Kentsel Dönüşüm Sözleşme Örneği: Maddeler ve Ön Protokol

Kentsel dönüşüm sözleşme örneği hazırlanırken birbirinden farklı dört belge ayırt edilmelidir. Maliklerin salt çoğunluk kararı, müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu sözleşmeye hazırlık niteliğindeki ön protokol ve malik adına işlem yapacak kişiye verilen vekaletname ayrı hukuki sonuç doğurur. Kentsel dönüşüm sözleşmesi arsa payının müteahhide devrini içerdiği ölçüde resmî şekle tabidir ve noterde yapılır (Türk Medeni Kanunu m.706/1). Aşağıdaki kentsel dönüşüm sözleşme örneği, ön protokol örneği ve vekaletname örneği doldurulacak birer çerçevedir; somut projenin kararı, projesi ve bağımsız bölüm listesi olmadan kullanılamaz.

1. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi, Karar Tutanağı, Ön Protokol ve Vekaletname

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, müteahhitle yapılan ve yeni binanın yapımını, bağımsız bölümlerin paylaşımını ve arsa payının devrini düzenleyen kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, maliklerin yeni uygulamaya ilişkin kararından ayrıdır: riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Karar maliklerin kendi aralarındaki iradeyi, sözleşme ise maliklerle müteahhit arasındaki borçları gösterir.

Aynı fıkra, salt çoğunluk kararının İdareye nasıl gösterileceğini de sayar. Anlaşan maliklerce imzalanmış karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri İdareye sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu yüzden vekaletname ve sözleşme örneği, kararın varlığını kanıtlayan belgeler arasında da yer alır.

Dört belgenin işlevi şöyle ayrılır:

• Salt çoğunluk kararı (karar tutanağı): Maliklerin, hisseleri oranında yeni uygulamaya karar verdiğini gösterir. Karara katılmayan maliklerin arsa payının satışı bu karara dayanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Ayrıntısı kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızdadır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Müteahhidin binayı yapma, maliklerin de arsa payının bir bölümünü müteahhide devretme borcunu kurar. Eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, işsahibi de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir (Türk Borçlar Kanunu m.470); kat karşılığı sözleşmesinde bu bedel arsa payıdır.
• Ön protokol: Kat karşılığı sözleşmesinin ileride kurulmasına yönelik bir önsözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu m.29/1).
• Vekaletname: Malikin sözleşmeyi, kararı veya tapu işlemlerini başkası aracılığıyla yapabilmesini sağlar.

2. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Noterde mi Yapılır?

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, arsa payının müteahhide devrini içerdiği için resmî şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m.706/1). Taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m.237/2).

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır. Taraflardan biri talep eder ve harç ile giderleri öderse noter bu sözleşmeyi tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verir (Noterlik Kanunu m.60/3). Tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ile gayrimenkul satış vaadi, Noterlik Kanunu’nun ilgili faslındaki usule göre noterce düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89). Tarafların kendi aralarında imzaladığı metin bu şekli karşılamaz; aşağıdaki kentsel dönüşüm sözleşme örneği noterde düzenlenecek metnin taslağı olarak hazırlanır. Şekil şartının ayrıntısı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda açıklanmıştır.

Kentsel dönüşümde inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, sözleşmenin feshinde de sonuç doğurur. 6306 sayılı Kanun’daki özel fesih yolunda, fesih sonrasında taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir (6306 sayılı Kanun m.6/14).

3. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde bulunması gereken maddeler, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin müteahhide ve maliklere yüklediği yükümlülüklerden çıkar. Aşağıdaki başlıklar, mevzuatın doğrudan sonuç bağladığı konulardır; proje, malzeme ve teslim ayrıntıları gibi teknik hükümler her projede ayrıca yazılır.

3.1. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, hangi hak sahibine hangi bağımsız bölümün düşeceğini açıkça belirlemelidir. Arsa maliki ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine dayanılarak kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesisi, talep hâlinde Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır ya da yaptırılır; bu talebe esas sözleşmede hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/12). Paylaşımın arsa payına göre nasıl kurulduğu kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımızda anlatılır.

3.2. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Müteahhit Teminatı

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhidin teminat yükümlülüğü yer almalıdır; ancak mevzuattaki teminat maliklere değil İdareye verilir. Riskli yapının bulunduğu parsellerde uygulama gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülüyorsa, yapım işini üstlenen müteahhit yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6’sı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9-c). Sözleşmede müteahhidin bu teminatı yapı ruhsatı alınmadan önce İdareye vereceği yazılır.

