Ev Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev alırken tapu kaydında malikin kimliği, şerh, ipotek ve haciz kayıtları ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu incelenmelidir. Satıcının taşınmazı devretme yetkisi, aile konutu kullanımı ve vekâletle işlem yapılıyorsa temsil yetkisi de değerlendirilir. Tapu işleminin yapılması, binanın fiziksel durumunun veya satış bedelinin uygunluğunun onaylandığı anlamına gelmez.

Taşınmaz satışı kural olarak resmî şekilde yapılır; mülkiyet tescille geçer. Satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde veya noterde düzenlenebilir. Elden ödeme, adi yazılı sözleşme ya da anahtar teslimi tek başına mülkiyeti geçirmez. Tapu kaydına güvenen alıcının korunması da iyiniyet koşuluna bağlıdır.

1. Tapu Müdürlüğü İşlem Sırasında Neyi Denetler?

Tapu müdürlüğü, tescil isteyen kişinin tasarruf yetkisini ve işlemin hukukî sebebini belgelendirmesini arar (TMK m.1015). Bu inceleme, satıcının sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olup olmadığını ve işlemin gerekli şekle uygunluğunu kapsar.

4721 sayılı TMK m.1015 — Yetkinin ve sebebin belirlenmesi

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.

Binanın fiziksel durumu, imar durumu, ortak giderleri ve bedelin piyasa değerine uygunluğu ayrıca incelenmelidir. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kişi ilgili kaydın gösterilmesini isteyebilir (TMK m.1020). Dolayısıyla kaydı incelemek için malik olmak zorunlu değildir. Şerh ve beyan kayıtlarının ayrıntıları tapuda şerh yazısında açıklanmıştır.

1.1. Tapu Kaydına Güvenen Alıcı Hangi Koşullarda Korunur?

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Ancak yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz (TMK m.1024). Bu nedenle inceleme, yalnız kayıtta satıcının adının bulunmasıyla sınırlı tutulmamalıdır.

4721 sayılı TMK m.1023 — İyiniyetli üçüncü kişilere karşı

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

TMK m.1024, yolsuz tescili ve bu tescile dayanamayacak kişileri şöyle belirler:

4721 sayılı TMK m.1024 — İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Alıcının durumun gerektirdiği özeni gösterip göstermediği, iyiniyet değerlendirmesinde dikkate alınır. Yargıtay, taşınmazın kısa sürede ve düşük bedelle el değiştirmesini şüphe doğuran bir olgu olarak değerlendirmiştir:

Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyiniyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/602, K. 2026/823, T. 09.02.2026 — bozma)

Alıcı, taşınmazın önceki devirlerini ve satış bedelini de incelemelidir. Kısa sürede tekrarlanan devirler veya emsallere göre belirgin biçimde düşük bedel, iyiniyet değerlendirmesinde alıcı aleyhine dikkate alınabilir. Yolsuz tescilin sonuçları ve gerçek hak sahibinin talepleri tapu iptali ve tescil davası yazısında ele alınmıştır.

2. Tapu Kaydındaki Şerh, İpotek ve Mülkiyet Türü Nasıl İncelenir?

Tapu kaydındaki her ibare farklı bir hukuki sonuç doğurur ve her biri ayrı bir incelemeyi gerektirir. Aşağıdaki tablo, kayıtta karşılaşabileceğiniz başlıca kalemleri ve konunun ayrıntılı işlendiği yazıları gösterir.

Kayıtta gördüğünüz	Alıcı için anlamı	Ayrıntı
Şerh	Kişisel hak veya tasarruf kısıtlaması üçüncü kişilere karşı etkili hâle gelmiştir	Tapuda şerh
İpotek	Taşınmaz bir alacağın güvencesidir; yük devirle birlikte kalır	İpotek nedir
Haciz	Taşınmaz bir takip dosyasına bağlanmıştır	Hisseli tapuya haciz
Aile konutu şerhi	Malik olmayan eşin rızası gündeme gelir	Aile konutu şerhi
Kat irtifakı	Yapı henüz kat mülkiyetine çevrilmemiştir	Kat irtifakı nedir
Kat mülkiyeti	Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet kurulmuştur	Kat mülkiyeti nedir
Hisseli (paylı) mülkiyet	Diğer paydaşların önalım hakkı doğar	Önalım hakkı
İntifa hakkı	Kullanma ve yararlanma yetkisi malikte değildir	İntifa hakkı nedir
Kira şerhi	Taşınmaz kiralıdır ve kiracının hakkı tapuda görünür kılınmıştır	Tapuda şerh
Elbirliği mülkiyeti	Tasarruf için ortakların oybirliği aranır	Paylı ve elbirliği mülkiyeti
Riskli yapı belirtmesi	Yapı 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmıştır	Tapuda riskli yapı belirtmesi
Satış vaadi şerhi	Taşınmaz üzerinde başka bir alıcının kişisel hakkı vardır	Satış vaadi sözleşmesi

İpotek ve haciz kayıtları satışı kendiliğinden yasaklamaz; taşınmaz devredildiğinde bu kayıtlar varlığını sürdürebilir. Bedelin hangi kısmının kaydın kaldırılmasına ayrılacağı ve ödemenin ne zaman yapılacağı sözleşmede açıklığa kavuşturulmalıdır.

2.1. Aile Konutunda Eşin Rızası

Aile konutunun devrinde diğer eşin açık rızası aranır (TMK m.194). Bu yükümlülük, tapuda aile konutu şerhi bulunması koşuluna bağlanmamıştır.

4721 sayılı TMK m.194 — Aile konutu

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile konutu şerhi, taşınmazın bu niteliğini tapuda görünür kılar. Alım öncesinde yalnız şerhin varlığı değil, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı da incelenmelidir. Rıza ve iyiniyetin değerlendirilmesi aile konutu şerhi yazısında açıklanmıştır.

2.2. Miras Kalan veya Hisseli Taşınmazın Satışı

Miras kalan taşınmazda önce mülkiyetin elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet mi olduğu belirlenmelidir. Elbirliği mülkiyetinde, kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça tasarruf işlemleri ortakların oybirliğini gerektirir (TMK m.702).

4721 sayılı TMK m.702 — Elbirliği mülkiyetinin hükümleri

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını satabilir; diğer paydaşların önalım hakkı ise ayrıca değerlendirilir (TMK m.732). Bu ayrım, tek bir mirasçıyla yapılacak işlemin kapsamını belirler. Mülkiyet türleri için paylı ve elbirliği mülkiyeti, önalım davasının süreleri ve bedeli için önalım davasında rayiç bedel yazısına bakılabilir.

2.3. Vekâletle Yapılan Satışta Alıcının İyiniyeti

Vekille sözleşme yapan alıcının, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını bilip bilmediği ve kendisinden beklenen özeni gösterip göstermediği önemlidir. Yargıtay, alıcının korunacağı ve sözleşmenin vekil edeni bağlamayacağı durumları birlikte açıklamıştır:

Bilindiği üzere, vekil ile sözleşme yapan kişi TMK’nın 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ancak, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve iş birliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/6530, K. 2025/1778, T. 07.04.2025 — bozma)

Vekilin görevini kötüye kullanması tek başına alıcının kazandığı hakkı ortadan kaldırmaz. Alıcının kötüye kullanmayı bilmesi veya bilmesinin gerekmesi değerlendirilir. İşlem öncesinde vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği ile bedelin kime ödeneceği belge üzerinden incelenmelidir. Uyuşmazlığın sonuçları vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve tapu iptali yazısında açıklanmıştır.

3. Ev Alırken Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

Tapu müdürlüğündeki satış başvurusu Web Tapu üzerinden yapılabilir; taşınmaz satışı için noter yolu da kullanılabilir. İşlem öncesinde tapu kaydı, satış yetkisi ve ödeme koşulları incelenir. Başvurunun yapılması veya satış bedelinin ödenmesi tek başına mülkiyeti geçirmez; tescil gerekir.

3.1. Tapu Müdürlüğünde Başvuru ve İşlem Sırası

TKGM’nin Web Tapu açıklamasında satış başvurusu için elektronik işlem imkânı gösterilmiştir. Sayfada güncelleme tarihi belirtilmediğinden, işlem sırasında sistemde istenen bilgiler ve müdürlüğün bildirimleri takip edilmelidir. Başvuru sırası şöyledir:

1. Web Tapu’ya kimlik doğrulamasıyla giriş yapılır ve başvuru işlemi seçilir.
2. Taşınmaz ve taraf bilgileri girilir; sistemin istediği belgeler yüklenir.
3. Tapu müdürlüğünün incelemesi sırasında gönderilen ödeme ve randevu bildirimleri takip edilir.
4. Tahakkuk eden ödemeler tamamlanır; imza gerektiren işlem için bildirilen randevuda müdürlüğe gidilir.

