Kentsel Dönüşüm Müteahhit Mağdurları Ne Yapabilir?

Kentsel dönüşümde müteahhit mağdurları için 6306 sayılı Kanun özel bir fesih yolu öngörür. Malikler salt çoğunlukla karar aldıktan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurabilir. Başkanlık müteahhide otuz gün süre verir; bu sürede işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Riskli yapı parsellerinde müteahhidin ruhsattan önce verdiği yüzde 6’lık teminat da iş tamamlanmazsa işi tamamlayacak kişiye aktarılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9).

Bu yazıda kentsel dönüşümde müteahhit işe başlamadığında, işi yarım bıraktığında, kira yardımını ödemediğinde veya kendi dairelerini erken satmaya çalıştığında maliklerin kullanabileceği yolları 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle açıklıyoruz.

1. Kentsel Dönüşümde Müteahhitle Anlaşmazlık Hangi Yolla Çözülür?

Kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşmazlıkta başvurulacak yol, uyuşmazlığın konusuna göre değişir. 6306 sayılı Kanun yalnız bir durum için özel bir yol kurar: müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması ya da işin durup en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi. Bu durumda malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurur. Fesih tarihine kadar yapılan işler, müteahhide devredilen hisseler ve yapılan ödemeler hakkında ise genel hukuk hükümleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşmazlığın başlıca türleri ve her birinde incelenecek dayanak şunlardır:

• Müteahhit işe başlamadıysa veya işi bıraktıysa: Önce 6306 sayılı Kanunun özel fesih yolu incelenir. Şartları ve adımları bir sonraki bölümde açıklanmıştır.
• Müteahhit sözleşmeye uymuyor veya işi geciktiriyorsa: Borca aykırılıktan doğan zarar, temerrüt hâlinde ifa ve gecikme tazminatı ya da sözleşmeden dönme ve eser sözleşmesinde teslim gününden önce dönme Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ileri sürülür (TBK m.112 · m.125 · m.473).
• Müteahhit fesihten sonra ödediği kira yardımını geri istiyorsa: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez (6306 sayılı Kanun m.6/14).
• Müteahhit kendi payına düşen daireleri erken satıyorsa: Satış, İdarenin tespit ettiği tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranla sınırlıdır; bu oranda veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (6306 sayılı Kanun m.6/13).
• Uyuşmazlık bir idari işleme ilişkinse: 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9). Maliklerle müteahhit arasındaki sözleşme bir idari işlem olmadığı için bu otuz günlük yolun konusu değildir.

2. Kentsel Dönüşümde Müteahhit İşe Başlamazsa veya İşi Bırakırsa

Kentsel dönüşümde müteahhit işe başlamaz ya da işi bırakırsa malikler, genel hükümlerdeki dava yolundan önce 6306 sayılı Kanunun özel fesih yolunu kullanabilir. Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, oybirliğiyle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir (6306 sayılı Kanun m.6/14).

Kentsel dönüşümde bu fesih yolunun üç şartı vardır:

• Gecikmenin müteahhitten kaynaklanması: Hüküm “müteahhitten kaynaklanan sebeplerle” der. Maliklerden, idareden veya ruhsat sürecinden kaynaklanan gecikme bu yolun dayanağı olmaz.
• Süre şartı: Ya karar veya anlaşma tarihinden itibaren bir yıl içinde işe hiç başlanmamış olmalı ya da iş belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyor olmalıdır.
• Salt çoğunluk kararı: Fesih kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır; bütün maliklerin oybirliği aranmaz.

2.1. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin feshi dört adımda tamamlanır ve mahkeme kararı gerektirmez (6306 sayılı Kanun m.6/14):

1. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır.
2. Bu kararla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurulur ve yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının ya da işin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.
3. Başkanlık bu durumları tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek işe başlaması veya devam etmesi gerektiğini, aksi hâlde sürenin bitiminde sözleşmelerin resen feshedileceğini ihtar eder.
4. İhtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarihte hak sahipleri ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmeleri, ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

Kentsel dönüşümde fesihten sonra taşınmazların siciline şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir (6306 sayılı Kanun m.6/14). Böylece malikler yeni bir müteahhitle anlaşmak için tapudaki eski sözleşme şerhini kaldırabilir.

2.2. Kentsel Dönüşümde Feshin Sonuçları ve Kira Yardımı

Kentsel dönüşümde fesih tarihine kadar yapılmış işler, müteahhide devredilmiş hisseler, yapılan ödemeler ve diğer konularda genel hukuk hükümleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Yani fesih kendi başına hesabı kapatmaz; müteahhide devredilen arsa paylarının geri alınması veya yapılan işin bedelinin hesaplanması genel hükümlere göre çözülür.

Kentsel dönüşümde hak sahiplerini koruyan özel bir kural da vardır: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez (6306 sayılı Kanun m.6/14). Müteahhidin, sözleşme feshedildi diye ödediği kira yardımlarını geri istemesi bu hükme aykırıdır. Devlet tarafından yapılan kira yardımının şartları kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızda açıklanmıştır.

3. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı

Kentsel dönüşümde riskli yapıların bulunduğu parsellerde uygulamayı gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri yürütüyorsa, yapım işini üstlenen müteahhit yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6’sı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9). Tek parselde bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapıyı parsel malikinin kendisi inşa ediyorsa, inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satış yapılmaması ve bu durumun tapuya belirtilmesi şartıyla teminat aranmaz (aynı fıkra).

Kentsel dönüşüm teminatının asıl işlevi müteahhit işi tamamlamadığında ortaya çıkar. Proje veya yapım işi sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini tamamlamayı üstlenecek kurum veya kişilere aktarılır; iş tamamlandıktan sonra artan tutar teminatı verene iade edilir. İş sözleşmeye uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra teminat müteahhide iade edilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9).

Kentsel dönüşümde teminat oranı 13 Aralık 2024 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle yüzde 6 olarak belirlenmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, müteahhidin talebi hâlinde değişen yüzde 6 oranına göre yeniden düzenleneceğini öngören bir geçici madde eklemiştir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği geçici m.5). Maliklerin, ruhsat aşamasında teminatın verilip verilmediğini ilgili belediyeden öğrenmesi, işin yarım kalması hâlinde başvurulacak ilk kaynağı belirler.

4. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Dairesini Ne Zaman Satabilir?

Kentsel dönüşümde müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine dayanarak satabilir. Müteahhit satış izni için İdareye başvurur; İdare yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bölümlerin tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir (6306 sayılı Kanun m.6/13).

Kentsel dönüşümde bu kural, müteahhidin inşaatı ilerletmeden dairelerini satıp işi bırakması riskine karşı konmuştur. Varsayımsal bir örnekle, İdare inşaatın yüzde 50’sinin tamamlandığını tespit ederse müteahhit, malik onayı olmadan kendi payının en fazla yüzde 40’ını satabilir. Maliklerin, müteahhit payından yapılan satışların bu sınırı aşıp aşmadığını tapu kayıtlarından izlemesi mümkündür.

5. Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Borçları İçin Haciz

Kentsel dönüşümde taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yapım işini üstlenen müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz (6306 sayılı Kanun m.6/10).

Kentsel dönüşümde bu korumanın bir süre sınırı vardır: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/10). Bu nedenle kat irtifakının zamanında kurulmasını takip etmek, müteahhidin borçları yüzünden taşınmaza haciz konulmasını önlemenin yoludur. Müteahhidin kendi yapım işi için aldığı malzeme ve işçiliğe ait alacaklar ise bu korumanın dışındadır.

6. Kentsel Dönüşümde Müteahhitten Tazminat ve Genel Hükümler

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında 6306 sayılı Kanun gecikme tazminatını ve sözleşmeye aykırılığın diğer sonuçlarını ayrıca düzenlemez; fesih tarihine kadar yapılan işler ve ödemeler hakkında genel hukuk hükümleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Maliklerin müteahhitle yaptığı sözleşme bir eser sözleşmesi ilişkisi içerir ve Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri burada devreye girer.

Borca aykırılık: Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112).

Temerrüt ve dönme: Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düşerse diğeri borcun ifası için uygun bir süre verebilir (TBK m.123). Verilen sürede borç ifa edilmezse alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ya da ifadan vazgeçip zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125).

Eser sözleşmesinde erken dönme: Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi yüzünden işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473).

Kentsel dönüşümde 6306 m.6/14’teki fesih yolu ile genel hükümlere göre dönme birbirinin yerine geçmez. Özel yol salt çoğunluk kararı ve Başkanlık ihtarıyla, dava açmadan sonuç doğurur; tazminat ve iade talepleri ise genel hükümlere göre ayrıca ileri sürülür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şekli, tapu şerhi ve feshin geriye veya ileriye etkisi kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda; sözleşmenin kuruluşunda edimler arasında açık oransızlık bulunması hâlinde başvurulabilecek yol aşırı yararlanma (gabin) yazımızda açıklanmıştır. Sözleşmede yer alması gereken maddeler ve bir sözleşme iskeleti kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızdadır.

7. Kentsel Dönüşümde 6/A Uygulamasında Müteahhit Sözleşmeleri

Kentsel dönüşümde Kanunun 6/A maddesine göre Başkanlıkça resen yürütülen acil uygulamalarda, alandaki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, tarafların ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Tapuya şerh edilmiş bu sözleşmeler Başkanlığın talebiyle terkin edilir; feshedilmiş sayılan sözleşmeye dayanarak iş yapılmışsa müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır (6306 sayılı Kanun m.6/A).

Kentsel dönüşümde 6/A uygulamasında taraflar, kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere birbirlerine yaptıkları ödemeleri genel hükümlere göre karşılıklı olarak isteyebilir. Taşınmaz feshedilmiş sayılan sözleşmeye dayanarak tapuda müteahhide devredilmişse, uygulama sonunda oluşan yeni taşınmazlar müteahhide devir yapan eski malikler adına resen tescil edilir (6306 sayılı Kanun m.6/A).

Kentsel dönüşüm sürecinin bütünü ve malik çoğunluğu kentsel dönüşüm yazımızda, karara katılmayan malikin payının satışı ve satışın iptali kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda açıklanmıştır.