Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Noter Şekli, Tapuya Şerh, Masraf ve Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesi (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi), tarafların bir taşınmazın satışını ileride yapmayı üstlendikleri önsözleşmedir. Kurulmasıyla mülkiyet geçmez; alıcı, satıcıdan taşınmazın devrini isteme hakkı kazanır (Türk Borçlar Kanunu m.29, Türk Medeni Kanunu m.716). Sözleşme resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz ve bu şekil noterde düzenleme biçiminde karşılanır (TBK m.237/2, Noterlik Kanunu m.89). Noter, taraflardan birinin talebi üzerine sözleşmeyi tapu bilişim sistemiyle doğrudan tapuya şerh verebilir (Noterlik Kanunu m.60/3). Şerh, alıcının hakkını taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar (TMK m.1009). Satıcı devirden kaçınırsa alıcı tapu iptali ve tescil davası açar; genel zamanaşımı on yıldır (TBK m.146).

1. Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, asıl satışın, yani tapuda mülkiyet devrinin hazırlık aşamasıdır. Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir ve önsözleşmenin geçerliliği, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29). Taraflar bedelin taksitle ödenmesi, yapının tamamlanması veya bir belgenin beklenmesi gibi nedenlerle satışı hemen yapamıyorsa satışı ileride yapmayı bugünden üstlenir.

Satış vaadi sözleşmesiyle alıcı malik olmaz. Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak tescil istemek hususunda kişisel hakka sahip olur (TMK m.716/1). Bu hak kural olarak yalnız satıcıya karşı ileri sürülür; üçüncü kişilere karşı etkili olması için tapuya şerh gerekir. Asıl devirde ödenecek tapu harcını tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

1.1. Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satış Sözleşmesi Farkı

	Satış vaadi sözleşmesi	Taşınmaz satış sözleşmesi
Niteliği	Önsözleşme (TBK m.29)	Asıl sözleşme
Şekli	Resmî şekil (TBK m.237/2); noterde düzenleme	Resmî şekil (TBK m.237/1, TMK m.706)
Mülkiyet	Geçmez; devir isteme hakkı doğar	Tescille geçer
Üçüncü kişiler	Tapuya şerhle ileri sürülebilir (TMK m.1009)	Tescil herkese karşı etkilidir
Satıcı kaçınırsa	Tapu iptali ve tescil davası (TMK m.716)	—

2. Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı: Noterde Düzenleme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı kanunda açıkça yazılıdır: taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği de resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706/1).

Bu resmî şekil noterde karşılanır. Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerle birlikte gayrimenkul satış vaadi, Noterlik Kanunu’nun düzenleme şeklindeki işlemler faslına göre düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89). Noterlerin görevleri arasında da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak açıkça sayılmıştır (m.60/3). Noterin yalnız imza onayı yaptığı, dışarıda yazılıp getirilen bir metin bu şekli karşılamaz; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerekir.

Şekle uyulmamasının sonucu ağırdır: kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Adi yazılı bir “satış vaadi” veya emlakçıda imzalanan bir metin, taşınmazın devrini isteme hakkı vermez. Bu durumda ödenen paranın geri istenmesi ayrı bir talep olarak kalır.

2.1. Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve İçeriği

Satış vaadi sözleşmesi örneği noter tarafından düzenleneceği için hazır bir metni imzalamak yerine, düzenlemeden önce sözleşmeye girecek unsurların taraflar arasında netleştirilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesinde en azından şunlar açıkça yer almalıdır:

• tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın tapu kaydı (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm),
• satış bedeli ve ödeme takvimi,
• tapuda devrin yapılacağı tarih veya bu tarihi belirleyen olay,
• teslim tarihi ve zilyetliğin ne zaman geçeceği,
• taraflardan birinin borcunu yerine getirmemesi hâlinde uygulanacak sonuçlar,
• sözleşmenin tapuya şerh ettirilip ettirilmeyeceği.

Noter satış vaadi sözleşmesi için gerekli evrakın listesi, işlemi yapacak noterlikten önceden öğrenilir.

3. Satış Vaadi Sözleşmesi Noter Masrafı ve Harcı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter masrafı birkaç kalemden oluşur ve her biri ayrı bir dayanağa bağlıdır:

• Noter harcı: Belli bir meblağı içeren her türlü senet ve sözleşmede her imza için bedel üzerinden binde 1,13 harç alınır; bütün imzalar için alınacak harcın bir alt ve bir üst sınırı vardır (Harçlar Kanunu (2) sayılı Tarife, I-1). Sınırların cari tutarı işlemi yapacak noterlikten öğrenilir.
• Noter ücreti: Noterin yaptığı işlem için noterlik ücret tarifesine göre alınır ve harçtan ayrıdır.
• Tapuya şerh harcı: Sözleşme tapuya şerh ettirilirse, sözleşmede yazılı bedel üzerinden binde 6,83 harç ödenir. Bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz; bedelsiz sözleşmelerde emlak vergisi değeri esas alınır (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, bent 12).

Toplam tutar sözleşme bedeline, imza sayısına ve işlem yılının tarifesine göre değiştiğinden, kesin rakam işlemi yapacak noterlikten alınır. Satış vaadi sözleşmesi noter harcı, asıl devirde tapuda ödenecek satış harcının yerine geçmez; devir sırasında tapu harcı ayrıca ödenir.

4. Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi, alıcının en önemli güvencesidir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

Şerh iki yoldan konur:

1. Noterden tapuya şerh: Noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verir (Noterlik Kanunu m.60/3). Sözleşmeyi düzenleyen noterlikte şerh talebi aynı gün iletilebilir.
2. Tapu müdürlüğünden şerh: Noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir (Tapu Kanunu m.26).

Şerhli ve şerhsiz vaat arasındaki fark, satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrettiğinde ortaya çıkar. Şerhli vaatte alıcı, şerhten sonra taşınmazı edinen kişiye karşı da tescil isteyebilir; kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3). Şerhsiz vaatte hak yalnız satıcıya karşıdır ve taşınmazı devralan kişiye karşı ileri sürülemez; alıcıya kalan yol, satıcıdan zararının giderilmesini istemektir (TBK m.112). Şerhin genel işleyişi için tapuda şerh yazısına bakın.

4.1. Satış Vaadi Şerhinin Beş Yıllık Süresi

Satış vaadi şerhinin kanuni bir süresi vardır: şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından resen terkin olunur (Tapu Kanunu m.26). Beş yıldan uzun vadeli ödeme planı olan sözleşmelerde bu süre sözleşme yapılırken hesaba katılmalıdır. Şerhin terkini, sözleşmenin kendisini ortadan kaldırmaz; alıcının satıcıya karşı kişisel hakkı, zamanaşımı kuralları içinde devam eder.

5. Satıcı Tapuyu Vermezse: Satış Vaadinden Doğan Tapu İptali ve Tescil Davası

Satıcı, geçerli bir satış vaadi sözleşmesine rağmen tapuda devirden kaçınırsa alıcı mülkiyetin kendisine geçirilmesini hâkimden ister: mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten tescil istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1). Mahkemenin kararıyla mülkiyeti kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir (TMK m.716/2).

Bu dava uygulamada tapu iptali ve tescil davası olarak anılır. Ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek bir dava olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1). Davanın dayanağı, noterde düzenlenmiş geçerli satış vaadi sözleşmesidir; alıcı kendi edimini, özellikle bedeli, sözleşmeye uygun olarak ödediğini veya ödemeye hazır olduğunu ortaya koymalıdır. Yolsuz tescile dayanan tapu iptali davasıyla farkı için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakın.

6. Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesinden doğan devir isteme hakkı için kanunda özel bir süre yoktur; genel kural uygulanır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146). Zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar; muacceliyet bir bildirime bağlıysa bildirimin yapılabileceği günden işler (TBK m.149).

On yıllık sürenin başlangıcı bu nedenle sözleşmenin imza tarihi değil, devrin istenebilir olduğu tarihtir. Devir tarihi sözleşmede belirlenmişse o tarih, belirlenmemişse alıcının devri isteyebileceği ilk an esas alınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı bakımından teslimin ayrı bir önemi vardır: taşınmazı teslim alıp yıllarca kullanan alıcıya karşı satıcının zamanaşımı savunması, dürüstlük kuralı ve hakkın açıkça kötüye kullanılması yasağı karşısında ayrıca değerlendirilir (TMK m.2). Zamanaşımı savunmasının dinlenip dinlenmeyeceği somut olaydaki teslim ve kullanım olgularına göre değişir; teslim alınmış bir taşınmazda bile uzun süre beklemek, tartışmayı alıcının aleyhine açar.

7. Satış Vaadi Sözleşmesinden Dönme: Bedel Ödenmezse

Satış vaadi sözleşmesi iki tarafa da borç yükler: satıcı devretmeyi, alıcı bedeli ödemeyi üstlenir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düşerse diğeri, borcun ifası için uygun bir süre verebilir veya bu sürenin verilmesini hâkimden isteyebilir (TBK m.123). Verilen süre içinde ifa edilmezse alacaklı üç yoldan birini seçer (TBK m.125):

1. borcun ifasını ve gecikme tazminatını istemek,
2. ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini istemek,
3. sözleşmeden dönmek.

Sözleşmeden dönmede taraflar karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir; temerrüde düşen borçlu kusursuzluğunu ispat edemezse karşı taraf, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararı da isteyebilir (TBK m.125/3). Taşınmaz tapuya şerhliyse ve sözleşmeden dönülmüşse, şerhin terkini de ayrıca sağlanmalıdır.

8. Satış Vaadi Sözleşmesi: Adım Adım

1. Taşınmazın tapu kaydını inceleyin; başka bir şerh, haciz veya ipotek olup olmadığına bakın.
2. Bedel, ödeme takvimi, devir ve teslim tarihlerini taraflar arasında yazılı olarak netleştirin.
3. Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yaptırın (TBK m.237/2, Noterlik Kanunu m.89).
4. Aynı işlemde noterden tapuya şerh talep edin (Noterlik Kanunu m.60/3).
5. Şerhin beş yıllık süresini takvime işleyin (Tapu Kanunu m.26).
6. Satıcı devirden kaçınırsa, on yıllık zamanaşımı dolmadan tapu iptali ve tescil davası açın (TMK m.716, TBK m.146).

İlgili yazılar: Tapuda Şerh · Tapu İptali ve Tescil Davası · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi · Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler