Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır, Ne Zaman Ödenir?

Kamulaştırma bedeli, idarenin kamulaştırdığı taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı karşılığında malike ödediği gerçek karşılıktır ve kural olarak nakden ve peşin ödenir (Anayasa m.46). Kamulaştırma bedeli, satın alma usulünde idare ile malik arasında anlaşmayla, anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bilirkişi raporlarından yararlanılarak belirlenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, m.10). Kamulaştırma bedeli hesaplanırken tarlada (arazide) net gelir, arsada emsal satış değeri, yapıda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı esas alınır (m.11). Mahkeme, tespit ettiği kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verir ve bedel hak sahibi adına yatırıldıktan sonra tescile ve ödemeye karar verir (m.10).

1. Kamulaştırma Bedeli Nedir?

Kamulaştırma bedeli, özel mülkiyetteki bir taşınmazın kamu yararı için kamulaştırılmasının karşılığıdır. Anayasa, kamulaştırmayı gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartına bağlar ve kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedelinin nakden ve peşin ödeneceğini düzenler (Anayasa m.46).

Kamulaştırma bedeli yalnız taşınmazın mülkiyeti için ödenmez. Mahkemece tespit edilen bedel, taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir (2942 m.10). Taşınmazın mülkiyeti alınmadan üzerinde irtifak kurulduğunda, irtifakın taşınmazda doğurduğu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir (m.11). Bu durumun en yaygın örneği elektrik direği kamulaştırma bedelidir.

2. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli, mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi kurulunun raporu üzerinden hesaplanır. Kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden biri, taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman ya da Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme uzmanı olmalıdır (2942 m.15).

Kamulaştırma bedeli için bilirkişi kurulu, mahkeme heyetiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yere gider, hazır bulunan ilgilileri dinler ve taşınmazın şu unsurlarını ayrı ayrı belirtir (2942 m.11):

• cins ve nevi ile yüzölçümü;
• değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ile her unsurun ayrı ayrı değeri;
• varsa vergi beyanı ve kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdirleri;
• arazilerde net gelir, arsalarda emsal satış değeri, yapılarda resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı;
• bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler, her birinin etkisi açıklanarak.

Kamulaştırma bedeli raporu, bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı gösteren ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun gerekçeli bir değerleme raporu olmalıdır (2942 m.11). Rapor yalnız sonuç tutarını gösteriyor, bu unsurları tek tek açıklamıyorsa itirazın ilk konusu budur.

2.1. Tarla Kamulaştırma Bedeli: Net Gelir Yöntemi

Tarla kamulaştırma bedeli, arazi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak hesaplanır (2942 m.11/1-f). Bütün tarlalar için geçerli sabit bir metrekare fiyatı yoktur; başka bir parselin bedelini yüzölçümüyle çarpmak bu yöntemi karşılamaz.

Tarla kamulaştırma bedelinde net gelir, taşınmazda yetiştirilebilecek ürünlerin brüt getirisinden üretim giderlerinin düşülmesiyle bulunur ve gelir üzerinden arazi değerine bir kapitalizasyon oranıyla ulaşılır. Bu nedenle raporda hangi ürünlerin esas alındığı, verim ve fiyat verilerinin kaynağı, üretim giderleri, taşınmazın sulu mu kuru mu olduğu ve kullanılan oran gerekçesiyle gösterilmelidir. Seçilen ürünlerin o bölgede ve o tarlanın koşullarında yetiştirilebilir olması, hesabın somut taşınmazla bağını kurar.

2.2. Arsa Kamulaştırma Bedeli: Emsal Satış Yöntemi

Arsa kamulaştırma bedeli, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas alınarak hesaplanır (2942 m.11/1-g). Kamulaştırma bedeli raporunun denetlenebilmesi için emsal olarak kullanılan satışların konum, yüzölçümü, imar durumu ve satış tarihi bakımından taşınmazla nasıl karşılaştırıldığı ve üstün ya da eksik yönlerinin bedele nasıl yansıtıldığı raporda gösterilmelidir; kanun her ölçünün etkisinin açıklanmasını ister (2942 m.11).

Kamulaştırma bedeli hesaplanırken taşınmazın tapudaki niteliği tek başına belirleyici değildir. Tapuda tarla yazan ama imar planı içinde kalan bir taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağı, hangi yöntemin uygulanacağını ve dolayısıyla bedeli değiştirir. Bu nedenle bilirkişi raporunda arsa veya arazi kabulünün hangi bilgiye dayandığı açıklanmalıdır.