3.3. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Müteahhit Payının Satışı

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri hangi koşulla satabileceğini kanundaki sınıra bağlamalıdır. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit izin için İdareye başvurur; İdare inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (6306 sayılı Kanun m.6/13).

3.4. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Süre, Gecikme ve Fesih

Kentsel dönüşüm sözleşmesi işe başlama ve bitirme tarihlerini yazmalıdır, çünkü kanundaki özel fesih yolu işe başlamama ve işin durmasına bağlanmıştır. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa veya iş belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Bu kararla Başkanlığa başvurulur; Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek işe başlamasını veya devam etmesini ihtar eder. Süre içinde işe başlanmazsa hak sahipleri ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmeleri, sürenin bittiği tarihte ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.6/14).

Kentsel dönüşüm sözleşmesindeki gecikmeye genel hükümler de uygulanır. Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirirse ya da işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (Türk Borçlar Kanunu m.473/1). Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.112). Bu yolların hangisinin ne zaman kullanılacağı kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazımızda karşılaştırılır.

3.5. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Kira Ödemeleri

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhit maliklere yapım süresince kira ödeyecekse tutarı, süresi ve ödeme günü sözleşmede yazılmalıdır; 6306 sayılı Kanun bu ödemelerin fesihteki akıbetini düzenler. 6306 sayılı Kanun m.6/14’teki fesih yolunda, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devredilen hisseler ve yapılan ödemeler hakkında genel hukuk hükümleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Müteahhidin ödediği kira, devletin yaptığı kira yardımından ayrıdır: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına kira yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1). Devlet desteğinin şartları kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızdadır.

4. Kentsel Dönüşüm Sözleşme Örneği

Kentsel dönüşüm sözleşme örneği aşağıda, noterde düzenlenecek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taslağı olarak verilmiştir. Köşeli parantez içindeki alanlar projenin salt çoğunluk kararına, onaylı projesine ve bağımsız bölüm listesine göre doldurulur. Metin her projeye uymaz; özellikle bağımsız bölüm dağılımı, teslim tarihi ve kira ödemesi somut anlaşmaya göre yeniden yazılmalıdır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
(6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında)

MADDE 1 - TARAFLAR
Arsa malikleri : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres] - Arsa payı: [pay/payda]
                 (malik sayısı kadar çoğaltılır; ekli malik listesi)
Müteahhit      : [Unvan] - Vergi No: [No] - [Adres]

MADDE 2 - TAŞINMAZ
[İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel, [Yüzölçümü] m² arsa.
Parseldeki yapı, [Tarih] tarihli ve [Sayı] sayılı işlemle riskli yapı olarak
tespit edilmiştir.

MADDE 3 - DAYANAK KARAR
Bu sözleşme, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla aldığı
[Tarih] tarihli karara dayanır. Karar tutanağı sözleşmenin ekidir (Ek-1).

MADDE 4 - SÖZLEŞMENİN KONUSU
Müteahhit, onaylı projeye göre [Blok/kat/bağımsız bölüm sayısı] yeni yapıyı
kendi malzeme ve işçiliğiyle yapmayı; malikler de karşılığında arsanın
[pay/payda] oranındaki payını müteahhide devretmeyi üstlenir.

MADDE 5 - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI
Maliklere düşecek bağımsız bölümler (blok, kat, kapı no, brüt/net m²,
arsa payı) Ek-2 listede malik malik gösterilmiştir. Müteahhide düşecek
bağımsız bölümler Ek-3 listededir.

MADDE 6 - TEMİNAT
Müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce mevzuatın öngördüğü teminatı
İdareye verir. [Varsa taraflar arasında kararlaştırılan ek güvence.]

MADDE 7 - MÜTEAHHİT PAYININ SATIŞI
Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümleri yalnız 6306 sayılı
Kanun m.6/13'teki izin ve oran sınırı içinde satabilir.

MADDE 8 - SÜRELER
İşe başlama: [Tarih veya ruhsat tarihinden itibaren ... gün]
İskân (yapı kullanma izni) ile teslim: [Tarih]

MADDE 9 - KİRA ÖDEMESİ
[Varsa] Müteahhit, tahliye tarihinden teslim tarihine kadar her malike
aylık [Tutar] TL kira öder. Ödeme günü: [Her ayın ... günü].

