Hisseli Tapuda Habersiz Satış: Şufa Hakkı, Süre ve Dava

Hisseli tapuda habersiz satış, paydaşlardan birinin payını diğer paydaşlara haber vermeden üçüncü bir kişiye satmasıdır ve geçerlidir: paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve pay devredilebilir (Türk Medeni Kanunu m.688). Diğer paydaşların yolu satışı iptal ettirmek değil, önalım (şufa) hakkını kullanarak alıcının yerine geçmektir (TMK m.732). Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Süre, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır (TMK m.733). Önalım hakkını kullanan paydaş, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve tapu giderlerini yatırır (TMK m.734/2). Önalım kurallarını 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun üç noktada değiştirmiştir: süre, bedel ve icra satışları.

1. Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden çok kişiye belli paylarla ait olduğunu gösteren tapudur. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (TMK m.688/1-2). Hisseli tapu sahibi, taşınmazın belli bir odasının veya köşesinin değil, tamamının belli bir oranının malikidir.

Hisseli tapuda paydaşın kendi payı üzerindeki yetkisi geniştir: paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3). Taşınmazın kullanılması ise diğer paydaşların haklarıyla sınırlıdır: paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (TMK m.693/1). Paylı ve elbirliği mülkiyetinin farkı için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısına bakın.

1.1. Hisseli Tapu ve Kooperatif: Kooperatif Hisseli Tapu Ne Demek?

Kooperatif hisseli tapu, kooperatif ortaklarının bağımsız bölüm tapusu yerine arsa üzerinde paylı malik olarak göründüğü tapudur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/1); bu tescil yapılana kadar ortağın tapudaki hakkı, belli bir daire değil, arsanın tamamı üzerindeki bir paydır. Kat irtifakının ve kat mülkiyetinin farkı için kat irtifakı nedir yazısına bakın.

2. Hisseli Tapuda Habersiz Satış Geçerli mi?

Hisseli tapuda habersiz satış geçerlidir. Pay devredilebilir (TMK m.688/3) ve kanun payın satışını diğer paydaşların rızasına bağlamaz. “Bana sormadan sattı, satış iptal edilsin” biçimindeki bir talep bu nedenle sonuç doğurmaz. Kanun diğer paydaşları satışı engelleyerek değil, alıcının yerine geçme imkânı vererek korur: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).

Hisseli tapuda habersiz satışta önalım hakkı iki şarta bağlıdır:

• Devrin satış olması: Hak yalnız satışta doğar (TMK m.732). Bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi devirler kural olarak önalım doğurmaz.
• Alıcının üçüncü kişi olması: Hak, payın üçüncü kişiye satışında doğar (TMK m.732). Alıcı zaten paydaşsa paydaşlar arasına yabancı girmiş olmaz.

Payını satmak isteyen paydaşın hakları ve alıcının durumu hisseli tapuda hisse satışı yazısında ayrıca anlatılmıştır.

3. Hisseli Tapuda Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Hisseli tapuda şufa hakkı, önalım hakkının halk arasındaki adıdır: paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların, alıcıya karşı dava açarak o payı kendi adlarına tescil ettirebilme hakkıdır (TMK m.732, m.734/1). Kanundan doğan bu hakka yasal önalım hakkı denir.

Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir: tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735). Önalım sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009/1).

4. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Süresi

Hisseli tapuda şufa hakkı süresi iki ayrı süreden oluşur ve ikisinden hangisi önce dolarsa hak düşer: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4).

Süre	Başlangıç	Ne zaman işler
Üç ay	Satışın noter ara­cı­lı­ğıyla bil­di­ril­diği tarih	Yalnız noter bildirimi yapılmışsa
Bir yıl	Satış tarihi	Bildirim olsun olmasın her hâlde

Hisseli tapuda habersiz satışta lehe olan kural budur: yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3). Satışı başka bir yoldan duymak, noter bildiriminin yerini tutmaz. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz ve paydaş için satış tarihinden işleyen bir yıllık süre kalır. Bu süreler hak düşürücü süredir; dolduktan sonra önalım hakkı kullanılamaz.

4.1. Hisseli Tapuda Şufa Süresi: 25 Aralık 2025’ten Önceki Satışlar

Hisseli tapuda şufa hakkı süresi, satışın tarihine göre farklı hükme bağlıdır. 7571 sayılı Kanunla TMK m.733’te yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur (TMK geçici m.1/1). Değişiklik 25.12.2025’te yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önceki bir satışta bir yıllık üst süre değil, önceki metindeki üst süre uygulanır; sürelerin geçiş kuralı ve önceki metin önalım davasında rayiç bedel yazısında ayrıntılı anlatılmıştır. Hangi sürenin geçerli olduğunu belirleyen şey dava tarihi değil, satışın tarihidir.

5. Hisseli Tapuda Şufa Bedeli: Rayiç Bedel

Hisseli tapuda şufa bedeli, 7571 sayılı Kanunla rayiç bedele bağlanmıştır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734/2).

Şufa bedeline ilişkin bu kural, süreden farklı bir geçiş hükmüne tabidir: 7571 sayılı Kanunla TMK m.734’te yapılan değişiklikler, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır (TMK geçici m.1/2). Tapuda düşük gösterilmiş satış bedeli bu nedenle yatırılacak tutarı belirlemez; bütçe hâkimin tespit edeceği rayiç bedele göre yapılmalıdır.

6. Hisseli Tapunun İcra Satışında Diğer Hissedarların Durumu

Hisseli tapunun icra yoluyla satışında diğer hissedarlar önalım hakkını kullanamaz. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Bu fıkra 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir.

Hisseli tapunun icradan satışında diğer paydaşın yolu, artırmaya katılarak teklif vermektir. Borçlu paydaşın payının haczi ve satışı için hisseli tapuya haciz, icra satış süreci için icrada satış ve ihale süreci yazılarına bakın.

7. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda şufa hakkı, paydaşların iradesiyle önceden veya belirli bir satış için ortadan kaldırılabilir:

• Önalım hakkından feragat: Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m.733/2).
• Belirli bir satışta vazgeçme: Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).
• Paydaşa satış: Önalım hakkı payın üçüncü kişiye satışında doğar (TMK m.732); pay mevcut bir paydaşa satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.

Önalım hakkını önlemek için satışın bağış gibi gösterilmesi ise sonuç doğurmayabilir. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (Türk Borçlar Kanunu m.19/1). Görünürde bağış olan devrin gerçekte bir bedel karşılığı satış olduğu ispatlanırsa işlem satış olarak değerlendirilir ve önalım hakkı gündeme gelir. Pay birkaç kez el değiştirmiş görünüyorsa devir zinciri baştan incelenmelidir.

8. Hisseli Tapuda Habersiz Satışa Karşı Dava: Şufa Davası

Hisseli tapuda habersiz satışa karşı dava, önalım (şufa) davasıdır ve alıcıya karşı açılır: önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Dava, payı satan paydaşa değil, payı satın alan kişiye yöneltilir. İhtarname göndermek önalım hakkının kullanılması anlamına gelmez ve süreyi durdurmaz.

8.1. Hisseli Tapuda Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa davası malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1). Dava, payın tapuda davacı adına tescil edilmesini, yani ayni hak sahipliğinde bir değişikliği amaçladığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).

8.2. Hisseli Tapuda Şufa Davasında Arabuluculuk

Şufa davası, zorunlu arabuluculuğun sayıldığı uyuşmazlıklar arasında adıyla geçmez. 6325 sayılı Kanun m.18/B kira ilişkisinden, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasından ve ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları sayar. Önalım davası bu sayılanlardan biri değildir. Habersiz satıştan sonra paylı mülkiyete tümüyle son verilmek isteniyorsa yol ise ortaklığın giderilmesi davasıdır ve o davada arabuluculuk zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-b).

9. Hisseli Tapuda Habersiz Satış: Ne Yapmalısınız?

1. Tapu kaydını çıkarın: Satışın tarihini, alıcısını ve tapuda gösterilen bedeli belirleyin.
2. Satışın tarihini 25 Aralık 2025 ile karşılaştırın: Bu tarihten önceki satışlarda önceki süre hükümleri uygulanır (TMK geçici m.1/1).
3. Noter bildirimi olup olmadığını belirleyin: Bildirim yoksa üç aylık süre başlamamıştır; bir yıllık süre satış tarihinden işler (TMK m.733).
4. Devrin satış mı bağış mı olduğuna bakın: Görünürdeki işlem ile gerçek irade arasındaki farkı belgeleyin (TBK m.19).
5. Alıcının satış tarihinde paydaş olup olmadığını kontrol edin: Paydaşa satışta önalım doğmaz (TMK m.732).
6. Satışın icra satışı olup olmadığına bakın: Cebrî artırmayla satışta önalım kullanılamaz (TMK m.733/1).
7. Davayı alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açın (TMK m.734/1, HMK m.2, m.12).
8. Bedeli hazırlayın: Rayiç bedel ve tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez (TMK m.734/2).

İlgili yazılar: Önalım (Şufa) Hakkı · Önalım Davasında Rayiç Bedel · Hisseli Tapuda Hisse Satışı · Ortaklığın Giderilmesi Davası