hâllerde idare mahkemesinde dava açma süresi altmış gündür (İYUK m.7). Planın bir ay askıya çıkarılması Kanunda öngörülür (İmar Kanunu m.19); dava süresinin başlangıcı için DOP yazımızdaki açıklamaya bakılmalıdır.
18 uygulamasında binam varsa ne olur?
Mevcut yapılar nedeniyle parselden DOP alınamazsa bu payın miktarı bedele dönüştürülebilir; bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesinde belirtilir ve bedel tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir (İmar Kanunu m.18). Kamu hizmetine ayrılan yere rastlayan yapılar ise bedeli ödenerek yıkılır.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler