Ön Sözleşme Nedir? Şekli ve Bağlayıcılığı (TBK 29)

Kısa Cevap

Ön sözleşme (önsözleşme), tarafların ileride bir asıl sözleşmeyi kurmayı taahhüt ettiği sözleşmedir. Örneğin ileride bir taşınmazın satışını yapmayı vaat etmek (taşınmaz satış vaadi) bir ön sözleşmedir. Ön sözleşme geçerli ve bağlayıcıdır: tarafları, asıl sözleşmeyi kurmakla yükümlü kılar. Önemli bir kural şudur: ön sözleşmenin geçerliliği, kural olarak ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır. Yani asıl sözleşme resmî şekle tabiyse (örneğin taşınmaz satışı), ön sözleşme de aynı şekilde yapılmalıdır. Ön sözleşmeye uymayan tarafa karşı, diğer taraf asıl sözleşmenin kurulmasını ve zararının tazminini isteyebilir.

Bu Durumda mısınız?

• İleride bir satış/kira/devir yapmayı bağlayıcı biçimde kararlaştırmak istiyorsunuz ama işlemi şimdi tamamlayamıyorsunuz.
• Karşı taraf, daha önce verdiği söze (vaade) rağmen asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçınıyor.
• Verdiğiniz/aldığınız satış vaadinin geçerli olup olmadığını (şekil) soruyorsunuz.
• Bir niyet mektubu / mutabakat imzaladınız ve bunun sizi bağlayıp bağlamadığını merak ediyorsunuz.
• Ön sözleşme ile asıl sözleşme arasındaki farkı öğrenmek istiyorsunuz.

Bu soruların cevabı belgenin içeriğine göre değişir; bir avukata danışın.

Ön Sözleşme Nedir?

Ön sözleşme, tarafların asıl sözleşmeyi hemen değil, ileride kurmayı üstlendiği bir sözleşmedir ve kanunen geçerlidir:

6098 sayılı TBK m.29 — Önsözleşme

Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Buna göre “ileride şu sözleşmeyi yapacağız” taahhüdü, boş bir niyet beyanı değil; bağlayıcı bir sözleşmedir. Tarafları, asıl sözleşmeyi kurma borcu altına sokar.

Şekil: Asıl Sözleşmenin Şekline Bağlı

Ön sözleşmenin en kritik kuralı şekle ilişkindir:

6098 sayılı TBK m.29 — Önsözleşme

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Yani ön sözleşme, kural olarak asıl sözleşme hangi şekle tabiyse o şekilde yapılmalıdır (TBK m.29). Asıl sözleşme resmî veya yazılı şekle tabiyse, ön sözleşme de aynı şekle uymalıdır; bu kurala uyulmazsa ön sözleşme geçersiz olur.

Ancak maddenin lafzı bu paralelliği mutlak saymaz: kural “kanunlarda öngörülen istisnalar dışında” işler. Yani m.29 son söz değil, başlangıç noktasıdır. Somut olayda önce o işlem için kanunda özel bir şekil hükmü bulunup bulunmadığına bakılır. Türk Borçlar Kanunu’nun şekil hükümlerinin ne kadar işleme özgü olduğu aşağıda ayrı bir başlıkta gösterilmiştir.

En Yaygın Örnek: Taşınmaz Satış Vaadi

Ön sözleşmenin uygulamadaki en bilinen örneği, taşınmaz satış vaadidir. Taşınmaz satışı resmî şekle tabi olduğundan, onun ön sözleşmesi olan satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmelidir:

6098 sayılı TBK m.237 — Şekil

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Aynı madde, satış vaadini de açıkça bu şekle bağlar:

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Bu, TBK m.29’daki genel kuralın somut bir uygulamasıdır: asıl sözleşme (taşınmaz satışı) resmî şekle tabi olduğundan, ön sözleşme (satış vaadi) de resmî şekilde (uygulamada noterde) yapılmadıkça geçerli değildir. Bu konunun ayrıntısı için: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, taşınmazla ilgili bir başka sözleşme için daha hafif bir şekil öngörür:

6098 sayılı TBK m.237/3 — Önalım sözleşmesinin şekli

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Yani taşınmaz satışının kendisi ve satış vaadi resmî şekle tabiyken, sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkını kuran anlaşma için yazılı şekil yeterlidir (TBK m.237). Şekil şartının aynı madde içinde bile işleme göre değiştiğini gösteren bu ayrım, “her taahhüt resmî şekle tabidir” genellemesinin yanlış olduğunu ortaya koyar. Önalım hakkının kendisi için: Önalım (Şufa) Hakkı.

Şekil Şartı İşleme Göre Değişir: Kanunun Özel Düzenlemeleri

Temel kural şudur: sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12). Şekil, kanunun ayrıca aradığı yerde ortaya çıkar. Ve nerede arandığı işleme göre değişir. Bu yüzden “taahhüt ettim, o hâlde şu şekle tabiyim” biçiminde tek bir formül yoktur; Türk Borçlar Kanunu’nun şekil hükümleri işleme özgüdür.