2.3. Kamulaştırma Bedelinde Yapı, Ağaç ve Ekin

Kamulaştırma bedelinde taşınmaz üzerindeki yapılar, resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı esas alınarak değerlendirilir (2942 m.11/1-h). Ağaçlar ve diğer unsurlar, taşınmazın değerini etkileyen nitelikler olarak ayrı ayrı gösterilir (m.11). Ağaçların cinsi ve sayısı konusunda raporlar arasında fark varsa, bu çelişkinin ek raporla giderilmesi istenmelidir.

Kamulaştırma bedeline eklenmeyecek unsurlar da kanunda düzenlenmiştir. Baraj, sulama, boru hattı, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara yayılan büyük projelerde kamu yararı kararı mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilir; ilan süresinin bitiminden sonra taşınmaz üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli kamulaştırma bedelinde dikkate alınmaz (2942 m.25). Mahkemenin tescil kararından sonra yapılan yeni inşaat, ekim veya esaslı değişikliklerin değeri de dikkate alınmaz (m.25).

Ekili arazinin boşaltılması kural olarak hasat sonuna bırakılır. Hasadın beklenmesi mümkün değilse idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini ödemek şartıyla boşaltma isteyebilir; ekin bedeli kamulaştırma bedelinin tespitinde zaten hesaba katılmışsa ayrıca ödenmez (2942 m.20).

2.4. Kamulaştırma Bedelinde Proje Değer Artışı Dikkate Alınmaz

Kamulaştırma bedeli belirlenirken, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz (2942 m.11). Bu kural, taşınmazın bugünkü ve belgelenebilir niteliklerinin değerlendirilmesini engellemez; yalnız projenin kendisinin yaratacağı değer artışını bedelin dışında tutar.

3. Kamulaştırma Bedeli Hangi Tarihe Göre Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği güne göre belirlenir; bilirkişilerce yapılan değer tespitinde bu gün esas tutulur (2942 m.15). Bu tarih, raporun yazıldığı veya bedelin ödendiği tarihle aynı olmayabilir. Raporda kullanılan emsal satışların, ürün fiyatlarının ve maliyet verilerinin bu tarihi açıklayıp açıklamadığı ayrıca incelenmelidir.

4. Kısmi Kamulaştırmada Kamulaştırma Bedeli

Kısmi kamulaştırmada, yani taşınmazın yalnız bir bölümü kamulaştırıldığında, kamulaştırma bedeli kalan kısmın durumuna göre üç farklı biçimde hesaplanır (2942 m.12):

• Kalan kısmın değeri değişmiyorsa: Bedel, taşınmazın m.11’e göre takdir edilen değerinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır.
• Kalan kısmın değeri düşüyorsa: Kalan kısımdaki değer eksilmesi tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
• Kalan kısmın değeri artıyorsa: Artış miktarı tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülür; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Kısmi kamulaştırmada kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, duvar, kanalizasyon, su, elektrik ve makine gibi tesislerin eski nitelikleriyle kullanılabilir hale getirilmesi için gereken gider de kamulaştırma bedeline eklenir (2942 m.12). Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde malik en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru yaparak bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir; idare bu kısmı kamulaştırmak zorundadır (m.12). Bu başvuru, kalan kısmın değer kaybının bedele eklenmesinden ayrı bir taleptir ve bedel raporuna itiraz etmek onun yerine geçmez.

Paylı mülkiyetteki taşınmaz daha önce paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve kısmi kamulaştırma yalnız bir paydaşın kullandığı kesimi kapsıyorsa, kamulaştırma işlemleri yalnız o paydaş hakkında yürütülür ve kamulaştırma bedeli payı oranında ona ödenir (2942 m.12).

5. Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir?

