Apartman Ortak Alan Kullanımı: Kurallar, İşgal ve Çatı

Apartman ortak alan, binanın bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir; merdivenler, giriş holü, asansör, avlu, ortak garaj ve çatı bunların başında gelir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-b, m.4). Apartman ortak alan kullanımı üç kurala bağlıdır: kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir, ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür, ortak yerlerde değişiklik ise kat maliklerinin çoğunluk kararı veya rızası olmadan yapılamaz (KMK m.16, m.18, m.19/2).

Bu yazıda apartman ortak alan kullanımı kurallarını, otopark ve çatı gibi özel ortak alanları, ortak alanda hayvan beslemeyi, ortak alanda tadilatı, ortak alan giderlerini ve ortak alan işgali karşısında hangi yola nereye başvurulacağını açıklıyoruz.

1. Apartman Ortak Alan Nedir?

Apartman ortak alan, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir (KMK m.2/1-b). Kanun, kat maliklerinin bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına da “kullanma hakkı” adını verir. Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür; yani arsa, bina ve ortak yerler birlikte (m.2/1-a).

Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir; ancak Kanun bazı yerleri sözleşmede ne yazarsa yazsın her hâlde ortak yer sayar (KMK m.4). Bu nedenle bir ortak alanın kat maliklerinden birine ait olduğu, sözleşmede ya da yönetim planında öyle yazıldığı gerekçesiyle ileri sürülemez.

1.1. Apartman Ortak Alan Sayılan Yerler

Kanunun her hâlde ortak yer saydığı yerler üç gruptur (KMK m.4):

• Yapı ve dolaşım alanları: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar.
• Hizmet alanları: Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, bağımsız bölüm dışındaki sayaç yuvaları, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları ve sığınaklar.
• Tesisler ve çatı: Bağımsız bölüm dışındaki kanalizasyon, çöp kanalı, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, ortak anten ve şebekeler, sıcak ve soğuk hava tesisleri; çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.

Bu sayımın dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer (KMK m.4, son fıkra). Sayım bu nedenle sınırlayıcı değildir.

1.2. Apartman Ortak Alan, Eklenti ve Bağımsız Bölüm Farkı

Apartman ortak alan ile eklenti farklı kavramlardır. Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerdir; bir daireye ayrılmış depo veya kömürlük bunun örneğidir (KMK m.2/1-a). Ortak alan ise bütün kat maliklerinin kullanımına açıktır. Bir yerin bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yer olduğu, kat mülkiyetinin kurulmasında tapuya verilen mimari projede açıkça gösterilir (KMK m.12/a). Tartışmalı bir hacmin niteliği bu nedenle önce onaylı projeden okunur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakının genel çerçevesi için kat mülkiyeti nedir yazımıza bakabilirsiniz.

2. Apartman Ortak Alan Kullanımı Kuralları

Apartman ortak alan kullanımında temel kural, kat maliklerinin ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olmasıdır (KMK m.16/1). Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir (m.16/2). Bu hak kişiye özgü bir izin değil, kat mülkiyetinden doğan bir haktır; yönetici veya bir grup kat maliki bir malikin ortak yeri kullanmasını keyfî olarak engelleyemez.

Kullanma hakkının sınırı KMK m.18’dir. Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (KMK m.18/1). Aynı yükümlülükler bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden devamlı olarak faydalanan diğer kişilere de uygulanır; bu yükümlülükleri yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (m.18/2).

2.1. Apartman Ortak Alan Kullanım Kuralları Nerede Yazılır?

Apartman ortak alan kullanım kuralları öncelikle yönetim planında yer alır. Yönetim planı yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28/1). Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde uyuşmazlık Kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (m.28/2). Yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3). Ayrıntı için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

İkinci kaynak kat malikleri kurulu kararlarıdır. Binanın kullanılmasından doğan anlaşmazlıklar kurulca çözülür; kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve bütün kat malikleri, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdür (KMK m.32/2-4). Kurulun toplanma ve karar usulü kat malikleri kurulu yazımızda anlatılmıştır.

2.2. Apartman Ortak Alan Kullanım Hakkı Arsa Payı ile mi Ölçülür?

Apartman ortak alan kullanım hakkının ölçüsü bazı yerlerde arsa payına bağlıdır. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (KMK m.16/2). Merdiven, asansör, giriş holü gibi herkesin geçmek zorunda olduğu yerlerde ise Kanun bir oran öngörmez; bu yerlerin kullanımı m.18’deki genel kurala ve yönetim planına tabidir. Arsa payı bu nedenle yalnız gider paylaşımını değil, bazı ortak yerlerin kullanım ölçüsünü de belirler.

2.3. Sitede Ortak Alan Kullanımı

Sitede ortak alan kullanımı, site Kanundaki anlamıyla bir toplu yapı ise toplu yapı hükümlerine de bağlıdır. Toplu yapı, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK m.66/1). Havuz, spor alanı, site yolları ve yeşil alan gibi yerler bu kapsamda ortak kullanım yeri olarak yönetilir ve kullanım kuralları toplu yapının yönetim planında yer alır.

3. Apartman Ortak Alan Otopark Kullanımı

Apartman ortak alan otopark kullanımında ilk soru, otoparkın ortak garaj mı yoksa bir bağımsız bölümün eklentisi mi olduğudur. Ortak garajlar Kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır (KMK m.4/1-a). Ortak garajda kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça kat malikinin arsa payı ile oranlıdır (KMK m.16/2). Projede bir daireye tahsis edilmiş park yeri ise eklentidir ve yalnız o bölümün malikince kullanılır (m.2/1-a).

Ortak otoparkta yer tahsisi, sıra veya dönüşümlü kullanım gibi apartman otopark kuralları yönetim planında düzenlenir; planda hüküm yoksa kat malikleri kurulu karar alır (KMK m.28/1, m.32/3). Kurul kararı arsa payı oranındaki kullanma hakkını ortadan kaldıracak biçimde alınırsa, karara karşı kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılabilir (m.33/1).

4. Apartman Ortak Alanda Hayvan Beslemek

Apartman ortak alanda hayvan beslemek Kat Mülkiyeti Kanununda adıyla düzenlenmez. Uygulanacak kural, ortak yerlerin kullanımında birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğüdür (KMK m.18/1). Ortak alanda kedi beslemek ya da mama ve su kabı bırakmak konusunda belirleyici olan bu nedenle yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıdır.

Hayvan sahiplerinin yükümlülükleri ayrıca Hayvanların Korunması Hakkında Uygulama Yönetmeliğinde yer alır. Hayvan sahipleri hayvanlarından kaynaklanan çevre kirliliğini ve insanlara verilebilecek zarar ve rahatsızlıkları önleyici tedbirleri almakla yükümlüdür; zamanında ve yeterli tedbir alınmamasından doğan zararları tazmin etmek zorundadır (Hayvanların Korunması Hakkında Uygulama Yönetmeliği m.10/1-g). Hayvanlarıyla birlikte yaşadıkları meskenlerde ilgili mevzuat hükümlerine ve kurallara uymak da hayvan sahibinin yükümlülüğüdür (m.10/1-ğ).

4.1. Apartmanda Köpek Beslemek Yasak mı?

Apartmanda köpek beslemeyi yasaklayan bir hüküm Kat Mülkiyeti Kanununda yoktur; soru yönetim planına bağlıdır. Yönetmelik bu bağı açıkça kurar: hayvan bakımevinden köpek sahiplenen kişi, bulunduğu binada köpek bakılabileceğine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yönetim planını ve bağımsız bölümde köpek bulundurabileceğine dair yöneticiden aldığı izin belgesini yerel yönetime teslim eder (Hayvanların Korunması Hakkında Uygulama Yönetmeliği m.10/1-h). Hayvan kaynaklı gürültü veya koku rahatsızlığı ise KMK m.18 ve m.33 kapsamında, apartman içi gürültüde olduğu gibi ele alınır; bunun ayrıntısı apartman gürültü yönetmeliği yazımızdadır.

5. Çatı Ortak Alan mıdır?

Çatı ortak alandır. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri Kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır (KMK m.4/1-c). Çatı üzerinde bir kat malikinin tek başına tesis kurması, çatıyı depo olarak kapatması veya çatıya ek yapması bu nedenle ortak yerde değişiklik kuralına tabidir (m.19/2).

5.1. Dubleks Çatı Ortak Alan mıdır?

Dubleks dairede çatı katının ortak alan olup olmadığı, çatı ile çatı katındaki kullanım alanı ayrılarak cevaplanır. Binanın çatı örtüsü ortak yerdir (KMK m.4/1-c). Çatı katında dubleks dairenin üst katı olarak kullanılan hacim ise onaylı mimari projede bağımsız bölümün parçası olarak gösterilmişse o bağımsız bölüme aittir (KMK m.12/a, m.2/1-a). Projede gösterilmeyen bir çatı arasının sonradan daireye katılması, ortak yerde inşaat anlamına gelir ve beşte dört yazılı rıza kuralına tabidir (m.19/2).

Çatının veya dış duvarların reklam amacıyla kiraya verilmesi Kanunda “önemli yönetim işi” sayılır ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir (KMK m.45).

6. Apartman Ortak Alanda Tadilat ve Değişiklik

Apartman ortak alanda tadilat için bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (KMK m.19/2). Ortak yer veya tesisteki bir bozukluğun binaya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesi zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz (m.19/2).

