Tahliye Talepli İcra Takibi: Şartları, Örnek 13 ve Süreç

Tahliye talepli icra takibi, kira bedelini ödemeyen kiracıdan hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini icra yoluyla istemektir. Takip adi kira veya hasılat kirasına dayanıyorsa ve kiraya veren talep ederse, kiracıya gönderilen ödeme emri kira borcunun ödenmesi için süre verildiğini ve bu süre geçince icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceğini bildirir (İİK m.269). Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve kira borcunu ödeme süresinde ödemezse, kiraya veren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister (İİK m.269/a).

Bu yazıda tahliye talepli icra takibinin şartlarını, Örnek 13 ödeme emrini, kiracıya tanınan süreleri, kiracının itirazının sonuçlarını, icra mahkemesinden tahliye kararı alınmasını ve takibin ne kadar sürdüğünü İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle açıklıyoruz.

1. Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?

Tahliye talepli icra takibi, kira alacağına dayanan ilamsız icra takibinin özel bir türüdür. Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’ndaki ödeme ihtarını ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği bildirimini içerir (İİK m.269). Böylece kiraya veren, kira alacağının tahsili ile tahliyeyi tek dosyada birleştirir.

Tahliye talepli icra takibinde İcra ve İflas Kanunu hâlâ mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288. maddelerine atıf yapar. Diğer mevzuatta yürürlükten kaldırılmış kanun maddelerine yapılan yollamalar, o maddeleri karşılayan yeni hükümlere yapılmış sayılır (6101 sayılı Kanun m.8). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih bakımından bugün karşılık gelen hüküm Türk Borçlar Kanunu m.315’tir.

Tahliye talepli icra takibinde ödeme süresi Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Tahliye talepli icra takibinde ihtarlı ödeme emri bu yazılı ihtarın yerine geçer; alacaklı sonradan genel mahkemede dava açmak zorunda kalsa bile bu sonuç değişmez (İİK m.269/b).

1.1. Tahliye Talepli İcra Takibi Şartları

Tahliye talepli icra takibinin şartları şunlardır:

• Kira ilişkisi: Takip adi kira veya hasılat kirasına dayanmalıdır (İİK m.269).
• Muaccel ve ödenmemiş kira: Kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedeli veya yan gider ödenmemiş olmalıdır (TBK m.315).
• Tahliye talebi: Kiraya veren, ödeme emrinin tahliye ihtarını içermesini talep etmelidir (İİK m.269).
• Ödeme süresinde ödememe: Tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının itiraz etmemesi ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödememesi gerekir (İİK m.269/a).

Tahliye talepli icra takibinde tahliye ihtarı, ödeme emrine ancak kiraya veren talep ederse girer (İİK m.269). Kiraya veren tahliye istemiyorsa takip yalnız kira alacağının tahsiline yönelir. İlamsız takibin genel işleyişi ilamsız takip yazımızda açıklanmıştır.

2. Tahliye Talepli İcra Takibinde Ödeme Emri Örnek 13

Tahliye talepli icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emri, adi kira ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri formudur ve Yönetmelikte “Örnek No.13” olarak gösterilir (İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği m.19). Genel haciz yoluyla takipteki Örnek 7 ödeme emrinden farkı, tahliye ihtarını içermesidir.

Tahliye talepli icra takibinde Örnek 13 ödeme emri şu kayıtları içerir (İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği m.35):

• Alacaklı talep ettiyse kira borcunun ödenmesi için verilen süreye ilişkin ihtar.
• Ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebileceği.
• Kiracı kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı.
• Süresinde itiraz edilmez ve borç süresinde icra dairesinin banka hesabına ödenmezse, icra mahkemesinden tahliyesinin istenebileceği.

3. Tahliye Talepli İcra Takibinde Kiracının Süreleri

Tahliye talepli icra takibinde kiracı için iki ayrı süre işler ve bunlar birbirine karıştırılmamalıdır.

Süre	Ne için	Başlangıç	Dayanak
Yedi gün	Ödeme emrine itiraz	Ödeme emrinin tebliği	İİK m.269
En az otuz gün (konut ve çatılı işyeri)	Kira borcunu ödeme	Ödeme emrinin tebliğini izleyen gün	TBK m.315
En az on gün (diğer kiralar)	Kira borcunu ödeme	Ödeme emrinin tebliğini izleyen gün	TBK m.315

Tahliye talepli icra takibinde itiraz süresi ödeme süresinden kısadır. Kiracı borcu kabul ediyor ama ödemek için zamana ihtiyaç duyuyorsa itiraz etmesi gerekmez; ödeme süresi içinde kira borcunu ödediğinde tahliye şartı oluşmaz, çünkü tahliye kararı ihtar süresi içinde ödeme yapılmamasına bağlıdır (İİK m.269/a). Borca itirazı olan kiracı ise itirazını yedi gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır.