Bunun en öğretici örneği bağışlamadır. Kanun, aynı kazandırmanın hemen yerine getirilen biçimi için bir şekil aramaz; sözleşme teslimle kurulur:

6098 sayılı TBK m.289 — Elden bağışlama

Elden bağışlama, bağışlayanın bir taşınırını bağışlanana teslim etmesiyle kurulmuş olur.

Buna karşılık aynı kazandırmayı ileriye dönük olarak taahhüt etmek şekle bağlanmıştır:

6098 sayılı TBK m.288 — Bağışlama sözü verme

Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Aradaki fark çarpıcıdır: hemen teslimle yapılan bağışlama şekilsiz geçerliyken, aynı şeyi “vereceğim” diye söz vermek yazılı şekil ister. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ayrımın gerekçesini açıkça ortaya koymuştur:

“Elden bağışlamadan farklı olarak, bağışlama taahhüdünde sözleşmenin ifası, kurulması safhasından sonra gerçekleşmektedir. Başka bir deyişle borç doğuran sözleşme ile tasarruf işlemi açık bir şekilde birbirinden ayrılmaktadır. Bağışlayanın acele ve düşünmeden hareket etmesini önlemek amacıyla 818 sayılı BK’nın 238’inci (6098 sayılı TBK’nın 288/1’inci) maddesi gereğince bağışlama taahhüdünün geçerliliği kural olarak yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Menkuller ile alacaklara ilişkin bağışlama taahhütleri için adi yazılı şekil yeterli iken gayrimenkullere ve bunlar üzerindeki ayni haklara ilişkin bağışlama taahhüdünün geçerli olması için resmi şekilde yapılması şarttır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/25, K. 2019/874, T. 04.07.2019 — bozma)

Karar, uyuşmazlığın 2005 tarihli bir protokolden doğması nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nu uygulamıştır; kararın kendisi parantez içinde bugünkü karşılıkları (TBK m.288/1 ve m.289) göstermektedir. Kurulun ayrımı borç doğuran işlem ile tasarruf işlemi üzerine kurduğuna dikkat edin: şekil, ifası sonraya kalan bir taahhüdün altına giren tarafı düşünmeye zorlamak içindir; teslimle biten bağışlamada ise korunacak böyle bir gelecek yükümlülük yoktur.

Bağışlamada kanunun getirdiği bir yumuşama daha vardır — ve bu, “şekle aykırı taahhüt her hâlde ölü doğar” genellemesini de kırar:

6098 sayılı TBK m.288/3 — Şekle aykırılığın sonucu

Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme, bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmî şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.

Yani şekle aykırı bir bağışlama sözü verme, bağışlayan kendi isteğiyle ifa ederse elden bağışlama gibi ayakta kalır (TBK m.288). Bu kurtarıcı hükmün de sınırı vardır: resmî şekle bağlı bağışlamalarda uygulanmaz.

Pratik sonuç: “Taahhüt ettim, o hâlde asıl işlemin şekline tabiyim” tek başına güvenilir bir muhakeme değildir. Somut olayda önce o işlem için kanunda özel bir şekil hükmü olup olmadığına bakılır; bağışlamada TBK m.288 ve m.289, taşınmaz satışı ve satış vaadinde TBK m.237/1-2, önalım sözleşmesinde TBK m.237/3 gibi. Ancak bundan sonra TBK m.29’un paralellik kuralı sıraya gelir. Bu yüzden ön sözleşme metnini imzalamadan önce hangi hükmün uygulanacağını bir avukatla netleştirmek yerinde olur.

Ön Sözleşme İhlal Edilirse Ne Olur?

Ön sözleşme bağlayıcı olduğundan, tarafından biri asıl sözleşmeyi kurmaktan kaçınırsa diğer taraf boş kalmaz: asıl sözleşmenin kurulmasını (aynen ifayı) ve uğradığı zararın tazminini dava edebilir. Taşınmaz satış vaadinde bu, satıcı devirden kaçınırsa açılan tapu iptali ve tescil (tescile zorlama) davasıyla sağlanır; mahkeme kararı, kurulmayan asıl işlemin yerine geçebilir. Böylece ön sözleşme, yalnızca bir söz değil, hukuken zorlanabilir bir taahhüt hâline gelir.

Geçerli Bir Ön Sözleşmenin Koşulları

Her “ileride sözleşme yapalım” sözü bağlayıcı bir ön sözleşme değildir. Yargıtay, bir metnin taraflarını asıl sözleşmeyi kurmaya zorlayacak nitelikte bir ön sözleşme sayılabilmesi için aradığı koşulları şöyle sıralar:

“Ön sözleşme, tarafların ileride asıl bir sözleşme yapacaklarına ilişkin olarak yaptıkları sözleşmeyi ifade eder. Ön sözleşmenin konusu, her zaman borçlandırıcı bir işlemdir. Asıl sözleşmeyi yapma zorunluluğunu doğuracak nitelikte ve geçerlilikte bir ön sözleşmede bulunması gereken koşullar şunlardır: a)Ön sözleşmede, ileride yapılacak olan asıl sözleşmenin konusu ve esaslı şartları yeterli şekilde ve açıklıkta saptanmış olmalı ya da saptanması mümkün bulunmalıdır. b)Tarafların karşılıklı olarak açıkladıkları iradeleri birbirine uygun olmalı ve ayrıca sözleşme yapma ehliyetine de haiz olmalıdır. Belirtilen koşulları taşıyan ön sözleşme, taraflarını bağlar ve asıl sözleşmenin yapılmasını isteme açısından alacaklı-borçlu durumuna sokar.”

