Aile Konutu Şerhi: Şartları ve Sonuçları

Kısa Cevap

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri, yaşam merkezi hâline getirdikleri konuttur. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, üzerindeki hakları sınırlayamaz (örneğin ipotek veremez) veya kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194). Bu koruma tapuya şerh konulmasına bağlı değildir. Hukuk Genel Kurulu’na göre şerh kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Şerh olmasa da konut aile konutu olma özelliğini taşır.

Satış, İpotek ve Kira Sözleşmesinde Aile Konutu

• Eşiniz, üzerine kayıtlı olan evi sizin haberiniz olmadan satmış ya da ipotek vermiş.
• Tapu size ait değil ve evin satılmasını önlemek için ne yapabileceğinizi araştırıyorsunuz.
• Aile konutu şerhi koydurmak istiyor, bunun için dava açmanız gerekip gerekmediğini soruyorsunuz.
• Banka ipoteğe dayanarak icra takibi başlattı, hatta ihale yapıldı ve hâlâ bir şey yapılıp yapılamayacağını merak ediyorsunuz.
• Kirada oturuyorsunuz ve sözleşme eşinizin üzerine; kendinizi güvenceye almak istiyorsunuz.
• Eşiniz vefat etti ve konutta kalma hakkınızı öğrenmek istiyorsunuz.

Aile Konutu ve Kanuni Koruma

Korumanın kaynağı tek bir maddedir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Madde, kural olarak eşlerin serbestçe hukuki işlem yapabileceğini söyleyen genel kuralın (TMK m.193) bir istisnasıdır. Yani aile konutu, malik eşin dilediği gibi tasarruf edebileceği sıradan bir taşınmaz değildir.

Hangi Konut “Aile Konutu”dur?

Aile konutu niteliği, tapudaki bir kayıttan değil fiilî durumdan doğar. Hukuk Genel Kurulu ölçütü şöyle koyar:

“Konutun aile konutu olma kriterleri, fiziksel niteliğinden çok aile üyelerince yaşam merkezi haline getirilmesi; öznel olarak bu amaca tahsis edilmesi yanında, nesnel olarak da bu niteliğinin üçüncü kişilerce biliniyor olması gerekir… Bu noktada taşınmazın eylemli olarak kullanılmasından maksadın, “sürekli ve kesintisiz olarak kullanma” olmadığını ifade etmek gerekir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/473, K. 2014/92, T. 12.02.2014 — bozma)

Bu karar, sık sorulan bir soruyu da yanıtlar: yurt dışında yaşayan bir aile, Türkiye’de yalnızca tatillerde kullandığı konut için aile konutu koruması isteyebilir mi? Genel Kurul evet demiştir:

“…yurt dışında yaşayan bir ailenin, Türkiye’ye geldiğinde kullandığı tek konutu, diğer unsurların da bulunması koşuluyla, aile konutu olarak kabul edilmelidir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/473, K. 2014/92, T. 12.02.2014 — bozma)

Aynı kararda Genel Kurul, yerleşim yeri ile aile konutu kavramlarının karıştırılmaması gerektiğini de vurgular: bir kimsenin aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamayacağı ilkesi (TMK m.19/2) kabul edilmişken, aynı sınırlama aile konutu bakımından getirilmemiştir.

Şerh Yoksa Rıza Şart Değil mi?

Bu, konunun en kritik sorusudur ve cevabı nettir: şerh olmasa da rıza şarttır. Hukuk Genel Kurulu’nun güncel ve istikrarlı çizgisi şöyledir:

“TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aksi düşünce ile tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağı kabul edilmiş olur.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2809, K. 2021/367, T. 30.03.2021 — onama)

Peki üçüncü kişinin (çoğu olayda bankanın) tapuya güven ilkesine (TMK m.1023) dayanan iyiniyet savunması ne olur? Aynı karar bunu da kapatır:

“…taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Bu nedenle işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Başka bir ifade ile TMK’nın 194. maddesine dayalı davalarda; işlem tarafı üçüncü kişi konumunda bulunan davalının iyi niyet iddiasına dayanak, ipotek işleminin tesis edildiği tarihte taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı savunması önemini kaybetmiş, madde metninde yer alan “açık rıza” koşulu davalıya ispat külfeti olarak yüklenmiştir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2809, K. 2021/367, T. 30.03.2021 — onama)

Buradaki ispat yükü dağılımı pratikte belirleyicidir: rızanın varlığını ispat yükü, işlemi yapan üçüncü kişidedir — eşin rızasının bulunmadığını ispat yükü davacı eşte değil.

Dürüst bir not: Bu çizgi bugün istikrarlıdır, ancak geçmişte bütünüyle tek sesli değildi. Genel Kurul’un 2015 tarihli bir kararında, şerh bulunmaması hâlinde iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m.1023’ten yararlanabileceği ilke olarak kabul edilmiş, o olayda banka yalnızca basiretli davranmadığı için korunmamıştı (HGK, E. 2015/247, K. 2015/2323, T. 21.10.2015 — onama). 2021 tarihli karar ise iyiniyet tartışmasını konu dışına çıkarmıştır ve sonraki yıllarda tekrar tekrar benimsenmiştir. Eski kaynaklarda farklı bir çerçeveyle karşılaşırsanız sebebi budur.