Kat malikinin kendi dairesindeki tadilat için ayrı bir kural vardır: kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m.19/2). Kat malikleri binanın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur; her kat maliki binaya ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (m.19/1, m.19/3).

Ortak alanda yapılacak işin niteliğine göre gereken çoğunluk değişir:

Ortak alanda yapılacak iş	Gereken karar veya rıza	Dayanak
Bir kat malikinin inşaat, onarım, tesis, farklı renkte dış boya yaptırması	Bütün kat malik­le­ri­nin beşte dördünün yazılı rızası	KMK m.19/2
Ortak yerin kullanımını kolay­laş­tı­ran faydalı yenilik ve ilaveler	Kat malik­le­ri­nin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42/1
Çok masraflı veya lüks yenilik	Karar verenler öder; faydalanmak istemeyen katılmak zorunda değildir	KMK m.43/1
Kat ilavesi veya arsanın boş kısmına bağımsız bölüm yapılması	Kat malikleri kurulunun oybirliği	KMK m.44/1-a
Çatı, dam veya dış duvarların reklam için kiralanması	Bütün kat malik­le­ri­nin oybirliği	KMK m.45

Faydalı yeniliklerin giderlerini yeniliklerden faydalananlar, faydalanma oranına göre öder (KMK m.42/3).

7. Apartman Ortak Alan Giderleri: Elektrik Aboneliği ve Sigorta

Apartman ortak alan giderlerine katılım, aralarında başka türlü anlaşma yoksa arsa payı oranındadır. Kat malikleri binanın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20/1-b). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ise eşit olarak katılınır (m.20/1-a).

Apartman ortak alan elektrik aboneliği; merdiven, asansör ve dış aydınlatma gibi ortak tesislerin tüketimini karşılar ve bu tüketim ortak tesis işletme gideri olarak m.20/1-b kapsamında paylaştırılır. Aboneliği yönetim adına açtırmak ve ödemeleri yapmak, yönetimle ilgili ödemelerin kabulü ve yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi kapsamında yöneticinin görevidir (KMK m.35/1-e). Kat maliki ortak yeri kullanmadığını veya bağımsız bölümünün durumu nedeniyle ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (m.20/1-c). Ödenmeyen gider payının takibi aidat ödemeyene ne yapılır yazımızda, giderlerin kiracı ile malik arasında paylaşımı apartman aidatını kim öder yazımızda anlatılmıştır.

7.1. Apartman Ortak Alan Sigortası

Apartman ortak alan sigortası, Kat Mülkiyeti Kanununda binanın bütününün sigortası olarak düzenlenir. Binanın kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesi kurulca kararlaştırılabilir (KMK m.21/1); sigorta yapılırsa kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır (m.21/2). Yalnız ortak yerlerin bir kısmı hasara uğramışsa alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına harcanır (m.21/4). Yönetim planında aksine hüküm yoksa binayı sigorta ettirmek yöneticinin görevidir (KMK m.35/1-c).

8. Ortak Alan İşgali Nedir?

Ortak alan işgali, bir kat malikinin, kiracının veya bağımsız bölümden devamlı faydalanan başka bir kişinin ortak yeri diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyecek biçimde kendi kullanımına almasıdır. Merdiven sahanlığına eşya koymak, ortak bahçeyi çitle ayırmak, ortak otoparkta sürekli yer tutmak, sığınağı veya çatı arasını kilitleyip depo olarak kullanmak bu kapsamdadır. Ortak alan işgali iki kuralı birden ihlal eder: diğer kat maliklerinin ortak yerdeki kullanma hakkını (KMK m.16/2) ve birbirinin haklarını çiğnememe yükümlülüğünü (m.18/1).

Ortak alan işgali karşısında başvurulacak yol, işgalin türüne göre değişir. Yönetici ve kat malikleri kurulu ilk basamaktır; yapıya dönüşen işgalde belediye, kullanım uyuşmazlığında sulh mahkemesi devreye girer.

8.1. Ortak Alan İşgalinde Yönetici ve Kat Malikleri Kurulu

Ortak alan işgalinde ilk başvuru yöneticiyedir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, binanın gayesine uygun olarak kullanılması ve korunması için gereken tedbirleri alır ve kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar (KMK m.35/1-b, m.35/1-i). Binanın kullanılmasından doğan anlaşmazlıkları çözmek kat malikleri kurulunun görevidir (m.32/3). Kurulun işgalin kaldırılmasına dair kararı karar defterine yazılır ve bütün kat malikleri bu karara uymakla yükümlüdür (m.32/2). Yöneticinin yetki ve sorumluluğu apartman yöneticisi yazımızda ayrıntılıdır.