Müdürlükte tasarruf yetkisi ve işlemin hukukî sebebi belgelenir (TMK m.1015). Satışın resmî şekilde yapılması ve mülkiyetin tescili, elektronik başvurudan ayrı aşamalardır.

3.2. Satış Tapu Müdürlüğünde mi Noterde mi Yapılır?

Taşınmaz satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde veya noterde yapılabilir. Noterlerin bu yetkisi, 23.06.2022 tarihli 7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanununa eklenen m.61/A’da düzenlenmiştir.

1512 sayılı Noterlik Kanunu m.61/A — Taşınmaz satış sözleşmesi

Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir. Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.

Alıcı bakımından önemli olan, noterde yapılan satışın mülkiyetin geçiş anını değiştirmemesidir. Noter sözleşmeyi düzenler, ancak tescil yine tapu müdürlüğünde gerçekleşir:

1512 sayılı Noterlik Kanunu m.61/A — Satıştan tescile

Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır.

Noter, başvuruda taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları ve satışa engel hukuki durumları inceler. Bu işlem, binanın fiziksel durumunun veya satış bedelinin piyasa değerine uygunluğunun incelenmesi yerine geçmez. Alıcı, taşınmazın kayıt dışındaki özelliklerini ayrıca değerlendirmelidir.

4. Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi Geçerli midir?

Taşınmaz satışının ve mülkiyeti devretmeyi amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TBK m.237, TMK m.706). Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı satış sözleşmesi, ödeme ve anahtar teslimi yapılmış olsa bile kural olarak mülkiyeti geçirmez. Böyle bir sözleşmeye dayanan tescil davası da kural olarak kabul edilmez.

Yargıtay bu kurala dar bir istisna tanımıştır ve bunu, daireler arasındaki görüş ayrılığını gidermek üzere içtihadı birleştirme yoluyla yapmıştır:

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukta karar verildi.

(Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988 — içtihadı birleştirme)

İstisnanın sınırları kararın kendi lafzındadır ve dardır: Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir taşınmaz, bağımsız bölüm satımında anlaşma, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının teslimi ve alıcının malik gibi kullanması. Bu koşullar birlikte gerçekleşse bile sonuç kendiliğinden doğmaz; karar hâkimin olayın özelliğine göre davayı kabul edebileceğini söyler.

Karardaki istisna, her adi yazılı taşınmaz satışına uygulanabilecek genel bir imkân değildir. Satışın tapu müdürlüğünde veya noterde resmî şekilde yapılması gerekir. Devir ileri bir tarihe bırakılacaksa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

5. İskân (Yapı Kullanma İzni) Alınmamışsa Ne Olur?

İmar Kanunu m.31, kullanma izni alınmayan yapılarda izin verilinceye kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılamamasını düzenler. Aynı madde, kullanma izni alan bağımsız bölümleri bu kuralın dışında tutar.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı hukuki durumu ifade etmez. Tapuda kat irtifakı yazıyorsa binanın ve satın alınacak bağımsız bölümün yapı kullanma izni ayrıca incelenmelidir.

3194 sayılı İmar Kanunu m.31 — Kullanma izni alınmamış yapılar

İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Binanın tamamı için izin alınmamış olsa da kullanma izni bulunan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanabilir. Satın alınacak bölümün izin durumu belediyeden teyit edilmelidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş kat irtifakı yazısında açıklanmıştır.

Yapı kullanma izninin bulunmaması ile ruhsata aykırılık ayrı ayrı incelenmelidir. Ruhsata aykırılık, idari yaptırımların yanında satıcının ayıptan sorumluluğu bakımından da önem taşır. Mühürleme, yıkım ve idari para cezası kaçak yapı yazısında ele alınmıştır.

6. Teslimden Sonra Ayıp Çıkarsa Satıcı Sorumlu Olur mu?

Satıcı, taşınmazın bildirdiği nitelikleri taşımamasından veya kullanımını ve değerini önemli ölçüde etkileyen ayıplarından, bunları bilmese bile sorumlu olabilir (TBK m.219). Ancak alıcının bildiği ya da yeterli incelemeyle görebileceği ayıplar ile sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar farklı değerlendirilir.