Kamulaştırma bedelinin ödenme zamanı, kamulaştırmanın satın alma usulüyle mi dava yoluyla mı tamamlandığına göre değişir:

• Satın alma usulünde: İdare, anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanaktaki bedeli hazır eder; taşınmaz tapuda idare adına resen tescil edilir ve kamulaştırma bedeli tescilden sonra malike ödenir (2942 m.8).
• Dava yolunda: Mahkeme, tespit ettiği kamulaştırma bedelinin kendi belirlediği banka hesabına yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verir; bu süre gerektiğinde bir defa uzatılabilir. Makbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir (m.10).
• Acele kamulaştırmada: El koymadan önce mahkemece tespit edilen değer mal sahibi adına bankaya yatırılır; kamulaştırma bedelinin kesin tespiti ve ödeme kararı dava aşamasında verilir (2942 m.27, m.10). Ayrıntılar acele kamulaştırma yazısındadır.

Kamulaştırma bedeli kanun yolunda değişebilir. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen bedel, hak sahibine ödenen tutardan azsa aradaki fark ilgilisinden istenir; idarenin ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz (2942 m.10).

6. Kamulaştırma Bedeli Hangi Bankaya Yatar, Nereden Öğrenilir?

Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, mahkemenin malike gönderdiği meşruhatlı davetiyede veya adresi bulunamayanlar için yapılan ilanda belirtilir (2942 m.10). Aynı davetiyede taşınmazın tapu bilgileri, kamulaştırmayı yapan idare, kamulaştırma işlemine karşı dava açma hakkı ve savunma ile delillerin tebliğden itibaren on gün içinde mahkemeye bildirilmesi gerektiği de yazılır (m.10).

Kamulaştırma bedelinin tutarı ise mahkemenin bilirkişi raporlarından yararlanarak verdiği tespit kararından öğrenilir; mahkemenin tescil ve ödeme kararı tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir (2942 m.10). Hak sahibi tespit edilemediyse bedel ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir ve üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılır (m.10). Tapu maliki dava sırasında önceden ölmüşse dava mirasçıları da dahil edilerek devam eder (m.14).

7. Kamulaştırma Bedeli Taksitle Ödenebilir mi?

Kamulaştırma bedeli kural olarak nakden ve peşin ödenir; taksitle ödeme yalnız kanunda sayılan hallerde mümkündür (Anayasa m.46; 2942 m.3). Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda, bir kişiye ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı peşin ödenir. Bu miktar bedelin altıda birinden az olamaz; kalan kısım peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır (2942 m.3).

Kamulaştırma bedeli taksitlendirilse bile toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait toprağın bedeli her halde peşin ödenir (2942 m.3; Anayasa m.46). Taksitlere, peşin ödeme gününü izleyen günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır (m.3).

8. Kamulaştırma Bedeline Faiz Uygulanır mı?

Kamulaştırma bedeli herhangi bir sebeple ödenmemişse, ödenmemiş kamulaştırma bedellerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır (Anayasa m.46). Taksitli ödemede faiz, peşin ödeme gününü izleyen günden başlar (2942 m.3). Bedel tespiti ve tescil davasında faize ilişkin m.10 fıkrası ise iptal edilmiştir ve iptal kararları geriye yürümez (2942 m.10; Anayasa m.153); faiz talebinde davanın açıldığı tarih ve o tarihte yürürlükte olan metin ayrıca incelenir.

9. Kamulaştırma Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?

Kamulaştırma bedeline itiraz, idarenin açtığı kamulaştırma davasında, yani bedel tespiti ve tescil davasında yapılır. Bilirkişi raporu duruşma günü beklenmeden taraflara tebliğ edilir; sonraki duruşmada tarafların rapora itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır (2942 m.10). Taraflar bedelde anlaşamazsa hâkim gerektiğinde on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir ve raporlarla beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder (m.10).

Kamulaştırma bedeline itirazda en etkili yol, rapordaki belirli eksikliği göstermektir: yanlış yüzölçümü, yanlış arsa veya arazi kabulü, dayanaksız ürün ve fiyat verisi, açıklanmayan kapitalizasyon oranı, emsallerle karşılaştırılamayan satışlar, eksik sayılan ağaç veya yapı, kalan kısmın değer kaybının hesaba katılmaması. Tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır (2942 m.10). Satın alma usulünde anlaşarak kabul edilen kamulaştırma bedeline karşı ise itiraz davası açılamaz (m.8).

Kamulaştırma bedeli dışındaki itirazlar başka yollara tabidir. Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı, m.10 tebligatından itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davasıyla ileri sürülür (2942 m.14). Kamulaştırma sürecinin bütünü kamulaştırma nedir yazısında açıklanmıştır.