Komşuluk Hukuku Nedir? Gürültü, Taşkın Yapı ve Komşuya Karşı Haklar

Komşuluk hukuku, taşınmaz maliklerinin birbirine karşı hak ve yükümlülüklerini düzenler. Temel kural şudur: herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmak zorundadır. Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, toz, koku, gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermek yasaktır (Türk Medeni Kanunu m.737). Rahatsızlıktan zarar gören komşu, durumun eski hâline getirilmesini ve zararın giderilmesini dava edebilir (m.730). Bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-ç). Taşkın yapıda malikin on beş günlük itiraz süresi vardır (m.725). Taşan dal ve kökler, uygun süre verildikten sonra kesilebilir (m.740).

1. Komşuluk Hukuku Nedir?

Komşuluk hukuku, mülkiyet hakkının komşular yararına sınırlandığı alandır. Malik, taşınmazını hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanabilir (TMK m.683/1); komşuluk kuralları bu sınırların bir kısmını oluşturur. Türk Medeni Kanunu komşuluk ilişkilerini birkaç kural grubunda düzenler:

Kural	İçeriği	Dayanak
Kullanma biçimi	Hoş görü­le­bi­le­cek dereceyi aşan rahatsızlık yasağı	TMK m.737
Kazı ve yapı	Komşu taşınmaza zarar vermeme	TMK m.738-739
Dal ve kökler	Taşan dal ve köklerin kesilmesi	TMK m.740
Su akışı	Doğal akan sulara katlanma	TMK m.742
Taşkın yapı	Komşu araziye taşan yapı	TMK m.725
Geçit ve mecra	Yola bağlantı ve hat geçirme	TMK m.744, m.747
Sorumluluk	Eski hâle getirme ve zararın giderilmesi	TMK m.730

2. Komşuluk Hukukunda Yasak Rahatsızlıklar: Hoş Görülebilecek Derece

Komşuluk hukukunda her rahatsızlık hukuka aykırı değildir; ölçü, hoş görülebilecek derecenin aşılıp aşılmadığıdır. Kanun bu dereceyi üç ölçüte bağlar: taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdet (TMK m.737/2). Sanayi bölgesindeki bir atölyenin gürültüsü ile konut sokağındaki aynı gürültü bu yüzden farklı değerlendirilir.

Kanunun saydığı rahatsızlık türleri:

• duman, buğu, kurum ve toz,
• koku,
• gürültü,
• sarsıntı.

Liste “özellikle” ifadesiyle başladığı için sınırlı değildir; komşuları olumsuz etkileyen her taşkınlık birinci fıkradaki genel yasağa girer (m.737/1). Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklar ise tamamen yasak değildir. Bunlardan doğan zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesi istenebilir (m.737/3, m.730/2).

Gürültü şikayetlerinin idari tarafı (belediye, kolluk, idari para cezası) ayrı bir yoldur. Ayrıntısı için gürültü şikayeti nereye yapılır ve apartmanda gürültü yazılarına bakın.

3. Komşuya Karşı Haklar: Komşuluk Davası

Komşuluk kurallarına aykırılıkta dava hakkı TMK m.730’dadır: bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kimse,

1. durumun eski hâline getirilmesini,
2. tehlikenin giderilmesini,
3. uğradığı zararın giderilmesini

dava edebilir (TMK m.730/1). Maddenin lafzı malikin kusurunu şart koşmaz; aykırı kullanım ile zarar veya zarar tehlikesi arasındaki bağ yeterlidir. Zarar henüz doğmamışsa da dava açılabilir, çünkü zarar tehlikesi de dava sebebidir.

Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (m.730/2). Rahatsızlığı tamamen ortadan kaldırmak mümkün değilse amaç, onu hoş görülebilecek dereceye indirecek önlemdir. Komşu taşınmazı işgal eden veya fiilen kullanan komşuya karşı el atmanın önlenmesi davası ve ecrimisil ayrıca gündeme gelir.

3.1. Komşuluk Davasında Arabuluculuk Şartı

Komşuluk davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-ç). Aynı kural Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için de geçerlidir (m.18/B-1-c). Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesi taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B-2-3).

3.2. Komşuluk Davası Hangi Mahkemede?

Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Uyuşmazlık birden fazla taşınmaza ilişkinse dava taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (m.12/3).

4. Apartmanda Komşuluk: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartmanda komşuluk ilişkisi ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu borçlar kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18). Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için kat mülkiyeti yazısına bakın.

5. Taşkın Yapı: Komşu Arsaya Taşan Yapı

Taşkın yapı, bir yapının başkasına ait araziye taşmasıdır. Kanunun çözümü, taşan kısım üzerinde irtifak hakkı bulunup bulunmadığına göre ayrılır (TMK m.725):

• İrtifak hakkı varsa: Taşırılan kısım, yapıyı yapan malikin taşınmazının bütünleyici parçası olur (m.725/1).
• İrtifak hakkı yoksa: Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (m.725/2).

On beş günlük süre bu yüzden arazisine yapı taşan malik için kritiktir. Taşmayı öğrenen malik süresi içinde yazılı ve ispatlanabilir biçimde itiraz etmelidir. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında da taşkın yapı hükümleri uygulanır (m.738/2). Taşkın yapı aynı zamanda imar mevzuatına aykırıysa idari yaptırımlar için kaçak yapı yazısına bakın.

6. Komşunun Kazısı ve İnşaatı

Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların topraklarını sarsmak, onları tehlikeye düşürmek veya üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır (TMK m.738/1). Kazı ve yapılarda uyulacak kurallar özel kanunlarla belirlenir (m.739). Komşunun temel kazısı nedeniyle çatlayan bir duvar, m.730’daki dava hakkını doğurur. Hasarın kaybolmadan tespit edilmesi için delil tespiti istenebilir.

7. Ağaç Dalları, Kökler ve Su Akışı

Dal ve kökler: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa komşu bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahiptir. Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz (TMK m.740). Önce kaldırma istemi yapılmalıdır; doğrudan kesmek kanunun öngördüğü sırayı atlar.

Su akışı: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan sulara, özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki malik, alttaki taşınmaza gerekli olan suyu ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir (TMK m.742).

8. Geçit ve Mecra Hakkı

Komşuluk hukukunun zorunlu irtifak tarafı da vardır. Yola bağlantısı olmayan taşınmazın maliki, komşularından tam bir bedel karşılığında zorunlu geçit isteyebilir (TMK m.747). Su, elektrik gibi hatların komşu araziden geçirilmesi de kanunda düzenlenmiştir (TMK m.744). Ayrıntısı için geçit hakkı davası yazısına bakın.

İlgili yazılar: Geçit Hakkı Davası · El Atmanın Önlenmesi Davası · Gürültü Şikayeti Nereye Yapılır · Kaçak Yapı