8.2. Ortak Alan İşgalinde Hâkimin Müdahalesi

Ortak alan işgali sürerse, zarar gören kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33/1). Bu başvuru kat malikine karşı yapılabileceği gibi, bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalanan kişiye karşı da yapılabilir (m.33/1). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra Kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve kararın belirleyeceği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir (m.33/2). Belirlenen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyene aynı mahkemece idari para cezası verilir (m.33/3).

8.3. Ortak Alan İşgali İçin Elatmanın Önlenmesi Davası

Ortak alan işgali, mülkiyete haksız elatma olarak da ileri sürülebilir. Kat malikleri binanın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında malik olur (KMK m.16/1); malik ise her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir (Türk Medeni Kanunu m.683/2). Ortak yerde kalıcı bir yapı veya tesisle yapılan işgalde bu dava, işgalin sona erdirilmesini ve eski hâle getirmeyi amaçlar. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (KMK ek m.1). Kat malikinin kusuruyla ortak yere verdiği zarardan sorumluluğu da ayrıca doğar (KMK m.19/3).

8.4. Ortak Kullanım Alanı İşgali İçin Belediyeye Şikâyet

Ortak kullanım alanı işgali belediyeye şikâyet konusu olabilir; ancak yalnız işgal bir yapı biçimindeyse. Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsata ya da projesine aykırı yapı yapıldığı belediye veya valilikçe tespit edilir yahut herhangi bir şekilde öğrenilirse, o andaki inşaat durumu tespit edilir, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur (3194 sayılı İmar Kanunu m.32/1). Ortak alana izinsiz kapatma, çatıya ek veya bahçeye yapı gibi durumlarda belediyeye yapılacak başvuru bu yetkiyi harekete geçirir. Merdivene eşya koymak gibi yapı içermeyen kullanım uyuşmazlıkları ise belediyenin değil, yukarıdaki Kat Mülkiyeti Kanunu yollarının konusudur.

8.5. Ortak Alan İşgalinde Mülkiyetin Devri

Ortak alan işgali, kat malikinin Kanundan doğan yükümlerini diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi boyutuna varırsa, diğer kat malikleri o kat malikinin bağımsız bölümünün kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.25/1). Sulh hâkiminin m.33 uyarınca verdiği emre rağmen Kanundaki borç ve yükümleri yerine getirmemekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi hâlinde çekilmezlik her hâlde var sayılır (m.25/3-b). Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır (m.25/2).

9. Ortak Alan Uyuşmazlığında Karıştırılan Yollar

Ortak alan uyuşmazlığında en sık karıştırılan yollar, aynı olay için farklı işlemlere karşı işleyen başvurulardır. Yolu seçerken önce neye itiraz edildiği belirlenir: bir kurul kararına mı, bir kişinin fiilî kullanımına mı, yoksa ruhsatsız bir yapıya mı?

Yol	Neye karşı	Merci	Süre
Kat malik­leri kurulu kara­rı­nın iptali	Ortak alan kul­la­nı­mını düzen­le­yen kurul kararı	Sulh mah­ke­mesi	Aykırı oy veren için karar tari­hin­den, top­lan­tıya katıl­ma­yan için öğren­me­den baş­la­ya­rak bir ay; her hâlde karar tari­hin­den iti­ba­ren altı ay (KMK m.33/1)
Hâkimin müda­ha­lesi	Kat mali­ki­nin veya bağım­sız bölüm­den fay­da­la­na­nın yüküm­lü­lüğe aykırı fiilî kul­la­nımı	Sulh mah­ke­mesi	Kanunda süre öngö­rül­me­miş­tir (KMK m.33/1)
Elat­ma­nın önlen­mesi	Ortak yere haksız elatma, kalıcı işgal	Sulh mah­ke­mesi (KMK ek m.1)	Kanunda bu dava için özel süre öngö­rül­me­miş­tir (TMK m.683/2)
Bele­di­yeye başvuru	Ruh­sat­sız veya ruhsata aykırı yapı	Bele­diye veya valilik	İdare tespit edince işlem yapar (İmar Kanunu m.32/1)
Mül­ki­ye­tin devri davası	Çekil­mez hâle gelen ihlal	Sulh mah­ke­mesi (KMK ek m.1)	Dava açma kara­rı­nın öğre­nil­me­sin­den altı ay, her hâlde dava hak­kı­nın doğu­mun­dan beş yıl (KMK m.25/4)

Kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda iptal davasında süre koşulu aranmaz (KMK m.33/1). Kurul kararının iptaline ilişkin dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38/2).

Bu yollarda dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-c, ç). Komşu binadan kaynaklanan taşkınlık gibi kat mülkiyeti dışındaki sorunlar ise Türk Medeni Kanununun komşuluk hükümlerine tabidir (TMK m.737); ayrıntısı komşuluk hukuku yazımızdadır.