İcra ve İflas Kanunu, mülga Borçlar Kanunu’nun kiraya verene altı günlük süre sonunda fesih hakkı tanıdığı hâllerde itiraz süresini üç gün olarak düzenler (İİK m.269). Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin ödenmemesine ilişkin hükmü ise on günlük ve konut ile çatılı işyerlerinde otuz günlük ödeme süresi öngörür (TBK m.315).

4. Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz

Tahliye talepli icra takibinde kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini İcra ve İflas Kanunu m.62 hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m.269). Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (aynı madde). İtiraz takibi durdurur.

Tahliye talepli icra takibinde itirazın sonucu, kiracının neye itiraz ettiğine göre değişir:

Kiracı sözleşmeyi veya imzayı reddederse: Kiraya veren, takibi noterce düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış bir kira sözleşmesine dayandırıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde kira ödenmediği için tahliyeyi isteyebilir. Sözleşme bu nitelikte değilse kiraya veren genel hükümlere göre dava açmak zorundadır; bu durumda ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanunu’ndaki ihtarın yerine geçer (İİK m.269/b). Sözleşmeyi reddeden kiracı bu itirazıyla bağlıdır ve itirazın yerinde olmadığı anlaşıldıktan sonra ödeme veya takas savunmasında bulunamaz (aynı madde).

Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini ileri sürerse: Kiracı kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürüyor ya da takas istiyorsa, bunu noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belgeyle veya resmî dairelerin usulüne göre verdikleri bir makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c).

Tahliye talepli icra takibinde itiraz eden kiracı, itirazın kaldırılması duruşmasında senet metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez; bu ve ilamsız takibe ilişkin diğer bazı hükümler tahliye talepli takipte de kıyasen uygulanır (İİK m.269/d · m.63).

5. Tahliye Talepli İcra Takibinde Tahliye Kararı

Tahliye talepli icra takibinde tahliye kararını icra mahkemesi verir; kiraya veren iki durumda icra mahkemesine başvurur.

Kiracı itiraz etmemişse: Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Kiracı itiraz etmişse: Kiraya veren, itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu süre içinde istemezse aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269).

Tahliye talepli icra takibinde icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için kararın kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir; kiracı tahliye kararına karşı icranın geri bırakılmasına ilişkin hükümden yararlanabilir (İİK m.269/c).

6. Tahliye Talepli İcra Takibi Ne Kadar Sürer?

Tahliye talepli icra takibinin tamamı için Kanunda bir süre yoktur; Kanun her aşamaya ayrı süre bağlar.

Aşama	Süre	Dayanak
Kiracının itirazı	Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün	İİK m.269
Kira borcunu ödeme	Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün	TBK m.315
İtiraz yoksa tahliye talebi	İhtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde	İİK m.269/a
İtiraz varsa itirazın kaldırılması ve tahliye talebi	İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde	İİK m.269
Tahliye kararının uygulanması	Kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçtikten sonra	İİK m.269/c

Tahliye talepli icra takibinin fiilî süresi, en çok kiracının itiraz edip etmemesine ve icra mahkemesinin duruşma takvimine bağlıdır. Kiracı itiraz etmezse süreç, ödeme süresinin dolması ve icra mahkemesinin tahliye kararıyla ilerler; itiraz ederse itirazın kaldırılması yargılaması eklenir.

7. Tahliye Talepli İcra Takibi ile Diğer Tahliye Yolları

Tahliye talepli icra takibi, kira bedelinin ödenmemesine dayanan tek yol değildir ve diğer tahliye yollarıyla karıştırılmamalıdır.

Yol	Dayanak olay	Merci	Dayanak
Tahliye talepli icra takibi	Kira bedelinin ödenmemesi	İcra dairesi, ardından icra mahkemesi	İİK m.269 · m.269/a
Temerrüt nedeniyle tahliye davası	Yazılı süreye rağmen kiranın ödenmemesi	Sulh hukuk mahkemesi	TBK m.315 · HMK m.4
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye	Aynı kira yılında iki kez yazılı ihtara neden olmak	Dava yoluyla	TBK m.352
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye	Kiracının yazılı boşaltma taahhüdü	İcra dairesi veya dava	TBK m.352 · İİK m.272

Tahliye talepli icra takibinde kiraya verenin amacı borcu tahsil etmek ve tahliye sağlamaktır; iki haklı ihtar yolunda ise kiracı borcu sonradan ödemiş olsa bile, aynı kira yılında iki kez yazılı ihtara neden olmuşsa kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir (TBK m.352). Tahliye yollarının tamamı kiracı tahliyesi, dava yolu tahliye davası, yazılı boşaltma taahhüdü ise tahliye taahhütnamesi yazılarımızda açıklanmıştır. Kiracıya yazılı süre vermek için kullanılan belge ihtarname yazımızdadır.