Rızanın Şekli: Yazılı Olmak Zorunda mı?

Hayır — ancak “açık” olmak zorundadır:

“Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak da verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir.”

(Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2020/3829, K. 2020/5916, T. 19.11.2020 — kısmen bozma, kısmen onama)

Uygulamada bu, örtülü veya varsayılan rızanın yeterli olmadığı anlamına gelir. Eşin işlemden haberdar olması, işleme sessiz kalması ya da tapuya birlikte gitmiş olması tek başına “açık rıza” sayılmaz. Buna karşılık rızanın mutlaka noterden veya yazılı olması da aranmaz. İspat edilebildiği ölçüde sözlü rıza da geçerlidir. Uygulamada bankaların tapu işlemi sırasında eşin imzalı muvafakatini alması, tam da bu ispat yükü sebebiyledir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur?

Şerh için dava açmaya gerek yoktur; talep doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır. Kanuni dayanak TMK m.194/3’tür (yukarıda tam metin). Tüzük düzeyinde de aynı hak ayrıca düzenlenmiştir:

Tapu Sicili Tüzüğü m.17

(1) Kanunî istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler.

(2) Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebilir.

Şerh, korumayı yaratmaz — korumayı kanunun kendisi yaratır. Şerhin işlevi, üçüncü kişinin “bilmiyordum” savunmasını baştan imkânsız kılmak ve uygulamada tapu müdürlüğünün rızasız işlemi hiç yapmamasını sağlamaktır. Bu yönüyle şerh, hakkı doğurmasa da ihtilafı önleyen pratik bir tedbirdir; koydurabiliyorsanız koydurun.

Karıştırmayın: 6284 sayılı Kanun kapsamında, şiddet mağduru lehine hâkimin koruyucu tedbir kararıyla resen koydurduğu aile konutu şerhi ayrı bir mekanizmadır ve farklı bir hukuki temele dayanır. Bu yazıdaki şerh, TMK m.194 kapsamında malik olmayan eşin talebiyle konulan şerhtir.

Rızasız İşlemin Akıbeti: İpotek ve Cebri İcra

Diğer eşin açık rızası olmadan yapılan işlem geçerli değildir ve rızası alınmayan eş, işlemin iptalini dava edebilir. Asıl merak edilen soru ise şudur: ipoteğe dayalı icra tamamlanmış, taşınmaz ihaleyle bankaya geçmişse iş bitmiş midir?

Hukuk Genel Kurulu bu savunmayı kabul etmemiştir:

“Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir… Diğer yandan taşınmazın aile konutu niteliği gerek iradi temliklerle, gerekse cebri icra sonucu (ihale yoluyla) mülkiyetin kazanılmasıyla kaybedilmektedir. Ne var ki bu durum geçersiz olan işleme “geçerlilik” kazandırmayacaktır. Başka bir ifade ile “ölü işlem” diriltilemeyecektir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/318, K. 2019/1238, T. 28.11.2019 — onama, oy çokluğu)

Genel Kurul, bunun tapu siciline etkisini de açıkça kurmuştur:

“…davalı bankanın TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/318, K. 2019/1238, T. 28.11.2019 — onama, oy çokluğu)

Bu son cümle pratikte çok önemlidir: ihalenin feshi davası açılmamış olması, tapu iptali ve tescil talebini engellemez. İhale süresini kaçırdığı için hakkını yitirdiğini düşünen eş için bu, doğrudan bir açık kapıdır.

Kararın değerlendirilmesinde iki sınır vardır. Birincisi, bu karar oy çokluğuyla alınmıştır ve karşı oy bulunmaktadır. İkincisi, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin daha önceki bazı kararlarında, cebri icra sonucu taşınmazın el değiştirmesiyle konutun aile konutu niteliğini yitirdiği ve TMK m.194’ün artık uygulanamayacağı yönünde aksi bir çizgi bulunmaktaydı. Genel Kurul bu görüşü benimsememiştir ve hiyerarşik olarak Genel Kurul kararı daha güçlü otorite taşır; ancak konunun tümüyle tartışmasız olduğu söylenemez.

Kira ile Oturulan Aile Konutu

Aile konutu kirada ise koruma iki ayrı kanundan gelir. Medeni Kanun, sözleşmenin tarafı olmayan eşe bildirimle taraf olma hakkı verir (TMK m.194/son, yukarıda tam metin). Borçlar Kanunu ise fesih tarafını düzenler:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.349

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Bildirim Geriye Etkili midir?