MADDE 10 - GECİKME VE FESİH
Gecikme hâlinde gecikilen her ay için [Tutar/oran] ödenir.
6306 sayılı Kanun m.6/14'teki fesih hakkı saklıdır.

MADDE 11 - TAPUYA ŞERH
Taraflar bu sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesini talep eder.

MADDE 12 - EKLER
Ek-1 Karar tutanağı  Ek-2 Malik bağımsız bölüm listesi
Ek-3 Müteahhit bağımsız bölüm listesi  Ek-4 Onaylı proje ve mahal listesi

5. Kentsel Dönüşüm Ön Protokol Örneği

Kentsel dönüşüm ön protokolü, maliklerin bir müteahhitle ileride kat karşılığı sözleşmesi yapma iradesini kayda geçirdiği ön belgedir. Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir; ancak kanunlardaki istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m.29). İleride kurulacak kat karşılığı sözleşmesi arsa payı devrini içerdiği için resmî şekle tabiyse, ön protokol de resmî şekilde yapılmadıkça o sözleşmeyi kurma borcu doğurmaz.

Kentsel dönüşüm ön protokolü salt çoğunluk kararının yerine geçmez. Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir ve arsa payının satışı bu karara dayanır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖN PROTOKOLÜ

Taraflar      : [Malik listesi - arsa payları] ile [Müteahhit unvanı]
Taşınmaz      : [İl/İlçe/Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel
Amaç          : Taraflar, parseldeki riskli yapının yerine yapılacak yeni
                yapı için kat karşılığı inşaat sözleşmesini [Tarih]'e
                kadar noterde düzenleme şeklinde imzalamayı görüşür.
Görüşülen oran: Maliklere [%...], müteahhide [%...] (bağımsız bölüm listesi
                sözleşmede kesinleşir).
Süreler       : Proje onayı [...], ruhsat [...], teslim [...] (taslak)
Kira ödemesi  : [Varsa aylık tutar ve süre]
Not           : Bu protokol, kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde
                düzenlenene kadar taraflar arasında müzakere çerçevesidir.
İmzalar       : [Malikler] - [Müteahhit]            Tarih: [...]

6. Kentsel Dönüşüm Vekaletname Örneği

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi, malikin kararı, sözleşmeyi ve tapu işlemlerini kendisi yerine başkasının yürütmesi için verilir. Anlaşan maliklere ait vekâletname örnekleri, salt çoğunluk kararını göstermek üzere İdareye sunulabilecek belgeler arasındadır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler Noterlik Kanunu’nun ilgili faslındaki usule göre noterce düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89).

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde yetkiler tek tek yazılmalıdır. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse işin niteliğine göre belirlenir; ancak vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz (Türk Borçlar Kanunu m.504). Arsa payının müteahhide devri, ipotek ve kat irtifakı işlemleri bu yüzden vekaletnamede açıkça sayılır.

VEKALETNAME (noterde düzenleme şeklinde yapılacak metnin taslağı)

Vekil eden : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres]
Vekil      : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres]
Taşınmaz   : [İl/İlçe/Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel, [Bağımsız bölüm no],
             arsa payı [pay/payda]

Yetkiler:
1. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak malikler toplantılarına katılmaya,
   karar tutanağını adıma imzalamaya,
2. [Müteahhit unvanı] ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde
   imzalamaya, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeye,
3. Arsa payımdan [pay/payda] oranındaki payı müteahhide devretmeye
   (taşınmaz devri için özel yetki),
4. Tevhit, ifraz, cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması
   işlemlerinde tapu müdürlüğünde adıma işlem yapmaya,
5. Belediye, İdare ve Başkanlık nezdinde yapı ruhsatı ve yıkım işlemleri için
   dilekçe vermeye ve belge almaya,
6. [Varsa] Bu işlerle ilgili dava açmaya ve sulh olmaya (özel yetki).

Vekaletnamenin süresi / sona erme: [...]

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde yetkinin kapsamı daraltılabilir; örneğin yalnız karar tutanağını imzalama yetkisi verilip devir yetkisi verilmeyebilir. Hangi yetkinin verileceği, vekilin kim olduğuna ve sözleşmenin hangi aşamada imzalanacağına göre belirlenir.