6098 sayılı TBK m.219 — Satıcının ayıptan sorumluluğu

Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Ayıp, fiziksel bir kusurla sınırlı değildir. Rutubet ve tesisat kusurları maddi ayıp; ruhsata aykırılık veya kullanım amacını engelleyen imar durumu ise hukuki ayıp olarak değerlendirilebilir. Satıcının ayıptan haberdar olmaması tek başına sorumluluğunu kaldırmaz.

6.1. Alıcının İnceleme ve Ayıbı Bildirme Yükümlülüğü

Alıcının sözleşme kurulurken bildiği ayıplar ile yeterli incelemeyle görebileceği ayıplar, satıcının sorumluluğunu sınırlar. TBK m.222, satıcının ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmesi hâlini de düzenler:

6098 sayılı TBK m.222 — Alıcının bildiği ayıplar

Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir. Satıcı, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur.

Alıcının yeterli incelemeyle görebileceği bir kusurdan satıcının sorumlu olması için o kusurun bulunmadığını ayrıca üstlenmiş olması gerekir. Satıcının bu taahhüdünün yazılı kayda alınması, sonradan ispatını kolaylaştırır. Teslimden sonraki inceleme ve bildirim yükümlülüğü ise TBK m.223’te düzenlenir.

6098 sayılı TBK m.223 — Gözden geçirme ve bildirim

Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Yargıtay, 4077 sayılı önceki Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun uygulandığı bir uyuşmazlıkta, TBK m.223’e başvurarak gizli ayıbın bildirimini değerlendirmiştir. Kararın bildirim ve ispat incelemesi, uygulandığı mevzuat çerçevesinde okunmalıdır:

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/4726, K. 2020/5251, T. 01.10.2020 — bozma)

Aynı kararda alıcı, ayıbı telefonla bildirdiğini ileri sürmüştür. Mahkemenin dayandığı site karar defterinde bildirime ilişkin bir kayıt bulunmaması bozma gerekçesinde değerlendirilmiştir. Bu nedenle bildirimin ne zaman ve hangi içerikle yapıldığını gösterebilecek belgeler korunmalıdır. Yazılı bildirim ve ayıbın durumunun mahkemeden delil tespiti istenerek kayda geçirilmesi, ispat bakımından değerlendirilmelidir.

6.2. Yapı Ayıplarında Zamanaşımı ve Tüketici İşlemi Ayrımı

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalarda TBK m.244 özel bir zamanaşımı düzenler. Süre, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl; satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıldır. TBK m.231’deki iki yıllık süre, yapı ayıplarına genel süre olarak uygulanmamalıdır.

6098 sayılı TBK m.244 — Yapının ayıplı olmasından doğan davalar

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Zamanaşımı süresi ile ayıbı bildirme yükümlülüğü farklıdır. Dava süresi henüz dolmamış olsa da TBK m.223 kapsamındaki bildirim yükümlülüğü ayrıca yerine getirilmelidir.

Satıcının ticari veya mesleki amaçla, alıcının ise ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket ettiği konut alımlarında tüketici işlemi hükümleri de değerlendirilir (6502 sayılı Kanun m.3). Yalnız satıcının şirket veya gerçek kişi olması bu ayrımı kurmaya yetmez. Kanunda veya sözleşmede daha uzun süre belirlenmemişse tüketici işlemi niteliğindeki konut satışlarında süre teslimden itibaren beş yıldır; ikinci el konut satışlarında sorumluluk üç yıldan az olamaz. Ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (6502 sayılı Kanun m.12). Taleplerin ve sürelerin ayrıntıları ayıplı konut davası yazısında açıklanmıştır.

7. Kaparo ve Satış Bedeli Ödenirken Nelere Dikkat Edilir?

Satış bedelinin ödenmesi tek başına mülkiyeti geçirmez. Bu nedenle ödeme zamanı ile tescilin ne zaman yapılacağı birlikte belirlenmelidir. Satış öncesinde kaparo adıyla verilen paranın bağlanma parası mı yoksa cayma parası mı olduğu da açıklığa kavuşturulmalıdır; sonuçları farklıdır.

6098 sayılı TBK m.177 — Bağlanma parası

Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.

6098 sayılı TBK m.178 — Cayma parası

Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

TBK m.177 uyarınca verilen para, cayma parası olarak değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır; aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça esas alacaktan düşülür. Cayma parası kararlaştırılmışsa veren taraf cayınca verdiğini bırakır; alan taraf cayınca aldığının iki katını geri verir. Ayrıntılı karşılaştırma kaparo ve pey akçesi yazısındadır.

Ödeme takvimi, tescil zamanı ve satıştan vazgeçilmesi hâlinde ön ödemenin durumu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Bedelin tescilden önce ödenmesi hâlinde, satıcının devri yapmamasından doğabilecek talepler ayrıca değerlendirilir.

8. Satıcı Parayı Aldığı Hâlde Tapuyu Devretmezse Ne Yapılabilir?

Geçerli bir sözleşmeye dayanarak mülkiyetin devrini isteme hakkı bulunan alıcı, satıcı devirden kaçındığında hâkimden tescili isteyebilir (TMK m.716). Satıcının borcunu yerine getirmemesi nedeniyle doğan zararın giderilmesi de ayrıca gündeme gelir (TBK m.213). Bu talepler değerlendirilirken sözleşmenin geçerliliği ve ödeme belgeleri incelenmelidir.

6098 sayılı TBK m.213 — Giderim borcu ve kapsamı

Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir. Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise alıcı, onun yerine bir başkasını satın alma zorunda olmaksızın, satış bedeli ile belirlenmiş ifa günündeki piyasa fiyatı arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

TBK m.213, satış bedeli ile devredilmeyen taşınmazın yerine başka bir taşınmaz almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödenen bedel arasındaki farkın talep edilebilmesini düzenler. Tescil talebinin koşulları ve dava süreci tapu iptali ve tescil davası yazısında açıklanmıştır.

9. Ev Alırken Tapu Masrafı Ne Kadar, Harcı Kim Öder?

Tapu harcı ile emlakçı ücreti, noter ücreti ve döner sermaye hizmet bedeli aynı gider değildir. Önce satış harcının hangi değer üzerinden ve kimin için hesaplanacağı belirlenmeli; diğer giderler ayrıca değerlendirilmelidir.

9.1. Tapu Harcını Alıcı mı Satıcı mı Öder?

Olağan taşınmaz satışında alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Harçlar Kanunu m.58, harcı ödeyecek kişileri kanuna ekli tarifeye bağlar:

492 sayılı Harçlar Kanunu m.58 — Mükellef

Tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise, aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir.

Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a bendi, bedel karşılığındaki devirde harcı devir eden ve devir alan için ayrı ayrı düzenler. Bu nedenle tapu harcının yalnız alıcının gideri olduğu varsayılmamalıdır. Bu yükümlülük, emlakçı komisyonu veya noter ücretinin kime ait olduğu sorusundan ayrıdır.

9.2. Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?

Olağan satışta uygulanan harç oranı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir (492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarife I/20-a). İşleme uygulanabilecek istisna veya indirim ayrıca değerlendirilmelidir. Harca esas bedel, emlak vergisi değerinin altında olamaz:

492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 — Harca esas değer

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Satış bedeline göre alıcı ve satıcının harcını tapu harcı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz. Araç, döner sermaye hizmet bedelini hesaplamaz; çıkan sonuç bütün alım giderlerinin toplamı olarak değerlendirilmemelidir. Noterde satışta da tapu harcı alınır; noter ücreti ve döner sermaye hizmet bedeli ayrıca düzenlenmiştir (Noterlik Kanunu m.61/A).

9.3. Tapuda Beyan Edilen Bedel ve Emlakçı Ücreti

Tapuda beyan edilen değer ile fiilen ödenen bedelin farklı olması, bedelin iadesi veya sözleşmenin geçerliliği hakkında uyuşmazlık çıktığında ispat sorununa yol açabilir. Ödeme belgeleri ile satış sözleşmesindeki bedel birlikte değerlendirilmelidir.

Aracılık ücreti ayrı bir kalemdir ve kendi geçerlilik koşulunu taşır.

6098 sayılı TBK m.520 — Simsarlık sözleşmesinin tanımı ve şekli

Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde yazılı şekil geçerlilik koşuludur. TBK m.520, aracılık edilen sözleşmenin kurulmasını da ücrete hak kazanma koşulu olarak belirtir. Ayrıntılar simsarlık sözleşmesi ve emlakçı komisyon ücreti yazısında açıklanmıştır.

İlgili yazılar: Tapuda Şerh Nedir? Kimler Koyabilir, Nasıl Kaldırılır? · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme · Ayıplı Konut Davası: Haklar, İspat ve Zamanaşımı · Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?