Bu noktada çok güncel bir belirleme vardır. Bölge adliye mahkemeleri arasında, kiracı olmayan eşin bildiriminden önce kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesinin akıbeti konusunda görüş ayrılığı doğmuştu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu uyuşmazlığı gidermiştir:

“Aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması halinde, kiracı olmayan eşin 4721 sayılı Kanunun 194. maddesi uyarınca sonradan kiraya verene yapacağı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiş olmasının, kiracı eş tarafından bu bildirim öncesinde verilen yazılı tahliye tahhütnamesinin geçerliliğine bir etkisinin bulunmadığına…”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3374, K. 2025/4997, T. 20.10.2025 — bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi)

Yani eşin bildirimi geriye etkili değildir; bildirimden önce doğmuş durumları ortadan kaldırmaz. Buna karşılık bildirimden sonra eş sözleşmenin tarafı olduğundan, tahliye takibinin her iki eşe karşı birlikte yürütülmesi gerekir.

Not: Bu karar bir içtihadı birleştirme kararı değildir. 5235 sayılı Kanun m.35 uyarınca bölge adliye mahkemeleri arasındaki kesin nitelikli karar çelişkisini gidermek üzere verilmiş bir “uyuşmazlığın giderilmesi” kararıdır; bölge adliye mahkemelerini bağlar, fakat içtihadı birleştirme kararlarının formel bağlayıcılığına sahip değildir.

Boşanma ve Ölüm Hâlinde Konut

Aile konutu koruması, evlilik sona erdiğinde başka mekanizmalara devreder.

Boşanmada — paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde, konutta kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya hangi eşin devam edeceği konusunda eşler anlaşabilir; anlaşamazlarsa hâkim, hakkaniyet gerektiriyorsa olayın özelliklerini, eşlerin ekonomik ve sosyal durumlarını ve varsa çocukların menfaatlerini gözeterek resen karar verir ve süreyi belirleyerek tapuya şerhi için bildirimde bulunur (TMK m.254). Bu şerh, TMK m.194’teki aile konutu şerhinden farklı bir şerhtir.

Eşin ölümünde — edinilmiş mallara katılma rejiminde sağ kalan eş, eski yaşantısını sürdürebilmek için ölen eşe ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, katılma alacağına mahsup edilmek (yetmezse bedel eklenmek) suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240). Miras paylaşımı aşamasında ise sağ kalan eş, konut ve ev eşyası üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.652).

Sık Yapılan Hatalar

• “Şerh yoksa koruma da yok” sanmak. Şerh kurucu değil açıklayıcıdır; şerh olmasa da konut aile konutu özelliğini taşır ve rızasız işlem geçerli sayılmaz (TMK m.194; Yargıtay HGK 2021).
• Bankanın iyiniyetinin işi bitirdiğini düşünmek. Güncel Genel Kurul çizgisinde TMK m.194’e dayalı davalarda üçüncü kişinin iyiniyetinin önemi bulunmamaktadır; açık rızayı ispat külfeti davalıdadır.
• Sessiz kalmayı rıza saymak. Rıza şekle tabi değildir ve sözlü de olabilir, ama açık olmalıdır (Yargıtay 2. HD). İşlemden haberdar olmak rıza değildir.
• İhale yapıldı diye vazgeçmek. Genel Kurul’a göre cebri icra geçersiz işlemi diriltmez; ihalenin feshi davası açılmamış olması dahi tapu iptali talebini engellemez (HGK 2019, oy çokluğu).
• Şerh için dava açmak. Şerh talebi doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır (TMK m.194/3; Tapu Sicili Tüzüğü m.17).
• Sürekli oturma şartı aramak. Eylemli kullanma “sürekli ve kesintisiz kullanma” demek değildir; yurt dışında yaşayan ailenin Türkiye’deki tek konutu da aile konutu olabilir (Yargıtay HGK 2014).
• 6284 şerhi ile TMK 194 şerhini karıştırmak. İkisi farklı hukuki temellere dayanır ve farklı usullerle konur.
• TMK m.194 ile m.254 şerhini karıştırmak. Birincisi evlilik sürerken tasarrufu sınırlar; ikincisi boşanma sonrası konutta kalma hakkını gösterir.

Özet

• Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, üzerinde hak sınırlaması yapamaz veya kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194).
• Şerh kurucu değil açıklayıcıdır — koruma şerhten değil konutun niteliğinden doğar (Yargıtay HGK, E. 2017/2809, K. 2021/367).
• Bu davalarda üçüncü kişinin iyiniyeti önem taşımaz; açık rızayı ispat yükü davalıdadır.
• Rıza şekle tabi değildir, sözlü de olabilir, ancak açık olmalıdır (Yargıtay 2. HD).
• Cebri icra tamamlansa bile geçersiz işlem geçerli hâle gelmez; banka adına tescil yolsuz tescil sayılmıştır (Yargıtay HGK 2019, oy çokluğu).
• Kirada, taraf olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olur; ancak bu bildirim geriye etkili değildir (Yargıtay 3. HD, 20.10.2025).
• Şerh talebi tapu müdürlüğüne yapılır, dava gerekmez (TMK m.194/3; Tapu Sicili Tüzüğü m.17).

İlgili yazılar: Boşanmada Mal Paylaşımı · Boşanma Davası Nasıl Açılır? · 6284 Sayılı Kanun ve Koruma Kararı · Nafaka Nedir?