(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2013/3105, K. 2014/3822, T. 04.06.2014 — bozma)

Karar, sözleşmenin 2007 tarihli olması nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 22. maddesini uygulamıştır; kararın kendisi bu hükmü “sözleşme yapma vaadi”, diğer adıyla “ön sözleşme” olarak adlandırır.

Kısacası bir belge; asıl sözleşmenin konusunu ve esaslı unsurlarını yeterince belirliyor ve tarafların iradeleri örtüşüyorsa, bağlayıcı bir ön sözleşmedir. Bu unsurları taşımayan, yalnızca genel bir niyeti yansıtan yazışmalar ise ön sözleşme değil, bağlayıcı olmayan bir niyet beyanı olarak kalabilir.

Taşınmazda Şekle Aykırı Ön Sözleşme: Verilenler Geri İstenir

Ön sözleşmede şekil şartı da incelenmelidir. Asıl sözleşme resmî şekle tabiyse (örneğin taşınmaz devri içeren işlemler), ön sözleşme de resmî şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Ve bir önceki başlıkta görülen kurtarıcı hüküm (TBK m.288) taşınmazda uygulanmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat için düzenlenen ve noterde yapılmayan bir ön sözleşmeyi bu nedenle geçersiz saymış ve sonucunu şöyle belirlemiştir:

“Tapulu taşınmazın satışına devrine ilişkin sözleşmeler resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/1014, K. 2025/1421, T. 10.04.2025 — düzeltilerek onama)

Bunun pratik sonucu önemlidir: şekle aykırı (örneğin adi yazılı) bir ön sözleşme tarafları asıl sözleşmeyi yapmaya zorlayamaz; bu durumda ödenen kapora veya bedel, ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Bu yüzden resmî şekle tabi işlemlerde ön sözleşmenin de resmî şekilde (noterde) yapılması kritiktir.

Sık Yapılan Hatalar

• Ön sözleşmeyi bağlayıcı görmemek. İleride sözleşme yapma taahhüdü geçerli ve bağlayıcıdır (TBK m.29).
• Şekli göz ardı etmek. Ön sözleşme, kural olarak asıl sözleşmenin şekline uymalıdır; taşınmazda resmî şekil şarttır (TBK m.29, m.237).
• Şekli tek bir formüle bağlamak. Sözleşmeler kanunda aksi öngörülmedikçe şekle tabi değildir (TBK m.12) ve kanun şekli işlem işlem düzenler; önce o işlemin kendi hükmüne bakılır (örneğin bağışlamada TBK m.288 ve m.289, önalım sözleşmesinde TBK m.237).
• Satış vaadini adi yazılı yapmak. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçersizdir (TBK m.237).
• Sözlü bağışlama sözünü güvenceli sanmak. Bağışlama sözü verme yazılı, taşınmazda resmî şekle tabidir; oysa elden bağışlama teslimle kurulur (TBK m.288, m.289).
• İhlalde çaresiz kalmak. Ön sözleşmeye uymayan tarafa karşı asıl sözleşmenin kurulması ve tazminat istenebilir.
• Ön sözleşme ile niyet mektubunu karıştırmak. Bağlayıcı olmayan niyet beyanları asıl sözleşme kurma borcu doğurmaz.

Özet

• Ön sözleşme, ileride asıl sözleşmeyi kurma taahhüdüdür; geçerli ve bağlayıcıdır (TBK m.29).
• Şekil: kural olarak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır; asıl sözleşme resmî/yazılı şekle tabiyse ön sözleşme de aynı şekle uymalıdır (TBK m.29).
• Şekil işleme göre değişir: kural “kanunlarda öngörülen istisnalar dışında” işler ve sözleşmeler kanunda aksi öngörülmedikçe şekle tabi değildir (TBK m.12). Bağışlamada elden bağışlama teslimle kurulur (TBK m.289), bağışlama sözü verme ise yazılı, taşınmazda resmî şekle tabidir (TBK m.288).
• Örnek: taşınmaz satış vaadi bir ön sözleşmedir ve resmî şekle tabidir; aynı maddede önalım sözleşmesi için yazılı şekil yeterlidir (TBK m.237).
• İhlal: asıl sözleşmenin kurulması (ifa) ve tazminat istenebilir; taşınmazda tescile zorlama davası açılır.

---

İlgili yazılar: Sözleşme Nedir? Türleri, Geçerliliği ve Sona Ermesi · Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? · Kaparo (Pey Akçesi) Nedir? Kaparo Yanar mı? · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?